最高人民法院对房屋租赁合同的司法观点汇总

中华人民共和国最高人民法院 （2004）民一他字第29号

江苏省高级人民法院：

你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此尚无明确规定。

经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑： 第一、从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。

（院印） 二○○五年九月二十六日

杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案

原告：杨巧丽，女，35岁，住河南省荥阳市城关镇。

被告：河南中州泵业有限公司，住所地：河南省荥阳市索河路。 法定代表人：王海潮，该公司董事长。

原告杨巧丽因与被告河南中州泵业有限公司（以下简称中州泵业公司）发生优先购买权侵权纠纷，向河南省荥阳市人民法院提起诉讼。

原告诉称：自1995年6月以来，原告一直承租被告的一套门市房屋经营照相业务，租赁合同于2002年12月30日才到期。承租期内，原告接到被告的通知称，该房屋已出卖给他人，让原告与新的产权人协商租赁事宜。被告这一行为剥夺了原告的优先购买权。请求判令撤销被告的房屋出卖行为，确认原告对该房屋享有优先购买权。

原告提交的证据有：

1.加盖中州泵业公司公章、落款日期为2002年6月22日的通知一份，用以证明侵权事实。

2.2001年6月1日签订的租房协议一份，2001年12月25日、2002年4月5日、2002年7月22日的房租收据三份，用以证明承租房屋以及2002年全年为房屋租赁期间的事实。

3.证人许卫东、申青梅、冯伟琳的证言，用以证明中州泵业公司已在2002年5月底、6月初，将包括杨巧丽承租房屋在内的12套共24间门面房整体出售，售价158万元；中州泵业公司还将有上述出售内容的公告张贴在单位门口柱子上。

被告辩称：被告虽然出售房屋，但原告承租的房屋却未出售，也从未向原告发出房屋产权已经变更的通知，原告与被告至今保持着正常的租赁关系。原告所诉不实，应当驳回其诉讼请求。

被告提交的证据有：

1.2002年7月22日的房租收据存根一份，内容为：“今收到杨巧丽照相馆2002年7—9月房租人民币2400元。”用以证明至杨巧丽起诉后，双方仍存在租赁关系，杨巧丽承租的房屋并未出售。

2.2002年6月1日的门面房出售协议一份、2002年5月29日的

收据一份，内容为：“今收到张文学交来购房款，厂东门口两幢家属楼11套一楼门市房138万元整。”用以证明中州泵业公司出售给张文学的房屋中，不包括杨巧丽的承租房。

法庭主持双方当事人进行质证、认证。被告中州泵业公司认为：原告杨巧丽提交的证据1是真实的，但通知上所说的整体出售不包括杨巧丽承租的房屋，并且通知上没有受送达人的姓名，不能证明是送达给杨巧丽；证据2也是真实的，但租房协议只能证明双方之间存在着不定期的租赁关系，不能证明2002年全年是租赁期；证据3的证人证言均与事实不符，真实的公告内容是：“经董事会研究决定，大楼东侧一楼门面房12套，其中由西向东第2套留做公司水泵配件门市部不出售外，其他11套整体出售，价格为138万元，有意竞买者请到公司办公室报名，以交款先后顺序决定中标者。”该公告于2002年5月28日张贴，因有人交钱购买，5月29日下午就被撕掉了。

原告杨巧丽认为：被告中州泵业公司提交的证据1是真实的，但不能证明中州泵业公司没有将杨巧丽的承租房出售；证据2的内容互相矛盾，系伪造，不应采信。

荥阳市人民法院查明：

原告杨巧丽从1995年6月以来，一直承租被告中州泵业公司的一套房屋经营照相业务。杨巧丽与中州泵业公司于2001年6月1日签订的租房协议第四条约定：“承租方必须在当年12月25日以前与出租方续签下年租房合同，并一次性交齐半年或一年的全部租金，必须先交款，后使用。”2001年12月25日、 2002年4月5日，杨巧丽向中州泵业公司交纳了房租。2002年6月22日，中州泵业公司内负责水电与房租的工作人员马如龙给杨巧丽送来中州泵业公司的通知一份，内容为：“因公司门面房整体出售他人，产权已发生变更，

我公司原与你所签的租赁协议到2002年6月30日已执行到期，望你接通知后与现购房人协商具体租赁事宜。特此通知。”杨巧丽认为该通知事项侵犯了其享有的优先购买权，故提起诉讼。起诉后，杨巧丽又于2002年7月22日向中州泵业公司交纳房租，中州泵业公司也给杨巧丽出具了房租收据。

荥阳市人民法院认为：

《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”依照上述规定，承租人行使优先购买权，应当具备以下条件：1.承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止，则承租人不享有此项权利。2.优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有，并且必须在接到出卖通知后三个月内行使。3.承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。从出租人一方说，如果出卖租赁房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋，或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。

原告杨巧丽与被告中州泵业公司签订的租房协议，意思表示真实，符合法律规定，且已履行多年，是有效合同。当出租人出卖杨巧

丽承租的房屋时，杨巧丽享有优先购买权。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院在《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告杨巧丽既然认为其享有的优先购买权受到侵害，就有责任提供能够证明侵害事实存在的证据。需要证明的事实包括：1.双方之间存在着合法有效的租赁关系；2.出租人决定出卖或者已经出卖租赁房屋而不通知承租人，或者虽然通知但在通知的有效期未过时即将租赁房屋卖与第三人，或者在承租人与第三人出价同等的情况下将租赁房屋卖给第三人。纵观杨巧丽提交的证据，只能证明中州泵业公司有出卖房屋的行为，却不能证明中州泵业公司决定将或者已将杨巧丽承租的房屋出售，中州泵业公司也不承认杨巧丽的诉讼主张；况且杨巧丽在提起诉讼后，又向中州泵业公司交纳了房租，中州泵业公司也收取了杨巧丽此次交纳的房租。这一事实证明，双方当事人之间的房屋租赁关系依然存在。故杨巧丽以其优先购买权受到侵犯为由提起的诉讼，缺乏事实证据，其请求不予支持。

据此，荥阳市人民法院于2002年11月7日判决： 驳回原告杨巧丽的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告杨巧丽负担。

杨巧丽不服一审判决，提起上诉称：被上诉人中州泵业公司在承租期限内将租赁房屋出卖给他人，剥夺承租人优先购买权的事实俱在。被上诉人不仅出卖了租赁的房屋，且已收取了卖房款，所谓尚未

出卖的证据均系伪造。请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。

中州泵业公司答辩称：上诉人主张其承租房屋的产权已经变更，却无法出示确凿的证据证实自己的主张，其诉讼请求当然不应支持。一审判决正确，应当维持。

郑州市中级人民法院经审理，除确认一审查明的事实外，还查明：被上诉人中州泵业公司转让给张文学的房屋，尚未办理房产过户手续；中州泵业公司已将其名下的其他房屋（包括上诉人杨巧丽承租的房屋）抵押给银行，并已在房产部门办理了抵押登记。

郑州市中级人民法院认为：

最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋；对出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。上诉人杨巧丽提交的证据，只能证明中州泵业公司出卖过房屋并且收取过卖房款，不能证明其承租的房屋已被中州泵业公司出卖。而只要杨巧丽不能证明其承租的房屋已被中州泵业公司出卖，就不能因中州泵业公司出卖其他房屋而主张享有优先购买权，中州泵业公司出卖其他房屋与杨巧丽无关。二审查明，争议房屋已被中州泵业公司抵押给银行，再次证明房屋所有权人仍是中州泵业公司，该房屋的所有权并未发生转移。杨巧丽的上诉理由没有事实根据，不能成立，其上诉请求不予支持。原审依照法定程序对本案证据进行全面、客观审核后认定的事实清楚，

适用法律正确，应当维持。

据此，郑州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，于2003年3月14日判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人杨巧丽负担。

最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如

何认定其效力的函复

（[2003]民一他字第11号 2004年3月4日最高人民法院公布）

云南省高级人民法院：

你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。

经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办

经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

附：

云南省高级人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同

如何认定其效力的请示》 （云高法报[2003]45号）

最高人民法院：

近年来，因房屋租赁合同纠纷而诉至人民法院的案件较多。由于城乡分割的二元体制，对城市和农村的房屋是否需要经过竣工验收及是否需要办理房屋所有权证的要求并不一致。在我省，对农村特别是城郊结合部的房屋是否需要经过竣工验收和办理房屋所有权证实际上并无强制性的规定。在城郊结合部，农民集体在集体所有的土地上建盖自用房屋，且所建盖的房屋未按《建筑法》的规定进行建筑工程的设计，也没有相应的消防设计，后将自用房屋出租用于经营性用途；承租人使用房屋后，也未因为房屋用途的变更而进行相应的消防设计和完善或整改消防设施，或者因为房屋所有权人未按相关规定建盖房屋而导致承租人不能申报相关的消防工程验收手续。另外，-些农村地区原来不属于城市规划区的范围而现在方纳入城市规划区的范围。在审理这些房屋租赁合同纠纷案件时，常涉及租赁标的物是否经消防验收而以此为据来认定租赁合同效力的问题。

《消防法》及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》等均规定，新建、改建、扩建内部装修以及用途变更的建筑工程项目的消防设计必须经当地公安消防监督机构审核批准后，方可交付施工。消防

