泰禾集团2015年年报

泰禾集团股份有限公司2015年年度报告全文

泰禾集团股份有限公司

2015年年度报告

2016年03月

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泰禾集团股份有限公司2015年年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义

本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人黄其森、主管会计工作负责人黄其森及会计机构负责人(会计主管人员)王星明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该陈述不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以1,244,450,720为基数，向全体股东每10股派发现金红利1元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

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目录

第一节重要提示、目录和释义 (2)

第二节公司简介和主要财务指标 (7)

第三节公司业务概要 (12)

第四节管理层讨论与分析 (14)

第五节重要事项 (31)

第六节股份变动及股东情况 (48)

第七节优先股相关情况 (54)

第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 (55)

第九节公司治理 (60)

第十节财务报告 (65)

第十一节备查文件目录 (166)

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泰禾集团股份有限公司2015年年度报告全文释义

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

二、联系人和联系方式

三、信息披露及备置地点

四、注册变更情况

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五、其他有关资料

公司聘请的会计师事务所

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

√ 适用□ 不适用

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□ 适用√ 不适用

六、主要会计数据和财务指标

公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

√ 是□ 否

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会计政策变更的原因及会计差错更正的情况

根据本公司第七届董事会第三十六次会议决议，本公司自2015年9月1日起对投资性房地产由成本法进行后续计量转换为采用公允价值模式进行后续计量。根据企业会计准则规定，本次会计政策变更应当对财务报表进行追溯调整。追溯调整后对定期报告合并所有者权益及合并净利润的影响情况如下：

对2014年12月31日合并所有者权益及2014年度合并净利润的影响

截止披露前一交易日的公司总股本：

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□ 适用√ 不适用

公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

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泰禾集团股份有限公司2015年年度报告全文2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□ 适用√ 不适用

公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标

单位：元

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□ 是√ 否

九、非经常性损益项目及金额

√ 适用□ 不适用

单位：元

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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因

√ 适用□ 不适用

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第三节公司业务概要

一、报告期内公司从事的主要业务

公司主要从事住宅地产和商业地产的开发。以泰禾“院子”、泰禾“红”系列为核心品牌的住宅地产产品，以“泰禾广场”为核心品牌的商业地产产品，在全国具有一定的品牌影响力。

公司坚持“扎根福建本土，深耕一线城市”的房地产战略布局，目前开发的项目遍及福建本土及以北京为中心的“京津冀”地区、以上海为中心的“长三角”地区，报告期内，公司已将项目拓展至深圳等华南强势区域。受益于国内一线房地产市场的景气形势，公司房地产业务展示了良好的盈利前景，公司的房地产战略布局的优势正日渐为市场所认同。

报告期内，公司在坚持房地产主业不动摇的前提下，积极寻求和拓展金融和投资领域的机会，参与发起设立海峡人寿、发起设立泰禾金控、投资深圳吉屋、收购福建一卡通等举措，为公司的下一步发展奠定了坚实基础。

二、主要资产重大变化情况

1、主要资产重大变化情况

2、主要境外资产情况

□ 适用√ 不适用

三、核心竞争力分析

1、战略制胜：一核两翼，进中求稳

2015年以来，泰禾集团坚持以房地产为核心，以金融和投资为两翼的发展战略，紧紧把握福建自贸区、“一带一路”核心区、京津冀一体化等历史性战略机遇，地产主业市场布局前瞻，土地储备优质，产品优势显著，再加上金融投资和互联网+的强势助力，将为企业持续创造新的业绩增长点和新的盈利模式，进而实现企业继续保持快速增长。

2、品牌制胜：精品战略，差异竞争

泰禾集团高品质、差异化的产品一直是制胜市场的利器，经过近20年的经营和提升，已经具备轻资产运作及品牌输出的实力。住宅类有泰禾院子系列、泰禾红系列、金系列，既能满足刚需刚改的需求，又有高端改善类的产品供客户选择。商业类的泰禾广场同样享誉全国，是当前中国楼市最具竞争力的产品之一。泰禾院子品牌已经深入人心，成为中国房地产最具竞

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泰禾集团股份有限公司2015年年度报告全文争力的产品线品牌，形成一整套成熟的品牌体系。公司与大型国企北科建合作开发“丽春湖院子”，与上市公司信达地产合作开发“上海院子”，充分显示了院子的品牌号召力，体现强大的形象辐射力。

