别墅推广策略方案

别墅推广策略方案,学习参考

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梅南·香樟岭【 九十月份推广计划 】

发

展

商：新大陆地产

策略整合：泰赢咨询 提案时间：2007年8月

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PART 1 战略背景

一、〖项目在售情况〗二、〖市场竞争概述〗

PART 2 策略部署

一、〖推广主题建议〗 二、〖现场布置策略〗

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PART 3 媒体计划

一、〖新拓媒体建议〗二、〖阶段媒体安排〗

PART 4 活动安排

一、〖活动主题建议〗 二、〖活动实施细则〗

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PART1 战略背景

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9、10月份正值房地产销售旺季，面临着诸多竞争楼盘炒作、宣传的轰 炸时期，梅南山居在市场激烈的竞争中逐渐失去了优势。

产品:

项目在售 情况

从项目本身来看，梅南山居目前剩余产品大部分集中在湖边独栋，由于面积大，总价高，置业门槛较高。市场存在一定抗性，导致来客量 较少，销售力不足。 形象:

梅南山居作为老盘，已销售相当长时间，项目品牌老化，产品利益点模糊，市场形象急需提升。

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景观: 梅南山居具有独特的自然山体和亲水资源,但在后天景观细节打造和售 后服务方面略有欠缺。整体包装力度弱、现场感染力差,与高端别墅气 质不符，不能有效提升产品附加值。

项目在售 情况

价格:价格的竞争主要来自两个方面, 别墅而言除了临近的美加湖滨新城、 银河湾之外，F天下、保利十二橡树庄园、巢NEST等项目也对本案产生 了不同程度的竞争,另外市内高层由于价格和配套的优势也对本案

TOWNHOUSE部分产生了很大的冲击。价格方面如：F天下独栋约10500元/m2的均价，巢NEST10300元/㎡(优 惠可谈),其他别墅类项目价格均低本案13000元/平米价格200元左右。

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区域 纯水岸 碧水轩 半山

类型 叠加别墅

剩余套数 63套

均价(元/㎡) 5700元/㎡

面积范围 193㎡—273㎡

项目在售 情况

独立别墅

10套

190㎡以内2套， 10500元/㎡底价 270㎡2套。307㎡ (不含花园价格) 5套 11000底价(不 含花园价格) 5000元/㎡(底价)

滨湖车库

独立别墅

16套236间

304㎡—368㎡

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推广: 别墅产品属于居住的最高端物业类型，除了能有效提升生活品质之外， 还是业主自身价值的体现，因此如何有效满足潜在客户的心理和精神 需求，赋予产品一种灵魂也是项目成功的关键。本案前期推广不系统,

项目在售 情况

缺乏节奏无大量的形象渲染工作，市场美誉度不高。

舆论: 项目现存50年产权土地年限的问题，相比于其他项目70年产权，存在

很大的销售难点，且目标客户多为周边工业园区工作的IT行业人士等，投资因素考虑较多,加之5年内不能进行商品房交易的国家条文限制等 一系列诸多因素大大影响了投资人群的购买力。

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结合所剩产品不多的客观情况,如何让本案从

众多项目中“跳出来，卖 的好，卖的快”,顺利淡化价格抗性是我们的首要目的。

项目在售 情况

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PART2 策略部署

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结合目前项目所面临问题，要尽快摆脱泥潭,必须统筹考虑以下问题：

思考1 硬性的广告能否改变现状?梅南山居如何更新产品形象，树立其独特的

阶段策略 思考

产品气质.思考2 独栋、TOWNHOUSE等高端产品，如何扩大产品的附加价值， 淡化市场 对价格的抗性 ？

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结合目前项目所面临问题，要尽快摆脱泥潭,必须统筹考虑以下问题：

思考3 如何借助九十月强销期和尾盘销售为客户营造危机感，改变其观望情

阶段策略 思考

绪，刺激客户迅速成交？思考4 如何加大客户之间的口碑宣传力度？

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关于产品:经过长达4年多的运作,项目已处于尾盘销售阶段,市场形象已 根深地固,现在房源相对有限的情况下, 大力度的广告投入已不能解决 问题。因此建议:

核心思路 概述

□借助项目成熟的景观和现房优势,加强现场品质感的打造，提高现场感染力，第一时间感动客户。主要包括售房部、看房通道的再布置和别 墅花园品质再提升。

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关于广告:项目一直以山水等自然资源为诉求重点, 产品气质缺乏内涵， 下阶段推广结合武汉不缺水的客观情况, 建议以”森林别墅”为主题,结 合精神层面的渲染来冲击市场，同时改变以往广告不系统的弊病，销售 节奏统筹考虑，有节奏的安排广告计划。结合九、十月份具体思路如下：

核心思路 概述

□结合九十月份旺销期加大推广力度，增加整版报广投放量，拓展网络、 公交车体等媒体渠道，扩大项目广告覆盖面； □深挖项目产品卖点，提出全新概念，进行形象传播，提高项目气质，

保证市场宣传新鲜度；

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关于口碑:碑效应是构成本案成交的主要方式，也是最容易打动客户有效 途径，如何利用好这一阵地也至关重要，建议：

□ 项目在树立项目形象的同时，借助本案独特的山水资源，举办“森

核心思路 概述

林·狂欢夜”活动，增强业主对项目的归属感，扩大项目美誉度。□ 加大“老带新”活动促销诱导，通过对新、老客户的具体优惠措施， 扩大项目口碑宣传力度。

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PART3 现场布置

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/3a9h.html