验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。未经验收合格擅自使用的，由公安机关责令改正，并可对直接责任人和主管人员处以罚款、给予行政处分。对拒不改正或限期不改的，责令停止施工，已经完工的，责令停止使用。情节严重的，依法追究刑事责任。在租赁标的物是否经消防验收和租赁合同效力的关系问题上，我院存在两种意见：

一种意见认为，如果租赁标的物未经消防工程验收或消防验收不合格，应认定租赁合同无效。

另一种意见认为，不能简单地以租赁标的物未经消防验收或者消防验收不合格就一律以租赁合同违反消防法规的强制性规定而认定租赁合同无效，而应区分不同情况分别作出处理：（一）对城市房屋，如果建筑工程从设计开始就没有相应的消防设计，也未经公安消防管理部门审核就开工，导致消防工程不合格而影响租赁合同履行的，应以标的物违反法律强制性规定而认定合同无效；如果有消防设计并经审核施工，竣工后因用途变更导致消防工程需要进一步完善、整改，且公安消防管理部门未责令停止使用的，不宜认定合同无效。（二）对城郊结合部农民集体自建的房屋出租后作为公众聚集的场所，如果标的物的出租不符合《消防法》的强制性规定，可在责令相关当事人办理相关的消防工程验收手续后，认定租赁合同有效；对租赁等房屋虽未办理产权证但产权明确为出租人的，或者房屋虽未经竣工验收但各方对房屋质量没有异议的，应当认定租赁合同有效。

上述两种意见，我们倾向于后一种意见。 当否，请批复。

湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租

赁合同纠纷上诉案

法理提示：本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收，双方当事人在履行上述合同过程中，承租人以该租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼，请求判令双方签订的《志远大厦3— 4层租赁合同》无效。

民事权利保护的法律适用原则是：特别法优于普通法，特别法有规定的，应首先适用特别法，只有在不能获得特别法保护的情况下，才能适用普通法的保护。据此，本案应优先考虑适用特别法，即《中华人民共和国建筑法》（以下简称建筑法）与《中华人民共和国消防法》（以下简称消防法）的相关规定。建筑法第61条规定，建筑工程竣工验收后，方可交付使用。消防法第10条规定，按照国家工程建筑消防技术指标进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。 上述法律规定表明，工程竣工验收是工程建设的最后一道程序，是对工程质量实行监督检验和控制的重要环节。建筑法第61条关于“建筑工程竣工验收后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”的规定、消防法第10条关于“必须经公安消防机关进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，均为法律的强制性规定，即命令当事人为一定行为的法律规定，而非任意性规定。

本案二审法院依据上述法律规定，维持了一审法院关于《志远大厦3— 4层租赁合同》无效的判决。其意义在于：确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合

同无效的法律后果。

上诉人（原审原告、反诉被告)：湘财证券有限责任公司，住所地湖南省长沙市黄兴中路63号中山国际大厦12楼。 法定代表人：陈学荣，该公司董事长。

委托代理人：于再灵，北京市同和通正律师事务所律师。 委托代理人：罗爱民，北京市同和通正律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告)：云南志远房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市青年路389号志远大厦9楼。 法定代表人：侯司国，该公司董事长。 委托代理人：侯朝辉，该公司董事长助理。

委托代理人：崔锡昆，云南汇丰源律师事务所律师。

一、云南省高级人民法院一审查明的事实

1999年11月24日，云南志远房地产开发有限公司（以下简称志远房地产公司）与湘财证券有限责任公司（以下简称湘财证券公司）签订《志远大厦3—4层租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定：志远房地产公司将其坐落于云南省昆明市青年路389号志远大厦3—4层出租给湘财证券公司。租赁面积3840平方米，租期10年，年租金2，304，000元，湘财证券公司开业为租期开始之日，开业前为免租期；志远房地产公司交付的承租物必须保证所租面积的消防设施等畅通及安装完好，能满足湘财证券公司经营前期准备及今后经营需要；志远房地产公司提供大厦东西两面玻璃幕墙供湘财证券公司安装“湘财证券大厦”字样，并在主楼顶免费提供四面框架内广告位，安装“湘财大厦”字样及相关广告，湘财证券公司每年应对大厦形象在媒体上进行适当宣传，确保大厦知名度；湘财证券公司广告策划由其负责，设计与施工方案需经志远房地产公司审核施工；在租期内，志

远房地产公司有义务协助湘财证券公司办理装修期间施工许可证、广告牌登记、消防及安全验收手续；湘财证券公司有权在不损坏和改变租赁物业整体结构的前提下装修，经志远房地产公司同意办理国家机关规定的手续前提下，可以在主楼顶安装小卫星站等；湘财证券公司直接用于经营可移动的设备，《租赁合同》终止时，由湘财证券公司一并收回，安装在体内的设备届时由志远房地产公司与湘财证券公司协商拆除，凡装修的地、墙、柱、顶等固着物和不可移动部分不得拆除；志远房地产公司保证该物业是符合国家有关法律、法规及有关政策建造并拥有完全所有权，向湘财证券公司提供所有权证，湘财证券公司向志远房地产公司提供国家法律机关准予在昆明设立经营机构的相关文件，双方在符合国家有关政策及法规基础上签订本合同。合同履行期内，任何一方要求提前终止合同，均视为违约，违约方须向守约方支付年租金的200％的违约金，并承担守约方因此造成的损失，支付第一年租金合同生效。双方还就其他权利义务及违约责任等事宜进行了约定。该《租赁合同》签订后，志远房地产公司将房屋交付湘财证券公司。

1999年12月16日，湘财证券公司支付志远房地产公司一年房屋租金2,304,000元。随后，湘财证券公司对志远大厦3—4层进行装修、安装等经营所需的筹备工作。2000年3月28日，湘财证券公司对外营业。2000年12月27日，湘财证券公司函告志远房地产公司：经中国证监会昆明特派办批准，湘财证券公司青年路证券营业部须于2000年12月29日至2001年1月1日从志远大厦搬迁至邦克大厦。2000年12月29日，志远房地产公司答复认为：该案在诉讼过程中，未经法院判决，湘财证券公司单方解除合同严重违约，其搬迁产生的一切后果由其自行负责。

湘财证券公司自2000年12月29日至2001年1月10日期间从志远大厦搬迁到邦克大厦。

另查明，志远房地产公司系志远大厦的建设单位，1998年11月6日，云南省工程质量监督管理站（以下简称云南质监站）出具《工程竣工验收证明》：“核实工程地基与基础部分质量等级为合格；主体结构部分质量等级为优良”。但是，志远房地产公司至今未到云南质监站申办单位工程质量核验手续。1998年11月20日，志远房地产公司取得志远大厦房屋所有权证。1998年12月，志远房地产公司将志远大厦1—3层作为贷款抵押，办理了抵押登记。2001年3月，志远房地产公司将志远大厦原抵押的1—3层置换为7—11层。 1997年，志远大厦消防设计报昆明市公安消防支队（以下简称昆明消防支队）审核。1999年，志远房地产公司与昆明丹可机电设备安装工程有限公司（以下简称机电公司）签订合同约定，由机电公司承建志远大厦消防安装工程。工程竣工后，志远房地产公司未向消防部门申请办理验收手续。在房屋交付湘财证券公司装修使用过程中，双方曾就消防设计、装修等问题进行过协商和通报，但在装修完工，湘财证券公司开业前，双方均未向消防部门申请办理验收手续。2000年7月28日，昆明消防支队向志远房地产公司下达《责令限期改正通知书》，认定志远大厦3—4层未经公安消防机构验收，擅自使用，违反了消防法规，责令限期整改。同年9月28日，昆明消防支队又向志远房地产公司下达《公安行政处罚决定书》，认定志远大厦3—4层逾期未按要求整改，决定给予责令停止使用，并处罚款15，000元。但该房屋未实际停止使用。2000年10月12日，根据志远房地产公司申请，昆明消防支队对志远大厦1、3、4层进行复验后形成《关于志远大厦1、3、4层消防工程复验的会议纪要》（以下简

称《会议纪要》），同意志远大厦1、3、4层投入使用，《建筑工程消防验收合格意见书》待大楼整体验收合格后，统一办理。志远房地产公司尚未办理志远大厦整体验收手续。还查明，湘财证券公司承租的志远大厦3—4层楼已被保全，湘财证券公司搬走后未移交志远房地产公司。2001年10月25日，一审法院委托该院司法鉴定科学技术研究所（以下简称司法鉴定研究所）对现场勘验后，将湘财证券公司承租的志远大厦3—4层交由志远房地产公司管理。 二、当事人一审起诉与答辩

2000年4月，双方因安装湘财证券广告及宣传志远大厦事宜发生争议协商未果，湘财证券公司于同年5月26日提起诉讼，请求判令：1解除双方签订的《租赁合同》；2志远房地产公司赔偿其房屋租金、装修费用、广告工程费、设备投入费、支付违约金及其他损失合计378889万元，并承担本案全部诉讼费用。2001年3月29日，在一审法院组织的听证会上，湘财证券公司申请变更、增加诉讼请求为：双方签订的《租赁合同》无效；志远房地产公司返还其已收取的房租2,304,000元及该款项的同期银行贷款利息167,489 28元，并赔偿其直接损失和间接损失合计35,396,06038元，由志远房地产公司承担本案全部诉讼费用。

志远房地产公司答辩并反诉请求：双方签订的《租赁合同》合法有效，湘财证券公司应承担解除合同的违约责任，并支付其违约金4608万元，赔偿其经济损失20736万元，并承担本案全部诉讼费用。

