房地产企业股东股权转让税费

房地产企业股东股权转让需缴纳哪些税费？

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来源:中国税网

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日期:2010-07-21

问：我公司联合3个私人股东合伙注册了房地产开发公司，该公司注册资本为1000万元。2008年通过挂牌取得了56亩国有住宅建设用地，总价为3400万元。至今，累计已为该项目投入了约5000万元（含土地款）。现在股东决定转让95%的股权给另外的投资商，作价9300万元。请问在此次转让中，股东应该缴纳哪些税费？

答：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第二条规定，对股权转让不征收营业税。

《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

《个人所得税法》及其《实施条例》规定，财产转让所得应纳个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

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《印花税暂行条例》第二条规定，权转移书据为应纳税凭证。 产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。

根据上述规定，自然人股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不缴纳营业税和土地增值税。自然人股东应按所载金额万分之五缴纳印花税，应以股权转让收入额减除原股东向公司投资成本和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目适用20%税率缴纳个人所得税。

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以股权收购方式获取房地产项目的法律分析

一、引言

项目拓展工作的核心是土地使用权的获取。自“8?31”大限取消经营性用地协议出让之后，目前房地产项目土地使用权的获取方式主要包括通过土地公开市场获取土地、通过一二级开发联动获取土地和通过项目收购方式获取已出让土地三种。

虽然通过“招拍挂”方式所获取的土地权利明晰、操作透明、手续简单，能够很快地投入项目开发建设阶段，但是随着各地“地王”价格的相继攀升，从公开出让方式获取土地的主要缺陷——优质地块的竞争者众多导致价格过高也渐渐显现。另外，由于信息公开，在一定程度上也导致获取的不确定性。而一、二级开发联动方式获取土地虽然可以很好地控制成本及提高获取几率，但是该方式开发周期长、前期投入较大，还存在二级市场出让中未能成功获取的风险。

与此同时，目前在市场上存在许多优质的已出让土地，这些土地由于种种原因，原土地方希望通过项目转让的方式来解决遗留问题。而由于原获取方式的多样化，这些土地价格往往较公开出让方式获取更合理。项目转让获取土地的模式渐渐成为近几年常见的土地获取方式之一。

项目转让方式又分为直接进行项目转让和股权收购方式两种。本文主要通过对以股权收购方式获取房地产项目的法律特点和法律风

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险进行分析，总结适合我公司项目拓展过程中通过股权转让方式收购项目的法律风险规避方式。

二、股权转让方式收购房地产项目的特点 1、房地产项目转让的定义

收购房地产项目可以采用两种方式，一种是直接进行项目转让（下简称“直接转让”），即将该项目作为一个整体由原项目所有人转让给受让方，从而实现转让；另一种就是通过收购项目公司股权的方式（下简称“股权收购”），间接实现该项目公司所有的房地产项目的转让。

作为房地产项目转让方式的一种，在定义何为“股权收购的方式获取房地产项目”之前，首先要明确房地产项目转让的定义。房地产项目转让的实质，是土地使用权的转让，但又不仅仅如此。因为房地产项目并不是一个严格意义上的法律概念，不表现为一种具体的可交易财产，而是房地产项目主体所拥有的以土地使用权为核心的一系列权利。在这些权利中，土地使用权是核心，土地使用权的转让必然带动其他一系列权利的转让。因此，与土地使用权出让不同，土地使用权的转让表现为房地产项目的转让，两者不能分别转让。 2、股权收购方式获取房地产项目的特点

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股权收购是指投资人通过购买房地产开发项目公司股东的全部或部分股权，购买后投资人取得项目公司股东的法律地位，从而全部或实际控制项目公司的经营管理权和财务权。通过股权收购方式获取房地产项目与直接转让房地产项目相比较有如下区别： ①转让的主体不同

直接转让，转让的主体是项目公司，即项目公司将其所有的房地产项目转让给受让方；股权收购，转让的主体是项目公司的股东，通过收购股东所有的股权收购项目公司，从而间接拥有项目的控制权，最终达到获取项目的目的。 ②转让的程序不同

