2015-2020年中国商业地产市场分析及投资策略研究报告 - 图文

2015-2020年中国商业地产市场分析

及投资策略研究报告

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什么是行业研究报告

行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。

企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。

行业研究报告的构成

一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：

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行业研究的目的及主要任务

行业研究是进行资源整合的前提和基础。

对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。

行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。

行业研究的主要任务：

解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位 分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度 预测并引导行业的未来发展趋势 判断行业投资价值 揭示行业投资风险 为投资者提供

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2015-2020年中国商业地产市场分析及投资策略研究报告

【出版日期】2015年 【交付方式】Email电子版/特快专递

【价 格】纸介版：7200元 电子版：7200元 纸介+电子：7500元

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。

据统计，2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元，

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二、商业地产行业驱动因素65 三、商业地产发展的必然性67 第三节商业地产行业发展分析68 一、商业地产市场现状分析68 二、商业地产指数趋势分析70 三、商业地产发展特点分析71 四、商业地产进入调控视野72 五、商业地产市场热点分析72 六、商业地产市场形势分析75 七、商业地产发展方向分析75 八、社会零售对商业地产影响79 第四节商业地产行业运营分析79 一、商业地产开发投资额分析79 二、商业地产销售面积分析80 三、商业地产的销售额分析81 四、商业地产销售价格分析81 五、商业地产价格影响因素83 第五节商业地产行业竞争格局85 一、房地产企业竞争格局分析85 （一）房地产开发企业排名85 （二）房地产品牌企业竞争87 二、商业地产市场竞争态势分析90

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三、商业地产市场竞争全面升级92 四、各大城市商业地产竞争态势93 五、商业地产五大发展趋势分析98 六、商业地产的全渠道模式分析101 第六节商业地产经营策略分析101 一、零散销售、统一经营101 二、零散销售、各自经营102 三、整体出售、整体经营102 四、整体出租、整体经营102 五、零散出租、各自经营103

第三章 中国商业地产行业盈利模式分析104 第一节国外商业地产企业盈利模式分析104 一、美国商业地产企业盈利模式分析104 （一）商业地产企业盈利模式发展历程104 （二）商业地产企业盈利模式特点分析105 二、新加坡商业地产企业盈利模式分析106 （一）商业地产企业盈利模式发展历程106 （二）商业地产企业盈利模式特点分析108 第二节商业地产企业开发销售盈利模式108 一、商业地产企业散售盈利模式108 （一）散售模式类型分析108

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（二）散售模式适用物业110 （三）散售模式的优劣势110 二、商业地产企业整售盈利模式111 （一）整售模式操作方式111 （二）整售模式主要特点111 （三）整售模式适用物业112 （四）整售模式的优劣势112

第三节商业地产企业持有经营盈利模式113 一、完全自营模式分析113 （一）完全自营模式资源要求113 （二）完全自营模式优劣势分析114 二、自营+经营贷模式分析114 （一）模式操作方式114 （二）模式资源要求115 （三）模式优劣势分析115 三、资本运作模式分析116 （一）资本运作模式操作方式116 （二）资本运作模式优劣势分析117 第四节商业地产企业混合运作盈利模式117 一、混合运作模式操作方式分析117 二、混合运作模式主要特点分析117 三、混合运作适用物业类型分析118

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四、混合运作模式优劣势分析118 第五节主要商业地产盈利模式对比分析118 第四章 中国商业地产项目营销管理分析120 第一节商业地产项目商业规划120 一、商业经营规划的布局顺序120 二、商业经营规划的整体利益120 三、商业规划的黄金分割定律122 四、配套设施的作用与投入123 五、商铺格局规划分析124 第二节商业地产项目经济测算126 一、商业地产项目经济测算126 二、商业地产项目定价方式127 三、商业地产项目经济效益128 第三节商业地产目标市场选择130 一、目标市场的选择策略130 （一）集中化进入策略130 （二）商品专业化策略130 （三）市场专业化策略130 （四）选择性进入策略130 （五）市场全覆盖策略131 二、项目开发商圈分析法131

