邹城市石墙镇综合商贸城（石墙商业文化广场）项目可行性研究报告

第一章 申报单位及项目概况

第一节 申报单位概况

一、项目名称

邹城市石墙商业文化广场项目 二、申报单位

单位名称：山东××房地产开发有限公司 法人代表： 联 系 人： 三、建设地点

拟建地点位于邹城市石墙镇政府驻地黄金地段，地处邹城、滕州、微山三县（市）交界处。基地东临345省道，北临临菏路，西邻太黄路。

四、石墙镇简介

石墙镇位于孔孟之乡、国家新型能源工业城市——山东省邹城市西南部12公里处（镇驻地位于北纬35°15′，东经116°54′），辖8个管区、75个行政村，总面积149.7平方公里，耕地11.6万亩，社会总人口8.3万人。

石墙镇2011年规模以上固定资产投资完成7.9亿元；地方财政收入达到1050万元；农民人均纯收入达到8100元，镇域经济得到快速发展。先后获得了全国村务公开民主管理先进镇、全国乡镇管理先进镇、山东省农机安全示范镇、济宁市经济跨越发展乡镇、济宁市农经工作先进集体、济宁市普法依法

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治理工作先进镇、济宁市林业工作先进单位、济宁市经济林管理示范镇等荣誉称号。

第二节 申请报告编制单位

单位名称：

工程咨询资格证书编号： 资格等级：

发证机关：国家发展和改革委员会

第三节 申请报告编制依据和范围

一、申请报告编制依据

1、国家发改委《产业结构调整指导目录（2011》》 2、《国内贸易发展“十二五”规划》

3、《山东省商务发展“十二五”规划纲要》（2011—2015年）

4、《鲁南经济带区域发展规划》

5、邹城市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划纲要

6、国家及省有关政策、法规、规定 7、现行有关技术规范、规定

8、项目承办单位提供的有关技术基础资料 二、申请报告主要内容 1、项目概况

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2、发展规划、产业政策和行业准入结论 3、市场预测与建设规模 4、资源开发及综合利用分析

5、建设用地、征地拆迁及移民安臵分析 6、节能方案分析 7、环境和生态影响分析 8、经济、社会影响分析结论

第四节 项目概况

一、项目名称

邹城市石墙商业文化广场项目 二、项目建设背景与必要性

21世纪，流通业已成为我国国民经济的基础产业，在国民经济顺利运行，提升经济总量、提高经济效率、保障国家经济安全等方面发挥着越来越重要的作用。

（一）我国流通产业发展现状 1、我国流通产业规模日益壮大

伴随我国经济的快速发展，我国流通产业规模日益扩大。社会消费品零售总额、生产资料销售总额到2010年分别为15.7万亿元、36.1万亿元。批发零售住宿餐饮业增加值提高到2010年的4.4万亿元。

2、结构调整积极推进，区域结构有所改善

农村市场体系薄弱的局面明显改观，2010年底，农村连锁超市已覆盖全国80%的乡镇和65%的行政村。流通组织化

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程度提高，全国批发和零售业法人企业数占批发和零售业全部经营单位比重提高到2010年的8.8%。零售业态发展较快，超市、便利店、专卖店、专业店、网上商店等加速普及。

3、我国流通基础设施日趋完善

经过多年建设，我国流通基础设施日趋完善。截至2010年底，运输线路中铁路运营里程达9.1万公里，路网密度达每万平方公里95.0公里。公路网“五纵七横”主干线全部建成，总里程突破400万公里（400.82万公里），公路密度达每百平方公里41.75公里。农村公路里程达350.66万公里，通硬化路面的乡（镇）和建制村分别占全国乡（镇）总数的96.64%和建制村总数的81.70%。内河航道通航里程12.42万公里，港口生产用码头泊位31634个，万吨级及以上泊位1661个。

随着我国流通基础设施的不断改善，流通能力也不断提升。2010年，全国铁路货运总发送量（含行包运量）364271万吨，货运总周转量（含行包周转量）27644.13亿吨公里，其中货物发送量362929万吨，货物周转量27332.68亿吨公里。全国营业性货运车辆的货运量244.81亿吨，货物周转量43389.67亿吨公里。水路货运量37.89亿吨，货物周转量68427.53亿吨公里。在水路货运中，内河运输货运量18.86亿吨，货物周转量5535.74亿吨公里；沿海运输货运量13.23亿吨，货物周转量16892.63亿吨公里。

