绿城工程管理手册精细化管理word - 图文

绿城房产集团 工程精细化管理手册

（试行）

绿城房地产集团有限公司

二O一一年四月

目录

第一部分 编制说明 ................................................................................ 3 第二部分 组织管理 ................................................................................ 6

一、 工程部管理架构及岗位职责 ............................................................................ 6 二、 工程部团队建设管理指引 .............................................................................. 36

第三部分：过程管理 .............................................................................. 67

三、 工程准备阶段管理指引 .................................................................................. 67 四、 工程招投标管理指引 ..................................................................................... 72 五、 桩基与基础工程施工阶段管理指引 ............................................................... 81 六、 主体施工阶段管理指引 .................................................................................. 94 七、 装饰施工阶段管理指引 ................................................................................ 103 八、 安装工程施工阶段管理指引 ........................................................................ 115 九、 市政配套工程管理指引 ................................................................................ 130 十、 工程验收及交付阶段管理指引..................................................................... 136

第四部分 要素管理 ............................................................................ 152

十一、 工程技术资料及档案管理工作指引 ......................................................... 152 十二、 工程交底与技术评审管理工作指引 ......................................................... 166 十三、 材料与样板管理工作指引 ........................................................................ 184 十四、 成品保护管理工作指引 ........................................................................... 193 十五、 工程进度管理指引 ................................................................................... 203 十六、 安全与文明施工管理指引 ........................................................................ 222 十七、 总分包单位管理工作指引 ........................................................................ 249 十八、 监理单位管理工作指引 ........................................................................... 258 十九、 项目后评价管理工作指引 ........................................................................ 262

第一部分 编制说明

一、 编制背景

自1995年成立以来，绿城集团工程系统坚持“真诚、善意、精致、完美“的核心价值观，始终秉承理想主义的信念，要创造城市的美丽，实现居住的安乐与美好。经过十几年的发展，绿城集团工程系统在组织建设、人员培养发展、管理标准化建设等方面都取得了长足的进步和发展；但是随着社会的进一步发展，国内房地产市场竞争更加激烈，人们对生活质量和美的追求越来越高，不断地呼唤着更高品位的建筑。工程管理人员的责任在于不断总结成功经验和失误教训，不断学习掌握新的技术与管理知识，以顺应时代发展的要求。在新形势下如何继续使工程管理成为绿城品牌的支撑点、成为绿城项目管理思想及技术创新的策源地成为绿城工程系统所面临的新的问题和考验。

为了继续贯彻绿城的精品战略，绿中片区工程系统组织对绿城集团十几年来工程管理的经验进行了系统的总结和回顾，重新组织编制了绿城集团《工程精细化管理手册》。《工程精细化管理手册》将绿城集团工程管理的指导思想及规范化要求通过细化的工作指引、明确的标准要求、可操作的表单模板的形式进行了补充和完善；增加可操作性是编制本手册文件的基本要求，明确清晰的作业流程和作业标准要求有助于工程管理制度的理解和执行。

文件编制过程中充分考虑了工程管理事项涉及的相关管理过程，本着既考虑公司的管理现状、管理水平及人员能力，又适度超前的原则，结合房地产其他先进企业的成功经验，对绿城工程管理系统进行了完善和优化。

二、 手册使用范围

本手册依据国家有关建设管理法规和绿城集团工程管理程序及产品技术标准编制，是绿城集团工程管理的法规性文件。指导绿城集团各项目公司、参与绿城集团项目建设的各监理公司和各承建商按照国家有关建设法律、法规和绿城集团有关工程管理程序开展工程管理工作的指引手册。同时既作为集团对各项目公司工程管理实施情况的评价依据，也可以作为绿城集团项目公司工程师日常工程管理控制过程中的指导手册。

该手册适用于工程管理的全过程，主要包括工程的前期准备、招投标、施工建造、竣工验收、物业移交、保修阶段及工程管理总结。 三、 手册结构说明

为了方便本手册的使用和修订，根据工程管理过程的不同阶段及不同要素，本手册共分为工程“组织管理、过程管理、要素管理”三个部分对工程管理涉及的文件进行了汇编和整理。在工程过程管理部分再针对具体的业务运作要求细分为“1、管理制度，2、运作流程图，3、流程说明，4、控制要点及标准、5、表格模板，6、相关文件”六个部分的内容。

