田园住宅小区项目可行性研究报告

行性研究报告

完成人：第一组

田园住宅小区项目可

小组成员分工

成员姓名 XXX 完成部分 建设规模及建筑方案 技术方案和工程方案 总图运输与公用辅助工程 项目实施进度 投资估算 融资方案 财务评价 市场预测 环境影响评价 场址选择 节能节水 投资估算 融资方案 财务评价 投资估算 融资方案 财务评价 总论 劳动安全卫生与消防 风险分析 结论 字数 9935 图表总数 10 公式数目 XXX 2038 4 6 XXX 1207 3 XXX XXX XXX 5383 3108 896 5 1 4 6 XXX 440 3 6 XXX 2582 2 XXX 1247

第 一 组，组长： XXX

目录

一 总论 1 二 市场预测 5 三 建设规模与建设方案 13 四 场址选择 23 五 技术方案 设备方案和工程方案 26 六 总图运输与公用辅助工程 33 七 节能节水 36 八 环境影响评价 39 九 劳动安全卫生与消防 41 十 项目实施进度 44 十一 投资估算 45 十二 融资方案 46 十三 财务评价 48 十四 风险分析 53 十五 结论 55 附件 56

第一章 总 论

1项目名称：田园住宅小区

拟建场址：项目拟建场址位于天津市区 2 编制依据

1、天津市委、市政府关于加快城市建设的战略发展精神； 2、项目土地挂牌出让地形图；

3、建设部1997年《建设项目可行性研究报告内容和深度规定》； 4、建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；

5、建设单位提供的设计依据资料及关于“田园住宅小区”的建设思想和使用要求；

6、国有关规划设计定额、设计标准及规范。

3 编制原则

1、根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定、标准、规范； 2、积极进行实地考察，充分了解“田园住宅小区”目前基本的基础设施及有关情况，结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区。

3、根据“田园住宅小区”的发展规划，结合目前有的平面布置，立足长远发展，合理进行“田园住宅小区”工程建设，积极采用新技术、新材料，节约能源，节省投资，注重环境保护。“田园住宅小区”工程方案在适于居住、经济等基本要求下，注意整体布置，进一步改善生活环境。

4 项目可行性研究报告的工作范围

本报告根据项目建设特点，对项目市场前景、建设的必要性、建设规模、工程方案、投资估算、财务评价、风险分析等内容进行研究，在此基础上完成了项目可行性研究报告。

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5 项目可行性研究报告的工作概况

对“田园住宅小区” 项目进行了实地考察，了解“田园住宅小区” 项目基本情况，重点了解了“田园住宅小区” 项目对目前及以后发展的需求状况以及水、暖、电供应情况；搜集了国家、省、市、县有关政策法规、规划定额等大量资料；根据该工程现状进行了多个方案的比较，并提出了推荐方案，对“田园住宅小区” 项目建设方案的建设规模及对水、暖、电的需求进行了初期设计。重点对小区建设的必要性、市场前景、工程方案、投资估算、效益分析等诸多方面进行综合分析、论证，全面考察项目建设的必要性、可行性。在此基础上完成了该项目的项目可行性研究报告。

6 项目可行性研究报告 6.1建设方案

本项目规划拟建设为现代化居住小区，其中包括居民住宅、商业、幼儿园及其他附属设施。一期拟在项目场址中部和北部建设14栋多层住宅楼，北部临街住宅楼一层为临街商业；二期拟在项目场址南部建设21栋多层住宅楼（单体别墅）、一座幼儿园。多层住宅楼之间空地为大型绿地广场。 （详见方案图）

6.2建设规模

一期： 总用地面积 总建筑面积 住宅建筑面积 地下建筑面积 二期：

28828 m2 45486 m2 36195 m2 7433 m2

住宅套数 容积率 商业建筑面积 绿化率

336户 1.32 1858 m2 41.3%

总用地面积 11391 m2 住宅套数 21

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总建筑面积 住宅建筑面积 绿化率

5240 m2 4730 m2 43.2%

幼儿园建筑面积 容积率

510 m2 0.46

6.3 主要经济指标

a、总投资： 6527.51 万元， 其中：建安费 4282.12 万元， 其它工程费用 1717.69 万元， 预备费 359.99 万元， 建设期贷款利息 167.71 万元； b、建设周期：2年

6.4 投资估算与资金筹措

本项目固定资产总投资为6257.51万元，企业拟自筹2000万元，筹资2000万元，其余利用预售房款。 经济效益：

销售收入 15378 万元 利润总额 7480.4万元 净利润额 5011.81 万元 财务内部收益率 42.61 % 投资回收期 2.5 年

6.5综合评价结论

本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求。“**住宅小区” 地理位置优越，以人为本，呵护健康舒适，保护环境，节约资源，人与自然，协调共生，

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适宜居住，市场前景看好。项目各项经济指标均分别较好，项目具有较强的赢利能力和抗风险能力。本项目的建设是可行的。

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第二章 市场预测

1.市场现状调查

改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展

迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。

中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。

1998年以来，随着国家一系列相关政策的出台，房地产业重新活跃起来，房地产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和消费热点。为了进一步促进住房建设健康发展，鼓励个人购房，国家计委和财政部宣布取消住房建设47项不合理收费，减轻了房地产开发企业和购房者的负担，进一步刺激了住房消费。

“十一五”期间，天津市房地产开发投资平均保持了20%的增长速度，房地产投资占全市固定资产投资的比重超过了20%。房地产作为天津市国民经济的支柱产业，其重要性不断提高。

2005年天津共推出各类土地858宗，总占地面积为6902.11万平方米，总建筑面积为8192.81万平方米；同比分别增长72.98%、65.17%和41.90%。

2005年天津共成交各类土地774宗，总占地面积为6296.58万平方米，总建筑面积为7408.19万平方米；同比分别增长72.00%、57.18%和34.56%；成交土地楼面地价为988元/平方米，已接近千元/平方米，比04年（775元/平方米）增长27.48%。

与04年相比，2005年土地市场总体表现更为活跃，供销两旺：国土资源局推出了更多的土地资源，同时众多开发企业拿地热情高涨，楼面成交地价不断增长或将进一步助涨商品房价格。

另据调查显示，我市居民五年内准备购房的占调查总体的31.9%，在已拥有产权的家庭中23.3%的家庭预计五年内购房，已拥有产权的家庭希望购置更大的房子，属二次置业，为改善生活质量。尤其是我市采取多项措施鼓励二级市场发展，使许多不满足于现有住宅想扩大居住面积、改善居住条件的居民多了一种选择。

虽然当今购房者购房的用途已趋向多样化，尤其是二次置业需求已出现增长的势头。但据调查，居民购房用于改善居住环境的比重依然占65%。居民中的高收入人群毕竟只占极少数，所以住宅的开发建设，其根本目的还是为了广大群众

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改善居住条件，现阶段住宅的开发主流应是建设高品质的康居住宅。

有资料表明，选择60至80平方米的住房面积的购房者的比例为17.2%，80至100平方米的面积需求为32.4%，100至120平方米的住房需求仅为47.4%，说明购房者目前倾向于选购中小户型住宅。究其原因，是近年二次置业者增多，这些二次置业者并非都是高收入富裕阶层，大多数还是中产阶级和普遍老百姓，选购80至120平方米的住房面积，既可以承受得起，又改善和提高了生活素质，这也表明普通老百姓具有享受高品质生活的愿望。

据天津市统计局城调队的最新抽样调查显示，由于天津城市规划建设项目的实施，特别是市民生活水平的不断提高，使得2004年天津城市居民家庭消费呈现出购建房支出增势强劲、居民社保意识增强、居民通讯消费结构发生根本性改变、居民家庭耐用消费品市场“新老交替”等10大消费热点。