3、资本制胜：金融思维，资本发力

在公司发展过程中，公司始终坚持以金融思维做房地产，与金融机构的紧密合作，适度的杠杆和有效的风控使公司走上健康发展的快车道。未来泰禾集团的发展仍将会以金融思维拓展房地产核心主业的发展空间，继续与金融机构紧密合作，创新合作模式，实现多元融资；同时将进一步借力资本市场，以股权融资、债务融资、资产证券化等多种方式进一步优化公司资产负债结构，降低整体经营成本，确保公司可持续快速发展。

4、团队制胜：坚实基础，助力发展

公司一直重视管理团队和人力资源建设，为合适的人才搭建了适合施展才华的平台，根据公司战略、企业文化和价值观建立了三级人才培训体系，建立起较为完善的激励机制，而且经过近20年的发展，培养了一支具有丰富项目运作经验的员工队伍，为公司主营业务的持续发展以及未来战略的实现奠定了坚实的基础。报告期内，公司荣获2015年中国房地产最佳雇主企业30强及优质人才培养企业10强。

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第四节管理层讨论与分析

一、概述

2015年，我国国民经济保持了总体平稳、稳中有进、稳中有好的发展态势，基本面总体稳定，GDP比上年同期增长6.9%。在中央促消费、去库存的总基调下，房地产供需两端宽松政策频出，市场成交量稳步回升，行业运行环境显著改善，房价由2014年的下跌转为上涨。

国家统计局数据显示，全年全国房地产开发投资95,979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），其中住宅投资增长0.4%。房屋新开工面积154,454万平方米，比上年下降14.0%，其中住宅新开工面积下降14.6%。全国商品房销售面积128,495万平方米，比上年增长6.5%，其中住宅销售面积增长6.9%。全国商品房销售额87,281亿元，比上年增长14.4%，其中住宅销售额增长16.6%。房地产开发企业土地购置面积22,811万平方米，比上年下降31.7%。12月末，全国商品房待售面积71,853万平方米，比上年末增长15.6%。全年房地产开发企业到位资金125,203亿元，比上年增长2.6%。房地产行业集中度继续加大，市场竞争依然非常激烈，行业平均利润率继续下滑。全国住宅市场继续分化，三四线城市依然面临库存大、去化慢的问题，而北上广深等一线城市则出现量价齐升。一二线城市的改善性需求比例显著提升。

面对复杂的行业和宏观经济形势，公司坚持贯彻“扎根福建本土，深耕一线城市”的前瞻性布局战略，坚决贯彻高品质、高周转、控成本、增效益的经营策略，取得了显著的成效。

1、2015年公司房地产主业实现主营业务收入146亿，同比2014年有大幅度的增长。业内权威机构发布的统计数据显示，公司在2015年中国房地产企业销售TOP100榜单中排在第22位，同时公司进入中国房地产企业“产品能力”、“成长能力”、“融资能力”TOP20等单项榜单前列。公司还被权威媒体评为2015年度“最具影响力品牌企业”、“2015年沪深上市房地产公司投资价值TOP10”。此外，公司还获评为“2015年福州房地产市场地位领先企业”。

公司在福州、厦门、北京等区域市场均处于行业领先地位。2015年，北京市商品房销售面积为1554.7万平方米，比上年增长6.6%，其中，住宅销售面积为1127.3万平方米，下降1.2%；写字楼为243万平方米，增长77.6%；商业、非公益用房及其他为184.4万平方米，增长1.9%。公司在北京市场的合同销售金额排名市场第14位。2015年，福州商品房屋销售面积914.70平方米，比上年-5.3%，其中住宅销售面积748.99万平方米，比上年-8.3%，公司在福州（含福州新区、闽侯）销售合同金额居于市场前列。而在厦门市，公司开发的厦门院子摘得单盘销售冠军的好成绩，并且依靠单盘贡献挤进厦门房企销售前十强。

2、创新土地、项目获取方式，加大项目合作开发力度。报告期内公司获取6块土地，其中两个地块为合作开发项目。土地储备主要为位于北京、深圳等一线城市及杭州等二线发达城市的优质地块，分别为北京昌平丽春湖地块、北京昌平南邵地块、深圳宝安尖岗山地块及杭州余杭地块。新增土地储备38.69万平方米（新增权益面积为31.14万平方米）。截止报告期末，公司已拿地未开工建筑面积为297.13万平方米。2016年1月、2月，公司继续采取合作开发的方式，获取三个项目，分别为上海新江湾项目、北京昌平南邵0303-07项目、福州长乐项目。