4、现代流通加快发展

连锁经营向多行业扩展，物流装备技术和现代化配送水平稳步提高，电子商务发展迅猛。2010年限额以上连锁零售企业商品销售额达到2.7万亿元，“十一五”期间年均增长16.8%；

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一批现代化物流配送中心投入使用，限额以上连锁零售企业统一配送率达到63.6%；2010年电子商务交易额达到4.5万亿元，其中网络零售额超过5200亿元。

5、综合贡献更加突出

2010年流通业实现增加值49024.7亿元，占国内生产总值的13.1%；完成税收贡献14088.3亿元，占全国税收比重18.8%；吸纳流通业从业人员13035.15万人，占从业人员数比重17.1%。批发零售住宿餐饮业增加值占国内生产总值比重上升至2010年的10.9%，对经济增长的贡献居第三产业首位。

2008—2010年，流通业增加值从42544.8亿元增加到49024.7亿元；税收贡献从7143.29亿元增加至14088.3亿元，占全国税收的比重达到了18.8%，构成了国家财政收入的重要支柱；行业从业人员从10499万人增加至13035.1万人，两年间创造了近3000万个新增就业岗位。

2010年流通业发展及贡献情况表

行 业 （数据按当年价 计算） 流通业 批发业 零售业 住宿业 餐饮业 居民服务业和 其他流通服务业 行业增加值（亿元） 49024.7 35746.1 8068.5 占GDP比重（%） 13.1 9.5 2.1 税收贡献（亿元） 14088.3 8607.5 2970.1 218.1 437 占全国税收比重（%） 18.8 11.8 4.1 0.3 0.6 13035.1 2240.5 6501.5 504 2338.7 从业人员 占从业人员数比重（%） 17.1 2.9 8.5 0.7 3.1 5210.1 1.5 1855.6 2 1450.4 1.9 （二）项目提出

“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，是深

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化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，商业贸易发展面临重大机遇：国家着力扩大内需、完善促进消费政策措施，为商业贸易发展提供了不竭动力；工业化进程进一步加快，城镇化积极推进，对外开放进一步扩大，为商业贸易发展提供了更大空间；深化收入分配制度改革，健全社会保障体系，建立扩大消费需求的长效机制，有利于提高居民消费能力，改善消费预期，为商业贸易发展提供了市场潜力；物联网、云计算等新一代信息技术的应用，将加快经营管理模式创新，推动流通向网络化、智能化方向发展，为商业贸易发展提供了有力支撑。

根据山东省人民政府《鲁南经济带区域发展规划》，为充分利用和发挥邹城市的独特地理位臵和南北货物流集散地的地缘优势，以及邹城优越的交通运输条件，按照“布局合理、功能齐全、统一开发、规范有序”的原则，集中发展大物流、大批发、大商贸，建设以大宗货物集散为主业，南联江浙，辐射苏鲁豫皖的商贸专业市场集群。

近几年来，随着市场经济的不断发展，人们消费水平的不断提高，周边小商品市场大量涌现，并以极快的速度发展起来，市场在不断升级，而商户只限于保守经营，且经营品种单一，很难满足消费者的需求，迫切需要现代商贸流通业促进，成为邹城市新的经济增长点。

邹城市现代服务业日趋繁荣，商贸流通企业通过改制重组焕发新的活力，基本形成“一心四区多街多点”的商贸流通体系。新型业态加速发展，基本实现信息化、自动化、网络化，大中型商场和超市内普及使用POS系统，积极推进电子商务，逐步推行网上购物，大力发展连锁经营、物流配送、特许经营、

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电子商务等新型流通业态和服务方式。石墙镇政府为适应当地经济发展的规划要求，充分发挥邹城市石墙镇的区位、交通、资源优势，为了扩大规模，拟提出建设邹城市石墙商业文化广场项目，通过加强商贸流通业的规范化、科学化管理，优化商贸流通业布局，有效配臵资源，增强商贸流通综合竞争力，提高商贸流通企业的经济效益，将综合商贸城打造成为邹城市规划设计最优、工程质量最好、配套设施最全、功能最先进的一流商贸城。

三、建设地点

项目拟建于山东省济宁市邹城市石墙镇政府驻地黄金地段，地处邹城、滕州、微山三县（市）交界处。基地东临345省道，北临临菏路，西邻太黄路。

四、项目市场分析

（一）我国商贸业经济运行态势

2010年社会消费品零售总额156998亿元，比上年增长18.3%，扣除价格因素，实际增长14.8%。按经营地统计，城镇消费品零售额136123亿元，增长18.7%；乡村消费品零售额20875亿元，增长16.2%。按消费形态统计，商品零售额139350亿元，增长18.4%；餐饮收入额17648亿元，增长18.1%。

