花园居住小区建设项目可行性研究报告 - 图文

目录第一章总论......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。1.1项目概况............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。1.2报告编制依据及研究内容................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。1.3研究结论............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。1.4主要技术经济指标............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。第二章项目建设的背景及必要性................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。2.1项目建设背景.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。2.2项目建设的必要性............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。第三章场址和建设条件.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。3.1场址现状............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。3.2主要建设条件.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第四章工程建设方案........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。4.1项目建设目标.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。4.2建设内容及规模................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。4.3工程技术方案.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。4.4主要建设工程.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第五章环境保护................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。5.1编制依据、环境保护原则及标准................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。5.2环境现状............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。5.3环境影响............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。5.4综合治理及措施................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。第六章节能分析................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。6.1节能设计............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。6.2能耗分析............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。6.3节能措施............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。第七章劳动安全与消防.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。7.1劳动安全............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。7.2消防..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第八章组织机构与项目管理........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。8.1组织机构............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。8.2项目管理............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。第九章工程招标及项目实施进度................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。9.1工程招标............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。9.2实施方案及进度................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。第十章项目管理与建设进度计划.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................72 10.1项目运作模式....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................72 10.2招投标管理.........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................73 10.3工程监理.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................73 10.4物业管理.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................73 10.5建设进度计划....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................73 10.6销售计划.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................74 第十章投资估算与资金筹措........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。10.1 投资估算依据................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。10.2 投资估算.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。10.3 资金来源.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第十一章财务评价............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。11.1 财务评价依据.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。11.2 营业收入、营业税金和附加估算................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。11.3 总成本及经营成本估算................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。11.4 财务效益分析.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。11.5 不确定性分析.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。13.6 财务评价结论................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。第十二章社会效益评价.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。12.1社会效益评价.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。12.2评价结论........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第十三章风险分析............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。13.1主要风险因素的识别...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。13.2风险程度分析.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。13.3风险评估........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。13.4降低风险的主要措施...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。第十四章结论和建议........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。14.1研究结论........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。14.2建议................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 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第一章 总论

1.1 项目概述

1.1.1 项目名称：******花园居住小区建设项目 1.1.2 建设单位：******房地产集团******置业有限公司 1.1.3 建设地点：该建项目建设用地位于***市南部站前区，工程场界东至世纪大道，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。

1.1.4 主要建设规模与内容：该建项目工程占地面积99073平方米，规划建筑面积170678平方米，主要建筑物情况见表1-1。

表1-1 主要建筑物一览表

序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 建筑名称 小高层住宅建筑 情境洋房（多层建筑） 幼儿园 商铺建筑 居委会用房 物业管理用房 公厕 门卫、垃圾收集等 人防车库 高层地下室 情境洋房地下室 建筑面积（m2） 30423 107411 2000 1738 50 300 60 300 3816 1678 21502 地下建筑 地上建筑 备注 1.1.5 投资估算与资金筹措：项目总投资估算为28986万元，其中建设投资27884.4万元，建设期利息1101.6万元。资金筹措计划为：企业自有资金3000万元，股东投资7145万元，楼盘预售款8641万元，申请银行贷款10200万元。

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1.1.6 进度计划：本项目拟在2年内建设完毕，4年内销售资金全部回笼（含建设期）。

1.1.7 主要技术经济指标

表1-2 项目主要经济技术指标汇总表

序号 一 1 项目 技术指标 总占地面积 总建筑面积 小高层住宅建筑 情境洋房 幼儿园 商铺建筑 居委会用房 物业管理用房 其中 公厕 门卫、垃圾收集等 人防车库 高层地下室 情境洋房地下室 保温层建筑面积 居住户数 机动车停车位 自行车位 绿地率 集中绿地率 建筑覆盖率 容积率 经济指标 总投资 销售收入 上缴税收 税后利润 投资利润率 资本金利润率 内部收益率 财务净现值 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 户 辆 辆 % % % 万元 万元 万元 万元 % % % 万元 指标 99073 170678 30423 107411 2000 1738 50 300 60 300 3816 1678 21502 1400 1081 335 2200 35.25 18.91 27.76 1.44 28986 41369 6363.65 7565.26 34.80 99.43 29.02 3668.99 备注 计算容积率 建筑 2 不计算容积率 建筑 税后 税后 3

