深圳市可行性研究报告

深圳市宏宝物流基地 可行性研究报告 (商业计划书)

深圳市宏宝实业有限公司 二00二年八月十八日

目 录

第一章：概述第二章：项目研究资料收集第三章：本项目目标市场分析第四章：本项目近期建设规模和效益分析第五章：本项目远期建设规模和效益分析第六章：市场营销策略第七章：环境保护和消防设施第八章：建设资金筹集和投资合作方式第九章：分析结论

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公 司 简 介

深圳市宏宝实业有限公司是经深圳市政府批准，于1992年8月成立。经十年来的经营，目前已具备一定的产业规模和实力，注册资金1500万元人民币，总资产达1.2亿元人民币。拥有土地22万平方米，是从事现代物流业、仓储、道路集装箱运输、普通货物运输、货物配送、普通货物装卸、国内货运代理及物流信息咨询经营业务、高科技产业、国内商贸、进出口贸易、房地产开发的产业实体。经深圳市对外贸易经济合作局《深贸管准证字第2002-1000号》批准，具有商品进出口权。可经营除国家组织统一联合经营的16种出口商品和国家实行核定公司经营的14种进口商品以外(经批准同意经营的企业除外)的商品进出口贸易。 特此简介。

深圳市宏宝实业有限公司

二○○二年八月八日

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第一章：概 述

1-1本项目简介 1、 本项目的名称

本项目的名称为:深圳市宏宝物流基地。 2、 项目具备的条件和选址

本项目经深圳市人民政府深计产业[1998]324号文、深龙贸复[1995]01号文 立项批准兴建，经平铁函字[1995]010号文批准引入铁路专用线。

本项目选址在深圳市龙岗区布吉镇与平湖镇交界处的上李朗村地区，宏宝公司已在该地区购买了22万平方米的一级三类工业（仓储）用地，拥有房地产证、土地宗地号G05402（1-5）。本公司具有该幅土地的产权、经营权，并已投入资金从事土地开发的前期三通一平工作。因此，项目的选址即为该地块。 3、本项目的地理位置

宏宝物流基地位于深圳市北部龙岗区平湖物流基地的南端，她是深圳市六大物流园区中唯一的大型综合性第三方物流基地。

宏宝物流基地具有良好的地理位置和十分便利的交通条件：铁路运输方面，东面与广深铁路平湖南编组站相邻,可从编组站直接引入专用线,北面与平南铁路仅距几百米。公路运输方面，原由布吉镇下李朗村至上李朗村的布澜公路途经该地块，最近处仅20米，新修的李朗大道距该地块约200米，正在建设中的平吉大道经该地块中央南北纵向通过，北接机荷高速公路和平湖西环路，南连李朗大道,深圳第二快速干道。该地块处于京广、京九、平南、平盐、广九多线铁路和机荷高速、李朗大道、布澜公路、深惠大道、107国道等多边接口区域，是极为良好的物流项目开发用地。 1-2研究目的

研究主要目的是根据目前社会整体物流业发展水平规模,针对社会消费品物流市场总量、物流仓储、配送货运量、营运及成本等因素进行分析，作出本项目的可行性评估。在宏宝物流项目的发展规模及业务运作上，整个项目分为不同建设阶段。研究目的也包括各发展阶段的预定建设规模、经济效益分析，构思主要考虑目标市场容量、货量、收入、投资量（包括土木结构及机电设备等因素）等效益分析，提供发展方案，作为宏宝物流项目下一步详细规划设计、建设和今后经营的依据。 1-3报告内容

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本报告介绍的研究及分析过程工作，主要包括以下部分：本章（第一章）、第二章是对目前物流业资料收集、整理、分析、预测、评估，研究目的分析。第三章是针对本项目物流目标市场进行分析。第四章、第五章是研究的主要部分，对本项目各阶段的投资建设规模、营运经营成本、经营效益应用科学方法进行分析，预测结果，提出各发展阶段建议。第六章是本项目生产营运模式和市场营销策略。第七章是环境保护和消防设施。第八章是本项目建设资金筹集和投资合作、融资方式。第九章是本项目可行性分析研究结论。

