中原地产拒绝ISO（港式代理北京论道）

中原地产拒绝ISO

香港中原地产代理有限公司总经理施永清说：地产中介代理走规模化、连锁化的道路，在管理上不宜盲目套用ISO9001等质量管理体系，应该发展适合自己、适应市场、有生命力的企业管理方法。

据悉，中原地产是目前香港最为活跃的代理公司之一，有150多家分行，1800多名员工，在国内多个城市设有分支机构，业务发展迅速。而创业初期只有两人，一万元资本，走到今天这一步，坚持规模化、连锁化的发展道路功不可没。

施永清认为，地产代理走规模化、连锁化道路优势明显。首先因为代理行业最重要的资源是信息，而规模化意味着一家公司的信息更加全面，可以为客户提供最好的服务；其次，规模化经营使得其广告投入可以加大，广告效应更加显著，在日益激烈的市场竞争中取得先机；第三，如果有什么好的经营经验推广开来，可以在整个公司内部产生放大的效果，而这是那些小公司不可想象的。

针对目前ISO的质量体系比较流行的情况，施永青认为，中介代理面对的环境复杂，变化快，既要保持整个公司的统一性，又要考虑各分行的特殊性。要给各分行充分的发挥空间，让他们实现自己的想法，谁做得好就拿到整个公司去交流，使公司有多样化的文化，始终保持新鲜。如果实现连锁化经营的公司只是靠总行去创新，无疑会削弱整

个公司的活力。特别是在市场发生变化的情况下，各分行能够迅速的作出反应，比总行滞后的调整会有效得多。

戴德梁行，网络无法取代传统中介

来自香港戴德梁行的专业人士认为，传统中介至少在10年内仍有巨大的发展空间，网络暂时无法替代。

由于网络营销发展迅速，人们对传统房地产中介的发展前景很是担忧，传统中介纷纷触网以探询新的中介模式。但戴德梁行认为，对于新房而言，购买者必须现场看房，网上交易几无可能。二手房的网上拍卖，相对于传统中介促成交易的模式也无优势而言，同样要投放广告，安排竞拍人看房，但因为缺乏现场气氛，既无法卖得快，也很难卖出高价。唯一可行的就是卖期房，但开发商也许并不喜欢这种方式，因为在这种情况下，缺乏现场促销，购房者出价理性，影响开发商的利润。

如果设立网站让业主自行放盘交易，一般人由于不了解市场行情，要价可能偏高，让购房者失望，连讨价还价都没有兴趣。要是要价过低，引来过多查询，特别是中介的骚扰，也会使业主不胜其烦以至撤离。在这种情况下，地产中介的居间协调必不可少。

但网络也不是无所作为，网上估价的前景就为人看好。戴德梁行的网上电子评估系统分为B2C和B2B两部分。在B2C的服务里，顾客只需付出20元港币即可获得专业评估，以及戴德梁行提供的与物业有关的资料。目前每星期已有1000多个查询。在B2B模式里，戴德梁行为十多家香港银行提供着低收费的估价服务。

世联顾问，描述过剩经济下的消费者

世联顾问董事总经理陈劲松认为目前国内主要城市的地产市场已经全面步入了过剩经济时期，这种情况已经体现在广告量的急剧放大上。他认为，如果一特定的房地产市场中有五分之一的空置面积，那么消费者就是皇帝。在这种情况下，消费者总是对的，即使他们错了，他们仍然是消费者。市场是围绕消费者，而不是开发商的观念变化。

在紧缺经济时代，消费者都是一样的。而在过剩时消费者是这样的：一、他们是有差异的；二、他们的购买行为是一生中的重大决策；三、他们在进行着艰苦的购房过程，大量的处理信息，并要对信息进行评估和求证；四、他们可能无须购买也能解决居住问题，他们可能并不是消费者，而仅仅是一群有着不同需求和兴趣的人。

消费者购买的原因：一、消费者本质上是由满足欲望的需求驱动，而需求是因为缺乏；二、仅仅缺乏并不能产生需求，意识到缺乏时，需求才能成立；三、购买动力的大小取决于愿望对象与实际状态的差距大小；四、基本因素＋激励因素是必要的，比如在一类套型成为经典之后，消费者对它的欲望就减少了，只有在原来的基础上加上新的欲望成分，比如落地窗、空中院落等，才会对购买产生激励的作用。

消费者购买迟疑不决的原因：一、信息超载，消费者需要进行信息汇总、过滤、佐证、评估。虽然消费者是上帝，但上帝是孤独的。房地产市场是信息最不平衡的市场之一，开发商了解全部情况，消费者只了解开发商让他们知道的方面。二、购买风险，包括金融、功能、生理、心理四个方面。在广州、深圳等地，一个楼盘的一、二期的价格可能相差很大，随着房子越来越多，房子保值增值的神话将破灭。

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