其中“1、管理制度”规定文件的编制目的及适用范围、基本的管理原则、各层级责权关系等；“2、运作流程图”用图示化的形式说明业务活动开展的程序及方法；“3、流程说明”对运作流程的每个步骤操作要点进行文字说明；“4、控制要点及标准”反映工程实体对象质量管理的关键控制措施及工作标准，并提供统一操作方法；“5、表格模板”是将管理方法及验收标准要求格式化，实现结果证据化； “6、相关文件”指在公司现有相关工程管理及技术规程类文件中对本手册中此类事项已有明确规定的，本手册直接引用其规定而不再重复进行

说明。

四、 手册使用注意事项

由于涉及公司的业务运作机密和知识产权的保护，未经公司XX批准，任何人不得复制、外传本手册所包含的管理文件、表格及模板，违者将视情节轻重给予处理。

本手册经过XX批准后立即发布，并生效执行，工程管理相关人员及相关部门需严格执行，公司原有工程管理文件与本手册有冲突的，以本手册为准，涉及原有同类工程文件，应即时废止。

本手册所涉及设计/成本/招采部分内容，主要反映从工程管理角度的操作要求，并不代替各业务主导部门现执行的文件；如与现行设计/成本/招采文件内容不一致的，由各业务主导部门另行组织修订现行文件。

本手册主要反映以土建安装为主线的工程精细化管理要求、关于精装修、景观园林部分工程精细化管理要求，还需要相关专业主导部门另行出台文件进行规范。 五、 手册解释与修订

本手册的解释修订权为绿城集团总工程师办公室，根据发展战略和环境变化的要求，每年由集团总工办牵头组织对本手册的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。

当绿城集团战略、总部-城市公司管控模式、项目开发模式、工程相关部门职责设置、权责设计或业务流程发生较大变化时，应及时修订本手册。

第二部分 组织管理

一、 工程部管理架构及岗位职责

（一） 工程管理部门构架

1. 部门组织架构

1.1. 组织架构框图一（普通型）

经理 副经理 土建工程师安装工程师 景观工程师精装修工程师内业管理员

1.2. 组织架构框图二（专业组型）

经理 主任工程师 副经理（副主任）工程师 土建组安装组景观组精装修组幕墙组设计组内业组 经理 副经理 土建管理 1.3. 项目公司可根据项目建筑类型、开发规模及具体情况，参照

上述组织架构框图组建适合的工程管理部。 1.4. 项目公司根据项目类别，按下表配置工程管理部人员。 1.4.1. 项目工程管理部人员配置表1

项目工程部人员配置表(试行) 项目类别岗位 别墅（排屋） 1人 多层 1人 高层 1人 视工程情况可设土建、安装、精装修、景观副经理，但应纳入相关专业岗位定员中。 不少于2人,1不少于2人，1人/1.5不少于2人,1人/3万㎡在人/5万㎡在建万m2或 1人/15栋 建面积 面积

