我写的 一物二卖案例分析报告

一物二卖案例分析报告

姓名：李艳莉 学号：1200900144

案情：甲售A屋给乙，交屋，但未登记；乙出租该屋于丙。其后甲又将该屋出售于不知情的丁，并办理登记。当事人法律关系如何？

法律关系结构如下：

买卖：交付 租赁：出租他人之物 甲 乙 丙 买卖：登记 请求权基础

请求权基础 丁

一、解题思考

本题是关于一物二卖的典型案例，其中还包含租赁关系，涉及物权变动，契约效力，无权占有，买卖不破租赁等问题。兹拟定其解题结构如下：

（一）丁对乙、丙的请求权基础：《物权法》第34条 1、丁为权利人？ 2、乙、丙为无权占有？

（二）乙对甲、丁的请求权基础：

1、乙对甲的请求权基础：《合同法》第107条 （1）买卖合同成立且生效。 （2）甲没有履行合同义务。

2、乙对丁的请求权基础：侵权责任法第6条 （1）丁侵害了乙的民事权益？ （2）丁有过错？

（三）丙对乙、丁的请求权基础？ 二、分析：

（一）丁对乙、丙的请求权：原物返还请求权

物权法第34条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

甲可否依第34条向乙、丙要求返还原物，此项请求权需具备两个要件：（1）丁为所有权人，权利人应该包括所有人在内；（2）乙、丙为无权占有。

1.丁为权利人

丁要成为权利人必须具备两个要件：第一，是民法上规定的人。第二，丁取得了权利。

（1）我国《民法通则》中规定的民事主体包括自然人和法人。自然人，是基于自然规律出生而享有法律人格的人。法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。自然人要成为民事主体，须具有民事权利能力，依《民法通则》第9条：公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。在本案中甲乙丙丁四人均为自然人，因为本案只有在假设四人均为完全民事行为能力人的情况下，才能对后续的法律关系进行探讨，故丁属于民法所规定的人。

（2）在本案中丁是否取得权利基于两个要件：第一，合法有效的买卖合同。第二，进行了登记。

本案中，甲将A屋出售于丁，甲和丁之间就形成了一个关于房屋的买卖关系，该关系是一个债权债务关系，还是一个关于物权变动的关系呢？根据《民法通则》第84条的规定，债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，具有义务的人是债务人。债权是指债权人得请求债务人为一定给付。债务是指债务人依约定或法定应为给付的义务。①《物权法》第2条规定：物权是指权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利，包括所有权，用益物权和担保物权。物权指向的对象是“特定的物”，特定的物包括不动产和动产。不动产是指不能够移动或者移动会损害其用途或者价值的物，通常认为土地及其定着物位为不动产，此处的定着物是指固定且附着于土地的物，如房屋、建筑物、纪念碑、林木等。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物，通常认为是不动产之外的一切物，如汽车、图书、家用电器等。在本案中，甲于丁买卖的标的物是A屋，根据上面的分析，我们可以看出，A屋属于物权所指向的对象，并且属于不动产，所以甲于丁之间的买卖关系属于物权变动关系。我国《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第23条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。可见我国不动

①

魏振瀛：《民法（第三版）》，北京大学、高等教育出版社，第313、314页。

产的物权变动=有效的债权行为+登记。甲和丁之间的关于房屋的买卖进行了登记，那么我们要考虑，甲和丁之间的买卖合同是否合法有效。合同的合法有效必须具备以下要件：（1）合同当事人必须具有订立合同的行为能力，我们前面已经分析过，甲丁都具有民事行为能力。（2）合同必须要有对价或约因 即合同当事人之间相互给付、互为有偿，甲给丁房子，乙支付相应的对价；（3）合同内容必须合法，本案中未交待有不合法的情形（4）合同必须符合法律规定形式，我国合同法对于买卖房屋的合同的形式没有特殊规定；（5）合同当事人的意思表示必须真实，本案是甲和丁之间真实的意思表示。故该买卖合同有效。

综上所述，丁取得了该房屋的所有权，为正当权利人。

2、乙、丙对A屋为无权占有？

占有是指占有人对于物有控制和支配的管领力的事实状态。所谓控制，是指物权处于占有人的管理或影响下；所谓支配，是指占有人能够对物加以一定的利用。以占有人是否直接占有标的物将占有分为直接占有和间接占有。直接占有标的物的，为直接占有，而不直接占有标的物，但对于物的直接占有人有返还请求权因而间接对该物有管领力的，称为间接占有。如承租人为直接占有，出租人为间接占有。占有依是否有真正的权利基础为标准区分为有权占有和无权占有。有权占有称为有权源的占有，是指有法律上的根据或原因的占有，如保管人，承租人对标的物的占有。无权占有又称无权源的占有，是指没有法律上的根据或原因的占有，如对赃物，遗失物的占有。

在本案中，甲将A屋卖给乙，并交付，乙是基于合同关系取得对

A屋的占有，相对于甲为有权源的占有，乙又将房屋出租给丙，则丙对A屋直接占有，乙转为间接占有。而甲在将A屋卖于乙后，又将A屋卖于丁，并登记，丁转为真正的所有权人。而乙因未登记未取得A屋的所有权。虽然乙的占有依合同为有权占有，但合同具有相对性，效力仅及于合同相对人，而物权具有排他性，物权优先于债权，乙丙依合同取得的占有不得对抗权利人丁的所有权，对于丁来说，乙丙的占有均为无权占有。

