土地估价方法及案例

方法 比较项目 市场比较法 收益还原法 剩余法 建筑成本成本逼近法 路线价法 基准地价系数修正法 主要原则 替代 收益 +地价=房地价 成本可及性 替代 替代 评估对象 土地；建筑物；不动产 土地；建筑物；不动产 土地；建筑物； 建筑物；新开发土地 土地 道路系统土地 适宜有交易适用范围 实例地区的土地及不动产估价 有交易地适宜有收益的土地或建筑物 区且地产有开发、再开发价值 建筑物或新开发地 完整且附设有路线价，深度修正系数表和条件修正系数表 已有基准地价和宗地价格修正系数表 1无类似交易案例或无市场交易时，难以评估；2必须考虑所限制 有差异的项目，并加以适当修正；3必须查证比较案例资料的准确性。 1对无收益不动产评估困难；2收益数据必须合理、准确；3还原利率必须适当。 1对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难；2房价预测难以准确；3开发费用难以准确。 1地价=房地价-建筑成本1未来纯收益还原现值即为价格；2有理论基础。 -利润利息；2建筑价=房地价-地价；3有理论基础。 1建筑价=重置成本-折旧；2新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正。 宗地价=路线价*深度指数*条件修正指数*时间修正系数。 1不适宜于已建成地或已开发地；2成本不等于价格。 不适宜于无路线价区域。 不适宜于无基准地价区域。 1依实例地价格，比较求理论基础 评估地价格；2无理论基础，但实用。 宗地价=基准地价*（1±∑区域及个别因素修正系数）*批租年期系数*时间修正系数。 1收集适当交易实例；2查证交易条估价程序 件状况，包括价格、支付条件、动机及宗地条件；3实例交易情况1估价总收益；2估价总费用；3计算纯收益；4选定还原率；5计算收益价格。 1估计开发完成后房地售价；2估计建筑费用；3估计各项税费；4计1确定土地征用拆迁费；2确定开发费；3确定利润；4确定利息；5计算成本价格；6位置修正。 1查定路线价；2查定深度指数；3查定条件指数；4查定时间修正指数；5修正出宗1查定基准地价；2查证评估地块条件；3查定各项修正系数；4修正出宗地价。

修正；4实例期日修正；5实例区域及个别因素修正；6判定比较价格。 评估结果与现实性 市价相近，最具现实性 掌握难易 易 评估结果与市价稍有偏差 难 算地价。 地价格。 评估结果与接近市价 市价常有偏差 易 易 成本累加价格 易，适于多宗地估价 比较价格 易，适于多宗地估价 接近市价 接近市价 评估结果 比较价格 收益价格 剩余价格 比较价格

收益还原法案例

一 评估土地价格 案例1

某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2 ，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。

（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年） 解：

①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用：

销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元； 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；

房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元； 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元

④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元

⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。

二 评估房地产价格 案例2

某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3,。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地适宜权价格为1000元/平方米（容积率为1时）。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土地还原率r1=6%，该饭店的建筑还原率取r2=8%。评估该饭店的价格，估价期日为2005年8月。 解：

房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年；

土地总地价=10000m2*1000元/m2*（1+2*60%）=2200万元； 土地年纯收益=（2200*6%）/[1-1/(1+6%)50]=139.58万元/年；

房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42万元/年； 房价=（房屋年纯收益/r2）*[1-1/(1+r2)50]=(40.42/8%)*[1-1/(1+8%)50]=494.48万元。 案例3

不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积为各层建筑面积如下： 土地面积为8400 m2。建筑物部分：1楼3800m2；2-5楼：2800m2；合计：15000m2。

楼层 5 4 3 2 1 合计 面积 2800 2800 2800 2800 3800 15000 单价 40 40 40 40 100 月租金收入 112000 112000 112000 112000 380000 828000 押金 26000 26000 26000 26000 114000 218000 建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65%，设备所占比例为35%，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年，残值率为0。不动产每空置一个月，押金运用年收益率为7%，不动产租税为54.65万元，保险费为0.48万元，管理费为建筑物造价的2%。作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8%，估价期日为2005年

9月30日；估价日期为2005年9月1日-10月30日。 解：

租金=82.8万元*12月=993.60万元/年，押金运用收益=21.8万元*7%=1.53万元，空房损失额=82.8万元（按一个月的租金计算），则，总收益=租金+收益-损失=912.33万元； 折旧费=主体（4800*65%*1/50）+设备（4800*35%*1/10）=230.40万元，维持管理费=4800*2%=96.0万元（按建筑物造价的2%计算），租税=54.65万元，保险费=0.48万元； 则，总费用=230.40+96+54.65+0.48=381.53万元；故，纯收益=总收益-总费用=530.8万元； 不动产收益价格=不动产纯收益/综合还原率*[1-1/（1+综合还原率）50]=6493.53万元。

三 评估承租土地使用权价格 案例4

某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元，该租约上有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为10万元，根据测算承租土地使用权还原率为8%，计算该企业所拥有的承租土地使用权价格？ 解：