统计资料显示，2004年城市居民家庭人均用于购建房的支出为2762元，比上年增长68.5%，增幅比2003年上升39.5个百分点。家庭商品房拥有率为16.1%，提高了2个百分点。另外，本市城市居民家庭2004年住房贷款人均713元，比上年增长27.1%。表明经济环境持续良好的态势，促进了房地产消费。天津市仍处于稳定发展的起跑阶段，大量有效消费需求拉动市场长线增长。

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05年6月居住土地让出状况一览表

地块 位置 用途 占地面积起拍价起始日期 截止日期 （平方（万元） 米） 津静 静海县大城镇住宅 邱庄镇规划十八号路南侧 津宝 宝坻区钰城镇住宅 21055.8 华街道办事处通唐公路南侧 津滨渔港 汉沽海滨居住 大道南侧 津滨渔港 汉沽海滨商业、酒148672.7 27560 大道南侧 店式公寓、居住 津滨渔港 汉沽海滨居住 大道南侧 津滨渔港 汉沽海滨居住 大道南侧 津滨渔港 汉沽海滨居住 大道南侧 津滨渔港 汉沽海滨居住、商149938.4 31756 大道南侧 业、金融业

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1400.1 1690 6月9日 6月28日 2860 6月9日 6月28日 176418.3 32703 6月10日 6月29日 6月10日 6月29日 174066.1 48456 126718.6 23490 180525.2 33465 6月10日 6月29日 6月10日 6月29日 6月10日 6月29日 6月11日 6月30日

05年6月居住土地成交状况一览表

地块 位置 用途 占地面积成交价成交日期 楼面地价（平方米 （亿） 津武 武清区京城镇住宅 118521.1 0.061 津公路西侧 津武 武清区南城镇住宅 4746.1 蔡村镇莲胜路北侧 津宁 宁河县造城镇住宅 88128.93 0.7932 甲城镇田辛村 津宁 宁河县造城镇住宅 181361.01 1.6323 甲城镇田辛村、赵温村 津丽 东丽区津城镇住189806.3 6.815 汉公路宅、商服 北、杨北公路东 津丽 东丽区津城镇住185427.4 7．34 汉公路宅、商服 北、杨北公路东 津蓟 蓟县人民商业、金145808.1 3 西大街南融业、居侧

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（元/平方米） 6月9日 294.20 0.215 6月9日 181.20 6月13日 620.72 6月13日 750.02 6月22日 2663.46 6月22日 2190.39 6月23日 762.04 住

2.产品供需预测

2004-2005年天津土地市场推出情况对比

2004-2005年天津土地市场成交情况对比

市内六区全年仅出让27宗，总建筑面积为340万平方米，在全市所占的比重最小，不足5%；随着市内六区供地日益稀缺，其土地价值将更为突出。

环城四区和远郊五区县的土地供应量相差不多，分别占全市的22.92%、23.40%；远郊区县推出土地宗数跃居全市最高，环城四区的土地单宗面积要大于远郊区县。

随着普通住宅产品主要供应区的价格上涨，普通住宅项目之间的竞争日趋激烈，而市场需求方基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，对于此类产品需求量较大。同时由于房地产市场供应价格保持高位，市场需求对于80—90平米两居、110平米三居等经济型户型的需求范围也扩大到部分中高档产品中。

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04年是天津城建力度极大的一年，目前规划的快速路长度就达200公里，整个快速路工程预计于2007年全部完工，快速路将设置31座互通式立交桥、20座分离式立交桥和10座下穿地道。便捷的交通环境将在很大程度上提升周边项目的价值潜力。快速路周边新项目在规划时就已经受到了市场各方面的关注，快速路沿线项目将成为今后两年房地产市场中新的焦点。

3.价格预测

周边楼盘定价调查

楼 盘 百家湖花园公寓 江南文枢院 温泉公寓 温泉花园别墅 天津第一城 湖滨世纪花园 太阳城 碧水华庭 中国人家 养龙山庄 21世纪假日花园 楼盘性质 现房 多层（现房） 多层住宅（现房） 联排别墅（现房） 多层住宅（现房） 多层住宅 多层住宅 公寓别墅 别墅（期房） 多层住宅（现房） 多层住宅（期房） 售价（元/M2） 2200 1600-2100 1000-1800 2000-2400 1480 1880-2110 1950-2180 1880-2300 2200-2350 2180-2400 2100-2400 2005年天津土地市场发展平稳，价格在平稳基础上有一定涨幅，预计2006年天津土地供应结构将更趋完善，房价在稳定中会有所提高。

从目前的市场趋势来看，天津的房地产市场不存在恶性炒作、囤积房屋的违规行为，整体上来说是平稳健康上升的发展趋势，价格稍有上升的主要原因还是供应结构所致。

“十五”后三年，即2003-2005年，是本市房价的快速上涨时期。自2003年以来，本市房地产投资、房屋销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发改造、城市基础设施建设为房地产的发展注入新的活力，房地产市场急剧升温，商品房销售火爆，各类房屋销售价格上涨迅猛。据统计，与2002年相比，2003年房屋销售价格上涨4.1%。2004年继续保持了较快增长的势头，价格水平上涨

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幅度较大，与2003年同期相比，房屋销售价格上涨13.5%，成为房价涨幅最大的时期。2005年国家及本市为抑制房地产过热的发展势头及过快的价格涨幅，相继出台以调控房地产价格为主要目标的各项措施(点击浏览专题)，房价大幅度上涨的势头已有所减弱，并趋于平稳。据统计，2005年本市房屋销售价格比2004年上涨6%，涨幅回落7.5个百分点。

4.竞争力分析

项目与天津市的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。附近交通非常便捷，有医疗、教育、金融、餐饮、通信、休闲等生活场所。生活、娱乐、消费、上学都很方便。

田园小区是以住宅小区为载体，达到“三好三高”，即“规划设计好，科技含量高；组织设施好，全方位质量高；综合效益好，社会认同率高”，结合“康居工程”的要求，以及国际上流行的一些规划设计观点，创造“以人为本”、生态保护的新型住宅小区。

项目与其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，小区的建设理念也在不断发展变化。XX小区将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而于天津市的其他居住区拉开差距。加上公司的企业形象及其在天津市的显著影响也有利于本项目赢得市场。

田园小区与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在1800～2000元／平方米。此价位与天津市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势；而此价位与天津市相关楼盘比较，在价格、环境、房型等各方面又有一定优势。

5．市场风险分析

2003年天津市房屋销售面积和销售套数高于2004年销售水平，2005年在波动中，整体交易水平均高于2003年和2004年，在房价方面，2003年整体交易价格在略高于2002年后，2004年在动段中，基本持平于2004年，随着滨海新区建设和国家“救市”政策的双重刺激，天津房地产市场已经进一步复苏，基本摆脱了“金融风暴”的负面影响。2005年天津全市共成交商品房126156套。从交易面积来看，商品房04年共成交1325.1万平方米。从交易金额来看，商品房05年共成交980.3亿元。05年天津市共成交商品房1325.1万平方米，同比2004年上涨162.66%，是近四年来的最高值。全年交均价为2000.2元/平方米，同比2004年上涨7.03%，商品房均价在12月份出现极大值，为2105元/平方米。从交易套数来看，交易最活跃的月份出现在05年的8月份，正是房地产市场的传统旺季初期；而位居第二的就是刚刚过去的12月份，可见年底的政策面刺激，对于楼市的影响是很明显的。

