房地产项目开盘前计划及操作思路
更新时间:2023-08-24 08:01:01 阅读量: 教育文库 文档下载
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御景东城开盘前计划及操作思路
第二部分 开盘前核心工作计划
相关事项散打:
园林概念、园林样板(河滨、3、4、5栋岸间景观)、现有售楼部整改(软装+营销道具)、新售楼部、道路(及两侧街景)、户型优化设计、短信(老客户沟通平台)、楼书(及dm单)、优化户型图、销售人员、户外广告、宣传活动、二期工期、样板间、商业规划、商业主力店招商。。。。。。。。。。。
亮剑行动
3月1日——5月10日
目的:东城亮剑(销售目标:去化200套房源左右)
工作重点:产品提升 营销突破
1、产品提升:从交通、建筑、样板区、新售楼部、园林、商业
招商等方面做突破,工作思路:交通先行、面子(样板区:先施工完成展示区域)优先、突出设计
2、营销突破
解决问题:
1、 项目优势突出但不显性;
2、 项目现状(现场整体形象:样板区、售楼部、现场包装等
存在诸多不足;
目标:全面建立东城项目新项目市场形象,强化树立市场信心。 战场:
销售:4月1日前原有售楼部,其后转移至新售楼部(十字口); 宣传:老城区街道 + 叙永主要乡镇
注:按照5月1日开盘作为计划前提,如时间延后则,相应顺延。
开盘前核心时间节点:
1、新售楼部投入使用(开盘前1-2个月)(以下简称a节点)
2、新批次开盘(5-6月)(以下简称b节点)
一、 工程工作
1、 设计工作
(1) 南北大道及两侧景观设计
(2) 建筑设计
1、6、27栋户型调整设计
6栋楼王提升设计
(3) 景观设计
项目景观整体概念设计(住宅+商业+城市道路)
一组团(耿家巷与沿河合围部分)整体方案设计
滨河带样板区设计(方案+施工图)
3、4、5栋岸间(一期交房围合区域)方案与施工图
(4) 室内设计(新售楼部+样板房)
新售楼部建筑方案设计
新售楼部室内方案设计
新售楼部软装配饰方案设计
、 工程工作
(1) 南北大道施工进度(道路、两侧景观、及项目形象展示)
(2) 新批次房源建筑施工
1、6、27栋预售工期时间
建议:先1、6栋后27栋
(3) 景观施工
滨河带样板区优化与新区域施工完成
3、4、5栋岸间施工完成
(4) 新售楼部、样板房
新售楼部(建筑施工+硬装施工+软装采购)
样板房(建筑施工+硬装施工+软装采购)
2
二、 营销工作
(一) 销售
1、人员(招聘、培训、管理、提升)
(二) 推广
核心思路:
地方消费心理、及认知模式的理解
项目核心价值点的深入梳理;
项目核心价值体系的建立;
地方消费心理的理解
沟通媒体与物料的选择
活动在关键节点的市场爆破
1、 物料类
(1) 销售使用物料:楼书、dm单(商业+每期住宅)、户型
图
(2) 销售支撑物料:现场沙盘、规划展板、项目核心价值
点展板、
(3) 销售提升类物料:现场多媒体手段的运用:比如ipod
道具与内容(规划、建筑、景观、商业未来的表达)、
2、 媒体类
(1) 常规媒体:报纸、户外看板、公交站台、电视、短信、
led屏、公交车声)
(2) 新型媒体:
3、 活动类:
(1) 人流热点宣传活动
(2) 到场促销活动
(3) 关键节点庆典活动
(4) 老客户联谊活动
(5) 乡镇巡展活动
三、 招商工作
1、 招商市场调查
2、 商业业态规划
3、 主力店招商启动
关于东城项目开盘前工作重点的思考:
1、 团队的组建与搭接(内部、外部)
2、 工程进度控制(如何在满足拆迁进度条件下,策略性的调整控
制工程进度)
3、 设计提升(建筑:户型为核心;景观园林、新售楼部)
4、 实体形象展示:确定围绕两个关键节点相关工作的对外完成展
示时间计划)
5、 广告推广的突破点(合理费用、最大效果):沟通内容、沟通节
点、沟通渠道
6、 销售提升的突破口(人员组织)
思考散打:
1、 人员招聘:
招聘内容优化:
招聘渠道:1、所有叙永相关网站;2、其他售楼部人员;
关人员介绍
2、 市场教育(项目总体形象建立)——立中心、集大成
基础:叙永客户对于东城的认知:脏、差、乱;
对于交通格局改变知晓度低
对于项目基本情况了解差
对于未来发展持怀疑态度明显(前期拆迁进度)
对于新兴商业业态了解度低,
叙永权威媒体缺乏,
产品信息最有效为口耳相传
、相
3
改变客户区域认知、项目认知时间阶段长