第二章：项目研究资料收集

2-1项目研究相关资料

一、我国物流产业形势与发展趋势

中国的物流刚刚起步，但从以下8个方面可以看到中国物流业发展的形势与发展趋势： 1、 物流业的发展已列入中国“十五”规划。

2、 2001年3月2日，国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作

部、中国民用航空总局联合下发了《关于加快我国现代化物流发展的若干意见》。 3、 经国家经贸委、民政部批准，国务院领导同意，成立了“中国物流与采购联合会”，

2001年4月20日正式挂牌。

4、 发展现代物流已列入国务院有关部委的工作日程。 5、 许多省市已制定城市物流规划。

6、 由中国物流与采购联合会牵头组织编写的“物流术语”国家标准，通过专家论证，

国家质量技术监督局已于2001年4月17日发布，8月1日正式实行。 7、 国际上跨国物流企业纷纷进军中国物流市场。

8、 国内第三方物流企业迅速崛起，但从总体讲还比较弱小。 二、深圳市建设区域性物流中心城市的功能定位与发展策略 A、深圳市加快物流中心城市建设的重要意义

深圳市经过二十年的发展建设，国民经济实力快速增加，已形成我国区域性的金融、贸易、运输、信息中心和高新技术产业基地的雏形。伴随着经济总量的迅速扩大，生产、生产资料的流通也取得了快速发展，现代物流业已发展成为全市经济的重要组成部分和新的经济增长点，成为城市社会化大生产的纽带。为保持深圳经济继续持续、快速、健康、协调地发展，密切生产、流通和消费的联系，使物流产业与工业生产规模以及整个国民经济发展水平

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保持同步，根据世界发达国家物流产业发展的一般规律，需要把深圳建设成为我国重要的区域性物流中心城市之一。 1、物流给社会发展带来巨大贡献

现代物流业是新的经济增长点。发达国家的统计资料表明，现代物流业对于降低商品总价值中的物流成本具有重要的作用，并对国民经济的增长发挥支持和带动作用。日本从八十年代到九十年代，以物流业营业收入（包括海运、空运和卡车运输额）计算，物流业增长2.6个百分点会使日本国民经济总量增长1.0个百分点；深圳九十年代初到九十年代后期，物流业营业收入每增长1.02个百分点会使深圳的地方国民生产总值增长1.0个百分点。 2、现代物流是提高企业竞争力的需要

现代物流是企业的“第三利润源”。在美国，产品的直接劳动成本已不足全部成本的10%，全部生产过程只有5%的时间直接用于加工制造，95%的时间用于储存、运输等物流过程，发挥物流的作用能为企业带来更多的利润空间。按美国企业调查的综合数据，物流业可降低商品总价值30%～50%物流成本。我国加入WTO后，市场准入条件将放宽，外国资本的进入使市场竞争更加激烈，现代物流对提高企业的竞争力具有莫大的帮助。 3、发展现代物流是激活内需的重要途径

目前国内市场的流通领域流通环节过多，物资流通过于分散，造成资源效益低下，商品价格偏高，直接影响城乡居民的购买力。发展现代物流能降低成本、高效率地向消费者提供价廉物美的商品，使消费者真正得到实惠，增强消费欲望，提高购买能力。 B、深圳市建成现代物流中心城市的必要性

加快发展物流业，把深圳发展成为现代物流中心城市，是保持深圳国民经济继续持续、快速、健康、协调发展的需要，是深圳市经济发展到一定阶段的合理选择。它的必要性主要表现在以下几点：

1、深圳建设成为现代物流中心城市，是深圳在新的历史条件下增创新优势的重要内容。 2、加快发展现代物流产业，是深圳促进第三产业增长，建成国际性城市的重大举措。 3、发展物流产业可以有效地提高深圳市物流企业的经营效率，提高深圳市物流企业的竞争力。

4、大力发展深圳现代物流产业，可以进一步维护香港国际贸易、金融、信息和运输中心地位，提高深港两地物流产业的国际竞争力。

5、发展现代物流产业，是解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，合理规划调整产业布局和带动城市边缘经济的有效手段。

