对中央经济工作会议关于房地产政策的分析与解读

对中央经济工作会议关于房地产政策的分析与解读

1、中央经济工作会议涉及房地产发展的内容有两部分

中央经济工作会议涉及房地产行业发展的内容有两部分。中央提出2009年五项重点任务中，第一项任务是“加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。文中提到“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。加强资本市场基础性制度建设，提高上市公司质量和治理水平，加强资本市场监管，增强投资者信心。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”

第二部分涉及房地产发展的内容在第三项重点任务即“加快发展方式转变,推进经济结构战略性调整”中，文中提到“要以提高居民收入水平和扩大最终消费需求为重点，调整国民收入分配格局。提高居民收入在国民收入中的比重，继续做好调整企业退休人员养老金工作，提高居民财产性收入，大力促进农民消费，稳定发展住房消费和汽车消费，着力发展服务消费和旅游消费，不断增强最终消费能力。”

2、正式为下阶段房地产行业发展定调

在中央经济工作会议的公告中，中央再次强调了房地产的支柱产业地位，并且指出要保持房地产市场稳定健康发展，这就说明中央认可房地产的支柱产业地位和对“保增长”的巨大作用。同时，会议指出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，这对房地产行业的发展提出了更高的要求，即房地产的发展要以满足居民合理改善居住需求为出发点，要考虑住房民生问题，更不能忽视住房消费能力，盲目发展脱离普通群众消费范围的房地产。

会议进一步指出，要“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”如果说“把满足居民的合理改善居住条件和房地产支柱产业作用结合起来”是未来我国房地产行业发展和改进的目标的话，那么“增加保障性住房供给”和“减轻居民合理购房负担”就是实现目标的方法和途径。

具体措施在会议文件中并未涉及，可以预期，建设部等相关部委将根据中央经济工作会议有关精神继续出台细则，落实有关精神。比较可能的措施包括：适当放宽“二套房贷”限制，如降低首付、利率优惠等；降低或减免住房流通过程中的税费；降低 个人所得税 或购房退税等。至于地方政府，则会出台力度更大的剌激方案。

3、指出住房消费是“扩大内需”的重要组成部分

会议提出“把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。”，而“加快发展方式转变和结构调整作为保增长的主攻方面”,实际上，“提高居民财产性收入，大力促进农民消费，稳定发展住房消费和汽车消费”正是推进经济结构战略调整的主要内容和落脚点。发展和稳定经济，只靠政府投资和外贸进出口是不够的，必须把国内消费真正提高，通过调整收入分配模式，增加居民的财产性收入，扩大居民的消费力，稳定住房和汽车消费，扩大农村消费，才能真正把“消费”这一经济加速器启动起来，才能够不辜负中央对于“调整经济结构作为保增长的主攻方面”的期望和要求。

因此，保持住房消费就显得十分关键，相对汽车消费和启动村消费，住房消费是最容易启动的，启动的困难最小，发挥的作用最明显。因此，明年围绕落实“稳定住房消费”，国家还会出台更多促进措施，可以预计，保障住房消费是明年一个重点，同时普通住房消费同样会提到重要位置，转变消费预期、 房价 进行适当调整、降低交易税费将成为主要落实的措施。

本章结论：我们认为与1998年那次促进经济增长的背景相比，近几年房地产投资规模偏大、房价增长过快，单纯靠加大房地产投资来拉动经济增长的空间已不大，必然像中央经济会议所强调的那样“稳定住房消费”。目前来看， “9000亿安居工程投资计划”依然有重投资之嫌，真正“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，并非是件容易的事。中央相关部门和地方政府应抛弃以前对房地产投资的高依赖度，切实研究和出台保护和剌激“合理改善居住需求”，这就需要把10月22日财政部和央行的文件坚定不移的贯彻下去，而非犹豫不决，部门之间意见冲突(银监会和央行)。

五、中央经济工作会议指导方针对未来 房地产 走势的影响

1、总体而言，中央经济工作会议的方针对于房地产市场属于利好。

“必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务”，充分表明了中央稳定经济的决心和信心，而经济的稳定发展，将为房地产市场的稳定发展提供有利的环境。同时，会议强调“要保持房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”，充分证明中央对于房地产业在扩大内需中的功能寄予厚望。接下来，相关部委还会在增加保障性住房供给，减轻居民合理改善居住条件(包括购买自住普通商品住房)负担方面出台更多措施，我们认为“二套房贷政策”将会几个月后松动，还会有更多减免交易税收的措施出台。

2、短期而言，对2009年房地产市场的影响力较小，楼市下行趋势不容乐观。 纵观会议公报，表面看起来经济指导方针是指向2009年的，实际是对中国经济发展的一个中长期战略方针。而且，中央对于目前我国经济面临的严峻形势有清醒的认识：“在国际金融危机冲击下，全球实体经济增速大幅下滑。目前，这场金融危机不仅本身尚未见底，而且对实体经济的影响正进一步加深，其严重后果还会进一步显现。受国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速的影响，加上我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，目前我国经济运行中的困难增加，经济下行压力加大。”