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2006-2010年社会消费品零售总额及增长速度

在限额以上企业商品零售额中，汽车类零售额比上年增长34.8%，粮油类增长27.9%，肉禽蛋类增长21.7%，服装类增长25.8%，日用品类增长25.1%，文化办公用品类增长23.5%，通讯器材类增长21.8%，化妆品类增长16.6%，金银珠宝类增长46.0%，中西药品类增长23.5%，家用电器和音像器材类增长27.7%，家具类增长37.2%，建筑及装潢材料类增长32.3%。

2006-2010年批发和零售业产业发展情况

指 标 法人企业 （个） 年末从业人数 （万人） 商品购进额 （亿元） #进口额 （亿元） 商品销售额 （亿元） #出口额 （亿元） 期末商品库存额 （亿元） 2006 51788 544.3 103139.0 7446.9 110054.8 9569.8 7629.6 2007 55737 604.9 128912.5 8871.7 132740.8 11154.4 9193.2 批发业 法人企业 （个） 年末从业人数 （万人） 商品购进额 （亿元） word文档 可自由复制编辑

2008 100935 737.4 184039.3 14473.1 208229.8 13837.5 15368.1 2009 95468 749.0 179202.9 13308.0 201166.2 11174.1 16024.0 2010 111770 852.2 248040.9 19604.7 276635.7 14424.8 19816.8 批发和零售业 28125 224.9 83379.9 29046 249.6 104832.5 59432 315.4 152557.5 52853 312.3 143008.7 59464 350.9 199150.1

#进口额 （亿元） 商品销售额 （亿元） #出口额 （亿元） 期末商品库存额 （亿元） 法人企业 （个） 年末从业人数 （万人） 商品购进额 （亿元） #进口额 （亿元） 商品销售额 （亿元） #出口额 （亿元） 期末商品库存额 （亿元） 7164.2 87594.3 9535.4 5632.6 23663 319.4 19759.1 282.7 22460.5 34.4 1997.0 8466.4 105619.9 11100.1 6649.9 零售业 26691 355.3 24080.1 405.3 27121.0 54.3 2543.3 16091.1 14009.1 170260.2 13819.9 11675.8 41503 422.1 31481.9 464.0 37969.6 17.6 3692.4 19075.5 12699.1 157834.6 11152.0 11848.3 42615 436.7 36194.2 608.8 43331.6 22.1 4175.7 22727.9 18463.0 219121.1 14380.3 14712.2 52306 501.3 48890.8 1141.6 57514.6 44.5 5104.6 26189.8 年末零售营业面积 （万平方米） 12397.6 按行业和业态分连锁零售企业基本情况

门店 总店数 指 标 （个） （个） （万人） （万平方米） （亿元） （亿元） 总计 按行业分 #综合零售 食品、饮料及烟草 制品专门零售 纺织、服装及日用品专门零售 文化、体育用品及 器材专门零售 医药及医疗器材专门零售 汽车、摩托车、燃料及零配件专门零售 家用电器及电子产品专门零售 五金、家具及室内装修 材料专门零售 无店铺及其他零售 2361 841 137 130 79 538 171 192 17 24 176792 62657 8553 12184 2018 31049 16428 3165 116 458 225.2 137.7 4.5 6.3 4.5 17.6 15.6 13.2 0.9 0.4 12756.8 5969.5 49.2 127.8 162.9 348.7 2751.8 759.9 69.3 7.1 27385.4 10789.9 214.4 255.5 376.8 437.3 6228.6 1768.8 67.4 14.9 24044.6 9026.5 178.8 187.4 388.9 384.4 5515.3 1732.1 38.5 13.6 （亿元） 17412.5 5320.4 156.7 143.6 374.4 338.8 4500.8 1345.6 29.0 12.8 总数 人数 营业面积 销售额 总 额 商品购进额 年末从业 年末零售 商 品 商品购进 统一配送 按业态分 便利店 折扣店 超市 大型超市 仓储会员店 word文档 可自由复制编辑

94 3 400 158 7 14202 701 32818 6322 272 7.5 0.7 49.9 38.6 1.2 107.2 21.4 1924.5 1843.7 54.4 246.6 36.1 2766.9 2919.1 171.8 224.6 31.7 2311.9 2296.5 155.4 111.2 21.7 1907.6 1159.4 32.3