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C、 深圳市建设成为现代物流城市的可行性 1、 深圳具有建设现代物流中心城市的基础条件

深圳既是内地走向国际市场的通道，同时也是港澳走向内地的桥梁，具有建设现代物流中心城市的良好区位条件。同时深圳目前基本具备了建成现代物流中心城市的各种基础条件，包括基本形成的四通八达的货物集散运输网络，国际性港口城市的有利条件，海陆空三位一体的口岸城市特点，以及物流信息系统的建设。 2、 深圳具有建设现代物流中心城市的体制环境

经过二十年体制创新的探索和实践，深圳已经基本完成了从计划经济向社会主义市场经济的过渡，经济运行机制发生了根本性变化，市场在资源配置中已经发挥着基础性作用，社会主义市场经济的框架已经形成。这就为建设现代物流中心城市提供了必要的体制条件。 3、 深圳基本具备建设现代物流中心城市的商业环境

深圳市商贸企业已经具有一定的发展规模，商品品种数千种。以商品代理和配送为主特征的社会化配送观念正在逐步形成。因此，利用深圳现有的港口、铁路、公路、机场等物流基础设施和商业环境，深圳可为珠江三角洲地区、京九沿线地区和广阔内地提供面向国内和国外市场的双向物流服务。

4、 深圳经济实力不断提升，经济结构不断优化，已经具备了由生产服务型城市向现代物流中心城市转型的条件

深圳传统加工工业已经完成了起动深圳地方国民经济的历史任务，带动了与之相关的产业，初步形成了生产服务型城市。随着第三产业比重不断上升，以高附加价值产业的快速增长为标志，深圳经济已经进入了经济功能转型的转折点。从深圳经济转型的外部环境看，随着内地经济开放度不断加大和国际贸易业务不断增加，需要深圳为内地进入国际市场提供服务，向内地输入国外的先进产品，这为深圳经济转型和城市转型提供了良好的外部环境。 D、国际物流业的趋势和发展

物流业在二次大战后得到了迅速发展，这是由社会生产力发展水平决定的。二次大战以后，企业内部生产水平的进一步下降，伴随着存货管理已实现生产与分配间的“零库存”的优化，这意味着原材料、部件与组件的备货时间应大大减少。同时全球经济一体化进程的迅速发展和新兴市场的形成，迫使企业采用全球战略，以寻找他们的生产资源，越来越多的产品成为全球产品在世界范围销售。这些需求构成了物流发展的源动力，其中企业内部生产水平的降低是主要原因。

同时，为参与世界性竞争，企业必须降低产品的成本（包括生产成本和销售成本）、降

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低库存（包括仓储和运输过程中的库存），增加效益；企业要求准确及时的信息，要求增加整个供应链流程的可视性。第三方物流提供者为企业解决了上述难题，因此，越来越多的企业纷纷选择了物流业务的外包。

过去几十年物流实践证明，物流对企业在市场上能否取胜的决定作用已经变得越来越明显。从本质上说，企业在市场上的表现主要是由产品的质量、价格以及产品的供给三个因素决定，其中任何一个因素对企业的竞争力都起着重要的影响作用，而这三个因素都分别直接受到物流的影响。世界经济将在纵向上对工业、供应商、用户、贸易和物流公司进行重新分工，介入生产以及销售环节的物流公司的出现将是物流业发展的必然趋势。第三方物流给供应链各参与者带来了很多好处和方便，因而受到了极大的欢迎，市场潜力巨大，必将成为物流业的主流。

E、第三方物流对企业（用户）的作用

第三方物流给企业（用户）带来了众多益处，主要作用表现在： 1、集中主业

企业能够实现资源优化配置，将有限的人力、财力集中于核心业务，进行重点研究，发展基本技术，开发出新产品参与世界竞争。 2、节省费用和减少资本积压

专业的第三方物流提供者利用规模生产的专业优势和成本优势，通过提高各环节能力的利用率实现费用节省，使企业能从分离费用结构中获益。同时，从日益增长的工业成品营销服务需求来看，利用外部专家很重要。若企业自行分配产品，这意味着对营销服务任何程度的深入参与，都将引起费用的大幅增长。只有使用专业物流服务公司提供的公共服务，才能减少额外开支。 3、减少库存