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2005年是天津楼市极不平凡的一年，商品房突破十万套，均创历史新高，市场火爆程度实属罕见。经历了04年市场寒冬之后，05年初市场徘徊在十字路口，未来的市场情况扑朔迷离。然而经过短短两个多月的调整，05年3月份市场经历了05年度的首次上扬。这一轮的涨幅是04年受到抑制的刚性需求，借着房价下调的机会，得到了集中释放所致。其中以婚房类的首次置业为主，这些需求的积极入市，使得交易活跃、市场回暖。刚性需求在05年初完成了帮助市场重拾信心的历史重任。随后的几个月，楼市保持了高位活跃状态。改善型和投资型购房者相继入市，他们与拆迁、婚房等刚性需求一起，将市场整体支撑在高位运行，无论是成交量，还是交易均价，都呈现了高位的箱式震荡整理态势。市场打破了传统的淡旺季规律，在3月到10月间，基本上各月交易量均处在较活跃状态，至此05年市场回暖的大趋势已定。2005年11月，楼市带着加速度驶入最后的两个交易月份，然而这两个月的市场表现堪称是空前绝后，11月、12月成了年度最火爆的交易月份，而楼市的温度也升到了历史同期的够高点。然而04年末的抢购无疑已经透支了2005年的部分需求。加之政策面的收紧和调控基调已明朗，预计2006年的市场，将经历一个冷静降温的过程，而总体情况将趋于更加的理性和平稳。

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2、此方案更贴近项目的中高档小区的定位。

3、此方案的设计更接近于本市的人均收入和消费水平。 4、此方案能有较好的投资回报，收益更高。 （二）、调查人员总结出的方案一的不足，主要有：

1、一室一厅一卫此房型市场并不多见，而它也并不受人们所喜爱。 2、房型套数分布不理想，由于本市大多数人更喜欢两室二厅二卫，因此，此房型应相对多建。

3、房型设置偏离了项目的总体定位，市场前景不理想。 （三）、调研结论：

经过多方的调研与考证，分析出第二种方案，也就是以三室二厅二卫和两室二厅二卫为主，特别是两室二厅二卫为主，加之以四室二厅二卫及一室一厅一卫的方案更适用于本项目的建设。

4.建设规模

随着城市化进程的不断深入，该地块的城市地位、商业价值将不断得到提高，且周围城市设施也将日趋完善。本项目规划拟建设为现代化居住小区，其中包括居民住宅、商业、幼儿园及其他附属设施。一期拟在项目场址中部和北部建设14栋多层住宅楼，北部临街住宅楼一层为临街商业；二期拟在项目场址南部建设21栋多层住宅楼（单体别墅）、一座幼儿园。多层住宅楼之间空地为大型绿地广场。

4.1 建设面积

一期工程：

总用地面积 总建筑面积 住宅建筑面积 地下建筑面积 二期工程：

总用地面积 总建筑面积 住宅建筑面积 绿化率 11391 m2 5240 m2 4730 m2 43.2% 住宅套数 幼儿园建筑面积 容积率 21 510 m2 0.46 28828 m2 455486 m2 36195 m2 7433 m2 住宅套数 容积率 商业建筑面积 绿化率 336户 1.32 1858 m2 41.3% 4.2 主要建设经济指标

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主要经济指标如下： 总投资 其中：建安费 其他工程费用 预备费 建设期贷款利息 建设周期：2年

6527.51 万元 4282.12 万元 1717.69 万元 359.99 万元 167.71 万元 4.3投资估算与资金筹措

本项目固定资产总投资为6257.51万元，企业拟自筹2000万元，筹资2000万元，其余利用预售房款。

4.4销售方案

销售收入：市场调查表明，周围环境和地段同标准销售情况。结合本项目的实际情况，价格定为：

商品名称 住宅楼 临街商业 地下室 多层住宅楼（二期） 单价（元/每平米；） 3000 5000 1600 5000 5.建设方案 5.1建筑立面设计

根据小区单体建筑的多样性，要重视每个单体建筑的方面造型，要充分吸收现代设计理念，做好细部造型，在风格上追求统一的建筑风格，在建筑造型上要追求多样化性，让住户居民感受现代建筑文化陶冶居民文化情趣，另外，为美化城市街景，要突出商业的沿街立面造型，为了更加吸引家长们和孩子们的注意，我们更加要注重幼儿园的外观造型.

5.2小区内部环境设计

重视居住小区中心空地美化设计，并搞好住宅楼各单体建筑归属领域的美化设计，提高居住区的文化内涵。为了美化小区、吸收噪音以及净化空气，我们将建一个大型绿地广场，以方便业主休闲健身。

5.3户型设计

根据目前住宅的发展趋势，并适应不同阶层的需求，一期住宅设计定位为中

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高档型住宅，户型的配置以三室二厅二卫、二室二厅两卫为主，并配置部分四室二厅二卫和两室一厅一卫等户型。

建筑设计除注重建筑物的外部立面设计外，还要强调住宅内部平面分割和功能组合设计，要针对不同群体，根据经济收入、职业生活模式，家庭结构，文化层次等差异进行不同户型，不同功能的组合设计，功能组合要实用，还应考虑室内空间的可改性，以满足不同的需求，提高卖点。

本项目为满足不同层次消费人群的需要，一期建筑336户住宅，其面积从65到150平方米不等；考虑到大多数消费者的购买能力及需要，将建设的重点放到96-130平方米的住宅。其中，将建设不同的户型，每类户型均分为不同的单套面积，以供各类消费者选择。

一期工程具体的户型及建筑面积如下表所示： 户型 套数 单套面积 合计 户型 套数 单套面积 合计 户型 套数 单套面积 合计 户型 套数 单套面积 合计 三室二厅二卫 A 48 105 5040 A 48 105 5040 A 12 120 1440 A 24 65 1580 B 24 120 2880 B 48 96 4608 B 24 140 3360 C 24 130 3120 C 48 120 5760 C 12 150 1800 B 24 77 1857 合计 96 11040 合计 144 15408 合计 48 6600 合计 48 3417 两室二厅二卫 四室二厅二卫 两室一厅一卫 而二期工程将建有21栋多层建筑，供更高级的消费人群选择，同时将配有先进的配套设施，和大型绿化广场。

5.4内外装修

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所有单体建筑外装修一次到位，幼儿园内装修一次到位，商业住宅进行初装修，或根据及业主要求进行菜单式内装修。

5.5地下建筑

由于本项目定位为中高档型住宅，针对于有一定收入和社会地位的人群，因此我们要充分考虑到私家车的数量问题，因此我们需要建立一个7433m2的地下停车场，以满足业主们的需求。

6.总平面规划 6.1总平面规划原则

1、据城市规划实施细则，并在规划部门的指导下开展总平面规划设计。 2、总平面规划则要充分利用环境资源和文化资源，尽可能使小区居民对地段的景观资源共享，同时还受到小区的文化熏陶。

3、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局，在总体上既要考虑住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个内外环境具佳的花园式小区创造条件。

4、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局在总体上既要考虑住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个环境优美生活方便，居住安全，且具有文化内涵的新型社区。

5、注重临街建筑物的规划设计，以美化外部环境，尽力为**县营造一个新的景点，丰富周边的环境。

6、以人为本，注重建筑的人性化设计，温泉入户，为居民提供优质的保健服务。

6.2总平面规划综述 6.2.1平面布置

本项目规划用地60亩，地块形状近似一长方形。本规划系根据本地块情况和周边环境进行规划设计的。按规划要求小区分为两期，一期位于北部，占地约40亩，为多层住宅区，二期位于南部，占地约20亩，为高档别墅区。一期、二期各自均有自己的景观广场，且以带状的绿化宽容变化的水悬连接，并由此产生的楼台廊榭，小桥流水等等景观效果，便得空间有松有驰，有动有静，层次丰富、流动。

