精编(各城市房地产)福建省房地产业发展研究

（各城市房地产）福建省房地产业发展研究

福建省房地产业发展研究厦门大学经济学院课题组

前言

房地产业是国民经济的基础性产业。作为行业关联性高、政策敏感性强的资金密集型行业，房地产业的发展对于整个国民经济的发展、积累与消费的比例关系、城市化进程、金融运行效率甚至全社会的稳定都具有重大影响。近年来，我省的房地产业得到了快速发展，但同时也面临着房价上涨过猛、市场秩序混乱、供求结构失衡等诸多问题。因此，正确分析和评价房地产业的现状，深入剖析房地产业存在的问题，进而提出有针对性的政策建议,对于保持我省房地产业和国民经济的平稳健康发展具有重要意义和作用。

本课题属于福建省政府第二次经济普查重点课题。其主旨在于利用本次经济普查的资料及其他相关统计数据对我省房地产业的现状和发展态势进行详细考察，分析其在整个国民经济中的地位和影响及其与各有关方面的协调程度，找出我省房地产业存在的主要问题，并在此基础上提出若干思考与建议，为政府决策提供参考。

本课题组由3人组成，课题组负责人为厦门大学经济学院副院长、博士生导师曾五一教授，课题组成员为厦门大学经济学院计划统计系博士生刘小二和李想。曾五一负责整体研究框架的设计、研究工作的指导、研究报告的修改、总撰和定稿。刘小二负责第2、3、4章有关内容研究和初稿的撰写，李想负责第1章有关内容研究和初稿的撰写。

本研究报告的主要内容与基本结论如下：

第1章考察我省房地产业发展态势并与全国进行比较。近年来，我省房地产业发展较快，企业数、从业人数、营业收入、营业利润等都有较大增长。从房

地产企业登记注册类型来看，内资企业所占比重上升，港、澳、台商和外商投资企业比重有所下降。从企业类型结构来看，房地产开发企业是我省房地产业的主体，其营业收入在房地产业中所占的比重超过九成，从业人员数所占比重接近一半。2008年，福建省房地产开发企业主要指标占全国同类指标的比重基本在3%-4%的水平。从经营税金及附加占财政收入比重、从业人员数占第三产业从业人员比重等指标来看，与全国平均水平相比，房地产业在我省经济中具有更加重要的地位。2008年我省房地产业的增加值在GDP中所占比重大约为4%，与全国的平均水平相当。我省商品房销售价格上涨较快，从2006年开始我省商品房平均销售价格已经高于全国平均水平。2008年，我省商品房销售面积和房地产业增加值占GDP比重这两个指标的下降幅度，都大大高于全国的降幅，表明此次全球金融危机对我省房地产业具有更大的负面影响。虽然我省的房地产业发展很快，但很多增长率指标低于全国平均水平。房地产开发投资年均增幅低于全国水平2.54个百分点。土地购置面积年均增幅比全国低11个百分点。我省商品房施工、新开工、竣工面积和竣工价值年均增幅也都低于全国平均水平。

第2章利用投入产出表资料，分析房地产业在我省国民经济中的地位和作用。.与全国相比，福建省房地产业对其他产业的需求拉动和供给推动作用都略小。.从福建省房地产业的前后向关联看，几乎所有产业均与房地产业有完全关联关系。从前后向关联的差异看，与房地产业后向关联的产业主要有通信设备、计算机及其他电子设备制造业、化学工业、租赁和商务服务业、金融业等15个产业，其中绝大多数是资本、原材料型生产性质的产业。与房地产业前向关联的产业主要有纺织服装鞋帽业、批发和零售业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、金融业、化学工业、建筑业等16个产业，其中消费品制造业和服务业

占了很大比例。这种前后向关联的差异说明房地产业主要对资本原材料生产企业起需求拉动作用而对消费品制造和服务行业起供给推动作用。从房地产业影响力与感应度的角度分析，房地产的影响力系数和感应度系数远小于1，仅为0.5568和0.43，排在所有42个产业的第40位和第39位，说明我省房地产业对上下游产业的带动能力有限，在现阶段，房地产业属于“高附加值，低带动能力”产业。

第3章分析我省房地产业发展的协调状况，并对我省房地产业发展进行预警分析。整体来看，我省房地产业与国民经济的综合预警指数正处于基本正常区间内。但有以下几点需引起注意。2008年受国际金融危机影响，我省房地产开发增速明显放缓，房地产市场交易低迷，房地产开发投资增长率为负值，房地产与宏观经济的协调预警指数接近偏冷区间。从与全国的对比分析来看，我省房地产发展稳定性较差，具体表现为房地产开发投资增速忽高忽低。另外，我省房地产市场结构不够合理。商品房空置率不断上升，已经处于供求失衡的边缘；房地产内部结构的失衡问题更为严重，具体表现为适合普通民众居住的普通商品住房和经济适用房供给严重不足，而别墅高档公寓供给过剩，导致房价收入比偏高。