企业不能承担多种原料和产品库存的无限增长。第三方物流提供者借助精心策划的物流计划和适时运输手段，最大限度地减少库存，改善了企业的现金流量，实现成本优势。 4、提升企业形象

第三方物流提供者与企业，不是竞争对手，而是战略伙伴。通过全球性的信息网络使企业的供应链管理完全透明化，企业随时可通过INTERNET了解供应链的情况。第三方物流提供者通过“量体裁衣”式的设计，制定出以企业为导向、低成本高效率的物流方案，帮助企业改进服务，树立自己的品牌形象，使企业在同行者中脱颖而出，为企业在竞争中取胜创造了有利条件。

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以上种种原因，极大地推动了第三方物流的发展，使第三方物流成为国际物流发展的主流。

三、本项目的总体周边经济地理环境条件

改革开放以来，国家加大了对交通运输建设的投入，铁路、公路、水路、航空以及集装箱运输率、包装标准化率大大提高。由于信息技术的推广应用，使流通管理、物流、商流、信息流的现代化水平有所提高，全国商品信息网络系统初具规模，商品市场监控预测系统初步建立，提高了引导生产、引导消费的能力。

1997年底，全国铁路营业里程已达5.7万公里，其中复线1.9万公里，复线率达33.1%；电气化铁路1.2万公里，占总里程21%。全国公路通车里程达到122万公里，其中高速公路4771公里，一、二级汽车专用公路约2万公里。民用航空线里程达到186万公里。全国各类消费品市场总数已达87000个，其中批发市场14000多个。全国已有连锁公司1000多家，连锁经营点达15000个。全社会各种运输方式共完成货物运输量127.6亿吨、货物周转量3.8万亿吨公里。

到了2001年，全国公里里程达到了169.8万公里，其中高速公路19000公里,超过了加拿大，仅次于美国，居世界第二位。全国除西藏外，其他30个省（自治区、直辖市）均通了高速公路。

在国内道路运输快速发展的同时，我国与周边国家在道路运输方面的合作取得了很大进展。目前，我国已与10个国家签署了10个双边汽车运输协定，2个多边汽车运输协定。已有8个省、自治区开展了出入境运输，共开通了100余条出入境汽车客货线路。每年出入境货运量大约在300万吨左右。

深圳市地处京九、京广和广深铁路的交汇点，这三条铁路与平南、平盐两条地方疏港铁路连通，货物可以直通深圳东、西两海港区，实现铁水联运。深圳西部港区可以通过珠江水系完成江海联运。广深、深汕、深惠、梅观、机荷五条高速公路，把深圳与珠江三角洲和东南沿海城市相联，具有得天独厚的地理位置。对此深圳市在国民经济和社会发展“九五”计划中提出，在未来十五年内把深圳建设成为高新技术产业生产基地和区域性金融、信息、商贸、物流中心及旅游胜地。并在2000年9月28日第一个在全国推出《深圳“十五”及2015年现代物流业发展规划》，把发展现代物流业作为深圳三大支柱产业之一，规划建设六大物流园区。最近深圳市政府又颁布了《关于加快发展深圳现代物流业的若干意见》的文件，进一步明确了发展物流业的目标和可操作性。

深圳市龙岗平湖物流基地位于深圳市的北部，是深圳市六大物流园区中唯一的综合物流

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园区，是深圳市2000年重点建设项目、“十五”规划重点基础建设项目。她在深圳物流业的长期发展中具有重要意义，是实现深圳市面向珠江三角洲和华南地区发展物流业的公铁水空运衔接的枢纽点。