北侧多层区广场为铺地，绿化与喷泉结合，为居民提供一个散步，休闲的去处，并成为北入口的一个对景，起到标志性的作用。

多层住宅区均为南北朝向，为防止含苞空间的呆板和重复，几幢楼采取了不同的层数而同一幢楼的不同单元又采用了错落的平面布置，在宅间又布置了凉亭，健

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身设施，使得空间开敞且有层次。临公路一侧住宅底层为商业，为居民的购物提供了方便。

别墅区同样有一个独立的景观，这里主要以水景为主，静静的水面为居民提供了诗一般的环境，水面周围别墅点式，双联、联排相结和，疏密有致，绿树掩映亭台楼阁穿插其中，形成一幅有着小桥流水人家的北国江南风味的风景园林住区。

以上总平面规划是基于以下考虑：

居住区与北侧嘈杂的公路分区，静化小区环境，增加居民的安全感，居住区强调环境的均好性，在布置两片集中景观后又以带状绿化将其连接，并突出“水”的特点，使住户居民充分享受清爽新鲜的空气和美丽的蓝天，居住区的内部环境，有两片大片的绿化水景广场供居民共享，每栋住宅前后有一小片自己的归属领域，可组织些小景和供邻里交流的活动场地。

6.2.2交通组织

居住区主出入口没有公路一侧，为方便居民出行在街一侧设置了两个出入口，车辆主要停在街北部的入口停车场内，少量车辆经允许可进入小区内部，小区道路为曲线形，追求自然，并沿路设计了景观，使行人行过程中并不单调乏味。

幼儿园的出入口设在街南部入口内侧，方便幼儿的接送，并且不会扰乱小区内部的生活环境。

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第四章 场址选择

1.场址现状

1.1地点与地理位置

田园住宅小区项目位于天津市和平区南京路沿边。天津位于北纬38°34'至40°15'，东经116°43'至118°04'之间。本项目归属市中心位于北纬39度10分，东经117度10分。天津，中国四个直辖市之一，市中心距北京137公里，是著名的国际港口城市和生态城市。天津位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、近代工业的发源地、近代北方最早对外开放的沿海城市之一、我国北方的海运与工业中心。 1.2场址土地权属类别与占地面积

占地面积：总占地面积28828 平方米。土地权属**地产开发有限责任公司。

2.场址方案比选

2.1待选场址：

场址1：天津市西青区锦绣家园路旁，紧邻外环线，交通方便，地段成本低。 场址2：天津市和平区南京路旁，位于市中心，黄金地段，地段成本高。 2.2场址比选： 场址一 成本 成本低 交通 周遭地区繁土质状况 华度 紧邻外环线 待开发 周边有快速路，去机场之类的方便 场址二 成本高 市中心，地十分繁华 铁、公共汽紧邻商业圈 车等公共交周围配套设通比较成熟 施成熟 我们的定位是要建造创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区，且提供他们方便高质量的生活，经上述分析，场址二无论实在在周边配套还是在商业环境更加适合我们的需求。场址一在繁华度舒适度还有待开发度都和本项目本意不太相符，所以选择场址二。

良好 私有 良好 私有 产权状况 2.3 推荐的场址条件

2.3.1地形和地貌条件

位于天津市和平区，属于平原地形，土壤以褐土、潮土为主。

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2.3.2工程地质条件

项目建设区主要为第三系上新统、中新统、气孔状玄武岩为主。玄武岩厚度约为5-10米，粘土厚度为1-5米，广泛分布在整个区域。工程项目抗震设防裂度为7度，根据以往区域地质调查以及勘察资料分析，该区域处在相对稳定地段，无不良地质发育，属抗震有利地段，无饱和沙土地震液化存在。 3.气候条件

天津地处北温带位于中纬度亚欧大陆东岸，主要受季风环流的支配，是东亚季风盛行的地区，属温带季风 性气候。虽临近渤海湾，但半封闭的内海海湾对天津的气候影响不大。主要气候特征是，四季分明，春季多风，干旱少雨；夏季炎热，雨水集中；秋季气爽，冷暖适中；冬季寒冷，干燥少雪，因此，春末夏初和秋天是到天津旅游的最佳季节。天津年平均气温在13-14℃，市区平均气温最高为17.8℃。1月最冷，平均气温在-3℃；7月最热，平均气温在28℃。天津季风盛行，冬、春季风速最大，夏、秋季风速最小。年平均风速为2~4米/秒，多为西南风。天津平均无霜期为196~246天，最长无霜期为267天，最短无霜期为171天。在四季中，夏季最长，有140-160天；冬季次之，有130-150天；春季45-60天；秋季最短，仅为35-45天。天津年平均降水量为520~660毫米，降水日数为63~70天。在地区分布上，山地多于平原，沿海多于内地。在季节分布上，6、7、8三个月降水量占全年的75%左右。天津日照时间较长，年日照时数为2500~2900小时。 4.水文条件

天津位于海河流域下游，是海河五大支流南运河、北运河、子牙河、大清河、永定河的汇合处和入海口，素有“九河下梢” 、“河海要冲”之称。流经天津的一级河道有19条，总长度为1095.1公里。还有子牙新河、独流减河、马厂减河、永定新河、潮白新河、还乡新河6条人工河道，总长度为284.1公里。二级河道有79条，总长度为1363.4公里，深渠1061条，总长度为4578公里。天津还多次引黄济津，并有一定数量的地下水。 5.交通通讯条件

位于市中心，交通便利，地理位置独特，在天津市和平区，交通条件也已成熟，方便通行。交通优势明显，协作区域广阔，陆路口岸和窗口作用十分突出。

通讯业以中国网通、中国电信、中国铁通、中国移动、中国联通为主，固定通信和网络宽带业务已覆盖全区。 6.公共设施条件

该地块用水由自来水水厂提供，在地块东、南、北侧均建有管径为300毫米的给水管，地块用水可由该管接入；该块地雨水和污水系统均排入雨

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水和污水系统；该地块先用供电线路有锦绣家园街引来；天然气由管道天然气公司供气，由锦绣街引来；由锦绣街热力公司的城市供热管道；地去邮局位于南京路，该地块通信，广播电视和备用线路由锦绣街引来。 7.施工条件

各类建筑施工力量雄厚、专业技术人才齐全，为本项目的顺利实施创造了良好的外部条件。

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第五章 技术方案和工程方案

1.工程概况

规划用地60亩，分两期开发。一期位于北部为多层住宅区，分别4～6层砖混住宅均设一层地下室，其中最北端两栋为底框结构，上托4层砖混。二期位于南部，为高档别墅区，地上2～3层砖混结构。本工程安全等级二级，建筑抗震类别丙类，抗裂强度7级。

2.土地利用

本项目建设为商品房项目，符合国家及省市的产业政策，土地在**县总体规划范围内，属城市商住两用建设用地，不占用耕地，不需补充耕地。相反通过项目的实施，可以大大提高土地利用率。