3 4 5 6 7 8 9 二 1 2 3 4 5 6 7 8 *******设计有限公司

******花园居住小区建设项目可行性研究 9 借款偿还期 年 2 贷款意向 1.1.8 项目背景与进展：2008年5月，******房地产（集团）股份有限公司注资3000万元成立******房地产集团******置业有限公司。2008年7月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了***市火车站站前区13＃、17＃地块的土地使用权。至2009年11月，公司完成居住小区“***花园”规划建筑方案的设计与修改，获得***市规划建设指导委员会审议通过。目前，***花园工程已经完成土地平整、场地临时设施建设等项目前期工作，土建工程即将开工。包括分摊土地款在内，本项目已投入资金约9365万元。

1.2 编制依据

（1）《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 （2）《***市城市总体规划》（调整） （3）《***市火车站站前区控制性详细规划》 （4）《***市住宅小区配套设施规划建设管理办法》 （5）《***市商品房销售管理办法》 （6）《城市房地产开发经营管理条例》 （7）《******花园方案设计》 （8）项目单位提供的其他资料 （9）有关统计调查资料 （10）有关政策和技术标准

1.3 研究范围

我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进

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行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。

1.4 开发企业概况

******房地产集团******置业有限公司为******房地产（集团）股份有限下属的控股公司，是一家以房地产综合开发为主，集房地产开发、销售，房屋租赁，城市基础设施及公用设施项目开发、经营、服务，建材销售、工业、民用建筑技术咨询等为一体的企业。公司成立于2008年5月4日，企业法人***，注册资本3000万元。

1.5 项目综合评价

1、本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。

2、******花园居住小区所在***市火车站站前区是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。环境优良，交通优越：北抵***—***风景区，南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设250万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。站前区将成为休闲居住的乐园。

3、项目开发的是高品位住宅小区，锁定的是有较大经济来源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标是明确的，定位是准确的。

4、2009年以来，***市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好的市场前景。

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5、去年以来，***市出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（***政〔2008〕65号）和《关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房的若干意见》（***政[2008]83号），放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措施在一定程度上扩大了购房需求，对本项目是有利的。

6、最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。房地产跨年度行情即将展开。

7、财务分析表明，该项目具有较好的经济效益，较强的抗市场风险能力，以及较强的债务清偿能力，在经济上是可行的。

8、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行的。

9、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。

10、开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能力强，为项目取得成功提供了有力的保障。

11、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润7565.26万元，资本金利润率99.43%，投资利润率34.80%，内部收益率29.02%，上缴税收6363.65万元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。因此，该项目具有经济可行性。

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第二章 项目选址及建设条件

2.1 选址分析

******花园居住小区位于***市南部站前区，是***市“一城五区”的重要组成部分，是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。

站前区环境优良：北抵***—***风景区，悠长的***对景景观大道是城市独有的生态风景线；贵***中学高中部新校区即将开工建设；站前区文化广场、***职业中学、***市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心、站前区污水处理厂等项目前期工作都在抓紧进行当中。

站前区交通优越：南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。

站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设150万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。

站前区将成为一个传统和时代交融、特色鲜明的休闲居住区。

2.2 建设条件

2.2.1 配套建设条件

历经多年建设，***市火车站站前区不仅形成了四通八达的交通网，并且强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，达到了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。

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1、供水：由纬三路、纬四路市政给水管网供给。

2、排水：纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。

3、供电：区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。 4、市区燃气管道网、通信光缆网和有线电视网均延伸到达。 2.2.2 自然条件