宏宝物流基地，位于平湖物流基地的南端，东邻龙岗新城，南靠布吉海关，北接东莞市，西连宝安区，是深圳至东莞、宝安至龙岗的交汇点，距特区仅5公里，距香港的实际距离为15公里，基地的交通十分便利，铁路方面：京九、广九线在基地旁通过，平盐、平南线在平湖物流园区与京九线接轨，盐田国际中转港、蛇口集装箱港经此两线辐射国内外，已投入使用的日编组能力为8000车次的平湖南铁路编组站位于基地东侧，可直接引入铁路专用线。公路方面：平深、平蛇、平樟、机荷高速公路等在基地周围纵横交错，东接惠盐、深汕高速公路至惠州、汕头，西至宝安、观澜、龙华直通广深高速公路，南接深圳市区，北连东莞，把基地与港口、机场紧紧连在一起，形成畅达的海陆空立体交通网络。 2-2 关于物流服务发展前景的分析 一、物流市场需求趋势 1、 物流的发展及潜在市场

我国改革开放二十年以来，经济持续快速发展，产品的生产能力迅速提高，买方市场的形成使企业间竞争空前激烈。工业企业间的竞争正在从生产领域扩大到非生产领域。物流管理成为企业降低成本、提高服务质量、创造竞争优势的新领域。根据有关资料，目前我国一般工业品，从产品出厂经过装卸、储存、运输等各个物流环节，到消费者手中的物流费用，约占商品价格的50%左右。而新鲜水果和蔬菜、易变质食品、某些化工产品的流通费用，有时高达商品售价的70%。我国汽车零配件的生产中90%以上的时间是原材料、零配件的储存、装卸和搬运时间。在各种产品的生产和流通环节中还有大量的原材料、零部件和产品的“库存”。这些费用和时间上的消耗和大量存在的“库存”正是潜在的实施物流管理的领域，为物流事业的发展留下了巨大的空间。

2、 人民生活从温饱型转向小康型带来消费的急剧变化

2000年，我国国内社会消费品零售额达5万亿左右。巨大的商机为物流的发展提供了广阔的天地。同时，商品供应渠道变化，流通环节减少，增加了对现代物流管理的需求。 3、进出口贸易的高速增长

我国对外贸易努力克服亚洲金融危机和全球经济下滑带来的不利影响，保持了较快的发展水平。我国货物贸易在世界上的排名由1997年的第10位上升到2001年的全球第6位。2001年进出口贸易首次突破5000亿美元，与1997年相比，增长了56.8%，进出口贸易的发

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展带动了现代物流的发展。

有关统计表明，我国目前已有100多种产品制造产量位居世界第一。如今，全世界出售的照相机有50%以上在中国生产，30%的空调和电视机，25%以上的洗衣机和近20%的电冰箱也在中国生产。

中国海关统计也表明，中国已连续多年成为劳动密集型和小家电等产品的第一大出口国，彩电、摩托车等商品出口位居世界第二位。在刚刚闭幕的第92届广交会上，191个国家和地区的13万客商订购了184.7亿美元中国制造的商品。 4、客户服务需求水平提高

物流中的五个“合适”（RIGHT），即：把合适的产品（THE RIGHT PRODUCT），在合适的地点（IN THE RIGHT PLACE），以适当的数量（IN THE RIGHT QUANTITY）和适当的价格（AT THE RIGHT PRICE），在所需要的时间（AT THE RIGHT TIME）提供给顾客，日益成为衡量客户服务的质量标准。服务质量要求的提高和配送的多样性，要求不仅要能够提供门对门运输及有关的基本服务，还要能够提供相关的物流增值服务。 5、物流业发展的需要

中国物流业经过近几年的发展，已经具备了相当规模，但是从总体上还不能适应经济发展的需要，物流效益不高，与世界先进水平尚有很大差距，还未形成真正意义上的“第三方物流”企业。主要存在以下几方面问题：

? 基础设施能力不足。交通运输能力仍不能满足运输需求，仓储设施落后。 ? 物流专业化服务程度低，技术装备落后。现代化的集装箱、散装运输发展不快；高

效专用运输车辆少；装卸搬运的机械化水平低。 ? 管理落后、规模小、信息化程度低，造成成本过高。 二、目前物流市场分析

根据1992年全国第三产业普查资料,把交通运输、仓储、代理和批发等行业的成本费用之和与1992年国民生产总值进行比较,大约占比重为15.47%。如果考虑其他相关流通环节的费用和流通过程中的物流损失，全社会物流费用支出约占当年国民生产总值的20%以上。