3.地质及场地条件 3.1地质条件

拟建场址岩土主要为中砂层和粉质粘土层，无不良地质构造，条件较好，能够满足一般工程荷载要求。

参考附近建筑工程地质报告，建设地点地势平坦，地质构造属第四纪冲积所成。 从上至下分三层：

第一层：表层为1.5m厚杂填土，其下为亚粘土，厚度约为5m，黄褐色。可塑，软。

第二层：细砂、中砂，经6m厚，有亚粘土，薄夹层，标准贯入示数平均15.6次，为中密。

第三层：亚粘土，黄褐色，可塑，3-4m厚。 地基承载力：

第一层：亚粘土 120-140kN/m2 第二层：细砂、中砂 180-190kN/m2 第三层：亚粘土 190-200kN/m2

3.2 场地气象条件

1、气温：

年平均气温：12.9℃ 极端最高气温：42.7 ℃ 极端最低气温：-26.5℃ 最冷时段气温：11月至次年3月 最热时段气温：6月下旬至8月上旬

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2、湿度：

年平均相对温度：62% 3、降雨量：

年平均降雨量：549.9毫米 日最大降雨量：200.2毫米 4、年平均风速：1.8m/s 主导风向：夏季东南风

冬季西北风 5、冻土深度：54cm 6、冬至日射角：28.5度

4.结构设计 4.1设计依据

《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001 《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001 《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002 《砌体结构设计规范》 GB50003-2001 《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002

4.2 具体设计

⑴地上部分

本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组第一组。本工程一、二期均为砖混结构，现浇钢筋砼楼板砼强度等级C20，砖采用Mv10，砂浆±0.00以下采用水泥少浆M10，±0.00以上采用混合砂浆M10，M7.5，构造柱不定等级C20，底框结构的框架部分砼强度等级C30。 ⑵基础部分

因无地质资料，现拟采用墙下砼条型基础（底框部分为柱下独立基础），等地质资料提供提供后，根据情况再做调整。

4.3主要活荷取值

主要活荷取值 卧室、起居室、卧卫（住宅） 楼梯 阳台 商店 卫生间（商店）

2.0 kN/m2 2.0 kN/m2 2.5 kN/m2 3.5 kN/m2 2.5 kN/m2 27

不上人层面 上人层面 基本风压 基本雪压 0.5 kN/m2 2.0 kN/m2 0.3 kN/m2 0.35kN/m2 5.给排水设计 5.1设计依据

1、住宅设计规范 CTB5009*6-1999（2003年版） 2、建筑给水排水设计规范 GB50015-2003

3、室外给水设计规范 GBJ13-86（1997年版） 4、室外排水设计规范 GBJ14-87（1997年版） 5、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规程GB50242-2002（2002年版） 6、建筑设计防火规范 GBJ16-87（1997年版） 7、建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90（1998年版） 8、建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程 CJJ/T29-98 9、建筑给水硬聚氯乙烯管道工程技术规程 CES41：92 10、建筑专业提供的总图

11、建设单位提出的使用功能要求 12、该地区气象资料

5.2 具体设计

本设计为各建筑的室内给水、排水及器配置，室外给水，排水设计。 给水采用市政自来水直供日用水量340m3/h。室外设生活、消防合用管网。设地下式消火栓，间距≤120m。

排水采用，污废合流，伸顶透气，排水量306 m3/d雨水自然排入区内水景底层为商店的住宅，在商店内设手提式干粉灭火器幼儿园内配干粉灭火器。

热水采用地下温泉水，供水方式，地下温泉水泵→断流水池→变频设备→用水点，循环供水，日热水用量119m3/d。

5.3 管材

室外采用离心给水铸铁管；UPVC排水塑料管室内冷水采用PP-R管，热水采用薄壁不锈钢管住宅冷凝水排水采用UPVC管。

6. 暖通设计 6.1设计依据

1.国家及***现行的有关规范、规定和标准：

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《采暖通风与空气调节设计规范》 GB50019-2003 《住宅设计规范》

GB50096-1999 GB50176-93 DB13(J)24-2000

《民用建筑热工设计规范》 《民用建筑节能设计规程》

2.建设单位提供的可研任务书及使用功能要求和有关文件： 建设单位提供的征地界坐标及基地地形图。

市政部门对本项目设计的指导或审核意见及外围条件。 建设单位对本工程的规划设计要求。 3.建筑专业提供的图纸资料及文本资料 (1)建筑规划总平面图

(2)建筑设计总说明等其他资料。

6.2具体设计

本工程采暖设计采用低温热水地板敷设采暖系统，考虑分户计量。按卫生及消防要求设置通风系统。空调按分体空调考虑，由电气专业预留电量。

住宅部分设可分户计量的新双管采暖系统，户内设低温热水地板敷设采暖系统。配套公建设置低温热水地板敷设采暖系统。采暖设计负荷估算如下： 住宅 一期工程 二期底层商业 地下室 住宅 工程 幼儿园 面积热负荷面积热负荷热负荷合计（KW） 42 50 42 60 1520.4 93.0 198.7 30.6 229.3 1613.4 1842.7 （M2） 指标（W/M2） （KW） 36200 1860 7400 4730 510 6.3采暖热媒及系统定压

本项目采暖热媒采用50/40℃低温采暖热水，由动力站换热机房提供，流量约190M3/hr，系统定压及补水由换热机房统一解决；换热机房所需一次热源采用小区地热井提供的58℃热水，流量约150M3/hr；换热机房设换热机组，总换热量2200 KW。

由动力站换热机房提供的50/40℃低温采暖热水由小区供热管网输送；小区供热管网采用氰凝直埋管有补偿直埋敷设。

7.通风系统

住宅厨房设脱排油烟机排风，同一垂直方向的厨房合同用一个竖风道并集中到屋顶排放。

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住宅卫生间设卫生通风器排风，同一垂直方向的卫生间合同用一个竖风道并集中到屋顶排放。

水泵房、动力站换热机房的设备用房按需设置机械通风。 其它房间依靠可开启外窗或通风采光窗井进行自然通风。

8.电气工程设计 8.1设计依据

1、现行有关法规、规范

⑴《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-92 ⑵《建筑物防雷设计规范》 GB50057-94 ⑶《建筑电气工程施工质量验收规范》 GB50303-2002 ⑷《有线电视系统工程技术规范》 GB50200-94 ⑸《低压配电设计规范》 GB50054-95 ⑹《10KV及以下变电所设计规范》 ⑺《供配电系统设计规范》 2、其它相关专业提供的条件

3、相关行业部门及建设单位的要求。

8.2主要设计内容

变配电系统、照明电力系统、有线电视系统及通信信息系统防雷接地系统，安防系统，外线工程等。 1、变配电系统：

本小区均为多层建筑，负荷为三级负荷，一期建筑面积45486m2，二期建筑面积5240 m2。本小区设两台箱式变电站，变压器容量分别为1250KVA和300KVA，两台变电站分别设于一、二期负荷中心处。 2、照明及电力系统：

小区路灯及户内灯具尽量选用节能型灯具及节能型控制方式，户内空调，热水器等大功率设备采用 用回路供电。 3、有线电视及通信信息系统：

小区内设弱电机房，由市政网引入电视电缆及信息光纤每户内均设置宽带、电话及有线电视插座。 4、防雷接地系统：

本小区建筑均为三类防雷建筑，在建筑物屋顶设避雷带，利用柱内主筋做引下线，基础钢筋网做接地极，变压器中性点直接接地，进出建筑物的金属管道均与接地极可靠焊接。 5、安防系统：

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每单元建立防盗对讲系统，小区内重要部位安装电视监控系统，监视器集中于警卫室，形成可靠的体系。 6、外线工程：

由箱式变电站向相应组团采用电缆供电，小区内所有电缆走电缆沟，自变电站引出低压电缆以放射式结合树干式向各建筑物供电，弱电外线亦由弱电机房经电缆沟，引至各建筑物。

9.景观及绿化 9.1设计原则

1、本工程的环境景观与绿化设计将完全根据建筑总体布局及竖向进行统一设计。

2、绿化设计以绿色植物为主，植物配置适应气候特点和工作环境要求，形成良好的植物群落。沿道路两旁种植行道树，行道树选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。