三、云南省高级人民法院一审审理与认定

一审诉讼期间，一审法院委托司法鉴定研究所对湘财证券公司承

租志远大厦3—4层装修及设备安装不能拆除部分进行了评估鉴定，《鉴定报告》结论为：1位于昆明市青年路389号志远大厦3—4层楼营业部现有的装修工程，水卫、背景音乐广播系统接地防雷保护、电器安装、综合布线、闭路电视监控报警系统造价、通信初装费和施工费合计鉴定原值为5,245,68427元；考虑折旧后鉴定净值为4,797,28605元。2重复支付49天房屋租金及相关损失费用为 2,476,650元。《鉴定报告》经质证，双方提出异议。司法鉴定研究所重新复核后，作出《补充鉴定报告》，并经双方质证。司法鉴定研究所最后鉴定结论为：采用估算方法的鉴定原值为4,083,21715元，折旧后净值为3,734,10208元(未包含通信初装费、施工费36,16380元)，采用组价方法的鉴定原值为3,479,82433元，折旧后净值为3,182,29935元。司法鉴定研究所认为应采用估价结论。

（一）关于《租赁合同》是否合法有效的问题

一审法院认为，志远房地产公司办理志远大厦的房地产证时提交的《工程竣工验收证明》，只证明志远大厦主体和基础部分经过验收，志远大厦单位工程质量验收至今尚未办理。依照建筑法的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，志远大厦不具备出租使用的条件。志远房地产公司已报消防部门审核的是志远大厦的消防设计，不是安装完工后的竣工验收。志远房地产公司将房屋出租给湘财证券公司时，没有办理消防验收手续，湘财证券公司对房屋进行装修使用，也未办理消防验收手续。根据消防法的规定，消防未经验收或者验收不合格，不得使用，公众聚集场所经消防检查合格后，方可使

用开业。志远大厦的主体和装修工程的消防验收不能相互代替。志远房地产公司将志远大厦出租给湘财证券公司的行为违反了消防法的规定，后虽经昆明消防支队以《会议纪要》的方式同意使用，但《会议纪要》不能作为确定志远大厦已经过消防验收的依据。根据合同法的规定，违反法律强制性规定的合同无效，志远房地产公司与湘财证券公司签订的《租赁合同》违反了建筑法和消防法的强制性规定，应确认无效。湘财证券公司对所签《租赁合同》负有审查义务，其主张志远房地产公司欺诈的理由不充分，不予采纳。 （二）关于双方是否存在违约的问题

一审法院认为，对违约责任的认定是建立在合同有效的基础上。双方签订的《租赁合同》确认无效，湘财证券公司主张志远房地产公司违约及志远房地产公司主张湘财证券公司违约均不能成立。 （三）关于责任认定和损失承担的问题

一审法院认为：志远房地产公司将未经验收和消防验收的房屋出租给湘财证券公司使用，其行为违反了建筑法和消防法的规定，对导致所签《租赁合同》无效负有主要过错，应承担主要责任；湘财证券公司未尽到相应的审查义务，应承担次要责任。志远房地产公司主张在签订《租赁合同》前已将志远大厦的相关情况告知湘财证券公司的依据不足，但在湘财证券公司装修使用房屋过程中，志远房地产公司就有关消防问题向湘财证券公司作过通报；湘财证券公司主张装修工程的消防验收报验由志远房地产公司负责，依据不足。未经消防验收，湘财证券公司即使用房屋，也有过错；由此造成的损失，应根据双方过错责任分担。

湘财证券公司主张的直接损失，房屋装修和设备安装部分的费用，已经评估鉴定，应按评估价值认定；未包括在鉴定中的其他费用，可

根据湘财证券公司提供的证据审查认定。因湘财证券公司搬迁时没有与志远房地产公司办理相应的移交手续，亦未请公证机构对搬迁 前后的财产状况进行公证，房屋装修和设备安装后，湘财证券公司使用过、搬迁过，湘财证券公司也认可能拆除搬迁的部分已拆除，而其提供的证据证明的是原来装修及购买安装设备支出的费用，不能证明是其搬迁后的损失，不予认定。对湘财证券公司搬迁后留在志远大厦的装修和设备安装部分的费用已经鉴定部门评估，应按鉴定部门折旧后的净值认定为3,770,26588元（含通信初装费、施工费36,16380元）。未包含在鉴定中的其他费用：1房屋租赁费2,304,000元，双方无异议，予以认定。2湘财证券公司主张的迁址广告费1,200元,清洁费7000元,移机费5000元,搬运费10,250元，属搬迁需发生的费用，有相应的证据证明，可予认定。卫星小站搬迁费18,000元，只有8000元的付款凭证，应认定8000元。以上可以认定的费用共计为86,540元。3湘财证券公司主张的搬迁员工工资及食宿费30,11620元，搬迁管理费20,000元，多支付邦克大厦一个月的房租400,500元，租用发动机租金9650元，广告宣传费22,380元，广告工程费1,191,000元及开办费905,47640元，依据不足，不予认定。关于间接损失20,072,20515元，经向有关部门咨询，无法对间接损失作出评估。一审法院认为，湘财证券公司对其主张不能提供充分证据证明；湘财证券公司只要按有关规定办理登记手续，即可开展正式经营活动；在志远大厦经营期间，消防等问题未实际影响其使用租赁房屋；未报消防部门审核即开业，湘财证券公司有过错，故其要求赔偿间接损失，依据不足，不予支持。关于商业信誉损失5，

000，000元，一审法院认为，双方因《租赁合同》发生争议，湘财证券公司主张商业信誉受到损害无依据，其要求赔偿商业信誉损失，不予支持。关于利息损失167,48928元，一审法院认为，湘财证券公司已实际使用房屋，其主张租金利息损失依据不足，不予支持。关于代理费，湘财证券公司已明确表示放弃；鉴定费和保全费，应由法院作出确定。

志远房地产公司主张的损失。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》无效，志远房地产公司要求湘财证券公司承担违约责任，赔偿违约金4,608,000元和《租赁合同》未履行的9年可得利益损失20,736,000元无依据，不予支持。但湘财证券公司已实际占有和使用志远房地产公司的房屋，应当计算和支付相应的费用。自房屋交付湘财证券公司使用至房屋交还志远房地产公司管理期间的费用，参照租金标准从2000年1月1日起计算至2001年10月25日，合计为4,192,000元。

综上，一审法院审理认为：志远房地产公司与湘财证券公司1999年11月24日签订的《租赁合同》违反了建筑法和消防法的强制性规定，应当确认无效。湘财证券公司请求确认《租赁合同》无效的理由充分，予以采纳。志远房地产公司的抗辩理由不充分，不予采纳。志远房地产公司将不具备使用条件的房屋出租给湘财证券公司，其行为违反了有关法律规定，有过错，应承担主要责任；湘财证券公司未尽到审查义务，应承担次要责任。湘财证券公司应当将租赁房屋交还志远房地产公司，志远房地产公司应将已收的租金2,304,000元退还湘财证券公司。因租赁房屋不具备合法使用条件，湘财证券公司不能继续使用租赁房屋，所发生的装修、设备安装损失及搬迁费3,856,80588元，应按责任划分，由志远房地产公司承担80％损失，即

3,085,44470元，由湘财证券公司承担20％，即771,36118元，添附在租赁房屋上的装修、设备安装残值归志远房地产公司所有。湘财证券公司主张的间接损失、商业信誉、利息损失、代理费等，依据不足，不予支持。志远房地产公司反诉主张《租赁合同》有效，要求湘财证券公司承担违约责任依据不足，对其反诉请求，应予驳回。对志远房地产公司主张的违约金、损失及代理费等，不予支持。湘财证券公司已实际占有和使用房屋，应向志远房地产公司支付相应的费用4,192,000元。湘财证券公司的诉讼请求未完全得到支持，应承担相应的诉讼费用。据此，依照建筑法第61条、消防法第10条、第11条、第12条，合同法第52条第5项、第58条之规定判决：一、志远房地产公司与湘财证券公司签订的《租赁合同》无效。二、由湘财证券公司将志远大厦3—4层楼交还给志远房地产公司(诉讼中志远大厦3—4层楼已交还志远房地产公司)。三、由志远房地产公司于判决生效后15日内退还湘财证券公司已支付的租金2,304,000元。四、湘财证券公司的房屋装修、设备安装部分的损失及搬迁费共计,856,80588元，由志远房地产公司承担3,085,44470元，于判决生效后15日内支付湘财证券公司；其余771,36118元，由湘财证券公司承担。添附在租赁房屋上的装修、设备安装残值归志远房地产公司所有。五、湘财证券公司占有和使用志远房地产公司房屋期间的费用计4,192,000元，由湘财证券公司于判决生效后15日内支付给志远房地产公司。六、驳回湘财证券公司的其他诉讼请求。七、驳回志远房地产公司的反诉请求。本诉案件受理费202,45767元，由湘财证券公司负担101,22883元，由志远房地产公司负担101,22884元；鉴定费50,000元，由湘财证券公司负担25,000元，由志远房地产公司负担25,000元；保全费189,96950元，由

