永州市城市规划管理技术规定(试行版)

永州市城市规划管理技术规定

（试行）

目 录

第一章 总 则

第二章 建设用地的区划分类和适建范围 第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章

建筑容量控制指标建筑间距 建筑离界 建筑高度控制 市政工程 建筑基地环境 附 则

附件：

附录一 名词解释 附录二 计算规则

附录三 永州市建筑间距I类地区范围示意图 附表一附表二附表三附表四附表五

各类建设用地适建范围表

建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表 各种管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表 地下管线交叉时最小垂直净距表 市政管线的最小覆土深度（M）表

永州市城市规划管理技术规定(试行)

第一章 总则

第一条 为加强城市规划管理，保证城市规划的实施．根据(中华人民共和国坡市规划法》《湖南省<城市规划法，实施办法》、《永州市城市规划管理办法》和有关规范规定，永州市域市总体规划，结全本市实际情况，制定奉规定：

第二条 编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同)应符合本规定。

第三条 本规定适用于本市城市总体规划区范围内各项建设工程。

第二章 建设用地的区划分类和适建范围

第四条 按照主要用途和功能，事照(城市用地分类与规划建设用地标

准》(GBJ137-90)，本市建设用地分类如下： (一)居住用地(R)； (二)公共设施用地(C)； (三)工业用地(M）； (四)仓储用地(W)；

(五)对外交通用地(T)； (六)道路广场用地(S)； (七)市政公用设施用地(u)； (八)绿地(G)； (九)特殊用地(D)。

第五条 居住用地(R)指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地，包括住宅用地、居住小区及小区级以下的

公共服务设施用地、道路用地和绿地。居住用地分为3类：

第一类居住用地(R1)指以低层住宅为主、设施齐全、布局完整且环境良好的用地；

第二类居住用地(R2)指以多层住宅为主的用地； 第三类居住用地(R3)指以高层住宅为主的用地。

第六条 公共设施用地(C)指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。其中：

行政办公用地(C1)指行政机关、党派和社会团体等机构用地； 商业金融用地(C2)指商业、金融业、保险业、服务业、旅馆业和市场等用地；

文化娱乐用地(C3)指新闻出版、文化艺术、广播电影电视、图书展览和游乐等设施用地；

体育用地(c4)指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位的体育用地；

医疗卫生用地(C5)指医疗、保健、卫生防疫、康复和急救等设施用地； 教育和科研设计用地(C6)指高等院校、中等专业学校、成人学校、业余学校、残疾人学校、工读学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学、小学和幼托设施用地(纳入居住用地)；

文化古迹用地(C7)指具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地。

其他公共设施用地(C9)指除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地。

第七条 工业用地(M)指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。工业用地分为3类：

第一类工业用地(M1)指对居住和公共设施等的环境基本无干扰和污染的工业用地；

第二类工业用地(M2)指对居住和公共设施等的环境有一定干扰和污染的工业用地；

第三类工业用地(M3)指对居住和公共设施等环境严重干扰和污染的工业用地。

第八条 仓储用地(W)指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。仓储用地分为3类：

第一类普通仓库用地(W1)指储存一般贷物的普通仓库用地； 第二类危险品仓库用地(W2)指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地；

第三类堆场用地(w3)指露天堆放货物为主的仓库用地。

第九条 对外交通用地(T)指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施用地。其中： 铁路用地(T1)指铁路站场和线路等用地；

公路用地(T2)指高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地，不包括村镇公路用地；

管道运输用地(T3)指运输石油和天燃气等地面管道运输用地； 港口用地(丁4)指河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地；

机场用地(T5)指民用及军民合用机场用地，包括飞行区、航战区等用地，不包括净空控制范围用地。

第十条 道路广场用地(s)指市级、区级和居住区萨的道路场和停车场等用地。其中：

道路用地(S1)指快速路、主要道路、次要道路和支路用地，包括其交叉路口用地；

广场用地(S2)指公共广场用地；

社会停车场库用地(S3)指公共使用的停车场和停车库用地。 第十一条 市政公用设施用地(U)指市级、区级和居住区级的市政公用

设施及其附属的建筑物(含构筑物，下同)和管理维修设施等用地。其中： 供应设施用地(U1)指供水、供电、供气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地(纳入工业用地)；

交通设施用地(U2)指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地； 邮电设施用地(U3)指邮政、电信等设施用地；

