农村集体建设用地流转的问题及成因

农村集体建设用地流转的问题及成因

摘 要：我国开展农村集体建设用地流转已有多年，这在各省已成为一种普遍现象，并取得了一定的成效。但是流转实践中也暴露出来很多问题，亟待解决。本文以浙江省湖州市为例，通过研究湖州市流转试点的情况及流转现状，探讨了其中存在的主要问题，并剖析了产生这些问题的主要成因。

关键词：农村集体建设用地；流转；湖州

“十二五”规划中提出：“按照节约用地、保障农民权益的要求推进征地制度改革，积极稳妥推进农村土地整治，完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制。”近年来，随着我国经济发展与城镇化水平的提高，尤其是改革开放以后，对建设用地的需求量越来越大，但是城市建设用地面积毕竟有限。国土资源部的统计数据显示，我国目前城乡建设用地总量已达到0.227亿公顷（3.41亿亩），其中农村集体建设用地是城市建设用地的5倍，农村人均占用建设用地是城市人口的3.8倍[1] 。建设用地供不应求的矛盾不断激化，集体建设用地进入市场流通已成为一种必然趋势，分析集体建设用地流转中存在的问题以及产生这些问题的原因具有较强的现实意义。

一、农村集体建设用地流转的内涵

1.农村集体建设用地的界定

《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）并没有明确定义农村集体建设用地的概念，因此到目前为止，理论界对农村集体建设用地的界定尚没有形成统一的认识。总的来看，农村集体建设用地有如下特征：（１）非国有土地，所有权属于农民集体；（２）非农用地；（３）非未利用土地；（４）国家根据土地利用规划，合法的建设用地。一般来讲，农村集体建设用地是指农民集体所有的，依法批准的用于村民建设住宅、农村集体经济组织和个人兴办乡镇企业以及建设乡（镇）村公共设施和公益事业的、位于农村的土地。

2.农村集体建设用地流转的概念

按流转的客体分，农村集体建设用地流转可以分为所有权流转和使用权流转。所有权流转是指一种不可逆的单向流转，是由国家对集体所有土地征用引起的，使土地所有权从农民集体所有转变为国家所有的一种流转方式。使用权流转是一般意义上的土地流转，是指农民集体或个人将集体所有土地的使用权通过各种方式让与他人使用的行为，包括土地使用权的有偿出让、转让、出租、折价入股和抵押等。使用权流转又可以分为初次流转和再次流转。初次流转是根据“土地所有权和使用权可以相分离”的原则，农村集体经济组织通过土地出租、折价入股等形式，将农村集体建设用地使用权与所有权分离，有偿或无偿地将使用权转移或让渡给其他单位或个人的行为。再次流转是指已经从集体经济组织得到集

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