3、景观设计主要以沿路设置的形式，其次在场地外围进行布置以期达到良好的防护隔离效果以及最佳的自然景观效果。

9.2项目配套绿地的面积计算标准

1、配套绿地面积：距多层及以下建构筑物外墙1米起算，距高层建筑物外墙1.5米起算。如建筑物底层架空的内部绿化与外部绿地联为一体的自架空底层建筑物外墙基起算绿地面积。

2、建设用地内集中（公共）绿地中的游憩道路、园林景观构筑物用地、硬质铺装（含植草砖铺地）、小型儿童活动场地等计入配套绿地面积。绿化种植面积（含景观水体）面积不小于集中（公共）绿地面积的80%，小于80%的按实际绿化种植面积计算。

3、硬质铺地，采用树阵方式集中种植的、单株胸径大于10厘米、株（行）距3～4米、绿化覆盖总面积大于100平方米的按树冠实际覆盖面积70％计入绿地面积；其余的按1.5平方米/株计入绿地面积。

4、建设用地范围内项目内部道路的行道树按1.5平方米/株计入绿地面积。

10.建筑安全

① 面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5m2的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据《建筑玻璃应用技术规程》JGJ 113-2009表6.1.2-1选用。

② 外墙饰面砖工程施工执行《外墙饰面砖工程施工及验收规程》JGJ126-2000的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强

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度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。

③ 安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。

④ 楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于900。靠梯井一侧水平长度大于500时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为1050。

⑤ 阳台、外廊、室内回廊、内天井、不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10m高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于1.05m。如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。

⑥ 低窗台（窗台净高度低于0.8m或住宅窗台低于0.9m时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于0.45m时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于0.45m时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部0.45m高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算）。

11.节能要求 11.1 建筑、结构

建筑墙体、门窗、屋顶等围护结构均采用节能材料，多层建筑外围护结构采用多孔砖，门窗采用气密性良好的空气渗透系数分级大于Ⅲ级的铝合金门窗或塑钢窗，北墙采用双层铝合金推拉窗或塑钢窗，非采暖房间与采暖房间之间墙体采用保温砂浆抹面，屋面采用保温性能好的聚苯板保温层。

11.2 给排水供暖

主要动力设备尽量在满足功能的前提下选用节能设备，供水、供暖系统均安装计量和节流装置。选用节能型水嘴、散热器，规定消耗定额，建立考核制度。

11.3 电气

配电选用节能型配电设备，照明采用高效节能灯具，配低耗电量省电型镇流器，分区计量合理控制。

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第六章 总图运输与公用辅助工程

1 场地概述 1.1 地形地貌

工程场地地形平坦，地面自然标高在10.1~12.9m之间，其中大部分标高在10.1~11.7m之间，场地由北向南倾斜，自然坡度约为0.15%。

1.2

地震烈度

根据《中国地震烈度区划分图》，本市地震烈度为7度。

1.3交通运输条件

位于市中心，交通便利，地理位置独特。场地范围、外部交通条件，满足生产要求，使物料运输通畅、短捷，布置形式采用串并联式布置。

1.4占地面积情况

本项目规划用地60亩，地块形状近似一长方形。本规划系根据本地块情况和周边环境进行规划设计的。按规划要求小区分为两期，一期位于北部，占地约40亩，为多层住宅区，二期位于南部，占地约20亩，为高档别墅区。

2供水、供电、供气等情况

供水：由新开大街与邯临公路引两条给水管，基地内成环，供本工程使用。

排水：采用污、废合流制，经室外化粪池处理后，排入市政管网。

供暖：本项目地下有地热资源，采暖采用地热供暖，热井钻探已接近尾声。 供电：由沿新开大街与邯临公路附近的高压线引入两路高压电源至小区内变配电所，所内设箱式变电为小区提供电力。

3 总平面布置 3.1 总平面布置原则

本设计充分考虑了运输、防火、安全、卫生、预留发展及节约用地等要求。按照生活福利设施各自功能的特点，结合项目的自然条件，进行总平面布置。

3.2. 总图布置

见附图2，3

3.3 总图布置特点

该总平面布置体现了生产连续化，运输简便，布置整齐、紧凑，功能分区明确，生产工艺流程合理的特点。

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4 竖向布置和场地排水

该场地地势平坦，标高在10.1~12.9m之间，其中大部分标高在10.1~11.7m之间。为便于运输以及节省土石方工程量要求，竖向布置采用平坡式布置，平土方式为连续式。其它区域平土标高为10.8m。采用方格网法计算，需挖方19.723104m3，填方29.173104m3，填方考虑基槽土，填挖基本平衡。

场地雨水采用暗管、暗沟相结合的排水方式，就近可以向东排入新建的盖板沟内，然后排入红旗干渠。也可向南直接排入红旗干渠。

5运输 5.1 厂外运输

厂外运输方式以公路运输为主，留有远期铁路运输的可能性。

5.2 厂内运输

厂内运输以胶带机为主，道路运输为辅。

5.3 道路

道路主要负责成品、水渣、钢渣、辅助材料、备品备件、废料等运输。 为了便于运输及消防，在新建各区域设置环行道路，道路类型采用城市型，路面结构采用水泥混凝土路面，面层为C30水泥混凝土25cm，基层为钢渣灰土35cm，面层与基层之间为3cm砂垫层。路面宽度：主干路9~12m、次干路7m，车间引道为4m。道路最小转弯半径9~12m。在主、次干道两侧各新建1.5m宽的彩色方砖步道。

厂内道路长度约为9.3km，道路面积约为10.83104m2，人行步道2.793104m2。

5.4绿化、消防和警卫

为了改善工厂环境，减少污染，净化空气及美化厂容，拟在道路两侧、建筑物周围空地以及场地闲散地带，种植适合当地生长的各种树木花草。采用点、线、面结合方式，单层、多层、垂直绿化结合方式，合理布置绿化地带。厂区绿化用地面积约为14.93104m2，厂区绿化用地率为17%。

此次工程不增设消防站，消防设施依托城西消防大队，厂区距城西消防大队3km。

本工程设全厂性围墙，围墙共长3750m，墙高2.5m，其中挡土墙围墙长950m。全厂设出入口2个及警卫室2处。

6 厂区及车间热力管网

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6.1 冷风管道

高炉鼓风机供风总管为两根DN1000的管道，分别架空敷设至两座高炉区域。管道需保温，主保温材料使用岩棉缝毡，外包白铁皮。

6.2 压缩空气管道

新建空压站普通压缩空气管道供气总管管径为DN200，无油无水压缩空气管道供气总管管径为DN80。管道在厂区内为架空敷设，局部为地沟敷设。

6.3 蒸汽管道

蒸汽与管网相接。车间内蒸汽管道原则上沿柱敷设至各蒸汽用户（和输出点）。

蒸汽管道保温，保温材料导热系数为0.04W/m22K，保温厚度按规范，外护层采用镀锌铁皮。

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第七章 节能节水

1用能标准和节能节水规范

天津市**住宅小区工程，属于公共建筑建设类项目，其设计及建设过程中所遵循的国家及天津市相关行业法律、法规，及用能标准和节能规划如下：

1.1国家法律法规

? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

中华人民共和国建筑法（1998年实施）； 中华人民共和国电力法（1996年实施）； 中华人民共和国计量法（1986年实施）； 中华人民共和国节约能源法（2008年实施）； 节能中长期专项规划（发改环资〔2004〕2505号）； 中国节能政策技术大纲（2006年实施）；