第4章给出若干思考和建议。发展我省房地产业应以解决老百姓的住房需要和满足其他行业对房地产的需要作为最基本的目标，紧紧围绕这一目标出台相关的政策措施。为了保证我省房地产业健康有序和平稳地发展，一方面，要充分发挥“看不见的手”的作用，通过整顿房地产市场秩序，完善房地产市场的自动调节机制，促进资源配置的进一步优化，由市场解决多数居民的住房问题。另一方面，也要发挥“看得见的手的作用”，由政府承担起低收入居民住房保障方面的责任，从而为所有居民的安居乐业创造条件。要采取各种措施，促进房地产业的优化重组和产业升级。从供给角度看，要降低房地产企业的准入门槛，让更多外资企业和民营企业参与到房地产市场的建设和开发中来，扩大房地产市场的有效供给，形成政府监管机制健全，大中小型企业良性竞争的局面。在供给结构方面，要注意合理调控高档住房与普通住房的结构、新房与二手房的结构以及保障房的内部结构。应当把保障性住房的建设和管理作为对各级地方政府政绩考核的重要内容之一。在保障房的建设中要适当扩大廉租房的规模，加强对廉租房的管理。从需求角度看，要在观念上确立现阶段消费需求应当是房地产场需求主体的观念，正确引导居民的住房需求，并通过差别利率政策以及对出售二套以上住房获

利部分全额征收所得税等政策，抑制房地产的投资和投机需求，防止房地产泡沫的出现。还必须下大力气不断健全和完善各项相关制度，包括房地产统计调查和信息披露制度、房地产金融制度和房地产的财税制度。

目录

1. 福建省房地产业发展态势及其与全国的比较1

1.1概况1

1.2供给10

1.3需求16

1.4价格18

1.5房地产金融19

1.6小结20

2. 福建省房地产业在国民经济中的定位分析22

2.1产业定位的分析方法22

2.2房地产业对国民经济的需求拉动作用23

2.2. 1.房地产业的后向直接关联效应分析23

2.2.2房地产业的后向完全关联效应分析25

2. 3房地产业对国民经济的供给推动作用27

2.3.1房地产业的前向直接关联效应分析27

2.3.2房地产业的前向完全关联效应分析28

2. 4房地产业影响力与感应度分析30

2.5小结32

3. 福建省房地产业与国民经济的协调与预警分析33

3.1福建省房地产业与国民经济的协调状况分析33

3.1.1福建省房地产与宏观经济的协调状况分析33

3.1.2福建省房地产市场的供求关系的协调状况分析34

3.1.3福建省房地产内部市场结构协调分析36

3.1.4福建省房地产与金融市场的协调状况分析37

3.2福建省房地产市场的预警分析40

3.2.1研究思路40

3.2.2结果分析43

3.3小结45

4．思考与建议47

4.1正确认识房地产业的地位与作用，明确基本政策目标47

4.2双管齐下，保证房地产业健康有序和平稳发展48

4.3促进房地产业的优化重组和产业升级48

4.4提高有效供给，优化供给结构49

4.5引导消费性需求，抑制投资和投机需求51

4.6 进一步建全与完善相关制度52

附录54

参考文献55

1.福建省房地产业发展态势及其与全国的比较

1.1概况

房地产业是从事房地产的开发、投资、经营、物业管理和房屋中介服务的行业，属于第三产业。根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002），房地产业分为房地产开发经营、物业管理、中介服务以及其他房地产活动四个小类。近年来，我省的房地产业发展很快，在国民经济中已具有重要地位和作用。

表1给出了我省房地产业的总体现状，以及自第一次全国经济普查以来我省房地产业的发展情况。

2004年，我省各类房地产企业从业人员为111981人，2008年从业人员为201162人，年均增长15.77%。我省房地产开发企业主营业务收入2004年为450.23亿元，2008年达到800.43亿元，年均增长率达15.47%。房地产物业管理企业营业收入2004年为12.11亿元，2008年为33.7亿元，年均增长率达29.16%。房地产中介服务企业营业收入2004年为2.95亿元，2008年为9.82亿元，年均增长率为35.07%。其他房地产企业营业收入2004年为8.01亿元，2008年为32.93亿元，年均增长率达到42.39%。

