养老地产研究报告2014.5.30

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

养老地产研究报告地平线地产顾问 2014.05.28

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

目 录 CONTENTS一、养老地产可行性分析

二、养老地产案例研究三、项目自身分析 四、本案开发建议

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

1养老地产可行性分析

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

人口老龄化分析

未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发 展

从2009年到2012年，我国65岁以上老年人口从8.5% 跨越到15%,老龄化加剧进一步体现； 预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿人， 约占当时人口3/1,80岁以上老年人口将突破8800万。 我国老年人口规模大，老龄化速度快，高龄人口多。养 老产业发展日趋明显 人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍， 刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的 市场和广阔的发展空间；

65岁及以上人口发展 情况

60岁以上老年人口比例预测 老年人口系数：据世界卫生组织资料，一个国家老年人口系数达到 10%以上(60岁以上人口)或7%(65岁以上人口) 时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。

老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比 重，反应人口老化的程度。目前我国老龄化系数为 14.3%属于快速老龄化阶段，养老产业将迎来一个巨 大的市场机遇；

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

老人财富分析

老人财富的增多客观上为养老地产提供了强大支撑

随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐曾对。另外，随着收入结构的多元化，未 来老年人的收入将不再是国庆单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。

当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产 品提供了强大的消费支持。

长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累， 相对于中青年工作年限较长，且积 累相对较多

离退休养老金未来将大幅度增加，预计2020年我 国老年人退休金总额达28145亿元

子女赡养

子女为老人尽孝道

其他(继续工作、投资、股份)60-65岁老人，45%以上都 会再就业，增加额外收入

社会福利保障

老人财富构成

随着社会保障制度性 实施，未来老年人福利 水平将会大大提高

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家庭结构分析

4-2-1家庭结构促使了养老居住观念的转变，老年人更加重视精神生活的追求

中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家” 的比重在不断上升；且由于计划生育政策的实施，目前“四、二、一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的 压力很大，家庭矛盾也随之增加；

同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意

和子女同住，独老户的比重不 断上升。由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的；

4-2-1家庭结构 长时间的孤独生活状态是的老年人在生理和心力上产生问 题，多愁善感，日常生活收到影响；老年人不堪人寿空巢估 计之苦，需要群体活动空间平台 老年人更加关心生活质量的提高，不愿意和子女同住

中间代承受工作与生活双重压力，无力、无暇顾及家中 老人的矛盾越发凸显

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

养老政策扶持 目前我国政府已经开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持 1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》,我国政府先后制定了200 多个老年政策法规，数量众多，涉及面广，2002年至今出台的关于中国养老的主要政策： 国务院办公厅转发全国老 龄办公室和发改委《关于加 快发展养老服务业意见的通 知》 中共中央、国务院《中共 中央、国务院关于加强老龄 工作的决定》 十七大《报告》 全国老龄委联合民政 部等国家十部委发文？ 《关于全面推进居家养 老服务工作的意见》 国务院《关于加快养 老服务业发展的若干意 见》(以下称“《意 见》”)初稿正在征求意 见中

histor 2002 年 y

2006 年

国务院新闻办《中 国老龄事业的发展》白 皮书

2007 年

2010 年

全国老龄委联合民政 部等国家十部委发文 《关于全面推进居家养 老服务工作的意见》

2011 年

2012 年

修订通过的《老年人权益 保障法》之后，即将出台的 《意见》在养老机构的营业 税、土地取得等政策方面， 会有进一步的突破。

2013 年

以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：优先供地 营业税、所 得税、地方 税等减免 优惠利息 贷款贴息 培训支持 科技服务 政府财政 对养老床 位补贴

.........

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养老政策扶持根据十二五规划“9037”的养老服务格局，未来宜居养老社区缺口约有1295万人，发展潜力巨大 预计2015年，我国将基本形成“9037”的养老服务格局，即90%的老年人居家养老，7%的老年人在适老主题社 区养老，3%的老年人依托福利院老年公寓等机构养老；我国60岁以上人口将达到2.09亿人，约有1295万人老年客 群选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大； 因此，迎合老年人胜利和心力需求的养老地产有着广阔的发展前景； 老年宜居社 依托福利院养老3% 区养老7%

老年宜居 社区养老 1%

依托福利院养老3%

1295万人 依托社区分散 居家养老90% 依托社区分 散居家养老 96% 目前养老服务格局 1463 万人

十二五规划养老服务格局

168万 人

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地产开发商进军养老

地产

获取低廉价地价及诸多政策支持:

目前国内开发商借养老之名，方便与政府争取低廉价、优惠政策、成 为获取土地新方式；

传统房企的新盈利增长点:国家对房地产市场调控力度的加大迫使传统房产商谋求新的盈利增点，而养老地产正式该转型的 切合点；

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险资进军养老地产

有效拓宽其投资领域，并拉长寿险产业链

保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区发展，多以升级版养老 院推出:

险资进军养老领域的优点：大量资金限制需长 期投资渠道： 保费 收入 保险金 现有投资渠道单一： ·只有存款和国债两 种投资渠道 养老投资回报率相 对较高： 基本都在6%以上