湘财证券公司负担；反诉案件受理费138,230元，由志远房地产公司负担。

四、当事人上诉与答辩

湘财证券公司与志远房地产公司均不服一审判决，向本院提起上诉。湘财证券公司上诉请求：1改判一审判决第四项，志远房地产公司承担全部房屋装修、设备安装部分的损失及搬迁费3,856,80588元。2撤销一审判决第五项，其不承担占有和使用费。3志远房地产公司按同期银行贷款利息返还占用其房租2,304,000元的利息。4改判一审判决第六项，志远房地产公司赔偿其间接损失20,072,20515元，并承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：1一审法院判决其承担房屋装修、设备安装部分的损失及搬迁费3,856,80588元的20％(即771,36118元)错误。双方签订的《租赁合同》无效，是志远房地产公司故意隐瞒事实所致，志远房地产公司应当承担由此产生的全部损失3,856,80588元。2一审法院判决双方签订《租赁合同》无效，又比照租金标准判决其支付志远房地产公司房屋使用费4,192,000元错误。3该公司自2000年6月7日领取《经营许可证》开始使用志远大厦，2001年10 月29日搬出志远大厦，一审法院认定的起止时间为2000年1月1日至2001年10月25日错误。4一审法院仅以经向有关部门咨询，无法对间接损失作出评估为由，不采信其间接损失的主张，并驳回该公司其他诉讼请求不公平。

志远房地产公司上诉请求：依法撤销一审判决，并予改判，支持其一审提出的由湘财证券公司支付其违约金4,608,000元，赔偿损失20,736,000元之反诉请求，由湘财证券公司承担全部诉讼费用。 事实和理由：1建筑法及国务院颁布的《建设工程质量管理条例》

没有“单位验收”之说，建筑工程只要符合建筑法第60条第1款“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量”中“必须确保”之规定，即可交付使用。该公司已取得云南质监 站核发的《工程竣工验收证明》，志远大厦在双方签订《租赁合同》前，已完成地基基础工程、主体工程、装修等工程，且该公司已取得志远大厦的房屋产权证，具备了《租赁合同》约定的交付条件，一审法院以“志远大厦单位工程质量验收至今尚未办理”为由，认定双方 签订的《租赁合同》无效，适用法律错误。2志远大厦为30层高层建筑，不可能一次验收完毕，亦不可能一次全部出租，湘财证券公司承租的志远大厦三、四层已经消防验收准予投入使用，因此，一审法院以“志远公司尚未办理志远大厦整体消防验收手续，《会议纪要》不能作为确定志远大厦已经通过消防验收的依据”为由，认定双方签订的《租赁合同》无效，亦适用法律错误。3一审法院判决湘财证券公司向其支付使用房租参照租金标准“从2000年1月1日起算至2001年10月25日”之认定时间与客观事实不符，应以一审法院2003年6月2日制作的《执行笔录》作为湘财证券公司向其移交的时间。湘财证券公司至今未与该公司办理志远大厦移交手续属于违约。 志远房地产公司针对湘财证券公司的上诉答辩并反诉称：1双方签订《租赁合同》时，该公司已向湘财证券公司提供了房地产证等证件证明，不存在“故意隐瞒事实真相”的事实，《租赁合同》合法有效。2依据双方签订《租赁合同》约定及一审法院委托司法鉴定的范围，存留给该公司的应为：装修、设备安装不能拆除部分的现有价值，湘财证券公司存留给该公司的装修、设备有大量是可以拆除的，司法鉴定研究所对湘财证券公司装修、设备安装损失及搬迁费共计385余万元的鉴定不公正。3该公司与湘财证券公司签订的房屋是

《租赁合同》，非借款合同，因此，湘财证券公司主张的间接损失及利息损失没有依据，为此，请求二审法院驳回湘财证券公司的上诉请求，并由湘财证券公司承担全部诉讼费用。

湘财证券公司针对志远房地产公司的上诉答辩称：1依据《建筑法》第61条的规定，未经质量监督机构核验或核验不合格的工程，建设单位不得投入使用。依据消防法第10条第3款的规定，建筑工程竣工后，必须经公安消防监督机构验收并填发《建筑工程竣工消 防验收意见书》，验收不合格的建筑工程项目，不得交付使用。本案双方签订《租赁合同》时，志远大厦仅通过基础、主体质量验收，未取得云南质监站核发的《单位工程核验证明书》。志远大厦竣工后，志远房地产公司没有向当地消防部门申办志远大厦的消防设施验收手续并取得《竣工验收意见书》，志远房地产公司的行为违反了国家法律的强制性规定，双方签订的《租赁合同》无效。2依据《城市房屋权属登记管理办法》第16条、《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定，新建的房屋，申请人应在3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提供土地使用权证等法定证件，未依法取得房屋所有权证的，房屋不得出租。本案志远房地产公司将不具备合法使用条件的房屋出租，应承担该公司由此遭受的所有经济损失。3双方签订的《租赁合同》约定，该公司开业之日为租期开始之日。湘财证券公司2000年6月7日领取《经营许可证》，同年12月29日搬出志远大厦，因此，该公司实际占用志远大厦3—4层的时间应为2000年6月7日至2000年12月29日，一审法院判决从2000年1月1日起算至2001年10月25日为其占用的时间，认定事实错误。 五、最高人民法院二审查明的事实

1一审期间，就湘财证券公司主张的间接损失，一审法院征求有关

部门的意见为：证券公司申报经审批，有6个月筹建时间，没有试营业及计算间接损失的规定。2双方1999年11月24日签订《租赁合同》，同年12月16日湘财证券公司向志远房地产公司支付一年租金2，304，000元，湘财证券公司开始使用房屋，但双方没有办理交接手续。2001年2月16日，湘财证券公司与湖南山木房地产公司（以下简称山木公司）签订《装修工程承包书》约定：“装修期限2000年1月15日至2000年4月22日。”中国证监会昆明特派办批准湘财证券公司须于2000年12月29日到2001年1月1日从志远大厦搬到邦克大厦。但是，湘财证券公司承租的房屋一直由其管理。2001年10月25日，司法鉴定研究所勘验现场完毕，房屋交由志远房地产公司负责管理。因为志远大厦被查封，经志远房地产公司申请，2003年6月2日，一审法院作出《执行笔录》，对志远大厦解封，但是，该房屋已经2001年10月25日由司法鉴定研究所现场勘验完毕后，交由志远房地产公司负责管理，在此期间，湘财证券公司实际已经不占有使用该房屋。3就湘财证券公司使用承租的志远大厦3—4层租金的计算依据，一审法院曾征求了云南省有关部门的意见，调查了与志远大厦相邻的楼房租金标准，结论为与双方签订的《租赁合同》约定的租金数额接近。4一审期间，志远房地产公司坚持双方签订的《租赁合同》合法有效，追究湘财证券公司违约责任，并赔偿其经济损失，一审法院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《民事诉讼证据规定》第35条的规定，告知志远房地产公司是否变更诉讼请求，该公司表示坚持其反诉主张。

最高人民法院二审查明的其他事实与云南省高级人民法院一审查明的事实相同。

六、最高人民法院二审审理与认定

最高人民法院经审理认为，《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时，志远房地产公司持有的云南质监站《工程竣工验收证明》只是志远大厦主体和基础部分的验收，志远大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，志远房地产公司以云南质监站出具的《工程竣工验收证明》主张志远大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，志远大厦未经过消防验收，2000年5月27日，湘财证券公司已就双方履行《租赁合同》发生纠纷提起诉讼。2000年10月12日昆明消防支队出具《会议纪要》载明：“同意志远大厦1、3、4层投入使用”同时又明确：“《建筑工程消防验收合格意

见书》待大厦整体验收合格后，统一办理”。但是，志远大厦至今尚未办理消防整体验收，因此，志远房地产公司以《会议纪要》为据主张志远大厦已通过消防验收，依据不足。双方签订《租赁合同》之行为，违反了建筑法和消防法的强制性规定，一审法院判决《租赁合同》无效，适用法律正确，应予维持。同理，一审法院依据《民事诉讼证据规定》之相关规定向志远房地产公司行使释明权后，该公司仍然坚持双方签订的《租赁合同》合法有效，诉讼风险应由其自行承担。 志远房地产公司作为建设单位在志远大厦未经建筑工程质量验收合格的情况下对外出租；湘财证券公司签订《租赁合同》时，未对志远房地产公司相应的证件资料进行必要的审查，没有对自己权利尽相

应的注意义务，导致双方签订的《租赁合同》无效，不能实现《租 赁合同》签订的目的，一审法院在查清事实的基础上，认定志远房地产公司承担80％的责任，湘财证券公司承担20％的责任，其责任比例划分并无不当，应予维持。志远房地产公司上诉认为司法鉴定研究所出具的鉴定结论不客观，但是，未按本院要求提交重新鉴定的书面申请，也未在二审庭审中提供充分证据证明一审鉴定结论的错误所在，根据已经查明的事实，司法鉴定研究所鉴定资质合法，鉴定人员具备鉴定的相应资格，《鉴定报告》及《补充鉴定报告》已经一审法院组织司法鉴定研究所向双方答疑质证，因此，司法鉴定研究所出具的《鉴定报告》应作为定案的证据。