这也就意味着，虽然中央对于明年经济在政策方面出台诸多利好措施，但短时间内很难扭转经济下行的大势。同样，我国房地产市场继续在下行通道中，而且诸多数据表明，近几个月下行的速度在加快，比如11月70个大中城市房屋价格环比跌幅，已由10月0.3%扩大至0.5%。目前与房地产有关的最大措施――“9000亿安居工程投资计划”，只是在投资方面强化住房保障，由于 经济适用房 供应规模较大，反倒会冲击普通商品住宅市场，目前反应敏捷的部分地方政府已开始减小经济适用房的建设规模计划。另外，任何调控政策的效果显现都有明显的滞后期，房地产方面已经出台和将要出台的利好政策，预期在2009年内效果难以明显释放，因此无法改变市场下行的大趋势。

3、中长期来看，将促进我国房地产业发展模式的转型。

过去十年，既然是房地产业快速的发展的“黄金十年”，也是房地产业粗放 式经营的十年。本次中央经济会议多次强调“保增长、扩内需、调结构”，其中“调

结构”是1998年那次拯救经济时所没有的方针，说明中央正着力“加快发展方式转变，推进经济结构战略性调整，把改善民生作为保增长的出发点和落脚点。”这也就意味着，同样是作为支柱产业，房地产业将告别粗放式经营，实行集约化经营；同时“把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给”，“稳定发展住房消费”，未来将强化房地产业在民生方面扮演的角色，而非像过去几年那样市场中投机、投资、炒房行为猖獗。

第一，宏观政策面对房地产业呈中性偏多。本次中央经济工作会议对明年经济工作的总要求，与11月27日中央政治局会议的结论完全一致。具体文字是：“要全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，特别是要更加注重提高经济增长质量和效益，更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力，更加注重改善民生、保持社会和谐稳定，更加注重统筹国内国际两个大局，努力实现经济平稳较快发展。”

由此证明，中央对明年经济增长仍心存忧虑，主要原因是：“我国经济回升的基础不牢固，经济发展方式转变和结构调整难度增大，世界经济复苏基础并不稳固，全球性挑战压力增大”。所以明年依然“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。但同时又提出“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”，说明如果经济反弹的过快，比如GDP增幅迈上两位数，宏观经济政策可能在明年年中有所调整。房地产市场亦如此。如果明年房价继续高涨，或开发投资过热，皆可能引起房地产调控有所紧缩。

总而言之，宏观经济政策的基调，对于房地产业的影响属于中性偏多；宏观经济政策偏宽松，总体上有利于房地产开发投资和商品房销售。

第二，政策依然鼓励合理的自住需求。中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地业的主要有两处，其中之一是，要扩大内需特别是增加居民消费需求，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。这条比较关键，表明中央并没改变2008年10月出台的房产优惠政策的指导思想，由此基本可

以判断，中央和地方出台的大部房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的。也就是说，近两个月上述两类需求根本不必急吼吼的惶恐入市，这与笔者之前的研判非常一致。

第三，没有明确提出抑制投机和稳定房价。之前，很多业内人士都在猜想，中央经济工作会议中会否点明抑制投资、稳定房价。因为今年以来部分城市房价涨幅偏大，近期温家宝总理在视察上海时也曾明确提出“抑制投机”，另有其他中央和地方的政府高官曾表态房价偏高。但会议公报中，并没出现相关文字。

为什么会这样？ 首先，宏观经济政策部分，也有出人意料之处：那就是没有提及“防通胀”。10月21日国务院常务会议提出“今年后几个月，要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点”。此时不再提及通胀问题，说明中央并不特别担心明年的通胀问题。由此推导，中央也未特别担忧资产价格上涨的问题，包括房价上涨。

显而易见，对于房地产市场来说，“没有此条利空，就意味着是利好”。至少明年上半年，不必太担心国家会出台严厉的打压房价、以及投资投机需求的文件。但既然近期包括温家宝总理在内的有关高层曾表示部分城市房价偏高、投机比重偏大，则还是会在政策方面进行适度调控的，只是程度不会像2005-2007年的部分政策那么严厉。正是在这一背景下，笔者依然认为“131号文”中有明确截止时间的营业税优惠政策，将按时于本月底终止。至于大家关注的“二套房贷政策”，中央层面不会再出新文件，但依然鼓励“居民自住和改善性购房需求”，至于具体的松紧度，主要由各家商业银行把控。

第四，住房保障依然还是重头戏。中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地产业的主要有两处，其中之二是：着力保障和改善民生，“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”。这点实际上并无太大分析的价值。因为加强住房保障将是一个中长期的发展规划，未来几年中央经济工作会议中还将频频提及。2008年12月国务院办公厅出台“131号文”，对于2009-2011年的住房保障工作思路和任务已有明确描述。明年继续加强住房保障顺理成章。

第五，放宽中小城市户口限制，推进城镇化，有利于房地产业发展。会议提出，“要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。”这对于房

地产业的中长期发展是比较大的利好，大量农民成为中小城市和城镇的新居民，必然带来巨量的住房需求，以及商业用房需求等。所以，今年下午2点当这条消息出来后，地产股突然整体上涨。若无其它因素干扰，则明年地产股还将上涨。

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