3、发挥资本市场融资功能，优化公司资产负债结构，推动企业快速健康发展。2015年，公司完成了重组恢复上市以来的首次非公开发行工作，募集资金40亿元人民币，极大地增强了公司资本实力，为公司的下一步发展打下坚实的基础。此外，报告期内公司发行四期私募公司债，合计融资金额达到80亿元人民币，改善了公司的资产负债结构，降低了公司的资金成本。

4、持续强化公司品牌形象，不断提升泰禾集团的品牌贡献度和产品溢价能力。2015年，泰禾品牌以70.75亿元的品牌价值上榜“2015中国房地产开发企业品牌价值50强”，泰禾院子、泰禾红系、泰禾广场等产品得到越来越多人士的认同。目前泰禾院子产品已经进入八座热点城市，共计十一个院子系项目正在建设开发中。公司倾心打造所在城市新名片的泰禾广场在

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福建省福州市、泉州市以及石狮市陆续开业，形势喜人。继福建区域五个泰禾广场之后，在北京昌平，公司即将推出第一个一线城市的泰禾广场。而作为城市高端精品住宅代表的泰禾红御、红树林、红悦、红峪、红桥等项目则以高品质高性价比且独具中式风格获得了客户的一致认可，在各地都取得了良好销售业绩。

5、围绕以房地产为核心，以金融和投资为两翼的发展战略，开拓进取，在金融和投资领域布下重要棋子。公司与控股股东泰禾投资共同出资设立了泰禾金控（平潭）集团有限公司，并增资扩股到25亿元。同时公司还投资1.5亿元参与发起设立海峡人寿，并成功入股深圳吉屋，完成收购福建一卡通等，这些项目均符合公司发展战略，且有良好的发展前景。此外，公司投资的东兴证券在报告期内上市，实现了良好的投资增值效应，增厚了公司的所有者权益。

二、主营业务分析

1、概述

报告期内，公司实现营业总收入1,481,325.84万元，比上年同期增长76.93%，实现归属于上市公司股东的净利润为132,515.56万元，比上年同期增长69.00%。

（一）房地产业务

房地产业务一直是公司的核心业务，2015年公司房地产板块实现营业收入1,460,388.91万元，结转面积742,119.32平方米，其中：住宅地产实现销售收入1,133,322.18万元，结转面积605,207.82平方米；商业地产实现销售收入327,066.73万元，结转面积136,911.50平方米。

2015年度分地区的营业数据表

1、住宅地产

2015年百城住宅价格累计上涨4.15%，一线城市全年累计涨幅高达17.20%，较2014年扩大16.62个百分点，上海和北京分别上涨15.32%和9.17%。受益于公司房地产项目布局主要位于上海、北京等一线城市及厦门、福州等二线发达城市的优势，公司住宅地产去化顺畅，效益显著。报告期内，公司的尤溪泰禾红峪、福州院子（受托管理项目）、泰禾上海红桥等项目实现首期开盘，受到市场普遍认可。另外，福州泰禾金尊府、泰禾厦门院子、北京院子、北京拾景园、上海泰禾红御等项目的售价不断走高，宁德泰禾红树林、长乐红誉、江阴院子等项目也持续热销。

2、商业地产

泰禾商业地产一直坚持差异化定位竞争和多元化精品商业模式，为所在区域量身打造城市核心资产。公司北京长安中心项目、北京泰禾中央广场项目分别于年内实现首期开盘，得到了投资者的极大认可。福州东二环泰禾广场东区项目、北京泰禾1号街区、泉州华大泰禾广场、泉州石狮泰禾广场、泉州东海泰禾广场等持续热销。

报告期内，公司完成两座泰禾广场的开业。2015年9月，石狮泰禾广场隆重开业，该广场整体定位为一站式高端SHOPPING MALL，购物中心实现多样创新，500家品牌中，40%品牌是首次进入石狮。2015年12月，公司所属面积达150万平方米的海西最大商业综合体——福州东二环泰禾广场盛大开业，依托奢侈品购物中心、泰禾新天地商业街双商业引擎，开业以来的客流持续火爆，屡破福州市场同期销售客流纪录。

