商品房买卖中常见法律问题

商品房买卖中常见纠纷 及法律防范

房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许 多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产 业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体 制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实 施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成 为一个重要的经济部门。在推动城镇建设，促进社 会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体 制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。

目前，我国的房地产业正朝着规范化、 商品化的方向发展。但我国房地产开发中 仍然存在不少问题，比如房地产开发规模 过大，造成土地利用上的浪费和资金的占 用；片面追求高额回报，建设大量脱离市 场承受能力和经济水平的高档房地产，而 广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不 能满足需要；商品房销售面积与实际面积 不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对 这些问题反映十分强烈，已成为一个社会 问题。

主要内容一、商品房买卖中常见纠纷种类 二、商品房买卖涉及的法律法规 三、商品房买卖常见常见风险及法律防范

一、商品房买卖中常见纠纷种类1、房屋买卖纠纷 2、权属登记纠纷 3、房屋贷款纠纷 4、房地产经纪服务纠纷 5、房屋建筑质量纠纷 6、房屋买卖税收纠纷

二、商品房买卖的相关法律规范1、中华人民共和国民法通则(1986.4颁布) 2、中华人民共和国物权法(2009.3颁布) 3、中华人民共和国合同法(1999.3颁布) 4、中华人民共和国担保法(1995.6颁布) 5、中华人民共和国城市房地产管理法(2009.8 修正) 6、中华人民共和国土地管理法(2004.8修正)

7、 最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003.4 颁布) 8、商品房销售管理办法(2001.4颁布) 9、城市商品房预售管理办法(2004.7修正) 10、最高人民法院关于当前形势下进一步做 好房地产纠纷案件审判工作的指导意见 (2009.7颁布)

三、商品房买卖中常见纠纷及法律防范(一)商品房预售： 1、概念：商品房预售，是指房地产开发 商将正在建设中的商品房预先出售给买受人 ，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 俗称“卖楼花”。商品房预售可以加快房地 产融资，搞活房地产市场。

2、商品房预售风险：在房屋预售中， 交易标的有许多不确定因素，使预购人所面 临的风险要比一般现房买卖大得多。 (1)有的开发商预收了购房者房款后， 所建项目不能继续进行，甚至停工。 (2)开发商未能按期竣工或如期交付房 屋，使购房人无法按时进住或出租。 (3)交付了首期房价款后，开发商会以 种

种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首 期已经交付的房价款要重新加价等。

3、 商品房预售的条件： (一)已交付全部土地使用权出让金、取 得使用权证书； (二)持有建设工程规划许可证； (三)按提供预售的商品房计算，投入开 发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上 ，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 (四)向县级以上人民政府房产管理部门 办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

由此可知，房地产商在预售商品房时， 应具备“五证”:《国有土地使用证》、《 建设用地规划许可证》、《建设工程规划许 可证》、《建设工程施工许可证》、《商品 房预售许可证》。 此外，签订《商品房预售合同》后，还 要对该房屋办理登记备案。

4、风险防控： 购房者在签订购房合同时，一定要审查清楚开 发商是否已经达到了销售房屋的条件，通俗的说，就是 开发商是否具有“五证”、“二书”。 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商 品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交 易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本 项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售 范围内。 “二书”即指《住宅质量保证书》和《住宅使用 说用时，是开发商向购房人提供的对商品住宅承担质量 责任的法律文件和保证文件。

5、法律补救措施： 出卖人未取得商品房预售许可证明，与 买受人签订的商品房预售合同，应当认定无 效。 但是在起诉前取得商品房预售许可证明 的，可以认定有效。 商品房预售合同未办理登记备案的，不 当然无效。

相关案例：张某诉华洋公司预售合同纠纷 2010年12月18日，华洋开发公司取得了 某村旧村改造工程，在未取得商品房预售许可 证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议 书》,约定：乙方购买甲方开发建设的新区23 号门面房2套，建筑面积98平方米；购房款 450800元，乙方应在合同签订的5日内预50%, 余款在交房时付清；甲方于2012年8月底将验 收合格的房屋交付乙方使用；本协议与国家通 用协议具有同等效力。同日，原告交付被告购 房预付款100000元。至2012年年底，被告华洋 开发公司都未取得商品房预售许可证。

相关案例：张某诉华洋公司预售合同纠纷 法院认为：原、被告双方签订的《认购房屋协 议书》已经具备《商品房销售管理办法》第十 六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原 告亦按照约定交付被告100000元购房款，该协 议应当认定为商品房买卖合同。 出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒 没有取得商品房预售许可证明的事实，导致

合 同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及 利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超 过已付购房款一倍的赔偿责任。

相关案例：张某诉华 洋公司预售合同纠纷 法院判决：认定原告张某 与被告华洋开发公司签订 的《认购房屋协议书》无 效，判决该公司返还原告 张某已付购房款100000元、 利息15000 元，赔偿原告 张某30000 元。

三、商品房买卖中常见纠纷及法律防范(二)商品房的认购、订购、预订等协议的 问题： 1、概念和效力： 是指在取得商品房预售许可证前签订的 协议。通常不具备商品房买卖合同的效力。 但商品房的认购、订购、预订等协议具 备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人 已经按照约定收受购房款的，该协议应当认 定为商品房买卖合同。

2、出卖人通过认购、订购、预订等方 式向买受人收取的诚意金、认购金、预订金 、定金的处理： 如果因当事人一方原因未能订立商品房 买卖合同的，只有定金存在不予退还和双倍 返还的效力。

三、商品房买卖中常见纠纷及法律防范(三)广告内容构成要约的认定 关键词：要约 要约：是当事人一方向对方发出的希 望与对方订立合同的意思表示。发出要约的 一方称要约人，接收要约的一方称受要约人 。

关键视点： 《商品房买卖合同解释》明确规定： 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀 请，但是出卖人就商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作的说明和允诺 具体确定，并对商品房买卖合同的订立 以及房屋价格的确定有重大影响的，应 当视为要约。该说明和允诺即使未载入 商品房买卖合同，亦应承担违约责任。

相关案例：周某诉某房地产公司预售合同纠纷 某日，周某与某房地产公司签订《商品房 预售合同》,购买某处房产。双方在补充条款 中约定，房产公司交付房屋时，必须与楼书说 明一致，否则，周某有权追究对方责任。周某 在购房时拿到印有“巴黎的春天某某苑”的彩 色印刷品，上写明“凯旋门的气度风光，香榭 丽舍林荫大道、回旋式丰收女神喷水池、巴黎 古典前庭回廊”等广告词语，并注明交房标准 为每户独立水、电、煤气及热水表均出户设置。

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