根据1992年国家投入产出表，运输邮电费用在农业生产总费用中占3.29%，在工业生产总费用中占7.15%，在建筑业中占8.63%，在商业饮食业中占14.98%，在其他服务部门中占7.8%。如果从物流业总体费用考虑，有关资料显示，物流费用占商品总成本的比重，从帐面反映已超过40%。

曾参与深圳市现代物流发展政策研究的美国盖·兰德国际咨询公司的物流专家分析说，

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全世界很难找到像广东这样生产如此密集、交通如此发达的地区，这是一个潜在的物流大市场。中国的入世使香港门户优势正逐步减弱，从成本角度考虑，托运人与第三方物流公司今后会更多地选择内地港口进出口货物而逐渐放弃选择香港。

就发展物流业来说，广东在资源上有很大的潜力，2001年，广东GDP为10556亿元，占全国总量的11%。广东经济总量大，外向型经济发达，工业产品中60%～70%销往外省和国外，外贸进出口总额占全国的40%。轻工、家电、医药、建材、电子信息等产品优势比较明显。

特区成立22年来，深圳从一个边陲小镇发展成为综合经济实力位居中国各大城市第四位的现代化大都市。1980年至2001年间，深圳国内生产总值平均递增29.5%，工业总产值年均递增46.4%，外贸出口总额年均递增39.4%。2001年，深圳市GDP已达1954亿元，人均GDP按现行汇率折算达5237美元，居中国内地各大中城市之首。

中国海关公布的2001年外贸出口200强名单中，广东省有73家企业，深圳市29家，深圳市的外贸出口占全国出口总额的14%。

整个广东经济的持续快速发展，形成了强大的综合物流需求，这是发展现代物流最根本的内驱力。

据国内有关学者保守估计、我国传统物流产业需求总量呈逐年递增趋势(从第三方物流末段服务数据推论)，详见下表（l）。

中国仓储协会2000年3～4月组织的第二次全国范围内的物流供求状况调查统计情况见下表（２）。

第三方物流末段服务数据表 表（1） 第三方物流末段占物流支出比例 第三方物流末段需求量 2000年 20％ 1368 2001年 25％ 1881 2002年 30% 2483

全国物流供求状况调查统计情况表 表（2）

执行主体 供货方 公司自身 生产企业原材料 46% 36% 商业企业物流 76.5% 17.6% 生产企业成品销售物流 24.1% 16.1% 12

第三方 总 计 18% 100% 5.9% 100% 59.8% 100%

由表（2）可见。生产企业物流(包括原材料、产成品销售物流)完全由第三方承担的比重不大，商业企业物流就更少了。事实上，从参与交易的主体来看，企业与企业之间的交易规模远大于企业与顾客之间的交易。企业与企业之间交易的是中间产品，而企业与顾客之间交易的是最终产品，显然，前者的交易额要比后者大得多，这说明我国的第三方物流企业还未占据这一广阔的市场。

广东省政府最近出台了《广东省现代物流业“十五”计划》，到2005年，我省将初步建成高效便捷、有效衔接的综合集体运输网络，建立起资源共享、开放安全的物流信息支撑体系，建立起面向市场、规范公平的政策法规和技术标准体系。物流业增加值到2005年将达到2700亿元人民币。

由香港贸易发展局发布的一份研究报告中指出，中国第三方物流市场总值在2000年约为220亿美元，占内地整个物流市场10%。估计未来10年，内地60%的大中型企业将会外包运输环节予外方供货商。可见第三方物流市场的广阔前景。

另根据深圳市交通局货运分局的统计，深圳市物流业增加值近年来均以年平均12%的增长率增长，1998年，深圳市物流业增加值为204亿元人民币，占全市GDP比重为15.8%。行内人士预计，到2010年，深圳市物流业的增加值将达到1000亿元人民币左右，占GDP比重达20%，物流业将成为深圳经济的重要支柱。