环境卫生设施用地(U4)指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、处理等设施用地；

施工与维修设施用地(U5)指房屋建筑工程、设施安装工程、市政工程、绿化、地下构筑物等的施工及养护维修设施用地；

殡葬设施用地(U6)指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地； 其他市政公用设施用地(U9)指除以上之外的市政公用设施用地，如消防、防汛等设施用地：

第十二条 绿地(G)指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地(包括其范围内的水域)，其中：

公共绿地(G1)指向公众开放、有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地；

生产防护绿地(G2)指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地；

第十三条 特殊用地(D)指特殊性质的用地。其中：

军事用地(D1)指直接用于军事目的的军事设施用地不包括公安局和公安分局机关用地。

第十四条 各类建设用地的划分应遵：循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行，尚无批准的详细规划的按附表一的规定执行。 凡附表一中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和管理权限报批。

第三章 建筑容量控制指标

第十五条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标(含建筑容积率和建筑密度，下同)按本章的有关规定执行。

第十六条 建筑基地面积大于6000平方米的成片用地必须编制详细规划(详细规划覆盖范围由城市规划行政主管部门核定L并经批准后才能实施。

成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照附表二的规定适当调整。

第十七条 建筑基地面积小于或等于6000平方米的用地，其建筑容量控制指标在原已批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行，需扩大范围的重要地段应作修建性规划设计；尚无经批准的详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计，其建筑容量指标应按附表二的规定执行。

第十八条 附表二规定指标中建筑容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限，使用附表二规定指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。

附表二规定指标适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。 第十九条 对未列入附表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规范执行。但不应超过附表二中相应居住建筑的控制指标。

第二十条 建筑基地未达到下表规定最小面积的，二般不能单独建设。

(总体规划区范围内农村村民建房根据实际情况可适当减少)

注：①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求：

②不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。

③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能地条件等情况相应增加。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的，经城市规划行政主管部门核准可以建设：

(一)按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；

(二)邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情确实无法调整、合并的；

(三)受城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的。

第二十一条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建(含加层)。基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值，但其扩建(含加层)破坏原空间环境的亦不能进行建设。 第二十二条 建筑间距I类地区建筑基地为社会公众提供开放空间的，

在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的25％。

核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按已审定的详细规划或附表二中有关规定确定。

注：①建筑间距类区划分见附录一 ②开放空间的条件和计算方法见附录二

第四章 建筑间距

第二十三条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线、建筑保护和空间环境等方面的要求外，应同时符合本章规定。

第二十四条 多、低层居住建筑的间距控制(第二十七条规定的情形除外)应符合下列规定：

(一)居住建筑平行布臵时，间距按下表控制：

注：①表中方位为正南向(0度)偏东(西)的方位角 ②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度； 当方位>45度时为相邻较高建筑高度； ③最小距离低层为6m，多层为9m； ④一般居住建筑布臵方位角不宜>30度。

(二)居住建筑垂直布臵时，间距按下表控制：

注：①表中方位为正南向(o度)偏东(西)的方位角 ②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度； 当方位>45度时为相邻较高建筑高度；

③最小距离低层为6m；

④以相对面为正面的建筑定向。垂直布臵的居住建筑山墙宽度必于1511q，山墙宽度大干15m的，其间距按平行布臵的居住建筑控制。

(三)居住建筑既非平行也非垂直布臵时间距按下表控制： 注：①表中a指两栋居住之夹角；

②H指南侧(或较高)建筑高度； ③最小距离低层为6m，多层为9m。

(四)居住建筑的山墙间距按下表控制 注：①对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的，按相关规范规定要求控制，并由城市规划行政主管部门核定。

②居住建筑山墙有居室窗户的，其与相邻居住建筑间距应适当增加。 第二十五条 多层居住建筑底层有商店或其它非居住用房的，临街商业建筑(道路宽度大于或等于18米宽的道路)，其间距计算可以扣除底层高度，其它不得扣除。

第二十六条 在建筑间距I类地区的中心地段进行建设，其间距按第二十四条规定执行确有困难的，经城市规划行政主管部门核准，可在第二十四条规定间距基础上适当折减，但其最大减幅不能超过10％。 注：建筑间距I类地区中心地段的界定范围见附录三。

第二十七条 第一类居住用地的低层独立式住宅与相邻建筑之间的间距，在建筑间距I类区不得小于其南侧建筑高度的1．2倍，在建筑间距Ⅱ类地区不得小于其南侧建筑高度的I．3倍，在建筑间距川类地区不得小于其南侧建筑高度的1．4倍。

第二十八条 在符合第二十四条至第二十七条规定的前提下，南北向平行的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑之间的最小间距为9米。