该《租赁合同》因违反了建筑法和消防法的强制性规定而无效，该《租赁合同》约定的条款不能作为认定双方权利义务的依据，一审法院征求云南省有关单位对志远大厦租金的使用情况，调查了志远大厦相邻楼房租金标准，在结论与双方当事人签订的《租赁合同》约定的租金标准相近的情况下，参照《租赁合同》约定的租金标准数额并无不当，且湘财证券公司上诉没有提供证据证明以何种标准计算使用费乃为客观，同时认为一审法院认定其使用至交还志远房地产公司管理期间的租金“参照租金标准”错误，理由不充分，本院不予支持。湘财证券公司在双方签订《租赁合同》后的1999年12月16日支付志远房地产公司一年租金2，304，000元，此后与山木公司签订《装修工程承包合同》约定：山木公司装修工程期限自“2000年1月15日至2000年4月22日”。在双方不能举证证明实际交付湘财证券公司使用的具体时间之情况下，一审法院结合上述事实认定湘财证券公司使用志远大厦时间为2000年1月1日并无不当。又鉴于司法鉴定研究所2001年10月25日现场勘察后，房屋即交由志远房地产公司

管理的实际情况，一审法院认定湘财证券公司将房屋交还志远房地产公司的时间为2001年10月25日，亦无不妥，应予维持。双方签订的《租赁合同》无效，但是，湘财证券公司已实际使用志远大厦3—4层，理应向志远房地产公司支付房屋使用费，一审法院判决志远房地产公司返还湘财证券公司已付2，304，000元租金的同时，依据湘财证券公司实际使用志远大厦3—4层楼房的时间，判决其支付志远房地产公司房屋使用费4，192，000元，无不妥，湘财证券公司上诉不支付志远房地产公司房屋使用费及请求志远房地产公司支付返还2，304，000元租金利息的主张，依据不足，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，湘财证券公司上诉请求及志远房地产公司上诉请求事实根据及法律依据不足，依据建筑法第61条、消防法第10条、第11条及《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费340，68767元(本诉费202，45767元、反诉费138，230元)，由志远房地产公司负担239，45883元，由湘财证券公司负担101，22884元。 七、对本案的解析

（一）关于双方签订的《租赁合同》是否合法有效的问题

本案双方1999年11月签订《租赁合同》，2000年5月湘财证券公司起诉，根据最高人民法院1999年12月实施的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法若干问题解释》）第1条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定??”之规定，本案可供认定《租赁合同》效力的法律、法规如下：11999年10月1日起实行的合

同法；21998年3月1日起实行的建筑法；31998年9月1日起实行的消防法；42000年1月10日起实行的《建设工程质量管理条例》。

《合同法若干问题解释》第4条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同效力时，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规及行政规章为依据，因此，湘财证券公司围绕其主张所举建设部颁布的《建筑安装工程质量检 验评定统一标准》、《城市房屋租赁管理办法》、《云南省建筑消防监督管理办法》、《消防监督管理办法》等证据，志远房地产公司围绕其主张所举建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》、《云南省消防条例》及《会议纪要》等证据，均不能作为认定本案双方签订《租 赁合同》效力的依据。合同法与建筑法、消防法是普通法与特别法的关系，上述三部法律与《建筑工程质量管理条例》是高阶位法与低阶位法的关系。民事权利保护的法律适用的原则是：

特别法优予普通法，特别法有规定的，应首先适应特别法，只有在不能获得特别法保护的情况下，才能适用普通法的保护。同时，在适用高阶位法与低阶位法并存的情况下，还应遵循“高阶位法优于低阶位法”的法律适用原则。为此，本案应优先考虑适用特别法，即建筑 法与消防法的保护。

建筑法第3条规定：“建筑活动应当确保建筑工程质量和安全，符合国家的建筑安全标准。”第60条第1款规定：“建筑物在合理使用的寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。”第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准 ，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收后，方可交付使用，未经验收

或者验收不合格的不得交付使用。”消防法第10条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位 应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工??按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。”不难看出，建筑法第3条是对建筑工程基本原则的规定，是建筑法的核心，其他条文是在此条文基础上进一步针对建筑工程安全、质量所作的具体规定。根据上述法律规定之 立法精神，消防法第10条亦是针对竣工的建筑工程必须经过消防验收方能投入使用的具体规定。当原则性规定与具体规定并存的情况下，还应当遵循具体规定优于原则性规定的法律适用原则。因此，对建筑法第60条、第61条、消防法第10条关于工程验收的具体规定，应当理解为是立法者为法官裁判建筑工程质量争议案件设立的具体裁决依据，或者说是具体的判断标准。凡是涉讼建筑工程安全、质量的争议，都可以从上述具体法律规定中找到答案。

本案湘财证券公司诉讼的理由是：志远大厦仅通过工程基础、主体验收，尚未办理竣工验收和消防验收手续违反了建筑法第61条、消防法第10条的强制性规定，因此，诉请法院确认双方签订的《租赁合同》无效。志远房地产公司答辩的理由是：该公司建设的志远大厦基础工程及主体结构符合建筑法第60条规定的“必须确保”之规定要求，1、3、4层已经消防验收，并取得当地质监部门颁发的《工程竣工验收证明》和房屋产权证，具备了《租赁合同》约定的交付条件。

由此可见，如何理解建筑法第60条规定的工程“必须确保地基基础工程和主体工程结构质量”之规定与建筑法第61条规定的“建筑工程竣工验收”以及工程局部消防验收能否交付使用，则成了双方争议的核心，同时也是正确适用法律处理本案的前提与基础。探究建筑法及消防法上述相关规定，我们不难发现，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，是立法者的宗旨，建筑工程竣工验收，则是指施工单位已按设计要求完成全部施工任务，准备交付建设方投入使用，由双方依照国家有关建设工程竣工验收之规定，必须申请竣工验收的一种行业制度。验收包括：已完工程是否符合设计要求，工程质量是否符合国家标准，包括依照法律、行政法规的有关规定制定的保证工程质量和消防安全的强制性标准和行业标准及国家颁发的施工验收规范，还应按照国务院建筑行政主管部门规定的其他竣工条件验收：如住宅小区公共配套设施、公用基础设施、绿化面积及各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调是否符合批准规划设计要求，施工工具、建筑残土、剩余构件、清场平地等工作是否全部清理完成等等。工程竣工验收是工程建设全工程的最后一道程序，是对工程质量实行监督、检验和控制的重要环节。任何一项建筑工程竣工验收，单项工程验收或局部验收均不能作为工程竣工验收的标准。工程“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”均为法律的强制性规定，即命令当事人为一定行为的法律规定，而非任意性规定。 本案租赁标的物志远大厦消防设计1997年报送昆明消防支队审核；1998年通过云南质监站出具的《工程竣工验收证明》为“工程地基与基础部分质量等级合格；主体结构部分质量等级优良”。2000年7月、同年9月，因志远大厦未经消防验收，擅自使用，昆明消防支队分别对志远房地产公司下达了《责令限期改正通知书》、《公安

行政处罚决定书》。同年10月，昆明消防支队虽然出具了《会议纪要》，同意志远大厦1、3、4层使用，但同时要求志远房地产公司：“《建筑工程消防验收合格意见书》待大楼整体验收合格后，统一办理”。志远房地产公司尚未申请单位工程质量验收和消防验收。因此，志远大厦仅为工程单项验收及消防局部验收的事实应当得以确认，将查明的案件事实纳入合同效力的审查范围，志远房地产公司的行为，无疑违反了建筑法及消防法关于“未经验收或者验收不合格的，不得投入使用”的规定，属于合同法第52条第5项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效合同。据此，二审法院维持了一审法院《租赁合同》无效的判决。

（二）关于《租赁合同》合法有效，双方是否存在违约的问题 任何一个合同所以具有法律效力，根本原因是合同的内容和形式的合法性。本案涉及的《租赁合同》，虽为双方经过要约与承诺的磋商，已就双方的权利义务达成协议，《租赁合同》已经成立，但是，因为合同标的物未通过工程质量主管部门及国家消防主管部门的验 收合格，依据建筑法及消防法的强制性相关规定，对《租赁合同》进行效力的价值判断，该合同从本质上违反了合同生效的要件，国家不承认该合同的法律效力，属于典型的无效合同。

合同被确认无效，即产生溯及力，使合同自订立之时起就不具有法律效力，因此，本案的《租赁合同》自始无效，不存在当事人再履行合同和依据合同承担不履行的违约责任。湘财证券公司以志远房地产公司将不具备使用条件的房屋出租属于违约的主张，志远房地产 公司以湘财证券公司未按《租赁合同》对志远大厦进行广告宣传的属于违约的主张，其所述理由均不能成立，一审法院以“违约责任的认定是建立在合同有效的基础上”为据，驳回双方追究各自违约责任的

主张，适用法律正确。

（三）关于《租赁合同》无效之后果如何处理、导致《租赁合同》无效的责任如何划分的问题合同被确认无效所产生的法律后果，民法通则第61条第1款规定：“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一

方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同法第58条亦规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以上法律规定共同构成了我国处理无效合同的法律制度。

本案湘财证券公司选择了志远房地产公司返还房屋租金及占用此笔款项期间的法定利息、赔偿房屋装修、设备安装部分的经济损失的请求，依据上述法律规定，一审法院判决：湘财证券公司将志远大厦3—4层楼房交还志远房地产公司，志远房地产公司退还湘财证券公司房屋租赁2，304，000元。双方签订的《租赁合同》无效，湘财证券公司不应依据《租赁合同》支付租金，但是，该公司实际使用了志远大厦1年零10个月，应当支付房屋使用费。按照惯例，对于房屋使用费，使用人可以在租期开始时支付，也可以在租期终止时支付，基于此，湘财证券公司依据《租赁合同》已付的230，400元房屋租金，因为《租赁合同》无效即成为房屋使用费性质，一审法院判决驳回了湘财证券公司该笔房屋租金利息的主张，这一判项使双方依据《租赁合同》已经履行的财产恢复到了合同订立之前的状态，符合法律规定的无效合同“恢复原状”的处理原则。双方签订的《租赁合同》