毛坯 安装管理 精装修 给排水、暖通合计不少于1人，排屋1人/5万㎡，别墅 1人/60栋；电气、弱电合计不少于1人，排屋1人/5万㎡，别墅 1人/60栋。 给排水、暖通合计不少于1人,1人/10万㎡的在建面积；电气、弱电合计不少于1人,1人/10万㎡的在建面积。 给排水、暖通、强弱电给排水、暖通、电气、弱电各专业不少于1人,排屋各专业不少于1人,4人/103人/5万㎡的在建面积，万㎡的在建面积； 别墅 3人/60栋； 1人/1.5万㎡装修面积 1人/3万㎡的装修面积 可由土建、安装专业人员兼管 精装修管理 市政管理 景观管理 客服人员 资料员 给排水、暖通合计不少于1人,1人/15万㎡的在建面积；电气、弱电合计不少于1人,1人/15万㎡的在建面积。 给排水、暖通、电气、弱电各专业不少于1人,4人/15万㎡的在建面积； 1人/3万㎡的装修面积 不少于1人，1不少于1人， 不少于1人，1人/3万㎡的人/3万㎡的景1人/3万m2的景观面积 景观面积 观面积 工程营造过程中，可由工程管理人员兼管，竣工验收后不少于1人（专职） 不少于1人，别墅1人不少于1人，1不少于1人，1人/15万㎡/100栋，排屋1人/10人/20万㎡的的在建面积。 万㎡的在建面积。 在建面积 注: 1.精装修项目，各专业人员应配置齐全； 2.毛坯项目，给排水、暖通、强电专业人员可调剂；若设有中央空调和集中采暖工程，应另配置暖通专业管理人员，配置标准按1人/10万㎡的在建面积；若弱电专业管理人员具有较高的强电专业知识，建议强弱电兼管，否则应单独配置； 3.若项目建筑面积超过20万㎡,宜设项目总工程师或技术负责人； 4.若项目公司配置材料、成本、质量督导管理人员，不纳入工程管理部编制； 5.对成熟项目、开发面积小于5万平方米不配置工程分管领导； 6.规模比较大且分期开发的项目，开发初期人员配置可放宽，为后续开工项目适当贮备人员。

1.4.2. 项目工程管理部人员配置表2

项目工程部人员配置表(试行) 项目类别岗位 经理 副经理 创新别墅 1人 创新（法式）排屋 1人 城市综合体 1人 视工程情况可设土建、安装、精装修、景观副经理，但应纳入相关专业岗位定员中。 不少于1人，1人不少于1人，1人/10万㎡不少于2人，1人/8设计管理 /10万㎡项目建筑项目建筑面积 万㎡项目建筑面积 面积 不少于2人，1人不少于2人,1人/1.5万㎡不少于3人,1人/3土建管理 /1万m2或 1人/12在建面积 万㎡在建面积 栋 给排水、暖通合计不少于给排水、暖通合计不少于1给排水、暖通、电气、1人，1人/5万㎡或 1人毛人，1人/5万㎡；电气、弱弱电各专业不少于1/60栋；电气、弱电合计安坯 电合计不少于1人，1人/5人,4人/15万㎡的在不少于1人，1人/5万㎡装万㎡ 建面积； 或1人/60栋。 管理 给排水、暖通、强弱电各给排水、暖通、电气、给排水、暖通、强弱电各专 精专业不少于1人,3人/4弱电各专业不少于1业不少于1人,3人/4万的装 万㎡的在建面积或3人人,4人/8万㎡的在在建面积； /50栋； 建面积； 1人/1.2万m2装修1人/2万㎡的装修面精装修管理 1人/1.2万㎡的装修面积 面积 积 市政管理 可由土建、安装专业人员兼管 不少于1人，1人不少于1人，1人不少于1人，1人/2.5万㎡景观管理 /2.5万m2的景观/2.5万㎡的景观面的景观面积 面积 积 工程营造过程中，可由工程管理人员兼管，竣工验收后不少于1人（专客服人员 职） 不少于1人，1人不少于1人，1人/8万㎡的不少于1人，1人/15资料员 /80栋或1人/7万在建面积。 万㎡的在建面积 ㎡的在建面积。 注: 1.精装修项目，各专业人员应配置齐全； 2.毛坯别墅、排屋项目，给排水、暖通、强电专业人员可调剂；若设有中央空调和集中采暖工程，应另配置暖通专业管理人员，配置标准按1人/8万㎡的在建面积；若弱电专业管理人员具有较高的强电专业知识，建议强弱电兼管，否则应单独配置； 3.对城市综合体，幕墙管理人员已列入土建管理人员编制； 4.若项目公司成立设计管理部，设计管理人员不纳入工程管理部编制； 5.若项目建筑面积超过15万㎡,宜设项目主任工程师;

6.若项目公司配置材料、成本、质量督导管理人员，不纳入工程管理部编制； 7.规模比较大且分期开发的项目，开发初期人员配置可放宽，为后续开工项目适当贮备人员。 工程管理部成员名册表