百货店 专业店 #加油站 专卖店 家居建材商店 厂家直销中心 其他 97 1269 225 294 13 4 22 4239 84678 31040 27641 108 66 5745 25.0 83.1 28.5 16.9 0.7 0.1 1.4 1480.6 6755.3 4741.6 450.2 62.5 4.0 52.9 2671.5 17233.2 11822.6 1072.9 56.4 3.5 207.3 2132.9 15710.5 10624.4 950.9 32.5 3.5 194.4 1011.5 12222.8 8426.5 729.9 23.1 3.5 189.5 （二）山东省商贸市场发展现状

2010年，全省实现社会消费品零售总额14212亿元，年均增长18.9%，居全国第二位。启动开展了“满意消费惠万家”活动，出台了一系列搞活流通扩大消费政策措施，批发零售业实现销售额12718亿元，住宿餐饮业实现销售额1493.7亿元，合计实现增加值4695.2亿元，占全省GDP的11.9%，占第三产业增加值的32.5%，吸纳就业751.5万人，占全省就业人员的11.9%，商贸流通业在国民经济中的地位进一步提高。

市场流通体系日益完善。2010年，全省年交易额亿元以上商品交易市场达到550个；全省连锁企业门店总数达到1.1万个；限额以上批发零售住宿餐饮企业1.92万家；年销售额10亿元以上批发零售企业35家，100亿元以上的企业5家。“万村千乡市场工程”建成农家店6.6万个，配送中心248个，覆盖全省所有乡镇和70%的行政村。国家级、省级商业示范社区分别达到29个和190个，在6个城市建成家政网络中心。

（三）目标市场发展分析 1、邹城市商贸产业发展水平

经过多年的发展，邹城市多种经济成份、多种经营方式的商贸流通体系已经形成，商贸业需求旺盛，商业网点的建设与发展取得了显著的成效，2011年，全市实现社会消费品零售

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总额157.49 亿元，增长12.6%，其中，限额以上企业（单位）完成73.82 亿元，增长20.2%。从消费行业看，批发零售贸易业完成134.73 亿元，增长12%；住宿餐饮业完成22.76 亿元，增长16.4%。从消费区域看，城镇市场完成140.07 亿元，增长12.7%；乡村市场完成17.42 亿元，增长12.2%。年末全市城乡集贸市场和商品交易市场发展到82 个，其中，城市集贸市场和商品交易市场21个。年末亿元商品交易市场达到11个，完成交易额32.77亿元，增长10.6%。专业市场稳步发展，有服装交易市场1个，其他纺织服装鞋帽交易市场2个，建材交易市场1个。

2、邹城市主要商贸市场

邹城市商业街现状情况一览表

序号 1 2 名称 香港街 城中城街 地址 岗山路东 百货大楼西侧 特色 服装 服装 营业状态 营业 营业 长度（米） 1000 700 店面个数 800 220 邹城市市区大型专业批发市场现状情况一览表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 市场名称 千泉装饰建材城 义乌商贸城 东方圣都副食商城 邹城蔬菜批发市场 邹城水果批发市场 废旧物资贸易市场 邹城市副食百货批发市场 昌平农贸市场 旧货交易市场 木材市场 地址 峄山路南守路东 城前西路189号 城前西路1189号 城前西路 城前西路 城前西路 峄山南路 设计院路 峄山南路 峄山南路 主营商品 装饰建材 服装、鞋帽、日用品 蔬菜、副食品 蔬菜 水果 废旧物资 烟酒糖等副食品 服装、鞋帽、日用品 废旧物资 木材 营业面积 134000 70000 60000 年成交总3 2 16 （平方米） 额（亿元） word文档 可自由复制编辑

邹城市市区大中型商业零售网点现状一览表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 单位名称 百货大楼 华联商厦 现代家电 九龙家电 万家乐超市 正元超市 百意超市 百货大楼铁西分店 零售业态 大型百货店 百货店 大型专业店 大型专业店 中型超市 中型超市 中型超市 中型超市 地址 岗山路中段 岗山路中段 城中城街 太平西路中段 凫山南路与矿建路交汇处 东滩路与龙山南路交汇处 岗山路中段 矿建东路中段 西外环路 西外环路 矿建东路与西外环路交汇处 太平西路中段 货场路与太平西路交汇处 主营商品 日用百货、鞋帽、服装 日用百货、鞋帽、服装 家电 家电 副食、日用百货 副食、日用百货 副食、日用百货 副食、日用百货 家具 汽车 装饰材料 书籍 家居用品 营业 面积 18000 8000 5000 8000 2000 2000 2500 2000 年成交总额（亿元） 3 1 2 2 0.5 国贸家具城 大型专业店 润华汽车 现代欧陆装饰材料城 新华书店 金都家居 大型专业店 大型专业店 大型专业店 大型专业店 邹城市主要乡镇农贸市场现状一览表