各类房地产企业的经营效益都有很大的提高。其中，房地产开发企业的利润总额从2004年的34.54亿元，猛增到115.87亿元，年均增长率高达35.34%。

从两次普查的企业数看，2004年我省有各类型房地产企业4866家，到2008年这一数字上升到7729家，增长了58.84%，年均增长12.26%。从结构来看，房地产企业中，房地产开发企业占有最大比重，其营业收入在全部企业中所占的比重2004年为95.13%，2008年为91.28%①，从业人员数在全部企业中所占的比重2004年为48.95%，2008年为46.95%。参见表2和表3。

①因福建省第二次全国经济普查简明资料里无房地产开发企业的营业收入，只有主营业务收入，其他类房地产企业有营业收入。故这里的两个数字95.13%和91.28%是将房地产开发企业主营业务收入作为营业收入计算得到的。

表1福建省各类房地产企业概况

资料来源：福建经济普查年鉴2004，福建省第二次全国经济普查简明资料。

表2福建省各类房地产企业数

资料来源：福建经济普查年鉴2004，福建省第二次全国经济普查简明资料。

表3福建省各类房地产企业营业收入和就业人数所占比重

资料来源：福建经济普查年鉴2004，福建省第二次全国经济普查简明资料。

表4福建省各类房地产企业平均规模

资料来源：福建经济普查年鉴2004，福建省第二次全国经济普查简明资料。

企业规模方面，从平均每个企业实收资本来看，各类房地产企业规模均有显著扩大，但若从平均每个企业年末从业人员来看，房地产开发企业规模有显著扩大，物业管理企业平均规模保持不变，中介服务企业和其他房地产企业平均规模有小幅下降。参见表4。

从房地产企业登记注册类型来看，内资企业数所占比重上升了约7个百分点，港、澳、台商投资企业和外商投资企业比重则有所下降。内资企业中，国有企业比重略有上升，集体企业略有下降，私营企业和其他企业比重上升幅度较大。参见表5。

表5福建省各登记注册类型房地产企业数所占比重的变化

资料来源：福建经济普查年鉴2004，福建省第二次全国经济普查简明资料。

各登记注册类型企业规模的变化方面，通过平均每个企业实收资本来看，内资企业中国有、股份合作、有限责任、其他企业以及港、澳、台商投资和外商投资企业，规模提升明显，其他类型企业的规模变化不大，甚至有所下降。通过平均每个企业年末从业人员来看，股份合作、联营和外商投资企业规模扩大明显，国有企业和集体企业平均规模有所下降。参见表6。

在各类房地产企业中，内资企业都是市场的主体。

房地产开发企业中，2004年内资企业经营收入占全行业的63.28%，到2008年这一比重上升到72.48%，提高了9.2个百分点。与此同时，内资企业的利润总

额所占比重则从49.01%提高到69%，上升了近20个百分点。内资企业中，国有企业在经营收入所占比重下降3.91个百分点的情况下，利润总额所占比重上升了7.86个百分点。集体企业的经营收入和利润总额所占比重则有小幅下降。有限责任公司的经营收入和利润总额所占比重均有较大幅度的提高。参见表7。

表6福建省企业登记注册类型房地产企业平均规模

资料来源：福建经济普查年鉴2004，福建省第二次全国经济普查简明资料。

房地产物业管理企业中，内资企业的营业收入和营业利润所占比重尽管有小幅下降，但内资企业在市场中仍然占主导地位。其中集体企业的营业利润占比下降了16.41个百分点，有限责任公司和股份有限公司分别下降20.63和12.55个百分点，私营企业的营业收入和营业利润占比分别大幅提高了12.55和41.45个百分点。港、澳、台商投资企业和外商投资企业的市场份额有所扩大。参见表8。

房地产中介服务企业中，内资企业在市场中占据绝对主导地位。内资企业在营业收入占比小幅下降1.66个百分点的情况下，营业收入占比大幅提高6.64个百分点，达到97.64%。内资企业中，占主导地位的是国有企业、有限责任公司和私营

企业，2008年这三者的营业利润就占到全行业的94.62%。参见表9。

表7福建省各登记注册类型房地产开发企业经营收入和利润总额所占比重的变化

资料来源：福建经济普查年鉴2004，福建省第二次全国经济普查简明资料。

表8福建省各登记注册类型房地产物业管理企业营业收入和营业利润所占比重的变化

资料来源：福建经济普查年鉴2004，福建省第二次全国经济普查简明资料。

表9福建省各登记注册类型房地产中介服务企业营业收入和营业利润所占比重的变化

资料来源：福建经济普查年鉴2004，福建省第二次全国经济普查简明资料。

其他房地产企业中，内资企业占据了市场90%以上的份额。内资企业的营业收入和营业利润占比从2004年的91.38%和53.26%，分别上升到2008年的92.62%和90.81%。2008年的营业利润中，国有企业占到了63.35%，私营企业占14.30%，二者之和超过了3/4，港、澳、台商投资企业和外商投资企业不到10%。参见表10。