1、地质：***大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，***市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。

2、水文条件：***市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在***市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。

3、气候：***市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm，平均温度16.1，平均无霜期240天。年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。

基本风压：0.40kpa 基本雪压：0.70kpa

4、地震：***市所在区域地震基本烈度为6度，在项目建筑结构设计中已经考虑。

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第三章 市场分析及营销策略

3.1 市场分析

3.1.1 ***市社会经济发展概况

***市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。现辖贵***区、***县、***县、***县和九华****山风景区，总面积8272平方公里，总人口158万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。***是国家生态经济示范区、实施《中国21世纪议程》全国十六个地方试点之一、“生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。***是长江经济开发带的重要组成部分，***港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。***自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。

几年来，***市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力***、活力***、魅力***、和谐***”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，2008年在全省17个市中居第2位，达到16%。

几年来，***集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础性

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工程。沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场通过国务院立项，宁宜城际铁路开工建设，立体交通网络基本形成；城市框架拉开，达到80平方公里，“一城五区”型态基本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间；发展平台基本形成，园区建设已达到40平方公里，远期规划达到100平方公里。基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。

近五年来全市人民收入变化情况见下表：

人民收入 城镇居民人均可支配收入 （万元） 增长率（%） 农村民人均可支配收入 （万元） 增长率（%） 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 6974 12.3 2648 11.0 7882 13.0 2940 11.0 9015 14.4 3347 13.8 11017 22.2 4012 19.9 12848 16.6 4758 18.6 3.1.2 ***市主城区商品住宅未来需求判断

随着***市国民经济和社会的发展，人们的财富水平有较大提高，人们的消费理念生活方式正在迅速发生变化，在衣、食、住、行等基础生活要素中，住房已成为人们改善生活的首要目标。

根据《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的生活质量目标，到2010年***市城镇居民人均住房面积为32平方米，而目前***市城镇居民人均住房面积才达到24.5平方米（***市统计局统计数），按照《***市城市总体规划（调整）（2006—2020）》预测，到2010年主城区人口约25.82万人（到2008年底实际人口为22.91万人），至少还需要194万平方米的商品住房供应。截止2009年11月底，***市主城区商品住房累计可售量为65.15万平方米，其中1年以上待销售住宅18.52万平方米，从发展角度讲，***市商品住宅开发近两年还有较

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大的市场空间。

同时，根据***市城市新一轮发展规划预测，到2015年，主城区人口将增长到35万人，城市建成区面积由目前的20平方公里增加达35平方公里。按照人均住房面积34平方米计，2011年至2015年间新增城市人口对商品住房的需求总量为312.12万平方米。考虑城市房屋拆迁、改善性购房和个人房产投机也是一块很大的市场，估计“十二五”期间，***市主城区的住宅需求总量为500万平方米左右，年均需求量在100万平方米左右。 3.1.3 全国房地产市场运行情况

国家统计局发布的“1～11月全国房地产市场运行情况”报告显示： 2009年1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1-10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1-10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1-10月提高3.2个百分点。

1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。

1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。延续今年以来的逐月回升势头。

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全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）连续8个月上升。 3.1.4 主城区1-10月房地产市场情况分析

今年1-11月份我市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过08年同期水平。

一、房地产市场基本情况

房地产投资增幅明显。1-11月份我市主城区房地产开发投资32.05亿元（不含主城区乡镇房地产开发），同比增长89.64%。其中住宅12.90亿元，商业房13.55亿元，办公房5.59亿元。

商品房新开工面积增幅较大。1-11月份我市主城区商品房新开工面积146.68万平方米。其中住宅65.93万平方米，商业房54.48万平方米，办公房26.26万平方米。

商品房竣工面积保持增长。1-11月份我市主城区商品房竣工面积94.38万平方米，同比增长94.20%。其中住宅69.98万平方米，商业房20.00万平方米，办公房2.86万平方米。