序号 1 2 3 4 5 6 农贸市场名称 北宿蔬菜批发市场 太平镇商贸城 大束农贸市场 两店农贸市场 兴达商城 夏看农贸市场 地址 北宿镇 太平镇 大束镇 峄山镇 城前镇 看庄 主营商品 蔬菜百货 蔬菜副食百货 蔬菜百货 蔬菜百货 家具、日用百货 蔬菜百货 规模 小型 中型 大型 中型 大型 中型 状态 营业 营业 营业 营业 营业 营业 word文档 可自由复制编辑

3、商业网点发展存在的问题 （1）商业网点布局缺乏合理规划。

大型商业设施布局过于集中，低水平重复建设严重，导致竞争无序，效益不高。商业网点多数是建设在繁华的商业区，呈现一条街或一片区域的条状或块状分布，乡镇商业网点建设极少。食品小超市、饮食店和服装店比比皆是，而与居民生活息息相关的维修业、售后服务业等服务业网点风毛麟角，网点布局缺乏层次性。

（2）商业经营方式落后，经营规模小。

商业服务领域、服务渠道狭窄，竞争力弱，经营成本普遍偏高，没有做强做大的商业企业，没有充分认识和利用连锁经营的优势，缺少相应的配送中心。

（3）市场经营环境和社会服务体系不完善。

市场监管体系不健全，消费支付方式单一落后，生活服务体系落后等问题制约了商贸流通业的快速、健康发展。

4、项目市场发展预测

城市居民消费水平稳步提高，人均可支配收入和人均消费性支出持续增长。目前，目前，石墙镇全镇初步形成了以商贸物流、精密铸造、生物质煤、农产品加工、板材制作、服装加工、不锈钢型材、家具生产为主的优势产业。2011年规模以上固定资产投资完成7.9亿元，年均增长25%；地方财政收入达到1050万元，是2006年277万元的3.7倍 ；农民人均纯收入达到8100元，是2006年4665元的1.7倍，镇域经济得到快速发展。

未来社会消费品购买力引领商业业态革新。预计“十二五”

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时期，石墙镇固定资产投资年均增长20%以上，2016年达到20亿元；地方财政收入年均增长15%以上，2016年达到2000万元；农民人均纯收入年均增长10%，2016年达到1.2万元，实现人民生活水平新跨越。

综上所述，邹城市石墙商业文化广场项目市场发展有保障。

五、建设规模与建设内容 （一）建设规模

邹城市石墙商业文化广场项目主要建设商业区、商业区综合楼及住宅小区等配套设施，集商务、休闲、购物、餐饮、娱乐、居住于一体的大型综合商贸城。总建筑面积为93211.77平方米。

（二）主要建设内容

本项目规划用地12.456公顷（约187亩），项目建设内容如下：

1、商业区：规划建设农资区、建材区、五金区等专业批发市场，总建筑面积，45321.28平方米。

2、商务区：规划建设综合办公楼，建筑面积6170.49平方米。

3、住宅区：规划建设商业住宅小区，总建筑面积41720平方米。

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主要建设内容表

序号 1 部门名称 任 务 内部设有农资区、建材区、五金区等专业批发市场。 内设综合办公、金融中心、商务中心等，2 商务区 并为进驻企业提供办公场地和提供管理、结算服务。 3 住宅区 主要为入驻园区企业员工，以及周边居民提供居住生活设施。 区内道路、绿化 建筑面积为41720平方米 建筑面积为6170.49平方米 主要建设内容 备注 商业区 建筑面积45321.28平方米 4 道路、绿地 六、运作模式

本项目将商业区、商业区综合楼及住宅小区等配套设施，并建立完善的管理信息系统和检验检测系统，形成对区域经济有影响作用的现代化商贸中心。

1、设计指导思想

建立科学、完整的市场体系，提高流通效益，减少流通环节，为交易者提供规范化场所。把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的商贸城。

2、经营范围

（1）主要经营农资、建材、五金机电和日用百货等。 （2）兼营与市场有关的信息咨询、商业服务。 3、经营方式

现场现货交易、样品展示展销洽谈会、电子商务、委托代理、定单交易、经纪人制度等。

4、市场定位

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/3667.html