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三、商业地产项目客户定位137 （一）商圈范围界定137 （二）消费者定位137 （三）商家定位138 （四）投资者定位138 四、商业地产项目业态定位138 （一）业态分类与特点138 （二）项目的业态定位141 （三）业态的合理构成142 五、商业地产项目条件判断143 第四节商业地产项目营销推广146 一、商业地产消费者行为调查146 二、销售与经营的平衡分析147 三、商业物业商铺营销特性147 四、商业项目营销推广流程149 五、商业物业常用销售方式152 第五节商业地产项目招商实施154 一、商业地产项目招商特点154 二、商业地产项目招商对象154 三、商业地产项目招商流程156 四、商业地产招商现存问题156 五、商业地产项目招商策略158

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（一）项目招商通用策略158 （二）购物中心招商策略162 （三）写字楼的招商策略165 （四）商业街的招商策略170 （五）餐饮品牌招商策略171 第六节商业地产项目开业策略173 第二篇细分市场篇176

第五章 中国写字楼市场开发投资分析176 第一节写字楼市场开发研究176 一、写字楼投资开发特性176 二、写字楼投资开发背景177 三、写字楼投资开发条件178 四、写字楼项目投资开发179 （一）写字楼投资策略179 （二）写字楼市场调查180 （三）写字楼产品定位180 （四）写字楼市场需求181 （五）写字楼市场供给182 五、写字楼开发趋势预测184 第二节写字楼市场竞争现状184 一、写字楼发展历程分析184

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二、写字楼错位竞争分析185 三、甲级写字楼竞争分析186 四、节能环保成新竞争点188 五、写字楼发展特点分析189 第三节写字楼市场运营状况分析193 一、写字楼投资情况分析193 二、写字楼市场建设规模194 三、写字楼市场销售情况195 四、写字楼市场价格情况196 五、写字楼投资收益分析197 （一）写字楼盈利模式197 （二）写字楼投资成本201 （三）写字楼投资回报率202 第四节写字楼市场投资前景203 一、写字楼投资前景分析203 二、写字楼投资潜力分析204 （一）大城市投资潜力204 （二）中城市投资潜力205 （三）小城市投资潜力205 三、写字楼发展前景分析206 （一）写字楼区域发展潜力206 （二）郊区写字楼发展前景206

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（三）总部办公楼投资机会207 四、写字楼发展趋势分析209

第六章 中国商铺地产开发投资分析211 第一节商铺市场发展概况211 一、商铺地产开发背景211 二、商铺地产经营特点211 三、商铺市场存在问题213 四、商铺投资考虑因素213 五、商铺地产投资技巧214 六、商铺市场发展趋势217 第二节商铺地产投资概况分析217 一、我国商业街主要类型217 二、商业街发展特点分析219 三、商业街存在问题分析220 四、商业街主要表现形态222 五、商业街投资收益分析223 （一）商业街投资成本构成223 （二）商业街投资回报率223 （三）商业街盈利模式分析224 （四）商业街运作成功策略225 六、零售地产运行情况分析228

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七、零售地产市场趋势分析228 第三节商铺投资风险与对策分析230 一、投资商铺风险及对策分析230 二、产权式商铺投资风险分析231 （一）产权式商铺投资优势231 （二）产权式商铺法律风险232 （三）产权式商铺投资风险234 三、七类商铺的投资回收形态235 四、七类商铺的投资策略分析237 第七章 中国购物中心开发投资分析241 第一节大型购物中心开发流程分析241 一、购物中心调研与论证242 二、购物中心立项与决策242 三、购物中心选址与选型242 四、购物中心规划与设计243 五、购物中心融资与招商245 第二节购物中心投资建设情况245 一、购物中心发展阶段分析245 二、购物中心开发投资情况246 三、购物中心数量增长分析248 四、购物中心体量变化趋势249 五、购物中心商铺数量分析250

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第三节购物中心发展分布情况250 一、购物中心分布及城市竞争力250 （一）购物中心区域分布情况250 （二）购物中心分布特点分析251 （三）购物中心各城市竞争力252 二、重点城市购物中心分布特征254 （一）上海购物中心分布特征254 （二）成都购物中心分布特征255 （三）郑州购物中心分布特征256 （四）南宁购物中心分布特征257 三、三四线购物中心发展现状258 （一）三四线购物中心发展优势258 （二）三四线购物中心供应格局260 （三）三四线购物中心开发模式261 （四）三四线MALL短培育周期262 第四节购物中心的发展方向分析263 一、购物中心功能定位263 二、购物中心运营因素264 （一）消费者认为的运营因素264 （二）商户认为的运营因素265 （三）开发商认为的运营因素266 三、购物中心拓展方向267

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/3b3d.html