表10福建省各登记注册类型其他房地产企业营业收入和营业利润所占比重的变化

资料来源：福建经济普查年鉴2004，福建省第二次全国经济普查简明资料。

以上我们对我省房地产业概貌有了基本的认识，下面再通过与全国的比较，对我省房地产开发业做进一步的考察。

2008年，福建省房地产开发企业主要指标占全国的比重基本在3%-4%的水平。其中，房地产开发企业数占全国的比重呈明显下降趋势，2000年这一比重为6.51%，到2008年这一比重下降为3.73%。除了经营税金及附加和营业利润，余下指标在全国比重都比较稳定，波动较小，参见图1①。图1福建省房地产开发企业主要指标占全国的比重

图2我国和福建省房地产开发企业经营税金及附加占财政收入比重从图2可看出，我省房地产开发企业各年经营税金及附加占财政收入比重明显高于全国，2008年这一比重为7.7%，是全国的2.58倍。图3显示，我省房地产开发企业平均从业人员数占第三产业从业人员比重一直呈现上升趋势，并明显高于全国水平。

图3我国和福建省房地产开发企业平均从业人员数占第三产业从业人员比重

图4我国和福建省房地产业增加值占GDP比重

2005年以前，我省房地产业增加值占GDP比重一直比全国平均水平低1个多①如无特别说明，下图表的资料来源均为中经网统计数据库，不再一一注明。

百分点，但从2005年开始，我省这一指标突然大幅上升，大大超过全国平均水平。2006年，我省这一指标一度达到5.45%，但在随后两年又有大幅下降，到2008年该比重仅略高于全国水平。参见图4。总的来看，房地产业在我省的国民经济中具有更加重要的地位，可以说已基本成为我省的支柱产业，但基础尚不稳固。

1.2供给

我省的房地产开发投资保持了较高的增速，2006和2007年增速一度超过40%，2008年投资与上一年基本持平。与全国比较来看，全国的房地产开发投资年增幅相对平稳，而我省则波动较大。2000-2008年，全国房地产开发投资年平均增幅为25.28%，我省为22.74%，略低于全国。在2008年之前的几年里，我省房地产开发投资在全社会固定资产投资总额中大约占1/4，2008年这一比重虽有所下降，但仍然超过20%。住宅投资是房地产开发投资主体，其占房地产开发投资的比重一般在65%左右，波动不大。参见表11和图5。

表11福建省房地产开发投资额及增幅

我省房地产开发企业土地购置面积增幅波动较大，2002年增长达到106.06%，2008年则下降了34.93%。值得注意的是，我省土地购置面积已经连续三年下降。2000-2008年，全国土地购置面积年均增长14.15%，而我省年均仅增长2.91%，大大低于全国。土地购置费用在2008年以前一直保持快速增长，2008年大幅下降了33.75%。完成开发土地面积增幅波动也比较大，在2007年大幅增长63.04%之后，在2008年又大幅下降了近六成，2008年完成开发土地面积已经低于1999年的水平。参见表12和图6。

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图5福建省和我国房地产开发投资增幅比较

表12福建省房地产开发企业土地购置面积、购置费用和完成开发土地面积

图6福建省和我国购置土地增幅比较

我省商品房建设发展较快，但与全国相比，平均来看我省增速低于全国。2000-2008年，我国商品房施工、新开工、竣工面积和竣工价值年均增幅分别为

19.53%、18.31%、13.43%和19.15%，同期我省年均增幅分别为15.36%、11.99%、10.30%和12.10%。参见表13、图7、图8、图9和图10。

表13福建省商品房施工、新开工、竣工面积和竣工价值

图7福建省和我国商品房施工面积增幅比较

图8福建省和我国商品房新开工面积增幅比较

图9福建省和我国商品房竣工面积增幅比较

图10福建省和我国商品房竣工价值增幅比较

关于商品房新开工面积，各物业类型的房地产增幅波动都很大来看。具体来看，我省住宅、别墅高档公寓和商业营业用房新开工面积2000-2008年均增长率分别为12.21%、9.36%和6.63%，低于全国的18.04%、24.72%和18.38%。经济适

用房和办公楼从上世纪末到现在大体呈现了先下降后上升的走势，但二者2008年的开发面积还低于1999年的水平，而全国则基本保持了增长的势头。参见表14、图11、图12、图13、图14和图15。

表14福建省各物业类型商品房新开工面积单位：万平方米，%

图11福建省和我国住宅新开工面积增幅比较

图12福建省和我国别墅高档公寓新开工面积增幅比较

图13福建省和我国经济适用房新开工面积增幅比较

图14福建省和我国办公楼新开工面积增幅比较

图15福建省和我国商业营业用房新开工面积增幅比较

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