年租金差额（租金盈余）=10-8=2万元；

承租土地使用权价格=(2/8%)*[1-1/(1+8%)10]=13.42万元。

市场比较法案例

注意事项：

注意特殊交易；因素修正按影响大小确定不同权重；各项修正不超过20%，总修正不超过30%；估价结果确定可按不同权重计算。 案例1

估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下：

用途 交易面积 交易情况 值 2005.6.30 2004.10 交易日期 正常，价格指价格指数101 价格指数103 价格指数102 数105 区域因素合计 个别因素合计 容积率 剩余使用权限 成交价格（元/m） 2估价对象 商业 6000 求正常市场价实例A 商业 9000 急于出售，比正常低5% 实例B 商业 5700 拍卖成交，比实例C 商业 6300 正常交易 正常高5% 2005.4 2005．1 100 100 2 40年 98 98 1.8 38年 4500 100 99 2.3 39年 5200 97 100 2.1 40年 4900 本题注意：要进行使用权限修正和容积率修正（根据当地国土部门公布商业用地容积率修正系数表）

容积率系数 估计对象 1 实例A 0.98 实例B 1.03 实例C 1.01 使用权限修正中，土地还原利率取6%； 解：

由题可得，比准价格：

实例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/0.9867=5303元/ m； 实例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983元/ m；

22

实例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元/ m；

由于宗地C为正常交易，故，设实例A权重取0.3，实例B权重取0.3；实例C权重取0.4，

比准价格 权重 估价对象评估单价 估价对象评估值 案例2

某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处于同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较情况如下：

项目 用途 供应圈 交易时间 交易情况 土地使用年限 成交价格 待估宗地 工业 市郊 2005.10.31 正常 50年 实例A 工业 市郊 2005.01 正常 50年 370元/m 区域因素 交通条件 基础设施 产业聚集 环境情况 0 0 0 0 -1% -1% 0 -2% 个别因素 宗地面积 宗地形状 地形 规划限制 0 0 0 0 3% -2% 0 0 0 0 -1% 0 5% 0 -3% 0 -2% -2% -1% 0 0 -1% 2% 0 22

实例A 5303 0.3 实例B 4983 0.3 5145 3087 实例C 5149 0.4 实例B 工业 市郊 2005.01 正常 50年 392元/m2 实例C 工业 市郊 2005.08 正常 50年 355元/m2 根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数表可知：

容积率系数 待估宗地 1 实例A 0.98 实例B 0.96 实例C 0.97 交易期日修正：据调查，该市2005年1月至10月地价上涨4%，平均月上涨幅度为0.4%，将2005年1月地价指数定为100，则，2005年10月地价指数为104；2005年8月地价指数为103.2。

解：实例A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100/101=389元/ m； 实例B=395*100/100*1/0.96*104/100*100/95*100/99=455元/ m； 实例C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358元/ m； 上述各例修正后价格差异较小，采用算术平均法计算：

待估宗地单价=（实例A修正后价格+实例B修正后价格+实例C修正后价格）/3=401元/ m。

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成本逼近法案例

案例1

某开发区征用土地总面积5Km2，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5Km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置。拆迁及青苗补偿费为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/ Km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额站总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。 解：

土地取得费=（4.5+1.5）*108/(5*106)=120元/ m2 土地开发费=（2.0*108）/（1*106）=200元/ m2

投资利息=120*[(1+10%)2-1]+200*40%*[(1+10%)1.5-1]+200*60%*[(1+10%)0.5-1]=43.36元/ m2 投资利润=(120+200)*20%=64元/ m2

土地增值收益=(120+200+43.36+64)*20%=85.47元/ m2

土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=512.83元/ m2 （由于开发区内有部分占地是无法出让的，因此需分摊到可出让土地的价格中去） 开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积*100%=70% 可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61元/ m2 年期修正后价格=732.61*[1-1/(1+7%)50]=707.74元/ m2 土地总价格=707.74*10000=7077400元

剩余法（假设开发法）案例

一 单纯的地价评估 案例1

有一成片皇帝需要估价，获知该成片荒地的总面积为2Km2，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/ m2；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元/ Km2，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。 解：

设荒地的总价为p

总开发价值=1000*2000000*60%=12亿元；总开发成本=2.5*2=5亿元； 总利息=p*(1+4%)*[(1+12%)3-1]+5*[(1+12%)1.5-1]=0.421P+0.926亿元； 总转让税费=12*6%=0.72亿元；购买税费=P*4%=0.04P； 总利润=(1.04P+5)*20%=0.208P+1亿元；

可知P=12-5-(0.421P+0.926 )- 0.72-0.04P -(0.208P+1)=2.609亿元；故 荒地总价=2.609亿元；荒地单价=130.44元/ m2。 案例2

估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地，土地总面积为1000 m2，且土地形状规则，允许用途为商业、居住，允许建筑容积率为7，允许建筑覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年，出售时间为2003年10月，需评估该地块在2003年10月出售时的购买价格。 （估价过程：确定最佳用途为商住混合用地，因建筑容积率为7，建筑覆盖率为50%，故建筑总面积为70000 m2，设建筑物层数14层，各层建筑面积为5000 m2，地上1-2层为商业用地，建筑面积为10000 m2，3-14层位住宅，建筑面积为60000 m2；预设共需3年时间完成投入使用，即2006年10月完成；估计建造完成后，商业用地完全售出，住宅楼30%在建造完成售出，50%半年后售出，其余20%一年后才能售出；预计商业楼平均售价4500元/ m2，住宅楼平均售价2500元/ m2；估计建筑费用为5000万元，专业费用为建筑费的8%，年利息率15%，销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%，投资利润率为25%；在未来3

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