直接转让，由于项目主体发生变更，在土地方面要进行土地使用权的过户手续，由于项目转让有一定的投资额的限制，故该项目已进行的立项及相关规划审批也要到有关部门进行主体变更的审批；股权收购一般只需要到工商行政管理部门办理股权变更手续即可，若涉及国有股权的交易，还需转让方上级主管部门的批复。 ③所缴纳的税费不同

一般房地产项目转让出让方需缴纳土地增值税、营业税及附加的企业所得税，受让方需缴纳契税，双方还需缴纳印花税。而股权收购由于不涉及土地使用权人的变更，不需要缴纳土地增值税。根据《财

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政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号文件）规定，对股权转让不征收营业税。因此，股权收购方式涉及的税种包括股权转让合同贴缴印花税、股权转让所得就取得所得主体的不同缴纳个人所得税或企业所得税。 三、股权收购的优势

与直接转让相比，股权收购有如下优势： ①程序便捷，易于操作

直接转让，由于项目主体发生了变化，因此要进行一系列的名称变更审批登记手续，如土地使用权人的变更、相关项目立项审批手续的更名等。而股权收购，由于项目的实际所有人仍为项目公司，仅需进行股权变更的工商登记手续，因此可以在不改变项目权属变更批准登记手续的情况下，实现转让。 ②政府审批较为宽松

对于不涉及国有股权、上市公司股权收购的，无须审批。 对于涉及国有股权的，审批部门包括负责国有股权管理的部门及其地方授权部门，审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否流失。

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对于涉及上市公司股权的，审批部门还包括中国证券监督管理委员会，审批要点是上市公司是否仍符合上市条件、是否损害其他股东利益、是否履行信息披露义务等。 ③不受投资额度的限制

根据《城市房地产管理法》第38条第1款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”直接转让要受到该规定的约束，即受到一定的投资额度的限制。

而通过股权收购方式完成实际的土地使用权的变更，于法定形式上仅仅为股权层面的变更，进行转让时仅需要满足相关法律、法规对股权转让的条件，不涉及权属公司的土地使用权的物权变动，因此无须受《城市房地产管理法》第38条的限制，对于通过股权收购方式间接使未达到规定投资额的土地使用权改变实际控制人，不影响到股权转让的合法性。

④可根据实际情况减少需缴纳的税费

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与直接转让相比，股权收购不会产生与房地产交易相关的税、费，仅需缴纳印花税和所得税。若原项目用地转让前获取的价格较低，则可相应减少土地增值税。

四、股权收购的法律风险及风险防范 1、法律风险

虽然通过股权收购有着以上诸多优点，但也存在与直接转让不同的风险，主要包括： ①项目公司手续风险

由于股权收购取得项目一般需完全控股或绝大多数控股转让方的公司，因此转让方公司的成立及相关审批手续是否完备，关系到所收购股权的价值和后续项目进展。转让方公司方面的法律风险主要表现为股东出资是否到位、公司成立相关审批手续是否完备等。 ②转让程序风险

在某些有多个股东的公司中，股权转让不仅要和转让方股权之间的协商一致，还要取得其他半数以上股东的同意。在同意的情况下，若其他股东愿意以同等的条件收购该股权，其他股东还具有优先购买权。

③债权债务风险

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股权收购后，被收购公司的原有债权债务情况对今后股东的收益有着巨大影响，因此在股权收购之前，收购公司必须调查清楚目标公司的债权债务状况。

对于目标公司的或有债务在收购时往往难以预料，因此，股权收购存在一定的负债风险。

除此之外，在某些特殊情况下，被收购公司原有债权实现的难易程度也影响被收购股权的价值。若被收购公司的债权难以实现，其股权价值势必降低，影响后续的股东收益。 ④项目手续风险

对于被收购项目，其相关手续是否完善将直接影响收购价值。这些手续包括土地出让金的缴纳、土地证的办理、相关规划立项手续的办理等。

其中，项目土地使用权证的办理是项目手续风险的核心。因为无论是直接转让还是股权收购，其核心都是获取项目土地。土地使用权证的完备是成功获取项目土地的前提。 ⑤国有公司股权收购的特殊问题