被确认无效，湘财证券公司添附在该大厦上的设备安装及装修残值 已归志远房地产公司所有，形成无法返还原物的事实，此种情况下，为了达到恢复原状的目的，志远房地产公司就应当折价补偿湘财证券公司，一审法院对此作出了由志远房地产公司折价补偿湘财证券公司设备安装及装修费用的判决，符合法律规定的无效合同“折价补偿” 的处理原则。双方的实际损失为：经过司法鉴定研究所鉴定确认的湘财证券公司对租赁房屋设备安装及装修及搬迁发生的3，856，80588元；志远房地产公司坚持《租赁合同》有效，因此，其主张湘财 证券公司支付违约金4，608，000元及赔偿因《租赁合同》未能履行的9年可得利益损失2，073，6000元，已经失去合同基础。一审法院没有支持其请求，依据充分。本案《租赁合同》订立过程中，志远房地产公司违背诚实信用原则，没有履行法定的工程验收及消防验收义务，将不具备房屋使用条件的房屋出租，使湘财证券公司不能实现《租赁合同》订立的目的，其主观过错清楚。湘财证券公司没有对志远大厦是否已经工程验收和消防验收尽审查义务，因此，不能因志远房地产公司的主观过错，而免除其应自行承担的责任。一审法院在查清事实的基础上，根据双方《租赁合同》缔约过错，就湘财证券公司实际损失3，856，80588元，作出了由湘财证券公司承担20%，由志远房地产公司承担80％的判决，该判项体现了双方过错责任大小以及承担主次责任的根据。

（四）关于司法鉴定中心出具的《鉴定报告》能否作为认定湘财证券公司装修造价的证据采信民事诉讼法第72条规定：“人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当交由法定鉴定部门鉴定??”2002年4月1日实施的《民事诉讼证据规则》第2条、第25条、第26条分别就当事人申请鉴定的期限、鉴定部门的资格及人民法院指

定鉴定部门的程序等作了专门规定。专门机关作出的鉴定结论是诉讼证据的一种，决定着人民法院认定案件的基本事实和判决结果，对当事人产生约束力。鉴定结论同其他证据一样，属于当事人举证责任范围，此类证据要作为诉讼证据被采纳，亦必须由当事人对其提供的证据的客观性、真实性及与其主张之间的关联性进行陈述并予以说明，同时，对提交用于鉴定的证据必须经双方当庭质证。本案湘财证券公司设备安装及装修所发生的造价已经物化到租赁房屋中，在双方对该造价由哪个部门鉴定不能协商一致的情况下，一审法院委托具备鉴定资质的司法鉴定研究所进行鉴定，符合上述法律规定。且用于鉴定的证据、《鉴定报告》、《补充鉴定报告》均已经过双方质证、答疑。 综观其鉴定的全部过程，应当认定司法鉴定研究所对该租赁房屋的装修及设备安装部分评估鉴定程序合法，鉴定结论基本反映了造价的客观数额，志远房地产公司主张《鉴定报告》不公正，没有举证证明《鉴定报告》不公正的事实所在，因此，司法鉴定研究所出具的《鉴定报告》应当作为本案认定湘财证券公司设备安装及装修的证据采纳。

（五）关于湘财证券公司使用房屋的起止时间如何认定的问题 通常情况下，当事人就合同未尽或约定不明的事由，可以采取补充协议的方式穷尽，不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定双方争议的事实。本案《租赁合同》没有约交付房屋的方式、时间，双方亦没有就此订立补充协议，且不能提供办理交付的手续，法院依据何种事实认定志远房地产公司履行交付房屋的具体时间，其法律意义，直接关系到湘财证券公司支付房屋使用费的数额。 根据已查明的案件事实，双方1999年11月24日签订《租赁合同》，同年12月16日，湘财证券公司支付志远房地产公司一年房屋租金2，

304，000元，2001年2月16日，湘财证券公司与山木公司签订《装修工程承包书》约定：“装修期限2000年1月15日至2000年4月22日。”2000年3月28日湘财证券公司对外营业。如果确定《租赁合同》签订日为交付房屋日期，那么交付房屋租金的事实就不会发生在此之后，如果确定支付房屋租金的日期为交付日期，双方又没有办理交付手续，没有交付方式证据佐证，将此作为交付日期显然不妥。因此，《装修工程承包书》中约定的“装修期限2000年1月15日”应作为确认志远房地产公司实际履行交付房屋的日期。该日期虽然不能等同于房屋交付日期，但是，相对更接近双方实际交付房屋的客观事实。

通过以上分析，不难看出，一审法院对本案事实认定及适用法律均无不当，该正确性已经得到验证，这也是二审法院维持的依据所在。不同的是：二审法院就湘财证券公司主张间接损失的依据、实际使用房屋的截止期限、应当支付的房屋使用费以及一审法院是否向志远房地产公司释明诉讼风险等案件相关事实进行了深入的查证，在此基础上的维持判决，更符合案件客观事实，经得起当事人与评论者的检验。

西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司房屋租赁合同纠纷上诉案

上诉人（原审被告）：西安九龙房地产开发有限责任公司。 法定代表人：李文涛，该公司总经理。

委托代理人：赵力行，陕西圣拓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陕西兵器工业西北公司。 法定代表人：靳普选，该公司董事长。 委托代理人：吴江，该公司经济师。

委托代理人：庞怀孝，陕西伟龙律师事务所律师。 原审第三人：西安市赛格商贸有限公司。 法定代表人：韩涛，该公司总经理。 委托代理人：刘耀文，该公司总经理助理。 委托代理人：雷宇宁，陕西泾渭律师事务所律师。 一、案件基本事实

1994年11月15日，陕西省兵器工业管理局（以下简称兵工局）与陕西兵器工业西北公司（以下简称西北公司）签订《北方大厦经营委托合同》（以下简称委托合同）约定：该局将位于西安市雁塔路中段2号大院南侧由其出资建设的32，318平方米北方大厦及配套设备委托西北公司自行经营、租赁经营或对外联营，委托期限自本合同签字之日起至2015年12月31日止。次日，西北公司与陕西顺安房地产开发有限公司（以下简称顺安公司）签订北方大厦《租赁合同书》约定：北方大厦为西北公司自筹资金新建的一座综合性大厦，鉴于该大厦需要完善配套设施和内部装修，双方约定：自本合同签字之日起至1995年12月31日止为顺安公司建设收尾及装修期，1996年1月1日至同年6月31日为试营运期，租赁期为1996年1月1日至2015年12月31日止；顺安公司按三星级宾馆标准对大厦装修，收尾及装修所需资金概算5000万元（以实际决算为准）由顺安公司支付；大厦建成后，产权归西北公司；收尾及装修施工计划、资金筹措、管理由顺安公司负责，顺安公司投资款不得超过1995年7月31日；两项工程期限为本合同签字之日起至1995年12月31日止，在此期间，西北公司免收顺安公司租金；租金起始年即1996年基数为400万元，考虑到物价上涨因素，每两年按前两年西安市政府文件或公告的综合物价上涨指数的平均数增长，当物价上涨指数出现负增长时，前一次

基数不变，如每两年平均物价上涨指数为10％，则各年租金如下：1996年至1997年分别为400万元，1998年至1999年分别为440万元，2000年至2001年分别为484万元，依此类推。本合同签字1个月内预付1000万元，1996年7月1日前预付800万元，1996年至1999年租金在两次预付1800万元中结算，其他年份的租金从2000年开始，每两年第一年首月预交该两年的租金（先按前两年的租金交付）；该项目除土地税外，西北公司应承担的房产税、营业税等税费由顺安公司负担，顺安公司同意在完税后次月归还西北公司交纳的各种税款；顺安公司在租赁期间拥有租赁资产使用权，转租须向西北公司备案，若大部分转租，须征得西北公司同意，转租经营的责任与纠纷与西北公司无关；西北公司应向顺安公司介绍前期工程情况、提供办理营业执照所需文件、建设计划、协调与当地有关单位的关系；除顺安公司严重违约，西北公司不得提前终止合同；顺安公司应于1995年7月31日前资金筹集到位，如资金不能按时到位或其他原因造成施工拖延，租赁期租金的支付时间、标准和办法不变；顺安公司对大厦装修达不到三星级宾馆标准或其他严重违约行为之一，西北公司收回大厦全部租赁使用权终止合同，顺安公司用于收尾及装修费用所形成的资产以及所交税金（含预交资金）全部归西北公司所有，其债务由顺安公司清理承担；顺安公司若不能按本合同约定期足额交纳租金，所欠租金从违约之日起，除向西北公司承担银行当期利息外，另按国家规定交纳滞纳金，《租赁合同书》自签字之日起生效。《租赁合同书》还约定了双方交接大楼设施、设计图纸的地点、方式、手续及税金的支付办法等事宜。

《租赁合同书》签订后，顺安公司支付西北公司房屋租金1000万元。

1995年3月1日、4月25日，西北公司与顺安公司先后签订《关于执行北方大厦“租赁合同书”的协议》和《“北方大厦”租赁前期资产移交清单》，嗣后，顺安公司进驻北方大厦施工。