截止2009年11月底，我市主城区商品房累计可售量为119.44万平方米，其中商品住房65.15万平方米，其中1年以上待销售商品房的面积为40.31万平方米（含住宅18.52万平方米）。

二、房地产市场供给和销售情况

2009年1-11月我市主城区共批准商品房预售面积106.24万平方米，同比上升0.12%，其中住宅67.68万平方米，同比下降2.33%。

2009年1-11月份我市主城区各类商品房销售（签约）面积共123.39万平方米（预售房销售面积95.02万平方米，现房销售面积28.27万平方米），同比08年1-11月增长149.07，其中商品住宅销售（签约）面积共 90.63万平方米，同比08年1-11月增长120.04%。

2009年1-11月我市主城区一般二手房交易面积共14.37万平方米，

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同比上涨81.9%；其中一般二手住房共9.87万平方米，同比上涨172.65%。

情况表明，我市城区房地产市场消费信心稳定，市场回升明显，目前处于较好的发展状态，是房地产投资的较好时期。

三、房地产供销结构情况 1、商品住房销售价格阶段结构

2009年1-11月份我市主城区销售的商品住房中，价格在800元/平方米以下的为0.27万平方米，占总成交量的0.3%；价格在800-1100元/平方米的销售面积为0.74万平方米，占总成交量的0.82%；价格在1100-1500元/平方米的销售面积为1.5万平方米，占总成交面积的1.65%；价格在1500-2000元/平方米的销售面积为6.57万平方米，占总成交面积的7.25%；价格在2000-2500元/平方米的销售面积为29.73万平方米，占总成交面积的32.8%，价格在2500-3000元/平方米的成交面积为31.65万平方米，占总成交面积的34.92；价格在3000-4000元/平方米的成交面积为17.87万平方米，占总成交面积的19.72%；价格在4000-5000元/平方米

的成交面积为1.01万平方米，占总成交面积的1.11%；价格在5000元以上的成交面积为1.3万平方米，占总成交面积的1.43%。

从以上数据来看2000-3000元/平方米的占总成交面积的66.14%，是目前市场的主导消费价格，但3000-4000元/平方米的房价比例有所提高，

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我市总体房价处于缓慢但稳定的上升中。

需要指出的是，近来所开盘的小高层住宅项目，如“丽阳兰庭”、“永华怡景园”、“星河湾”等销售情况均较为理想，显示我市房地产市场对小高层住宅接受程度已大大提高。

因此，“******花园居住小区”设计以小高层为主，将商品住宅价格定位在2800-3200元/平方米是合适的，符合当地市场消费能力和需求。

2、商品住房销售面积阶段结构

2009年1-11月份我市主城区销售的商品住房中，90平方米以下的成交面积为14.1万平方米，占总成交面积的15.55%；90-110平方米的成交面积为10.23万平方米，占总成交面积的11.29%；110-120平方米的成交面积为27.21万平方米，占总成交面积的30.02%；120-144平方米的成交面积为20.27万平方米，占总成交面积的22.37%；144-180平方米的成交面积为9.86万平方米，占总成交面积的10.88%;180平方米

以上的成交面积为8.97万平方米，占成交面积的9.9%。

从以上分析数据看，我市商品房的热销户型

集中在90-144平方米之间，占总交易量的69.61%。

根据市场对商品住房面积的需求，“******花园居住小区”将户型结构设计为面积90平方米以下占11.33%，面积90-120平方米占60.45%，面积120平方米以上占28.22%，是十分合理的。

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3、购房对象结构分析

从商品房住房购买对象分类来看，1-11月份本市区居民购房比例约占总成交的58%；其它地区约占16%；省其它地区约占20%；省市约占6%。从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例的42%，与10月份持平。一方面显示我市去年出台的促进房地产市场持续健康发展的各项政策持续发挥作用；另一方面说明我市对周边地区人口吸引力不断增强，中心城市地位稳步提高。