国务院关于加强节能工作的决定（国务院令28号）；

节约用电管理办法（国家经贸委国家发展计划委〔2000〕1256号）； 天津市节约能源条例（2001年实施）； 天津市建筑节能管理规定。

1.2行业标准、技术导则

? 采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）； ? 建筑照明设计标准（GB50034-2004）； ? 建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）； ? 综合医院建筑设计规范（JGJ49-88）；

1.3用能标准、节能规范

? 公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）； ? 全国民用建筑工程技术措施-节能专篇；

? 用能单位能源计量器具配备与管理通则（GB/T17167-2006）； ? 综合能耗计算通则（GB/T2589-1990）；

? 天津市公共建筑节能设计标准（DB29-153-2005）。

本项目设计采取的用能标准和节能规范考虑了国家及天津地区相关行业的规划和技术标准，节约能源的法律、法规、中长期规划和节能管理条例，以及国家公共建筑严格实施节能50%设计标准的要求；同时也贯彻实施《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》和《公共建筑节能设计标准》提出“天津等地区新建公共建筑率先实施节能65%的标准”的具体要求。本项目所采取用能标准和节能设计规范充分考虑到项目所属行业及所在地区的特殊要求，是全面和适

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宜的。

2项目能源需求及能源供应状况

为满足项目建成后的功能需求，新建天津**住宅小区工程能源消耗主要以电能和热能为主。本项目周边相关配套设施比较完善齐全，电力系统供应稳定和市政供热供应充足。

3节能节水措施 3.1建筑部分

建筑墙体、门窗、屋顶等围护结构均采用节能材料，多层建筑外围护结构采用多孔砖，门窗采用气密性良好的空气渗透系数分级大于Ⅲ级的铝合金门窗或塑钢窗，北墙采用双层铝合金推拉窗或塑钢窗，非采暖房间与采暖房间之间墙体采用保温砂浆抹面，屋面采用保温性能好的聚苯板保温层。

3.2采暖部分

主要动力设备尽量在满足功能的前提下选用节能设备，供水、供暖系统均安装计量和节流装置。由土建专业采取保温隔热措施。

3.3给排水部分

选用节能型卫生洁具及配件（节能型水嘴、散热器，规定消耗定额，建立考核制度）

3.4电气部分

1）本工程动力电缆均采用交联聚录乙烯电力电缆。 2）走廊和楼梯间照明采用声光控开关。

3）变压器选择环氧树脂浇注SCB10型，负荷率在70%以上，满足经济运行。 4）采用T5三基色荧光灯，功率因数大于0.9.

4能耗计量与节能培训管理 4.1能耗计量措施

根据《用能单位能源计量器具配备和管理通则》规定的配备率，并按主级（进户）、次级、重点能耗设备为建筑内的电气配备计量器具，配设专人负载计量管理工作。

4.2节能节水培训管理措施

本项目建设及管理部门建立并逐步完善大型公共建筑运营的节能监管体系；研究制定公共建筑用能设备运行标准及空调、通风、照明、电气设备等的能耗统

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计制度；建立健全建筑能源供应、计量、消费统计和节能技术改造项目等的管理制度，并建立能源利用状况分析报告制度。定期开展节能宣传教育与节能管理技术人员的培训工作，并设专人对耗能设备定期维修、保养。建立奖惩制度，调动全体员工的节能降耗积极性，提高全体员工的节能意识。在夏季用电高峰，积极开展节能宣传周活动。通过形式多样的宣传教育活动，实施节能监督与管理，保证国家节能方针得到有效落实。

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第八章 环境影响评价

1. 环境情况调查

小区所处区域环境舒适，无大的污染源，适宜居住。本项目所处地区2010年颗粒物好于Ⅱ级的天数占全年有效监测天数的85%，二氧化硫为95.8%，二氧化碳为93.3%，故本区域内环境空气质量属于良；本项目各站位噪声监测值均满足《声环境质量标准》中1类标准的要求。

2. 影响环境因素分析 2.1施工期

本项目施工工程是主体施工阶段。这个施工阶段产生的污染物主要为施工扬尘和施工噪声。主体施工过程中采用洒水抑尘，苫盖等防尘措施，可有效降低施工扬尘对周围敏感目标的影响。

施工噪声将对项目北侧：住宅楼等环境敏感目标造成一定影响，因此必须加强管理，采取必要的降噪措施。施工期工人产生的生活污水设临时厕所统一收集，最后由环保部门统一收集处理；冲洗车辆废水经沉淀过滤后排入市政排水管道，不会对环境造成较大影响。固体废物主要包括建筑废物和生活垃圾，及时清运处理，不会产生二次污染。

2.1.1使用期

①废气：针对居民装修房屋油漆、涂料产生的废气，建议居民选用环保型油漆和涂料。粉刷过程中保持房间通风。

②污水：建筑物建成后，采用雨水、生活污废水分流制，生活污废水经化粪池处理后排入小区污水管道，进而汇入市政管网，由城市污水处理站统一处理。雨水采用外排水排入小区雨水干管后汇入城市雨水管网。小区给水排水系统均采用环保给排水管材。

③固体废物：建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定点排放，生活垃圾集中堆放在小区设置的垃圾箱及定点堆放处，由专人收集运至规定的垃圾站。小区弃物主要是生活垃圾，不产生有毒害的废弃物。

④噪声：建筑物选用隔音建材，增设隔音门窗等措施，降低噪声。

3. 环境保护措施

（1）环境保护执行标准

《大气污染物综合排放标准》 (GB16297一1996) 《环境空气质量标准》 (GB3095-1996)

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《污水综合排放标准》 (GB8978-1996) 《社会生活噪音排放标准》 (GB22337-2008) 《建筑施工场界噪音限值》 (GB12523-1990) （2）措施

①扬尘

项目在工程施工过程中产生扬尘，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，对周围环境带来一些影响。在施工中对弃土进行覆盖或在表面洒水，防止扬尘。 ②噪声

施工期间的噪声主要来自运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声等造成施工的噪声。尽量采用低噪声机械，同时应尽量避免在夜间施工，也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证临近居民的环境质量。 ③生活垃圾

工程施工时，施工人员临时住宿地的生活废弃物。及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境的卫生质量。

④弃土及建筑废弃物

施工期间将产生一些弃土和建筑废弃物。制定弃土处置及建筑废弃物运输计划，工程承包者应按照弃土及建筑废弃物处理计划，及时处理或运走弃土和一些建筑废弃物。

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第九章 劳动安全卫生与消防

1．消防 1.1 消防系统

小区内设消防系统。配电室及其它重要场所相应设置泡沫及干粉灭火器，室外设消防水泵接合器，便于消防使用。

1.2 消防报警

在配电室及其它重要场所，设置消防自动报警装置，并与小区消防总控制联网。

2. 劳动卫生与卫生防疫 2.1编制目的、原则与重点

为了贯彻：“安全第一、预防为主”的方针，确保本项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障劳动者的安全与健康。重点分析项目建设期间即使用期间的危害因素及防护措施。

2.2编制依据

《中华人民共和国安全生产法》国家主席70号令； 《用电安全导则》GB/T13869-1992； 《电气设备安全设计导则》GB/T4064-83； 《室内空气质量标准》GB/T18883-2002。

2.3职业危害因素分析 2.3.1安全危害因素分析

（1）项目施工期危害因素

电源材料因安装或未采用达标的产品而造成的人员触电的伤害；施工设备和机电设备因操作不当或违反造作规程，造成的人身伤害；施工现场物料、土方堆

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积、沟槽开挖等对院内工作人员带来不便，尤其是夜间出行，不慎会造成伤害；施工设备产生的噪声易对院内工作人员及附近居民，也会给施工人员带来影响； （2）项目使用安全危害因素