第二十九条 高层居住建筑与低层居住建筑的间距应保证受遮挡的低层独立式住宅的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于2小时(有效日照时

间带为上午8时至下午4时)，并应符合下列规定：

(一)高层居住建筑与高层居住建筑平行布臵时最小间距可按下 表控制。

注：①表中方位为正南向(0度)偏东(西)的方位角； ②H： 当方位角≤45度时为南向建筑高度； 当方侠角>45度时为相邻较高的建筑高度；

(二)高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布臵时的间距应符合下列要求：

1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条(一)项（方位0度-45度)的规定控制；

2、高层居住建筑与其东(西)侧多、低层居住建筑的间距按本条第(一)项(方位角)45度)的规定控制；

3、高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小值为13米。

(三)高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不少于13米：高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距符合前款规定的，可不受第二十七条规定的限制。

第三十条 非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定： (一)非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第二十四条至第二十九条的规定控制；

(二)非居住建筑(第三十一条所列的非居住建筑除外)位于居住建筑北侧的，其建筑间距按同型布臵方式的居住建筑间距要求折减20％控制，其

间距最小值低层不小于6米，多层不小于9米，同时须满足消防和各专业的规范要求。

(三)非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按第二十四条、第二十九条的有关规定控制。

第三十一条 医院病房楼、休(疗)养院住宅楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距．须在同型布臵方式居住建筑的间距要求上提高20％，同时须满足各专业规范要求。

第三十二条 非居住建筑之间(第三十一条所列的非居住建筑除外)的间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定：

(一)高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布臵时的时的间距按下表控制：

注：①表中方位正南向(o度)偏东(西)的方位角；

②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度； 当方位有>45度时为相邻较高建筑高度；

③当方位角≤45度时，间距最小值在I、11、IⅡ类地区分别为当方位>45度时，间距最小值在I、Ⅱ、IⅡ类地区分别为13m、15m、18m。

(二)高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布臵时的间距最小值为13米。

(三)多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布臵时的间距最小值为10米。

(四)低层非居住建筑与高、多、低层非居建筑平行布臵时的间距按消防间距的规定控制，其最小值为6米。

(五)非居住建筑之间的山墙间距和以其他形式布臵的非居住建筑之间的间距必须满足消防间距的规定。第五章 建筑离界

第三十三条 沿建筑基地边界(用地红线)和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区等规定范围内的建筑物，其离界距离除必须符合消防、防汛、环保、交通安全、市政设施和空间环境，文物保护等方面及相关专业规范规定的要求外，应同时符合本章的规定。 第三十四条 沿建筑基地边界(用地红线)的建筑物，其离界(用地红线，下同)距离按以下规定控制；但离界距离小于消防间距时，须按消防间距的规定控制。

(一)各类建筑的离界距离最小距离。按下表规定控制，且不得小于其最小距离。

建筑离界（用地红线）距离控制表

注：H指建筑高度；S指规定间距

(二)界外是居住建筑除须符合本章(一)离界距离的规定外，应同时符合第四章建筑间距的有关规定。

(三)界外紧邻邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，按有关规定确定离界距离，但各类建筑的最小离距离不得小于第(一)项非居住建筑的最小界距离规定，并须由城市规划行政主管部门核定。

(四)地下建筑物的离界距离不宜小于地下建筑物深度(自室外地面至下建筑物底板底部的距离)的0．7倍，且其最小值为3米。

(五)有经批准的详细规划(含总平面布臵图)的毗邻用地建筑离界距离按批准的规定执行。某此毗邻用地的建设项目，考虑沿街景观、土地利用以及其他类似情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求的前提下，经城市规划行政主管部门核定，可允许其在界线(用地虹线)处接建。 (六)、l、毗邻用地建设，如果(用地红线)为非规则线型与建筑长轴线不平行，应根据第四章规定设定建筑位臵，定位后分摊合理的离界用地(或调整用地)，但其最近离界距离不得小于前表中的最小 距离。