（二）乙对甲、丁的请求权基础

1、乙对甲的请求权基础：《合同法》第107条

《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（1）乙与甲之间的买卖合同成立且生效？

合同的成立是指合同因符合一定的要件而被法律认为客观存在的事实，合同的成立只需要双方当事人具备相应的民事能力，双方达成合意即可成立，合意的达成既要约与承诺。《合同法》第14条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。第21条规定：承诺是受要约人同意要约的意思表示。合同的成立不等于合同的生效，合同的生效是指合同发生法律效力，对合同的当事人及第三人产生强制性的拘束力。《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。

本案中，甲作为A屋的原所有权人向乙发出出卖A屋的要约，乙

已经为承诺。同时甲与乙之间的合同意思表示真实且不违反法律的强制性规定和公序良俗，因此，二人间的合同成立且生效。

（2）甲作为当事人一方履行合同义务不符合约定？

依《合同法》第130条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，可见甲乙之间签订房屋买卖合同，甲应将所有权转移给乙，乙应支付价款给甲。另外，《合同法》第135条又规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，甲作为出卖人，应尽到交付标的物并转移所有权的义务，甲将A屋交付给了乙，但根据前面的分析，房屋所有权的转移必须进行登记，故乙可以请求甲将到登记机关进行产权登记，甲应该履行其义务。在本案中，甲并未履行转移所有权的登记义务，甲履行合同义务不符合合同的约定。

可见，乙作为买卖合同的买受人，可依《合同法》第107条的规定，请求甲承担赔偿损失的违约责任。

2、乙对丁的请求权基础：侵权责任法第6条？

侵权责任法第6条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律的规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

丁要对乙承担侵权责任，必须满足两个要件:第一，丁侵害了乙的民事权益。第二，乙有过错。

（1）丁侵害了乙的民事权益？

本案中，丁与甲之间签订买卖合同，并移转了所有权，而甲与乙

之间的合同签订在前，乙享有对甲移转房屋所有权的债权，但由于丁取得A屋所有权，乙的这一债权无法得到实现，丁侵害了乙的债权，即为第三人侵害债权。第三人侵害债权一般是指合同外的第三人明知合同债权的想出在，仍然故意以损害他人债权为目的，实施某种侵权行为，致使债权人的债权部分或者全部不能实现并致债权人损害的行为。我国《侵权责任法》第2条规定：侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称的民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。根据侵权责任法的规定，我国并没有把债权作为侵权法保护的对象。

2、丁有过错？

过错是指行为人应受责难的主观状态。过错分为故意和过失两种形式。故意是指行为人明知自己的行为会发生侵害他人权益的结果，并且希望或者放任这种结果发生的主观状态。过失是指行为人应当预见自己的行为可能发生侵害他人权益的结果，但却因为疏忽大意而没有预见，或者已经预见而轻信能够避免的主观状态。

本案中，丁对甲乙之间的合同存在并不知情，因此不存在过错。 综上所述，乙不能向丁主张侵权责任。 （三）丙对乙、丁的请求权基础？ 1、丙对乙的请求权

《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同

义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

关于丙能否对乙主张违约责任，本案中需要分析乙是否有权出租该屋，丙与乙之间的租赁合同是否成立。

本案中甲将房屋出售于乙，并进行了交付，乙对该屋形成了占有。根据《物权法》法第242条的规定：占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该动产或不动产受到损害的，恶意占有人应承担赔偿责任。从该法条我们可以看出，占有人可以对占有动产或者不动产进行使用，我国法律在规定占有人的时候，并没有区分善意占有还是恶意占有，善意恶意主要是基于当事人的主观意志来划分的，善意占有是指占有人不知道或者不应当知道自己无占有的权利而为的占有。恶意占有是指占有人知道自己为无占有的权利而为的占有。本案中，乙作为占有人，对该屋享有使用权，可以将房屋出租给丙，只要乙丙之间的租赁合同符合法律对合同成立生效的规定，乙与丙之间的租赁合同就有效。丙不能实现债权是由于第三人甲的原因，但基于债权的相对性，丙只能要求向乙主张权利。

综上所述，丙可以居于《合同法》第107条像乙主张违约责任。

2、丙对丁的请求权基础？

我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间所发生的变动的，不影响租赁合同的效率。

在这里我们主要考虑的是买卖不破租赁原则能否适用的问题。

买卖不破租赁即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。我国合同法第229条的规定过于笼统，只规定在租赁期间所发生的变动，是否在所有租赁期间发生的物权变动都属于该条文所规定的情形，我国并没有相关的司法解释或者法规什么的进行规范。那么在国外法律中式怎样规定的？我国的司法实务中式怎么适用的？《德国民法典》第571条第1款是这样规定的：“出租人土地交付于承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得其所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”可见德国对物权变动的发生的情形进行了限制，发生于出租人让与第三人时。台湾地区民法典第425条是这样规定的：“出租人与租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约对受让人继续存在”。可见，台湾地区与德国的规定是一致的。而在我国实务中，买卖不破租赁适用于所有的租赁合同。故丙可以向丁主张买卖不破租赁，继续占有使用该屋。

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