物业承接查验 演示文稿

物业管理实务物业的承接查验

2013-7-10

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承接查验的概念

物业的承接查验是指物业管理企业 对新接管项目的物业共用部位、 共用设施设备进行承接查验。

它分为新建物业的承接查验和物业 管理机构更迭时的承接查验两种类 型，前者发生在建设单位向物业管 理企业移交物业的过程中，后者发 生在业主大会或产权单位向新的物 业管理企业移交物业的过程中。 物业的承接查验是物业管理企业承 接物业前必不可少的环节，其工作 质量对以后的物业管理服务至关重 要。 原来有称之为接管验收的，现统一 称为承接查验。

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承接查验的法律依据

国务院《物业管理条例》2003年9月1日起施行 建设部[2010]165号《物业承接查验办法》2011年1月1日起施行 建设部建标(1991)第69号ZBP30001—90 《大连市城市住宅小区物业管理项目接管暂行办法》(大房局(2003) 65号

《物业管理条例》 第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (四)物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

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重要法规条文《物业承接查验办法》 第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业 服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。 前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。 不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目 的的特定标准履行。 第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查 验工作

。 第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接 查验协议。 第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违 约责任等事项作出明确约定。 第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。 第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用 房以及其他物业共用部位、共用设施设备。 第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部 门办理备案手续： 第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。 第四十一条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对 建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。 《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》建设单位将红线内道路(非市政道路)、桥梁、路灯、排水、环卫、 绿化、挡土墙、消防、邮政等设施移交给物业公司管理，由物业公司出具同意接收文件属于业主所有的公共停车泊 位移交给全体业主，由物业公司代为接收，并出具同意接收文件

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新建物业的承接查验1、总流程关于综合竣工验收 《城市房地产管理法》第26条规定“房地产开发项目竣工， 经验收合格后，方可交付使用”,可见，验收合格是商 品房交付使用的条件。但是，如何定义验收合格？ 一种意见认为，根据《建设工程质量管理条例》第16条的 规定，建设单位组织的勘察设计、施工、工程监理等有 关单位进行竣工验收，经验收合格，形成《单位(子单 位)工程竣工验收报告》,即表明商品房验收合格，可 交付使用。理由是根据《房屋建筑工程和市政基础设施 工程竣工验收暂行规定》第9条的规定，验收合格是备 案的前提，备案不是行政机关对验收合格的确认或审批 行为，法律和行政法规规定验收合格即可交付使用，并 未明确要求经备案后才可交付。 另一种意见认为，建设单位组织的竣工验收合格，形成 《单位(子单位)工程竣工验收报告》,并不一定表明 商品房符合使用条件，只有经过备案机关备案后，取得 《建设工程竣工验收备案表》才能说明商品房具备了交 付使用条件。 还有一种意见认为,不能单独以四方验收合格作为商品付交 付使用的条件，也不能以经过备

案作为交付使用的条件， 工程经质量、消防等各项专业验收均合格后，虽未经竣 工验收备案，也应当可以交付使用。 培训课件—洪

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新建物业的承接查验2、承接查验之前 四准备 人员准备 计划准备与开发建设单位的沟通。日期、进度安排 ；物业详 细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明； 现场了解 等

资料准备

主要 指流程和记录表格。如：《物业承接查验工作 流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查 验所发现问题的处理流程》《工作联络登记表》、 《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题 统计表》等

设备、工具准备培训课件—洪

例如：尺、量具、电工用具等2013-7-10

新建物业的承接查验3、承接查验实施(1) 五内容物业资料 在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料： (1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工 图等竣工验收资料； (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (4)物业管理所必需的其他资料。 物业共用部位 按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位 (有哪些)进行查验。主要内容包括： (1)主体结构及外墙、屋面； (2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗； (3)公共卫生间、阳台；(举例) (4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承 接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置， 防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防 联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。 园林绿化工程 园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、 绿(花)篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化 的查验内容。 其他公共配套设施 物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、 广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、 垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

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新建物业的承接查验 承接查验不同于工程项目建设的竣工验收， 3、承接查验实施(2) 是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建

四方式

观感查验 观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取 目视、触摸等方法进行。 使

用查验 使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被 查验对象的安装质量和使用功能，以直观地 了解其符合性、舒适性和安全性等。 检测查验 检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检 测对象进行测量，以检测其是否符合质量要 求。 试验查验 试验查验通过必要的试验方法(如通水、闭水 试验)测试相关设施设备的性能。