四、房地产市场价格分析 1、商品房价格分析

2009年1-11月份我市主城区商品房平均销售价格为3164.78元/平方米，同比上升4.1%；商品住房平均销售价格为2448.63元/平方米，同比上升0.09%。

2、二手房价格分析

2009年1-11月份我市主城区二手房平均销售价格为2359.69元/平方米，同比上升11.43%；二

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手住房平均销售价格为2351.62元/平方米，同比下降5.02%。

五、市场总结

从以上分析情况看今年1-11月份度我市房地产市场交易稳步增长，特别是9-11三个月市场交易量增长幅度较上半年更为明显，显示一方面宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持续地发挥拉动房地产市场消费的作用，预计短期内我市房地产市场仍将保持持续增长势头。

3.1.5 对今后房地产市场形势的初步判断

今年以来房地产市场实现了触底回升，具有一定的合理性，这种合理性表现在三个方面：其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大增，资本避险因素推动房产成交放量。但流动性过剩引发的投资需求主要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限。

房地产业是国民经济的重要支柱产业，特别是在当前市场条件下，成交放量对抗击金融危机有正面作用。现阶段，我国房地产业不存在产能过剩的问题，国家对房地产业只会进行扶持，不会进行政策打压。最近召开的中央经济工作会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，就是最好的说明。

中国房地产业不会对经济带来主导性负面影响，而只要中国经济健康，中国房地产价格就还将继续向上攀升。

与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市场：一类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进

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入大中城市工作的年轻人。他们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经有房，生活水平提高后，希望以小换大、改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有一类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货币增值。

总之，有几大因素决定了可以对未来房地产市场持积极乐观看法：一市中国经济保持稳步发展；二是城镇规模和城市人口加速扩大；三是人民改善生活的愿望日益强烈；四是个人理财投资的需求不断增长。 3.1.6 周边楼盘情况调查

目前***市主城区具有代表性的楼盘有汇景花园、河滨花园、星河湾花园、永华怡景园、华邦阳光城、静安新城、森桥印象等，对这些楼盘我们进行了市调调查，情况如下：

1、永华怡景园

位于九华山大道与白牙路交口往南，移动公司南边。住宅建筑面积21950平方米，户型设计以经济型三房为多。占地1.3公顷。2009年7月中旬开盘预售2幢住宅。小高层均价3100元/平米左右，100平米复式特价3398元/平米起售。开盘即销售60%以上。

2、星河湾花园

沿九华山大道西侧，汇景花园南侧，占地面积3万平方米，建筑面积约60000平方米，由多层、小高层和高层组成，目前在售为多层和小高层，08年12月小高层开盘销售，共推出110套，面积为100-150平方

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米，价格为2900-3750元/平方米，楼层价差较大，均价3300-3400∕平方米。其中一栋多层办公楼由***市房产局整体购买。为增强客户的购房信心，在销售合同中承诺：如该小区房价下跌，已购房客户可以无条件退房。目前销售已近90%。

3、***丽阳兰庭

丽阳兰庭是由安徽**房地产公司（***公司）负责开发、安徽***公司建造。小区位于***百牙东路，东沿九华山大道，西邻贵***中学秋浦分校，总占地24475㎡，总建筑面积约71200㎡。由高层住宅、公寓、写字楼、商业等多种建筑形态组成，是一座融高尚居住、购物、休闲、娱乐、商务办公、教育配套于一体的现代化全息生活城，有大面积空中花园、架空穿景以及高层观景洋房和古典廊桥景观设计。09年11月8日开盘，一期推出1#和3#楼，户型面积为73、82、102、109㎡，3200元/㎡，当天房源销售即逾80%。