序 姓 名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 性别 岗 位 主要工作职责 备 注

（二） 部门职责及岗位职责

1. 部门职责

1.1. 按照公司统一部署，全面负责项目工程的具体实施。 1.2. 按照公司要求，做好团队建设工作。 1.3. 负责项目工程开工前的各项准备工作。

1.4. 负责对勘察、施工、监理等的招标和年度考核工作，参与设

计、材料设备等的招标工作。 1.5. 负责工程施工过程中质量、进度、成本、安全文明的控制管

理。 1.6. 负责工程文件、资料、档案的管理。 1.7. 负责工程各项验收管理工作。

1.8. 负责与公司内外各单位、部门的沟通、联系、协调工作。 1.9. 配合公司各部门前期、规划、项目定位、营销策划、成本测

算等管理工作。 1.10. 配合项目工程交付及交付后维保管理工作。

1.11. 配合项目工程客户服务、质量督导、园区服务体系建设等管

理工作。 2. 岗位职责

2.1. 工程部经理岗位职责

一、 工作标识 岗位名称 所在部门 直接上级 岗位定员 二、 工作联系 工程部经理 工程管理部 副总经理/总经理助理 1 岗位编号 岗位级别 所辖人数 版本号

三、 主要工作职责 序号 1 2 3 4 5 6 集团各职能部门、项目公司各部门及专业公司各级人员 内部联系 直接上级 工程分管领导 外部联系 本职位 工程部经理 政府各职能部门、设计、监理、勘察、施工等合作单位 直接下级 工程部及专业公司派驻项目的管理人员 职责描述 掌握集团公司ISO9000质量管理体系文件及工程精细化管理要求，按照公司统一部署，全面负责项目工程的管理、组织、规划工作，明确工程质量、进度、成本、安全文明目标。 主持部门管理工作，负责工程管理部组织架构的建设，明确管理人员的分工职责，建立、健全工程管理各项规章制度。 参与项目设计、勘察、监理、施工、材料设备的招标工作。组织项目工程各项招标工作，及合同的起草、评审、签订工作。 根据质量管理目标制定本项目的具体质量管理方案，明确各工程管理人员的具体质量职责，检查、督促、指导工程管理人员实现质量目标。 全面负责工程管理部内部团队建设和本体建设工作，制定并落实企业文化学习、各项培训、考核计划。 根据进度管理目标，制定本项目总体及分阶段进度计划和具体进度控制方案，明确各阶段具体工程管理人员的进度管理职责，检查、督促、指导工程管理人员实现进度目标。 根据安全生产文明施工管理目标制定本项目的具体实施方案，明确各工程管理人员的具体职责，检查、督促、指导工程管理人员实现安全生产文明施工管理目标 负责对监理的协调管理工作，督促工程管理人员对监理工作的检查和考评。 负责与政府职能部门、公用事业单位、集团职能部门、项目公司各部门和设计、施工、监理等各参建方的沟通、联系和协调工作。 配合项目前期、规划、产品策划、成本测算、营销策划等管理工作；项目工程7 8 9 10

交付及交付后维保管理工作；负责组织完成项目工程营造总结及后评价工作。 负责召开工程部周例会、晨会、各类专题会议，督促完成部门晨会记录、部门日志及各类会议纪要的编制。 12 完成领导安排的其他工作 四、 补充工作要求 11 主持、召开工程部周例会、每日晨会，根据会议要求，会后形成会议纪要，督促资料员每月底汇总上报集团总工程师办公室； 2 每月组织工程质量安全大检查，形成检查记录并录入部门管理者报告； 3 每周工地现场巡查不少于3次，并形成检查记录； 4 每周组织不少于一次企业文化、制度或业务学习，并形成记录； 5 严格执行公司工作笔记制度，每月签批部门员工工作笔记； 与部门员工沟通交流每月不少于3人次，每位员工每年不少于2次，并6 在工作笔记上按月列表记录； 7 每月完成部门管理者报告； 8 对部门办公环境、员工行为规范进行检查督导； 9 完成对部门员工月度、半年度、年度的工作考核； 10 参加各类设计、样板评审； 11 组织或参加各类技术交底和专题会议； 12 参加各类施工方案评审； 13 组织或参加各类工程验收工作； 14 参加每周的监理例会； 15 每月二十五日前完成监理月报的审批; 16 对监理、施工单位上报的各类文件，三个工作日内完成批复或流转。 五、 任职条件 1 需具备大专以上学历，相关专业毕业，从事本行业工作5年以上，绿城司龄宜3年以上，具备相应的理论和实践经验，并有客服投诉处理的工作经历，经公司工程部经理资格认证通过、综合考评合格后取得上岗资格。 深刻理解公司企业文化理念和价值观，能够向下属讲解宣贯公司文化理念，对社会的突发事件有自己的独立观点和认识。 品行端正，诚实守信，吃苦耐劳，顾全大局，积极乐观。 工作认真负责，勇于承担责任。 具有较强的管理能力和协调能力，善于沟通和应变。 善于学习，具有较强的文字和语言表达能力。 五十岁以下，身体健康，精力充沛。 1 2 3 4 5 6 7