设单位移交的物业资料，有关单项验收报告， 以及对物业共用部位、共用设施设备、园林 绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证 明材料，对物业公共部位配套功能设施是否 按规划设计要求建设完成等进行核对查验。 查验的相关资料由建设单位提供，物业管理 企业主要是进行必要的复核。 物业管理的承接查验主要以核对的方式进行。 物业管理企业应督促建设单位尽快安排验收。 建设单位无法提供相关合格证明材料，物业 存在严重安全隐患和重大工程缺陷而影响物 业正常使用的，物业管理企业可以拒绝承接 物业。 承接查验还应对设施设备进行调试和试运行， 还应督促建设单位及时解决发现的问题。 在现场检查、设备调试等情况下还可采用观 感查验、使用查验、检测查验和试验查验等 具体方法进行检查。

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新建物业的承接查验4、发现问题的处理程序(一)收集整理存在问题 (1)收集所有的《物业查验记录表》 (2)对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承 接查验所发现问题登记造表； (3)将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认， 并办理确认手续。 (二)处理方法 工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理 方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提 出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意 见，便于建设单位进行针对性整改。 从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两 类：。若质量问题在保修期内发现或发生，按 建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由 建设单位督促施工单位负责第二类是由于规划、 设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、 运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单 位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。 (三)跟踪验证 为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业 管理企业要做好跟踪查验工作。 物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专 业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行 现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理 查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继 续督促建设单位处理。 2013-7-10

发生物业工程质量问题的原因主要有 以下几个方面： 设计方案不合理或违反规范

造成的 设计缺陷； 施工单位不按规范施工或施工工艺 不合理甚至偷工减料； 验收检查不细、把关不严； 建材质量不合格；建设单位管理不 善，气候、环境、自然灾害等其他 原因。 从发生原因和处理责任看，工程质量 问题可分为两类： 第一类是由施工单位引起的质量问 题 第二类是由于规划、设计考虑不周 而造成的功能不足、使用不便、运 行管理不经济等问题

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新建物业的移交移交内容移交的物业资料包括： 产权资料 竣工验收资料 设计、施工资料 机电设备资料。 物业保修和物业使用说明资料 业主资料 移交的对象包括： 物业共用部位、共用设施设备以及 相关清单(如房屋建筑清单、共用 设施设备清单、园林绿化工程清单、 公共配套设施清单等)。 建设单位应按照有关法规政策规定， 向物业管理企业提供物业管理用房。

在新建物业的移交过程中， 移交方为该物业的开发建 设单位，承接方为物业管 理企业。双方应签订前期 物业服务合同。建设单位 应按照国家相关规定的要 求，及时完整地提供物业 有关资料并做好移交工作； 物业管理企业也必须严肃 认真地做好承接工作。

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承接查验方案目 录 一 名词、术语解释 二 承接查验法律依据 三 承接查验条件 四 承接查验流程 五 承接查验组织设计 六 承接查验的准备工作 七 房屋本体自用部位及设施的查验 八 房屋本体共用部位及设施的查验 九 公用设施设备、公共场所(地)的查验 十 工程资料的接管 十一 业主入伙时的承接查验 十二 缺陷整改与保修 十三 承接查验相关记录表 十四 附件1 本方案引用法规、标准目录 附件2 《房屋接管验收标准》 ZBP30001-90 附件3 《物业承接查验办法》 物业竣工验收 工程项目在竣工之后，施工单位需向开发 商办理交付手续。在办理交付手续时需 经政府主管部门专门组织的验收委员会 对竣工项目进行验收，在认为工程合格 后办理工程接收手续，把产品移交给开 发商。 竣工验收是对其设计质量和施工质量的全 面检验。竣工验收后标志着物业可以交 付使用。 物业承接查验 实施物业承接查验，主要依据下列文件： (一)物业买卖合同； (二)临时管理规约； (三)前期物业服务合同； (四)物业规划设计方案； (五)建设单位移交的图纸资料； (六)建设工程质量法规、政策、标准和 规范。

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承接查验方案

承接查验组织设计 一、编制承接查验计划，与开发商沟通 二、进行验收前的准备工作 详见《承接

查验的准备工作》。 三、对物业进行承接查验 一)、初验 二)、正式承接查验 四、承接查验重点是对物业的使用功能 及安全进行检验，其验收方法与竣工验 收不完全相同。 五、设施设备的交接和查验原则上是待 工程完全完工后(已经有合验证)进行， 但考虑物业公司与开发商之间的关系， 可降低要求，分系统进行验收，合格一 个(系统)接收一个，办理其凭证 三)、复验