4、华邦阳光城

位于秀山南路，老城区的西南，开发商是*****房地产开发有限公司，占地面积约为8.5万平方米，建筑面积为14万平方米，为地中海式建筑风格，由多层、小高层组成。一期多层于08年10月开盘销售，价格区间为2950-3500元/平方米，均价3280元/平方米，开盘当日成交63套。二期沿街两栋住宅于09年3月开始认筹，目前认筹客户已有40余套。

5、汇景花园

位于九华山大道与百牙路交叉口西北角，与丽阳兰庭相隔百牙路，由***市***房地产开发公司开发建设，****规划设计院设计，总占地250亩，总建筑面积22万㎡。共分4期开发，前三期均为多层（三期多层开盘形成抢购局面），现已售完。四期于08年10月份开盘销售，现在售的为最后3幢小高层住宅,共132套，销售价格为2900-3700元/平方米不等，

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楼层差价基本上为80元/平方米，户型建筑面积为99.72㎡～126.45㎡，均价为3400元/㎡。目前剩余房源很少。

此项目是***最早开发的小区，也是品牌小区，社区已成熟，商业配套齐全，自然环境较佳（内部绿化+外部清溪公园），交通方便，社区规模较大，配套完善。

6、河滨花园

河滨花园位于九华山大道以西，紧邻丽阳兰庭北边，与百荷公园咫尺之遥。小区总占地11万㎡，总建筑面积18.5万㎡，容积率1.67，绿化率35%，是集住宅与商业为一体的综合性高尚住宅小区。建筑单体以多层及小高层为主，融入了欧式古典风格，又结合现代简约气息；以赋予建筑灵动之美。河滨花园坐拥白沙河、清溪河两大水系，景观以水贯穿一脉相连，从入口到庭院深处，可知可感的动态景观。河滨花园由***市牯牛降房地产开发有限公司建设，共分3期开发，由多层、小高层、沿街商业所组成，目前多层只剩余几套住宅，三期小高层于08年12月开盘销售，销售区间价格为3080-3600元/平方米，目前销售率达到70%左右。

此项目社区规模较大，配套完善，自然环境较佳（内部景观+外部白沙河公园），户型紧凑实用，交通方便。

7、森桥印象

森桥印象项目地块位于东城版块，***开发区内，由***市***房地产有限公司开发建设，项目总用地170亩，总建筑面积达11.7万余平方米，将建设为别墅和多层为一体的高尚社区。由*****规划设计院已完成项目规划，景观设计则由国际上久负盛名的******团公司担任，共分3期开发，现在在售的为11幢多层住宅，面积范围为89.91㎡（二室二厅）～136.62㎡（三室二厅二卫），目前销售均价为3700元/㎡，销售率近70%。

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*******设计有限公司

******花园居住小区建设项目可行性研究

8、静安新城

该项目位于长江南路与南环路交口，属于城区南郊，占地67万平方米，总建筑面积为116万平方米，由多层、小高层、高层组成、目前在售的有多层、小高层，多层均价为2480元/平方米，3、4、5层已基本售完，小高层均价为2780元/平方米，销售率达到30%。销售情况一般。

对以上楼盘的性质、特点、规模、价格和销售等方面的调查有助于目标市场的把握和定位，可为“******花园”的规划设计及市场营销提供参考。

3.2 项目竞争力分析

1、优越的环境

“******花园居住小区”位于***市南部站前区，是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。外部交通条件优越，傍有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。区内规划建设有贵***中学高中部新校区、站前区文化广场、***职业中学、***市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心、500亩水上公园等。近抵省级风景名胜***—***风景区，悠长的***对景景观大道是城市独有的生态风景线。该地是休闲居住的乐园。

2、时代化发展性的规划设计

随着***房地产开发水平的提升，各个板块都出现了代表性的楼盘，因此，必须做到有所创新，有所提升。

结合基地的区位条件，“******花园居住小区”将规划设计纳入到***火车站站前区的整体结构框架的构建之中，完善站前区核心区域的功能组成和结构框架。

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