机电设备因操作不当或违反操作规程造成的人身伤害；突发事件、灾害对工作人员的人身伤害。 2.3.2卫生及职业病危害因素 项目施工期为生计职业病危害因素：

施工人员对日常生活卫生的忽视；

施工人员在工作过程中因劳动伤害或过长时间工作引起的疾病； 施工环境的公共卫生条件；

施工期粉尘及有毒物质对施工人员和院内工作人员身体健康的影响。

3.4劳动安全措施

3.4.1项目施工期劳动安全措施

施工设备和器材在使用前，应确认符合相应的环境要求和使用等级要求； 施工人员进行施工操作时，注意不要违反操作规程，严格遵守安全施工规章制度；

所有电源线路必须具有足够的绝缘强度、机械强度和导电能力并设漏电保护器；

加强对施工人员的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全制度，按有关规定配备安全防护用品；

对有噪声的场所采取降噪、隔噪等措施。

3.4.2项目使用期劳动安全措施

加强对工作人员的安全教育，建立安全用电和管理制度；

在楼内配置机械通风、消防设备，配比醒目标志，并设置防火安全通道，保持畅通的出口；

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制定应对各类突发事件、灾害的应急预案，加强工作人员应对各类突发事件、灾害的技能培训；

3.5卫生防疫及职业病防范

3.5.1项目施工期卫生防疫及职业病防范

管理应严格制定合理的工作制服，建立卫生管理制度； 加强施工人员的日常生活卫生安全管理，尤其是饮食卫生； 对工作中的劳动伤害应及时救治；

公用场所应保持清洁、整齐、按时清理，垃圾日产日清；

加强水泥等扬尘材料的存放处、使用出的扬尘防护，施工人员配备防护用品； 对油漆、粉刷、电镀、电焊等接触有毒物质的工作人员应采取有效的防护措施。

3.5.2项目试用期卫生防疫及职业病防范

楼内部装修及设备安装，均按国家卫生防疫标准进行设计、施工，验收，合格后投入使用。

建立卫生管理制度，配备专职或者兼职卫生管理人员，对建筑物内卫生状况进行经常性检查，并提供必要的条件。

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第十章 项目实施进度

1项目工期

项目计划周期3年，建设期2年（一期、二期各1年）

2编制进度计划

10.2.1进度计划编制的主要依据是：项目目标范围；工期的要求；项目特点；项目的内外部条件；项目结构分解单元；项目对各项工作的时间估计；项目的资源供应状况等。进度计划编制要与费用、质量、安全等目标相协调，充分考虑客观条件和风险预计，确保项目目标的实现。

10.2.2横道图见附图

3进度控制

采用科学的方法确定进度目标，编制进度计划与资源供应计划，进行进度控制，在与质量、费用、安全目标协调的基础上，实现工期目标。由于进度计划实施过程中目标明确，而资源有限，不确定因素多，干扰因素多，这些因素有客观的、主观的，主客观条件的不断变化，计划也随着改变，因此，在项目施工过程中必须不断掌握计划的实施状况，并将实际情况与计划进行对比分析，必要时采取有效措施，使项目进度按预定的目标进行，确保目标的实现。采用规划、控制、协调等动态的、全过程的进度控制管理。采取积极的措施赶工，以弥补或部分地弥补已经产生的拖延。主要通过调整后期计划，采取措施赶工，修改网络等方法解决进度拖延问题。

4附图

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第十一章 投资估算和资金筹措

1编制依据

1国家计委与建设部颁发的《投资项目可行性研究指南》规定的投资估算范围； 2.2004年天津市建筑、安装工程预算基价； 3.2004年9月工程造价信息； 4.类似工程项目的投资； 5.本可行性研究报告相关章节。

2投资估算编制说明

1.本投资估算包括建筑及室外工程建安工程费、设备购置费及其他相关费用； 2.室外工程包括绿地、室外给水、排水、燃气管道、电力设施投资； 3.建设小区总建筑面50726平方米；

4.电力设施建设费根据变压器容量，按照1280元/KVA计取；

5.工程勘察设计费按照计价格【2002】10号：《工程勘察设计收费标准》计取；

6.工程监理费按照发改价格《建筑工程监理与相关服务收费管理规定》计取； 7.人防易地建设费按照地上建筑面积的按规定计取； 8.项目建设期为24个月。

3投资估算

本建设项目总投资为6527.51万元。资金来源由开发商自有款及筹措资金解决。

投资总额及资金筹措表：

序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 2 2.1 2.2 2.3

项目 投资总额 建设投资 建安费 其他工程费用 预备费 贷款利息 资金筹措 自有资金 贷款 销售收入回收 合计 6527.51 6359.8 4282.12 1717.69 359.99 167.71 6527.51 2000 2000 2527.51 建设期 1 54.90 2 112.81 45

第十二章 融资方案

目前房地产企业可选择的融资方式有很多，如可以选择股票,贷款,信托,债券,房地产基金,金融,租赁,典当融资,合作开发等单一方式或其组合进行融资.研究发现，股票,贷款,信托,债券,房地产基金等融资方式不适合中小型房地产开发企业。此外，典当融资方式资金成本太高，金融租赁融资的操作过程较复杂，也不适合中小型企业。因此，只能选择以资产抵押担保形式为基础的银行贷款方式以及与其他企业合作开发等两种融资方式，现设计融资方案如下：

在不考虑财务费用的情况下，项目总建设成本要6167.1万元，前期工程费用建安成本与其它工程费用之和为5999.81万元，约占项目总成本的97.3%，可以通过和建筑商的谈判分期支付或者延迟支付因此，在未取得土地使用权及抵押贷款的开发初期，须垫付部分自有资金或者考虑集团内部调拨资金，用于支付土地总费用，项目收购土地出让金拆迁费等后期的费用可通过与建筑商协商，由其先垫资，等到符合预售条件后，以商品房为抵押物向银行进行抵押贷款，取得资金以偿还建筑商而期间产生的营销费用财务费用及相关税费，可以通过预收款项解决。

通过以上分析，做出以下两种融资方案。

方案一，本项目总投资6527.51万元，其中自筹2000万元，筹资2000万元，其余利用预售房款。

投资总额及资金筹措表：等额还款

序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 2 2.1 2.2 2.3

项目 投资总额 建设投资 建安费 其他工程费用 预备费 贷款利息 资金筹措 自有资金 贷款 销售收入回收 合计 6527.51 6359.8 4282.12 1717.69 359.99 167.71 6527.51 2000 2000 2527.51 建设期 1 54.90 2 112.81

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借款还本付息计划表： 项 目 年 份 3 2167.71 1173.98 1054.97 119.01 1112.74 4 1112.74 1173.98 1112.89 61.09 年初借款余额 当年还本付息 其中：还本 付息 年末借款余额 方案二，本项目总投资6862.94万元，其中自筹1000万元，筹资3000万元，其余利用预售房款。 投资总额及资金筹措表：

序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 项 目 项目 投资总额 建设投资 贷款利息 资金筹措 自有资金 贷款 销售收入回收 合计 6862.94 6359.8 503.14 6527.51 1000 3000 2527.51 建设期 1 164.7 2 338.44 借款还本付息计划表：

年 份 3 2503.14 1364.16 1226.74 137.42 1138.98 4 1138.98 1138.98 1071.32 67.66 1138.98 年初借款余额 当年还本付息 其中：还本 付息 年末借款余额 第3年，第4年采用等额还本付息的方式还款：

2503.14*[5.49%*(1+5.94%)^2]/[(1+5.94%)^2-1]=1364.16

通过以上两种融资方案的比较，发现方案一中，项目总投资6527.51万元；方案二中，项目总投资6862.94万元。方案一的总投资小于方案二的总投资。故选择方案一。

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