2、毗邻用地建设，如相邻方有永久建筑物，兴建建筑物在满足间距要求的情下，离界距离不足的，应征得相邻方书面同意，并由城市规划行政主管部门核定。

3、毗邻用地建筑，如相邻方已有永久建筑物，且其离界距离不足，兴建建筑物离界距离按核定的间距的一半确定，但须满足消防要求：

(七)教学楼、病房建筑离界应增加的间距须留在其用地红线内。 (八)危险品库、油库、液化气瓶库及其他危及四邻安全的建筑构筑物，其安全防护距离应留在自有地范围内。

第三十五条 沿城市道路两侧新建、改建建筑临道路最凸出部分退让

城市道路红线的距离按下表控制，同时应符合第四章和第六章的有关规定。 建筑退让城市道路红线最小距离控制表

注：①表中H指建筑物高度，W指道路红线宽度。

②高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多、低层建筑退让要求控制(裙房高度小于24米)。

③退让城市快速干道的距离，根据规划及有关要求由城市规划行政主管部门另行核定：

第三十六条 城市主次道路交叉口的建筑物退让城市道路虹线，应在第三十五条规定的基础上增加3米以上距离(自城市主次道路红线直接段与曲线段的连接点算起)。

第三十七条 交通流量较大的建筑基地，其通道连接城市主次道路的位臵应符合下列规定：

(一)距城市主次道路交叉：的距离(自道路红线交点量起)不少于70m； (二)距公园、学校、儿童及残疾人等建筑物的出入口不应小于20m； (三)距公共交通站台边缘不少于10米；

(四)距非道路交叉口的过街人行道(包括匝道、引桥和各类地下出入口)最边缘线不小于6米。

(五)与立体交叉口的距离或其它特殊情况按有关规定办理。 第三十八条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑裙房)，其临城市主、次道路的主要出入口退让道路红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10米，并应留出临时停车或回车的场地。

第三十九条 建筑物的基础、台阶、管线和附属设施不得逾越道路红线。严禁在通路红线范围内开设地下室通道。

地下建筑物退让城市道路红线的距离按第三十四条第(四)项的规定执行。

第四十条 在村镇、城镇规划之外的公路及红线两侧应划定隔离带，其最小宽度如下：

(一)国道、快速公路，两则各50米； (二)省道、主要公路。两侧各20米； (三)次要公路，两侧各10米。

公路规划红线和隔离带内不得新建、改建任何建筑物，何耕种或绿化造林；经城市规划行政主管部门会同有关部门批准，也可以开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。

沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑工程，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物退让公路规划红线的距离不得小于lo米。

第四十一条 沿河道规划蓝线(市城市规划行政主管部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划线)两侧新建建筑物，其退让河道规划蓝线的

距离不得小于10米， 同时应符合有关规范和规定的要求。

第四十二条 沿铁路两侧兴建建筑工程除应符合其专业规范要求外，同时应符合以下规定：

(一)铁路干线(直线)两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线(直线)两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米；铁路(直线)两侧的围墙与轨道中心的距离不得小于10米，高度不得大于3米。

(二)铁路弯道处兴建建设工程与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。

(三)铁路两侧的高层建筑、高大构筑物(水塔、烟囱等)、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定：

(四)在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道。管理的有关规第四个三条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应退让道路线设或设于建筑物底层。

第四十四条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制用地范围内新建、改建、扩建建筑物，并按经批准的详细规划执行：其控制线应符合有关保护规定，尚无详细规划的，应先编制详细规划，经批准后实施。

第六章 建筑物的高度控制

第四十五条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第四十六条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)设施周围以及城市规划已确定的城市视线走廊和其它有高度限制的地域内的新建、改建建筑物，其控制高度应，符合有关高度限制的规定。

第四十七条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制范围内

新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的规定。 视线分析方法参见附录二附图。

第四十八条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的规定按下列规定控制：

(一)沿路一般建筑的控制(H)不得超过道路红线宽度(W)加建筑退让距离(S)之和的1.5倍，即H≤1.5(W ＋S)；

(二)沿路高层组合建筑的高度，按下式控制： A≤(W+S)

式中：A—沿路高层组合建筑以1:15(即56.3度)的高度角在地面上投影的总面积，L--建筑基地沿道路红线的长度，W--道路虹线宽度；S—沿路建筑的退让距离。

计算方法见附录二附图。

第四十九条 建筑物临接两条以上道路的。可按较宽的道路红线计算其控制高度。

建筑物紧邻绿地、广场、水面等开敞性空间的，其高度计算参数根据经批准的详细规划、城市设计或规划要求，由城市规划行政主管部门核定。

第七章 市政工程

第五十条 本章所指的市政工程包括： (一)铁路，包括其站、线、桥涵等。

(二)道路，包括公路、城市道路及其桥涵、道口、停车场、汽车加油站等附属设施。

(三)环卫设施，包括公厕、生活垃圾收集点，垃圾车转运站。

(四)市政管线，包括供水管道、排水管(渠)道、电力线路(包括电力电缆和架空电线)、电讯线路(包括通讯电缆和光缆、广播电视线路)、燃气管

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