保监会准许险资有限制的投资不动 产： · 发布《保险资金投资不动产暂行 办法》为险资放行

上下链接相关产业， 延伸寿险产业链： 医疗、养老、护理 保险；养老社区等

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养老地产不成功因素

具体原因是前期投入资金过大，资金回笼慢，盈利周期较长。

前期投入有点大是养老地产启动面临的第一大难题众多开发商在投资养老社区都的承担：前期的大量投资后期资金回笼慢的风险；在无资金 回笼与资金支撑下，养老社区的发展将会摇摇欲坠。因此充裕的资金链对养老地产发展起 至关重要的作用；

产品定位与运营模式是决定养老社区客户群的重点中国传统的四世同堂理念让老人更愿意在家里是仍然具有不确定性。真正需要的是相对低 端的养老院而不是相对高端的养老地产；众多养老社区缺乏明确的盈利模式，在养老社区 的运营需潜心经营，不能一味赚块钱；

养老社区的服务机构养老社区的服务机构完善与引入专业服务团队是决定养老社区运营成功的一大重要因素， 成熟的社区配套才能长期经营；

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合肥老龄化

至今合肥老年人口系数为15%,养老产业的发展势在必行

合肥老龄化人口统计：年份 2010年 60岁以上人口(万人) 71.65 占全市人口比例 14.48%

2011年2012年 预计2015年

105115.98 141.2

14.9%16.32% 17.65%

据了解，1999年，合肥市就进入老龄化社会，而且从统计数据可以看出，合肥市老龄人口在

逐年增加，我市老龄化形势严峻，且养老服务相关政策建设相对滞后，总体水平很低，养老地产尚未真正起步，因此养老地产在合肥则是绝对的蓝海领域。

合肥养老地产政策： 2011年合肥市政府工作报告中明确提出了“开展居家养老服务社会化试点，建设18个街道养

老服务中心、140个社区养老服务站”。 针对养老服务机构，政策也给予了不同程度的支持：新建床位50-300张的养老福利机构，每张 床位给予2000元一次性开办补助；自建居

家养老服务中心(站)的，免收城市基础设施配套费。

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养老模式分析

依托驱动因素不同，将现有养老住宅分为一下几种 立体化养老：

大型综合养老社 区，采取租售结 合方式，养老配 套服务完善

农家休闲养老：与乡村旅游相结 合，集体建设用 地，销售农民住 宅的30年使用权

居家式养老：

土地市场化运作，针对老年人 打造老年住宅，采取直接销售 方式，仅提供普通的养老服务

现有养老住宅

康疗养老：

受用地性质限制 长期持有经营， 嫁接专业医疗和 康复机构；

异地购房养老：

在宜居气候条件、 强势生态资源所 在地购房、旅游、 养老；

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我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富与421家庭结构产生， 促使社会养老居住观念变化老人更注重精神层次追求；传统 的养老已经不能满足老年人的生理与精神方面要求； 政府开始高度重视养老问题，持续出台政策将为养老地产提供 前所未有的扶持；并多家险企和开发商抓住养老地产发展机会， 结合自身特点开始试水养老地产，并开始全国战略化布局；

总结

2

3 4

立体化模式综合性强、面向群体广、配套服务完善，以租售方 式经营养老社区，资金回笼周期短，适合现状的养老开发模式

目前，合肥的老龄化问题突出，早已经达到快速老龄化阶 段，且合肥的养老市场空白稀缺，预示养老地产将在合肥 迎来空前的发展机遇；

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2养老地产案例研究

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

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北京 新华家园养老住区

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项目概况 项目于2012年6月开工建设，预计2014年底投入试运营，2015年正式投入使用。 项目总建筑面积27.2万方，其中养老居住区20.24万方，包含公共配套6.96万方。开发商 投资商 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 开工时间 竣工时间 产权年限 总户数 新华家园尚谷(北京)置业公司 新华人寿保险股份有限公司 26.4万㎡ 27.2万㎡ 1.03 50% 2012年6月 2014年6月 40年 2000户

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自身配套

商 业

超市，餐厅

医 疗文化娱乐 生活休闲

市三级甲等及专科医院，护理中心电影放映室，棋牌室，图书室，培训室 (书画，茶艺，工艺，花艺等培训) 俱乐部，养生会所，KTV,练歌房等

其 他

农耕庄园

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运营模式入住条件： 具有完全民事责任能力和民事行为能力的自然人，男性年龄60周岁及以上，女性年 龄55周岁及以上，生活能够完全自理，无传染性疾病、无精神疾病及精神疾病史等 收费标准 户型 一室两厅 两室两厅 三室两厅 面积(㎡) 85 120 180 保证金 240万元 306万元 406万元 一人：3万 两人：5.4万 管理费(元/年)

保证金退还规则 租住1-5年(含五年) 扣除保证金的10% 其余部分返还 租住5-10年(含10年) 扣除保证金的5% 其

余部分返还 租住10年以上 原额返还

如产生其他费用(如餐费，医疗费等),需客户自行解决

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上海 亲和源

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

项目概况亲和源以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的 设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区别于传统意义上的养老院，成为 一个不脱离社会，相对独立又不乏开放的老年生活社区开发商 投资商 占地面积 建筑面积 亲和源股份有限公司 亲和源股份有限公司 8.33万㎡ 10万㎡ 1.2 51% 2010年1月

申 江 路

容积率 绿化率 开盘时间

入住时间产权年限 总户数 资金回笼 周期

2010年4月50年 838户 7年

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/3624.html