济南中海环宇城案例研究

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中海环宇城UniMall

案例研究

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济南典型商业案例研究——中海环宇城Uimall张志伟 13210557172 0531-87911159济南市经四路恒昌大厦1901室 1.长期定制化研究服务根据客户特定需求，提供长期研究支持。 2.委托研究服务根据客户的特定需求提供各种个性化的研究服务。服务范围 1.商业地产趋势研究 2.商业地产区域市场研究 3.项目调研顾问服务 4.行业研究、标杆房企研究 5.细分市场典型项目研究 6.项目招商顾问服务 7.商业规划顾问服务

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济南典型商业案例研究——中海环宇城Uimall

中海环宇城UniMall项目概况项目名称：环宇城UniMall项目地点：二环南路与阳光新路交叉口项目体量：约14万㎡商业体量：6万㎡项目组成：商业、甲级写字楼、公寓建筑设计：美国JERDE(案例：加州荷顿广场，日本福冈博多水城，日本难波公园购物中心)建筑层数：地下2层，地上5层项目定位：居民一站式区域生活方式中心物业管理：世邦魏理仕前期策划：高力国际

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济南典型商业案例研究——中海环宇城Uimall

公司背景中海地产集团有限公司(简称：中海地产)是香港中国海外有限集团的下属企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型为中外合资。中海地产连续七年蝉联中国蓝筹地产榜首企业，多次获得中国房地产百强企业综合实力第一名中海地产目前持有数十万平方的高档商业楼宇，包括香港中国海外大厦、广州东山广场、深圳中海大厦、北京中海广场等商用物业商业地产成为中海地产重要的增长点，目前在建商业物业面积超过150万平方米，包括购物中心、写字楼，分布在北京、天津、沈阳、成都、上海、南京、珠海、青岛、济南、杭州、广州等城市。

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济南典型商业案例研究——中海环宇城Uimall

中海环宇城Unimall开发背景中海国际社区是中海地产斥资20亿美元打造的济南唯一超大型国际化生态社区整个项目总占地约3700亩，总建筑面积约310万平米蜿蜒分布于十里山谷之中，建成后约6到8万人居住，是一座名副其实的森林之城、国际之城、一生之城

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济南典型商业案例研究——中海环宇城Uimall

地理位置

济南环宇城位于济南城市中轴线南段，国际社区的北端，紧邻二环南路，通过阳光新路与济南中心区零距离310万社区北向唯一门户，未来中海国际社区业主购物休

闲的第一选择附近有济南大学、山东医专等高校，京鲁山庄、泉景天沅、阳光100、如意苑等成熟社区

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济南典型商业案例研究——中海环宇城Uimall

目标人群项目周边有三箭如意苑、阳光100、云曲山庄、蝶泉山庄、领秀城、泉景天沅、太阳树、水映丽山、阳光舜城、国华东方美郡等中高档社区，目前常住人口85万左右。未来5年内，随着各项目后期人口的陆续入住，项目周边就将新增常住人口约50万人,达98万。火爆的校园经济大学生年人均消费7000元左右，环宇城项目600米范围内有济南大学(约34000人)和山东医学高等专科学校(约8000人),二环路沿线更有山东大学(约10000人),拥有强大而稳定的消费群体。

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沿街效果图

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二环南路鸟瞰图

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商业街区效果图

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购物中心内部效果图

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总平面图

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车流动线

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外部人流动线

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业态分布

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济南典型商业案例研究——中海环宇城Uimall

一层分析交通核占用面积过大

沿街展示面被剪力墙布满，最有价值的位置浪费疏散楼梯位置可调到大门侧面最有价值的空间被 2种不同业态分割零散运动休闲放到一层与时尚服装没有互补

观光电梯建议设置在中庭

时尚服装与餐饮接近搭配，不利于组织人流

一层 1.业态缺失，没有化妆品、鞋帽等购买频率快的业态及钟表类提升档次的业态； 2.水平动线混乱，没有形成有效的循环，动线沿线商铺展示面严重不足 3.垂直动线缺乏组合，扶梯与观光电梯没有有效互动，对上层客流没有有效的带动 4.中岛价值高的位置彻底浪费 5.首层设置餐饮损失大量商业价值，并且分流了上层的商业客流量

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济南典型商业案例研究——中海环宇城Uimall中庭沿街面应设置为一、二层复式商铺及知名品牌

此中庭将主力店一分为二

动线死角位置应该设置为知名餐饮或者服饰或者做一二层复式休闲餐饮与亲子服饰业态无补充，建议调整中庭形状应设置为圆形或者方形，最大程度的增加展示面；水平动线不流畅；二层布置家居业态，租金拉动力不强

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济南典型商业案例研究——中海环宇城U

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