承接查验的准备工作 1、物业公司人员准备 2、成立查验小组 3、学习、培训 4、购置、准备工具 5、准备验收规范、标准及施工图 从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了 解项目基本情况。 6、准备验收表格、接管凭证 准备《承接查验相关记录》中有关的验 收表格、接管凭证。 7、参与安装调试 8、参与内部竣工验收 9、参与政府竣工验收

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承接查验方案

缺陷整改与保修 一、对缺陷整改 1、一般缺陷的返修 2、房屋结构的加固补强 3、对不具备使用功能问 题的处理 4、业主在验收中提出问题 的解决办法 二、保修及维修 1、房屋在保修期内 2、保修期满后 3、使用不当或人为造成房 屋损坏的 4、保修期内管理办法

附件1:引用法规、标准目录 《物业承接查验办法》 《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国合同法》 《住宅室内装饰装修管理办法》 《建设工程质量管理条例》国务院令第[2000]第279号 《物业管理条例》国务院令第[2003]第379号 《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300~305-88 《房屋接管验收标准》(ZBP 30001-90) 《建筑物防雷设计规范》(GB 50057-94) 《电气装置安装工程施工及验收规范》(GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 5018293 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96) 《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB 50166-92 《自动喷水灭火系统设计规范》GB 50084-2001 《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB 5135-85 《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB 797-89 《室内消火栓》GB 3445-93 《消火栓箱》GB 1456l-93 《防火门用闭门器试验方法》GA 93-1995 《通风空调工程施工质量验收规范》GB 50243-2002 《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92 《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94 《体育场所开放条件与技术要求》GB 19079.1-2003

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物业更迭时的承接查验和移交物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业 的承接查验，二者进行

承接查验的内容和重点 都有一定区别。准备工作 (一)符合承接查验条件 在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件 均满足的情况下实施承接查验： (1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了 物业服务合同；(区别1) (2)物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业 服务合同。 (二)成立物业承接查验小组 在签订了物业管理服务合同之后，新的物业管理企业即应组织 力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手 制订承接查验方案。 查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。 小组成员人数可根据接管物业的规模而定。 (三)准备资料和工具 物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业管理企 业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明 确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。

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物业更迭时的承接查验和移交物业查验的内容 (一)物业资料情况 物业资料情况除检查本章第一节所列的涉及承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重 要质量记录进行检查。(区别) (二)物业共用部位、共用设施设备及管理现状(区别，因为这部分物业已经使用一定时期，包括管理现状) 查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有： (1)建筑结构及装饰装修工程的状况； (2)供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备； (3)保安监控、对讲门禁设施； (4)清洁卫生设施； (5)绿化及设施； (6)停车场、门岗、道闸设施； (7)室外道路、雨污水井等排水设施； (8)公共活动场所及娱乐设施； (9)其他需了解查验的设施、设备。 (三)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况(区别) 各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修 资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。 (四)其他内容 (1)物业管理用房； (2)产权属全体业主所有的设备、工具、材料； (3)与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。 (例如：在本项目管理期间所购买的用具

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物业更迭时的承接查验和移交

物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工 作分为三种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会 选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移 交给物

业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合 同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交 接物业。

移交内容 1、物业资料 (1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。 (2)业主资料包括： 1)业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片； 2)房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违 章记录等。 (3)管理资料包括：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始 记录。 (4)财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费 用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他 需移交的各类凭证表格清单。 (5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。 (6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。 (7)其他需要移交的资料。 资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后 双方在目录清单上盖章、签名。 2.物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接 3.人、财、物的移交或交接 (1)人员。 (2)财务 (3)物资财产。

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物业更迭时的承接查验和移交在办理交接手续时应注意以下几个主要方面： (1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋 的完好程度； (2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物 业服务费)应明确收取、支付方式； (3)确认原有物业管理企业退出或留下的人员名单； (4)提出遗留问题的处理方案。 注意事项 (1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构 将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业 主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业， 而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具 体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。 (2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物 业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量 分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。 (3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单 位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方 式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必

要时提供原施工或采购合同 中关于保修的相关条款文本。 (4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不 易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应 注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。

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