双方在履行《租赁合同书》过程中，因承租方顺安公司承担的建设收尾及装修工程所需资金不能依约于1995年7月31日全部到位，1996年4月8日，西北公司、顺安公司与九龙公司签订《关于变更北方大厦租赁合同书主体协议》（以下简称变更主体协议）约定：西北公司同意在满足下列条件下将北方大厦《租赁合同书》承租方顺安公司主体变更为九龙公司：（一）西北公司、顺安公司1994年11月16日签订的《租赁合同书》中承租方权利义务不变；（二）顺安公司、西北公司1995年3月1日签订的具有“租赁合同书”同等效力的协议中承租方的权利义务不变。九龙公司承诺：保证北方大厦《租赁合同书》中装修标准及现有设计图纸于1997年3月28日前建成，具备运营条件，否则，九龙公司严重违约，按《租赁合同书》第11条处理；顺安公司已付西北公司1000万元房屋租金，变更为九龙公司给付西北公司的房屋预付租金；本协议签字之日起，九龙公司承担《租赁合同书》中承租方顺安公司一切法律责任，本《变更主体协议》自签字盖章之日起生效。

同年5月31日，西北公司与九龙公司就北方大厦主体变更后的相关事宜签订《关于北方大厦租赁合同书主体变更后的补充协议》（以下简称变更后补充协议）约定：《变更主体协议》第2条第二款中北方大厦1997年3月28日前建成更改为1997年5月28日前建成；《变更主体协议》第2条具备运营条件是指：北方大厦各项工程基本完成，设备调试基本运转正常，主要营业场所可投入使用；西北公司有下列情况之一者，构成严重违约，按《租赁合同书》第11条第二款第二

项规定处罚：1．合同期内西北公司以大厦产权抵押担保或以物易物；2．西北公司单方解除合同或不能履行应尽义务造成九龙公司经济损失的，西北公司承担责任；如九龙公司违法经营，一切经济损失及法律责任自行承担。《变更后的主体协议》自签字之日起生效。 同年5月15日，顺安公司致函西北公司与九龙公司：1996年4月8日三方签订《变更主体协议》后，按该协议第三条第二款规定应由顺安公司向九龙公司移交，但鉴于目前相关资料存于西北公司，为了北方大厦工程的连贯性和减少中间环节，顺安公司委托西北公司直接给九龙公司移交。同年6月3日，西北公司与九龙公司根据顺安公司上述函件，就北方大厦图纸资料，施工现场、库存物资进行了移交，并签订《北方大厦租赁合同书主体变更后的补充协议》衔接项目签字单（以下简称衔接签字单），该《衔接签字单》附件还载明：由于城市二环路拓宽，使原设计大堂主入口无法实现，为此，将主人口移至原大堂东边。但是，大厦门厅原南门挑檐没有拆除。同年10月20日，西安市碑林区城市建设委员会向九龙公司发出碑建城字（1996）第1022号《违章处罚决定书》，限期九龙公司拆除大厦南门挑檐。 同年6月10日，九龙公司预交西北公司房屋租金800万元。同年8月，九龙公司函告西北公司，将北方大厦更名为西安九龙国际饭店（以下简称九龙饭店），西北公司予以认可。

1997年6月28日，西北公司与九龙公司签订《关于北方大厦租赁合同书补充协议》（以下简称补充协议一）约定：将《变更后主体协议》约定的1997年5月28日大厦建成具备营业条件的期限变更为1997年12月28日前完成，双方同意在《租赁合同书》有效期内不再增加租金，增建的房屋、设施及其形成的固定资产产权归西北公司；九龙公司拖欠的税金66万元、预付租金滞纳金及利息40万元、监理

合同终止费15万元，三项合计121万元，九龙公司法定代表人李文涛承诺1997年7月底前付清；对非交不可的税收，由出租方垫付后，九龙公司按《租赁合同书》约定于次月内归还，若九龙公司资金周转困难，在承担利息和滞纳金的条件下，可适当延付，但最长不得超过6个月，超过按严重违约处理。《补充协议一》与《租赁合同书》具有同等的法律效力，自签字盖章之日起生效。

1998年5月4日、9月28日，九龙公司与赛格公司签订转租北方大厦B区一、二层房屋租赁合同及补充协议，并在西北公司备案，西北公司先后致函赛格公司、西安市工商局：同意将北方大厦B区一、二层转租赛格公司开办西安赛格电脑城。

同年6月16日，西北公司与九龙公司又签订《关于北方大厦租赁合同书补充协议》（以下简称补充协议二）约定：北方大厦后续工程截至1997年12月28日未具备运营条件，九龙公司已构成严重违约，理应按《租赁合同书》第11条处罚，九龙公司申请宽容运营开业时间，为此，双方法定代表人召开联席会议协议如下：《补充协议一》确定的北方大厦1997年12月28日前建成，延至1999年9月28日前建成具备运营条件，仅此时限而已，过去所有合同、协议中其他事项一律不变，九龙公司信守协议；北方大厦后续工程至1999年9月28日前具备三星级宾馆运营条件是北方大厦具备运营条件的最终延限协议，若再不能按期建成或开业营运，九龙公司同意按《租赁合同书》之规定办理；九龙公司预交的1800万元租金除抵租赁期租金外，剩余部分作为九龙公司赔偿西北公司其他经济损失，并交1995年租金。《补充协议二》还约定：“关于拆除北方大厦原挑檐和租赁期间免税等事宜，由九龙公司将西安市有关领导批示或有关部门批文转交西北公司，西北公司方可办理有关手续。”九龙公司没有

履行此项义务。

1999年10月12日，九龙饭店与赛格公司签订北方大厦B区整体转租《合作协议书》约定：九龙公司同意将B区全部转租给赛格公司，转让费用360万元。B区包括一、二层年租金126．25万元。租金每年结算一次，由赛格公司向九龙公司或兵工局交纳，租期到2020年，西北公司予以认可。

西北公司与九龙公司因支付和收取房屋租金数额主张不一。2000年4月17日，九龙公司法定代表人李文涛出具《法人授权委托书》：授权该公司刘义国负责处理与西北公司财务对账事宜。双方对账形成的《对账单》载明：“承租方九龙公司与出租方西北公司经过认真仔细的计算核对，双方认定对账结果如下：1．截至1999年12月31日，承租方九龙公司欠出租方西北公司款项68．238万元。2．按主合同承租方九龙公司应在2000年元月31日前预付出租方西北公司2000年、2001年租金837．6万元。以上1－2项合计，承租方九龙公司共欠出租方西北公司905．838万元。在对账中，承租方九龙公司对出租方西北公司垫付税金收取利息23．09万元提出异议，认为不符合合同规定，合同（96）兵西合字001号第7条规定：‘承租方同意在出租方完税后的次月归还出租方交纳的各种税款’，而并未注明不按期归还需支付利息，就承租方九龙公司提出的此问题，出租方西北公司认可可由双方领导再行协商解决”。

二审期间，西北公司就该《对账单》确认的九龙公司应付其2000年度418．8万元房屋租金的计算依据，向本院提交的《北方大厦租金计算依据及结算情况的说明》载明：2000年4月17日对账时，双方根据《租赁合同书》约定及陕西省城市经济调查队提供的资料，确定1996年、1997年两年平均价格上涨指数为104．7，从而计算出

1998年、1999年两年的租金分别为418．8万元，4年共计租金1637．60万元。同样，2000年、2001年两年的租金为837．6万元，各年分别为418．8万元。九龙公司对《法人授权委托书》、《对账单》的真实性及应付西北公司2000年、2001年的837．6万元房屋租金数额没有提出异议。依据1996年4月8日西北公司与顺安公司、九龙公司签订《变更主体协议》约定的“顺安公司已付西北公司的1000万元房屋租金，变更为九龙公司给付西北公司的房屋预付租金”及九龙公司已付西北公司800万元房屋租金的事实、数额，双方当事人亦无异议。

2001年2月16日，西北公司以九龙公司未依约支付房屋租金为由提起诉讼，请求判令解除与九龙公司签订的《租赁合同书》及相关补充协议；向其支付尚欠的1999年12月31日前房屋租金91．328万元、2000年应付房屋租金418．8万元及迟延履行期间的利息；向其移交北方大厦收尾及装修所形成的资产暂按600万元作为违约金。一审法院依据西北公司的申请，依法追加赛格公司为本案第三人参加诉讼。

一审诉讼期间，因三方当事人对九龙公司承租北方大厦及赛格公司承租该大厦B区收尾及装修工程造价主张不一，2001年7月30日，一审法院委托陕西省价格认证中心（以下简称价格中心）进行了鉴定，该价格中心出具陕价鉴字（2002）第060号《鉴定结论书》认定：九龙公司装修、安装工程造价为3，317，850元，赛格公司装修、安装工程造价为12，801，094元（不含餐厅349，645元）。该《鉴定结论书》已经一审法院组织价格中心及双方当事人质证答疑。 另查明，西北公司原名为陕西兵器工业西北营销公司，该公司系兵工局创办的国有公司。北方大厦系兵工局与中国北方工业公司（以