若所收购股权为国有股权，除履行一般的股权收购程序之外，还有转让程序的特别规定。首先，需要有国有股东上级主管部门的同意及书面批复；其次，要由国家认可的资产评估机构对其进行资产清查

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及现值估价；再次，国有股权转让要在国有资产产权交易中心进行公示，公示后产生两个及以上竞买者的，还需采取拍卖或招标的形式进行。因此在收购国有公司股权中，不能仅通过与转让方达成收购协议而完成股权收购，还需履行相关程序。 2、风险防范

要防范股权收购风险，在前期调查、合同订立和合同履行阶段需进行以下几方面的工作： ①前期尽职调查阶段

在此阶段，调查工作主要围绕目标公司和目标房地产项目，调查对象是一切可能影响股权受让方潜在利益的因素。

首先，应对目标房地产公司的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估；其次，应着重针对目标房地产项目本身进行调查，这是是否进行股权转让的决定因素。在此阶段应审查与项目有关的各类合同和审批文件，并充分考虑可能存在的风险。 ②合同签订阶段

合同是构建交易模式、设定转让方与受让方法律权利义务的基础，是交易能否顺利达致的关键。

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公司股权转让的主要风险是转让无效，如主体无效、程序不当等。转让无效的直接后果就是受让方不能实现收购房地产项目的目的。转让无效的风险完全可以通过受让方及其聘请的专业人士的审慎行事得以避免。

为保障受让方资金支付的安全，在付款安排上宜拉长付款过程，转让方完成一定义务后，收购方才支付一定款项，要注意双方义务的对接。其中，付款进度的关键节点在于土地使用权证的办理。若所收购公司取得完备的土地使用权，则可相应降低收购股权付款的风险。 另外，房地产公司的股权收购并非办完股权变更手续后即告全部完成，房地产项目开发周期相对较长，很多潜在的问题可能会在开发过程中逐渐暴露。一旦收购方过早地将股权转让价款付清，则很可能遭受不必要的损失。

在公司股权收购过程中，受让方面临的最大风险就是对公司原有的、不可知的债务的承担以及承担之后向转让方追偿不得的风险。为控制这一风险，股权受让方可要求转让方对目标公司情况进行披露并承担披露不实的违约责任。

总之，在签订合同时，需要特别注意的重要条款是：付款阶段和比例；公司信息的披露义务及披露不实的违约责任；股权转让方对违约责任的担保方式；公司印章的移交以及移交前后的界限划分；股权

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转让生效前后债务的承担；合同的生效及公司股权转让的生效；工商变更登记手续的办理主体及时间。 3.合同履行阶段

股权转让合同签订并生效后，并不会自然发生股权转让的法律效果。股权转让合同的生效是对合同当事人产生法律约束力的问题，股权转让的生效是股权何时发生转移的问题，即受让方何时取得股东身份的问题，两者不能混为一谈。即使在股权转让合同生效后，也尚需当事人的适当履行，股权转让才能实现。

在股权转让合同的履行方面，转让方的主要义务是向受让方转移股权，受让方的主要义务是按照约定向转让方支付转让款。根据我国《公司法》的相关规定，股权转让合同生效，房地产项目公司将新股记载于公司股东名册，并到公司登记机关办理变更登记后，股权转让生效，并具有对抗第三人的效力。 五、总结

通过股权收购方式获取房地产项目，在土地获取竞争日益激烈的市场现状下，越来越成为一种常见的土地获取方式。在严格控制风险的前提下，加强前期尽职调查、完善相关合同条款及监督好相应的合同履行过程，以合理的价格获取项目土地，减少土地获取的不确定性。对于扩大公司的项目储备，提高公司利润，股权收购方式是一种较佳的土地获取方式。

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资产转让与股权转让中税收差异的分析

时间：2009-12-13 00:59 来源：山西新闻网 山西经济日报 进入论坛

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企业并购中有一个比较常见的选择，资产转让和股权转让，两者适用的税务政策不同，导致的应税负担差异很大。因此，并购双方在进行方案决策时，有必要分析比较不同方案下的税收负担成本，对方案的优劣进行判断取舍，达到转让双方共赢的目的。