截止2015年年末，公司在商业地产上已开业的自持物业面积已达到32.50万平方米。

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（二）其他业务

2015年，公司收购了福建一卡通，介入第三方支付领域，进一步完善了商业管理平台。

2015年，公司下属福州泰禾物业管理有限公司获评为中国物业服务百强企业。公司始终向业主提供一流水准的物业服务。报告期内，公司物业服务新接管户数接近翻番，经过全体工作人员的努力，客户满意度保持在较高水平。

公司已设立酒店部，公司下属的福州东二环泰禾广场凯宾斯基酒店预计将于2016年5月正式开业。

公司万吨级有机氟项目由下属全资子公司福建三农化学农药有限责任公司组织实施，目前仍在试生产阶段。

2、房地产项目情况

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公司房地产出租情况

3、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况

√ 适用□ 不适用

单位：元

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公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据

□ 适用√ 不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明

√ 适用□ 不适用

本年房地产销售金额较上年上升76.55%，主要原因系本年房地产项目开发进展顺利，可结转收入高于上年所致；

本年房地产生产量较上年上升127.93%，主要原因系本年房地产项目开发投入增加所致；

本年房地产库存量较上年上升85.56%，主要原因系本年已完工尚未确认收入的房地产项目增加所致。

（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况

□ 适用√ 不适用

（5）营业成本构成

行业和产品分类

单位：元

单位：元

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（6）报告期内合并范围是否发生变动

√ 是 □ 否

1、本公司之子公司福州泰禾出资成立福州泰悦，福州泰悦于2015年7月14日成立并取得永泰县工商行政管理局颁发的营业执照，因此本公司本年新增合并福州泰悦。

2、本公司之子公司福州盛源德利出资成立美鸿林业，美鸿林业于2015年3月9日成立并取得福州市鼓楼区工商行政管理局颁发的营业执照，因此本公司本年新增合并美鸿林业。

3、本公司之子公司石狮商业物业出资成立石狮奇幻传播，石狮奇幻传播于2015年8月6日成立并取得石狮市工商行政管理局颁发的营业执照，因此本公司本年新增合并石狮奇幻传播。

4、本公司于2015年5月出资80%设立泰禾金控（于2015年12月少数股东增资后持股比例变为51%），泰禾金控于2015年5月5日成立并取得平潭综合试验区行政审批局颁发的营业执照，因此本公司本年新增合并泰禾金控。

5、本公司出资成立泰禾香港，泰禾香港于2015年5月20日成立并取得香港特别行政区公司注册处注册的公司注册证明书，因此本公司本年新增合并泰禾香港。

6、本公司之子公司泰禾香港出资设立泰禾发展，泰禾发展于2015年9月10日取得香港特别行政区公司注册处注册的公司注册证明书，因此本公司本年新增合并泰禾发展。

7、本公司之子公司福州泰禾新世界出资设立泰禾酒店管理，泰禾酒店管理于2015年9月10日成立并取得福州市晋安区工商行政管理局颁发的营业执照，因此本公司本年新增合并泰禾酒店管理。

8、本公司之子公司泰禾金控出资设立上海禾苗，上海禾苗于2015年11月10日成立并取得上海市工商行政管理局颁发的营业执照，因此本公司本年新增合并上海禾苗。

9、本公司之子公司泰禾金控出资设立上海懿禾，上海懿禾于2015年

11月5日成立并取得上海市浦东新区市场监督管理局颁发的营业执照，因此本公司本年新增合并上海懿禾。

10、本公司之子公司北京泰禾与廊坊市凯创房地产开发有限公司各持股50%，合作设立廊坊泰禾，廊坊泰禾于2015年12月7日成立并取得廊坊市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照，北京泰禾在董事会中占有多数席位，具有实际控制权，因此本公司本期新增合并廊坊泰禾。

11、本公司本年注销子公司三农销售，截止2015年1月31日已办理税务、工商注销登记，因此本公司本年减少合并三农销售。

12、本公司本年转让子公司天津中维全部股权，截止2015年1月31日已办理税务、工商变更登记，因此本公司本年减少合并天津中维。

13、本公司注销子公司福州天迪，截止2014年12月31日已办理税务、工商注销登记，因此本年减少合并福州天迪。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□ 适用 √ 不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况

公司主要销售客户情况

公司前5大客户资料

主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/2yul.html