下简称北方公司）联建房屋。1990年3月16日《北方大厦董事会第三次会议纪要》决定：董事会委托兵工局基建办于1990年底建成北方大厦。后兵工局与北方公司为北方大厦联建发生纠纷，2000年11月9日，经一审法院调解，北方公司退出。西北公司将北方大厦出租顺安公司后，变更承租人为九龙公司以及九龙公司转租该大厦B区给赛格公司的相关合同协议已向当地政府主管部门登记备案。兵工局1997年10月15日取得西安市房地产交易管理中心（以下简称房地产管理中心）颁发的（1997）房租证字第284号《房屋租赁证》，九龙饭店1999年11月14日取得房地产管理中心颁发的（1999）房租证字第008号《房屋租赁证》。九龙公司与顺安公司、西北公司签订《变更主体协议》、《变更后的主体协议》时，对其北方大厦为《租赁合同书》中约定的属于“需要完善配套设施和内部装修”的租赁标的物清楚，在履行上述合同、协议承继顺安公司对北方大厦收尾及装修工程的义务均没有异议。

2001年1月12日，兵工局向赛格公司借款50万元，该条据注明：经与赛格电脑有限责任公司法定代表人韩涛总经理协商，此款作为大厦办专款专用，不计利息，在北方大厦B区房租中扣减。赛格公司承租北方大厦B区后，已将该区开办为赛格电脑城，该电脑城获得了当地工商行政管理部门颁发的《市场登记证》，现有诸多商家进驻营业。北方大厦主人口由原南门已经赛格公司改建为东门通行，本案涉及的违章建筑，大厦南门挑檐，九龙公司没有拆除。北方大厦除赛格公司承租的B区营业外，九龙公司承担的收尾及装修工程的其他区域至今没有完成。

二、陕西省高级人民法院一审认定与判决

陕西省高级人民法院审理认为：西北公司受兵工局委托出租北方

大厦，与法不悖。西北公司、九龙公司与顺安公司签订的《变更主体协议》及西北公司与九龙公司签订的补充协议、对账清单是双方真实意思表示，不违背法律，应为有效合同。西北公司已领取《房屋租赁证》，并依约将北方大厦交九龙公司。双方对账后九龙公司未付租金，依法应承担违约责任。西北公司请求解除租赁关系，由九龙公司交回北方大厦、配套设备及相应资料，支付1999年12月31日前拖欠的91．328万元（即68．238万元＋23．09万元）及迟延履行期间的利息，支付2000年应付租金418．8万元及利息，移交北方大厦收尾及装修所形成的资产作为违约金的诉讼请求与法不悖，予以支持。91．328万元包括西北公司为九龙公司垫付税金收取利息23．09万元，其复息请求不符合法律规定。西北公司请求对北方大厦收尾及装修所形成的资产作为违约金处理，因高于违约对西北公司造成的损失，依据公平原则适当减少。23．09万元利息《补充协议》有约定，九龙公司应付西北公司。价格中心对北方大厦收尾及装修造价的鉴定结论经双方质证，予以认定。兵工局与北方公司纠纷已经该院调解，北方公司退出联建关系。兵工局出租北方大厦时虽未取得房产证，但不违反当时法律的规定，九龙公司辩称租赁合同书无效的理由不成立。九龙公司称租赁合同书是欺诈所致，亦无事实根据。依据《租赁合同书》等相关补充协议中西北公司对九龙公司的授权约定，九龙公司与赛格公司签订的北方大厦B区一、二层及B区转租协议中，除超过《租赁合同书》约定的租期部分无效外，其余有效。九龙公司将北方大厦B区转租的事实，兵工局已认可，因此，在西北公司主张与九龙公司解除租赁关系的情况下，北方大厦B区转租协议应继续履行。九龙公司在转租协议中的权利义务，由西北公司承受。在《租赁合同书》及相关补充协议解除前，房屋租金由九龙公司与赛格公司结算，

解除后的租金，由赛格公司依据与九龙公司签订的转租协议的约定支付西北公司，赛格公司主张与西北公司继续履行北方大厦B区租赁关系，理由正当。据此判决：一、西北公司、顺安公司与九龙公司签订的《变更主体协议》及西北公司与九龙公司签订的相关补充协议、对账清单有效。西北公司与九龙公司租赁关系予以解除。二、九龙公司与赛格公司签订北方大厦B区《合作协议书》，除超过《租赁合同书》约定的期限无效外，其他有效，继续履行。九龙公司在该协议中的权利义务由西北公司承受。三、九龙公司支付西北公司为其垫付税金利息23．09万元和欠款68．238万元及利息（利息自2000年1月1日起，至本判决执行之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算）；支付2000年度租金418．8万元及利息（利息自2001年1月31日起，至本判决执行之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算）；将承租的北方大厦（除B区）房屋现状及配套设备和相关资料交还西北公司。四、西北公司补偿九龙公司北方大厦收尾及装修投入995，355元。五、驳回西北公司其他诉讼请求。案件受理费65，100元，西北公司承担13，020元，九龙公司承担52，080元。鉴定费150，000元，西北公司承担60，000元，九龙公司承担30，000元，赛格公司承担60，000元。

三、上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩

九龙公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1．该公司与西北公司签订《变更主体协议》时，北方大厦不具备出租条件，且西北公司隐瞒了该大厦存在违章建筑的事实，应承担违约责任，一审法院判决九龙公司违约，认定事实错误；2．依据《租赁合同书》的约定，北方大厦收尾及装修期间免租，刘义国非九龙公司财务人员，其在2000年4月17日对账单上的签字该公司不予认可，一审法院判决

其再支付西北公司2000年度租金418．8万元与事实不符；3．价格中心对其完成的北方大厦收尾及装修工程的鉴定结论，没有反映该公司实际投入，请求予以重新鉴定；4．九龙公司一审期间提出追加案外人兵工局、顺安公司、陕西建筑总公司（以下简称建筑公司）为本案诉讼当事人并提出反诉，一审法院没有采纳，程序违法，为此，请求二审法院撤销一审法院判决，依法予以改判或发回重审。 西北公司、赛格公司答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回九龙公司的上诉请求。 四、最高人民法院的判决与认定

最高人民法院审理认为：《租赁合同书》、《变更主体协议》及相关补充协议，为各方当事人真实意思表示，内容不违背法律，一审法院判决合法有效，适用法律正确。1996年5月31日，九龙公司与西北公司签订《变更后的主体协议》承继《租赁合同书》中顺安公司北方大厦收尾及装修后续工程，对此，九龙公司认可无异议。九龙公司在认可《租赁合同书》、《变更主体协议》、《变更后的主体协议》等相关补充协议真实性、合法性的情况下，主张西北公司出租北方大厦不具备租赁条件无据，本院不予支持。鉴于九龙公司建设北方大厦收尾及装修工程违约没有继续履约的能力以及赛格公司已经承租西北公司B区开办电脑城的事实，一审法院根据西北公司起诉请求，判决解除九龙公司与西北公司的租赁关系，九龙公司与赛格公司签订的北方大厦B区《合作协议书》，除超过《租赁合同书》约定的期限无效外，其他继续履行的判项正确，应予维持。依据顺安公司1996年6月3日的公函，西北公司与九龙公司已经对北方大厦施工现场、库存物资、设计图纸等相关资料进行了交接，《衔接签字单》及附件所载的内容证明：九龙公司对北方大厦已经存在的南门挑檐需要拆除，

改建东门为通行出入口的事实清楚，诉讼过程中，该公司亦没有举证证明双方签订《变更主体协议》及相关补充协议时，西北公司隐瞒了北方大厦存在挑檐的事实，因此，九龙公司以其与西北公司签订《变更主体协议》及相关协议时该出租标的物不具备出租条件、西北公司隐瞒了出租标的物存在违章建筑，应追究西北公司违约责任的主张，没有事实根据，本院不予采纳。九龙公司作为北方大厦收尾及装修工程的义务人，违反了双方《补充协议二》“1999年9月28日前具备三星级宾馆运营条件是北方大厦具备运营条件的最终延限”之约定，已构成违约。依据《补充协议二》“仅此时限而已，过去所有合同、协议中约定的其他事项一律不变”之约定，应当认定《租赁合同书》第六条第一款第（一）项“出租方免收承租方的租金之约定条件已不存在，九龙公司在其违约的情况下，以此约定条款主张西北公司免收租金，理由不足。九龙公司对2000年4月17日出具的《法人授权委托书》及《对账单》的真实性、合法性没有异议，因此，刘义国根据该公司授权委托，在与西北公司对账后形成《对账单》上的签字，应当认定为有权代表九龙公司的职务行为，一审法院根据九龙公司的违约事实及双方依据《租赁合同书》约定的房屋租赁数额计算核对后形成的《对账单》确认的房屋租金数额，判决九龙公司支付西北公司2000年房屋租金418．8万元，事实根据充分，应予维持。一审法院在双方当事人对收尾及装修工程造价主张不一的情况下，委托价格中心进行鉴定，该委托程序合法，又鉴于双方当事人对价格中心的资质、鉴定人员的资格及对北方大厦收尾及装修工程造价的鉴定程序合法性均无异议，该价格中心出具的《鉴定报告》应作为认定九龙公司、赛格公司完成收尾及装修工程的证据予以采信，九龙公司申请重新鉴定的理由不足，本院不予支持。九龙公司一审期间申请追加案外人兵

工局、顺安公司、建筑公司为本案诉讼当事人，但是，没有提供足以证明上述案外人与本案有直接利害关系的证据该公司口头提出反诉后，亦没有提出书面反诉状并按照一审法院的要求依法预交反诉案件受理费，因此，一审法院对九龙公司的反诉没有立案审理，并不违法。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，最高人民法院于2003年3月12日作出（2002）民一终字第75号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65，100元，由九龙公司承担。

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