一、资产转让与股权转让的具体内涵

股权转让是股东将其对公司拥有的股权转让给受让人，由受让人继受取得股权而成为新股东的法律行为。可见，股权转让的主体是公司股东，客体是公司的股份或权益；转让股权时，涉及三个独立主体：即为被转让企业的股东（转让方）、被转让企业（客体）和受让企业（购买方）。

相对于股权转让，资产转让是资产所有者将其拥有的资产转让给受让人的行为。所谓资产是指企业（包括公司，但不限于此）拥有的或控制的能以货币计量的经济资源，包括机器设备、现金、土地使用权、无形资产等。转让资产则仅涉及两个独立主体：转让资产的企业（转让方）与受让资产的企业（购买方），与转让资产的企业股东没有直接关系。

二、资产转让的税务处理

1．资产转让所得或损失的税务处理

由于资产转让的主体是企业，因此资产转让产生的所得或损失应并入企业的应税所得额或在税前扣除。

2．资产转让中流转税的处理

(1)如果纳税人转让的是存货，应按销售额计算缴纳增值税；涉及消费税的消费品还应该缴纳消费税。

(2)如果纳税人转让的是固定资产，按照财税[2009]9号文 《关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》的规定，一般纳税人销售自己使用过的属于条例

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第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%征收率减半征收增值税。一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产，应按财税[2008]170号文 《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》第四条的规定执行，即自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产，应区分不同情形征收增值税：①销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；②2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；③2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。

(3)如果纳税人转让的是无形资产或是房屋、建筑物等不动产，则应缴纳营业税。例外的是，据财税[2002]191号文《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，自2003年1月1日起，以无形资产或不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税；在投资后转让其股权的也不征收营业税。因此，从这个政策看，如果转让方既拿出部分资产投资入股，又转让部分资产，则优先以不动产或无形资产投资，因为其它资产(存货、机器设备等)的投资要视同销售缴纳增值税。

（4）如果转让的是国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，除涉及营业税以外，还应就其所取得的增值额缴纳土地增值税。

三、股权转让的税务处理

股权转让的税务处理应分别股权的购买方、股权的转让方、被转让股权的企业（目标企业）进行分析。

1.首先分析被转让股权的企业（目标企业）。股权转让中目标企业可以解散，也可以不解散。如果不解散，则无论股权是部分转让还是全部转让，目标企业作为法人的地位没有改变，所有的纳税事项均由目标企业延续，股权转让交易不会使目标企业产生纳税事项。如果目标企业解散，其股权转让的交易实际上就是收购企业吸收合并目标企业，其税收处理为：

（1）关于企业所得税。根据财税[2009]59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》，如果收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，经税务机关审核确认，为免税合并；否则，为应税合并。

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（2）关于流转税。根据国税函[2002]165号文《国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》的规定，“转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。”国税函[2002]420号文《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》规定，“转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。”

（3）关于土地增值税。根据财税[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第三条，“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”

2.再看收购企业。如果目标企业不解散，则无论收购企业是部分还是全部收购股权，收购企业不涉及任何纳税事项。如果目标企业解散，目标企业所有的资产负债都纳入到收购企业的账上。会计上按同一控制还是非同一控制将资产负债按账面价值(同一控制)或评估价值(非同一控制)入账，税收上按免税合并还是应税合并将计税基础确定为原账面价值(免税合并)或评估价值(应税合并)。此外，根据财税[2008]175号文《关于企业改制重组若干契税政策的通知》第三条的规定：“两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。”

3.最后分析转让方。股权转让方的税务处理因转让方是法人还是自然人而有所不同。如果是法人，发生的股权转让所得应计入当期的应税所得额；股权转让损失可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权转让损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。如果是自然人，其股权的转让因目标企业是上市公司还是非上市公司而不同。如果是上市公司，则个人转让股票的所得暂免征个人所得税；如果是非上市公司，则个人转让股权的所得比照“财产转让所得”由收购方代扣代缴个人所得税。

闫凌云

作者单位：山西潞安矿业（集团）公司财务处

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/38j3.html