2.2. 工程部副经理岗位职责

一、工作标识 岗位名称 工程部副经理 岗位编号 所在部门 工程管理部 岗位级别 直接上级 工程部经理 所辖人数 岗位定员 根据项目实际需要设置 版本号 二、工作联系 直接上级 工程部经理 内部联系 本职位 集团各职能部门、项目公工程部副经理 司及专业公司各级人员 直接下级 分管范围相对应的专业公 司派驻人员 三、主要工作职责 序号 职责描述 1 2 3 4 5 6 7 8 9 掌握集团公司ISO9000质量管理体系文件及精细化管理要求，协助部门经理做好前期管理、现场工程管理、组织协调、内部团队建设、信息管理、工程营造总结等工作。 负责所分管工程的质量、进度、成本、安全文明的把控及与其他专业的协调工作。 负责检查、督促、指导下属员工的工作，并做好下属员工的日常考评工作 负责组织所分管工程的各项招标工作，参与所分管工程合同起草、评审、签订工作。 负责审查所分管工程施工组织设计，主持组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见，负责分管工程的重大技术方案评审。 负责组织收集、整理建筑“四新”技术，对其应用进行把控。 根据项目总体开发计划，负责制定所分管工程的阶段性进度计划，并督促落实。 负责做好分管工程各类变更的把控和签证工作。 负责审核施工单位上报的安全生产文明施工专项方案，明确各管理人员的具体职责，检查、督促、指导下属员工落实安全生产文明施工。 外部联系 分管范围相对应的政府各职能部门及合作单位

负责定期或不定期对勘察、施工、监理等供方进行评价和考核，并上报部门经理，督促其落实改进； 协助部门经理召开工程部周例会、晨会、各类专题会议，督促完成部门晨会记11 录、部门日志及各类会议纪要的编制。 12 负责协调组织分管工程的各项验收工作。 13 完成领导安排的其他工作。 四、补充工作要求 1 参加工程部周例会、每日晨会，审核下属员工周计划、总结； 2 参加每周的监理例会； 3 每月参加工程质量安全大检查，形成所分管工程的检查记录； 每周工地现场检查不少于5次，发现并解决问题，做好检查记录，对问4 题整改结果进行验证； 5 对监理、施工单位上报的各类文件，二个工作日内完成批复或流转； 6 每周协助组织不少于一次制度或业务学习； 7 严格执行公司工作笔记制度，经授权每月签批下属员工工作笔记； 参加各类设计评审、样板评审、施工方案评审，以及组织或参加各类技8 术交底和专题会议、组织或参加各类工程验收工作； 9 协助部门经理完成对下属员工月度、半年度、年度的工作考核； 10 检查、督促、指导、支持下属员工各项工作。 五、任职条件 需具备大专以上学历，相关专业毕业，从事本行业工作4年以上，绿城1 司龄宜2年/1年以上，具备相应的理论和实践经验，经公司综合考评合格后取得上岗资格。 理解公司企业文化理念和价值观，能够向下属讲解宣贯公司文化理念，2 对社会的突发事件有自己的独立观点和认识。 3 品行端正，诚实守信，吃苦耐劳，顾全大局，积极乐观。 4 工作认真负责，勇于承担责任。 5 具有较强的管理能力和协调能力，善于沟通和应变。 6 善于学习，具有较强的文字和语言表达能力。 7 身体健康，精力充沛。 10

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