系列报道《东城涅槃记》——联系叙永本地权威党政报纸采写系列报道《东城涅槃记》项目开发全程(结合各个重要工程形象节点:拆迁完成、南北干道通车、主力店招商落实、广场动工等等)
邮政直投:设计项目小楼书(参考龙城国际小楼书),在新售楼部开放、二期开盘节点,通过邮政直投渠道,在叙永全域进行投放,预计数量:1-5万份;
城内重点人流节点:长期定点产品dm单派发+到场有礼促销
一、开盘前(5月1日)销售工作核心时间节点
1、3月1日:二期新产品正式亮相,接受咨询,开始排号(视叙永政策而定);
2、3月1日—4月1日:原有售楼部接受咨询,开始排号(视叙永政策而定);
3、4月1日:新售楼部落成,搬迁,销售转移至正面战场;
4、4月1日——开盘(5月1日),正式排号(视叙永政策而定); 5、5月1日-5月10日:正式开盘,销售转定,签订合同,回款
二、明年5月前(开盘前)产品工作安排
1、设计类 完成时间
(1)开盘产品建筑设计: 春节前
(2)新售楼部: 春节前
(3)园林:
河滨带 春节前
3、4、5#楼 3月1日
整体景观规划 4月1日
(4)样板房: 4月1日
2、工程类 完成时间
(1)开盘产品预售进度 5月1日
(2)新售楼部: 4月1日
(3)园林:
——河滨带 4月1日
——3、4、5#楼 6月1日
(4)样板房: 5月1日
(5)楼顶发光字: 春节前后
三、营销推广类工作时间节点
1、销售物料
VI系统设计 1月20日
楼书设计、印刷 3月中旬
新Dm单、户型图设计、印刷
3月中旬
2、推广工作时间节点
户外广告:3月1日——5月10日,城区4块左右广告
位(选点:东外、西外各一块,城区两块)
活动:4月1日——5月1日
(活动计划,略,3月1日前出计划方案)
可能选择形式如下:
场外活动:
——新售楼部周边周末活动(杨武坊广场)
——与城区超市等卖场联动到场促销活动
——全城巡游派单活动
——叙永主要乡镇巡展、派单
——5月1日开盘庆典活动等等
场内活动:
——新老客户回访答谢活动
3、现场包装:售楼部内部各类宣传展示类物料
4月1日
四、相关配合:物业管理提升(增加2-3名物业形象服务人员,3名形象保安) 3月1日
五、推广费用预算
3月1日——6月1日前(开盘后一月),计划新增销售约200套,新增合同订单6000万,按照前期投入营销费用1%计(前期费用比例1%,后期下降,全年按照0.8%控制)为60-70万元。
具体分配:略(春节前出具体费用安排预算)
第四部分——其他几个问题阶段思考
一、 关于6、7号楼产品思路
1、对于6、7号楼产品的认识
(1)整体项目中,景观位置最佳,具备拉升项目整体品质的基础;
(2)但相当部分(约1/3)户型间距过窄;
(3)推出时间较早,需要考虑合理回款需求;
(4)叙永高层立面材料限制为涂料,不利于立面设计。 初步判断:
2、6、7号楼产品的定位建议
6、7号楼可以作为项目中准楼王产品
(营销表达为楼王产品)
3、6、7号楼提升建议
(1)星级大堂装修(面积:150平米左右;层高:挑高两层6米;底楼架空:设置专用活动室)
(2)立面提升
(3)整体安防、服务智能化系统
(4)周边园林景观升级(景观泳池等)
(5)物业服务升级
4、7号楼户型配比建议
面积 房型 套数比例
75平 紧凑套二 25%
95平 套三单卫 50%
118平 套三双卫 16%
136平 套四双卫 9%
二、 关于招商工作思考
1、御景东城项目市场认知度判断
显性购房客户(1-3月内购房)
知名度:高;了解度:偏低;美誉度:偏低
潜在购房客户:(3-12月内购房)
知名度:偏低;了解度:偏低;美誉度:偏低
2、招商启动必要性
可以扩大项目最大核心价值产品(商业部分)的市场宣
传;
收集潜在商业客户(购买、租赁)信息,便于后期相关
工作开展
强化住房客户的购买信心
3、招商工作时间计划
叙永商业市场摸底 ——春节前
项目商业业态分区 ——3月1日前
项目核心主力店招商启动 ——3月1日
核心主力店:大卖场+电影院
核心主力店意向招商完成 ——6月1日
核心主力店正式协议签署 ——10月1日
重点需要沟通的几个问题:
1、 明年最先施工的一二批次产品;
2、 拆迁对于产品销售先后的可能影响;
3、 对于新售楼部位置形式的建议;
4、 目前建筑、景观园林、室内设计等合作公司情况;
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