2000年，深圳市的国民生产总值、零售行业和外贸进出口等继续稳步发展，各类经济指标详见下表（3）、下表（4）。

深圳市的国民生产总值、零售行业和外贸进出口统计表 表（3）

指标名称 国民生产总值 社会消费品零售总额 商品销售总额 进出口贸易总额 出口总额 进口总额

单位 亿元 亿元 亿元 亿美元 亿美元 亿美元 1999年 1436.03 476.54 770.73 504.28 282.08 222.19 13

2000年 1665.24 538.17 847.23 639.40 345.63 293.77 比上年增减% 14.2 15.1 9.9 26.8 22.5 32.2 1995年至2000年交通运输主要指标统计表 表（4）

指标名称 1、货运总量 其中：铁路货运量 公路货运量 水路货运量 民航货运量 其中：铁路周转量 公路周转量 水路周转量 民航周转量 4、港口集装箱吞吐量 5、机场货邮行吞吐量 6、年末公路通车里程 一级公路里程 计量单位 1995年 万吨 万吨 万吨 万吨 万吨 3541.80 220.20 2720.00 598.00 3.60 1996年 3647.00 213.10 2810.00 620.00 3.90 232.88 2.41 21.90 208.00 0.57 3020.50 58.90 9.04 1166.00 131.90 246.00 1997年 1998年 1999年 4273.55 258.50 3485.00 526.00 4.05 197.45 2.35 26.43 168.06 0.61 4663.40 298.60 15.48 1318.30 175.50 401.10 2000年 4696.68 280.62 3825.00 586.00 5.06 205.94 2.45 28.10 174.60 0.79 5697.30 399.37 20.27 1356.50 175.50 420.10 2000年比九五期间年1999年（%） 平均增速（%） 9.90 8.56 9.76 11.41 24.94 4.30 4.26 6.32 3.89 29.51 22.17 33.75 30.94 2.90 0.00 4.74 5.81 4.97 7.06 -0.41 7.05 -1.57 -1.63 6.27 -2.58 8.72 13.09 69.72 20.86 4.28 5.83 15.76 3852.90 4049.60 271.20 618.00 3.70 231.77 2.93 22.31 206.00 0.53 114.80 9.89 259.20 575.00 3.40 212.76 2.67 24.23 185.36 0.50 195.17 11.47 2960.00 3212.00 2、货物周转量合计 亿吨公路 222.84 亿吨公路 2.66 亿吨公路 20.73 亿吨公路 198.93 亿吨公路 0.52 3080.20 28.36 7.86 1100.00 131.90 202.10 万TEU 万吨 公里 3、港口货物吞吐量 万吨 3357.20 3444.15 1211.10 1232.30 155.20 267.20 155.20 354.50 其中：高速公路里程 公里 公里 14

深圳港口及国际海运业务的发展必然带动深圳地区的物流行业，根据有关专家测算，港口业务创造的产值，可带动一系列相关行业三倍以上的产值。而其中的主要受惠者是物流服务企业。

针对深圳市目前港口集装箱吞吐能力严重不足、后方陆域狭小等“瓶颈”，深圳市逐步加大对港口建设的投资力度，以强化深圳港作为华南地区集装箱枢纽港和沿海主枢纽港的地位，整个“十五”期间，深圳市计划投资156.5亿元人民币，新增集装箱吞吐能力330万TEU。

深圳现有配送中心多为连锁商业的内部配送中心，功能简单、设施简陋、再加工业务极少、信息化程度、机械化程度均较低，配送基本上处于原始状态，客观上需要一个信息化程度高的配送中心起示范作用。另外，企业自建配送中心需要花费大量的人力、物力、财力，重复建设，造成社会资源严重浪费。因此，组建一个现代化、社会化的生产资料配送体系已成为目前必须解决的急迫问题。

现代物流运作强调物流服务企业要向它的上游和下游寻求服务对象，并同它们建立起战略伙伴协作关系，形成跨行业的、优势互补的联合与协作，增加供应链的竞争力。因此，作为提供物流服务的企业，要同它的上游（比如制造业企业）和下游（比如销售业企业），建立起紧密联系的战略伙伴关系，使生产企业、销售企业与物流服务企业一起，构成完整的物流供应链。在这个过程中，专业物流服务企业要有能力为用户提供多方位、全方位的物流服务，使用户切实从使用专业物流服务企业中获得比它们自己经营物流更多、更好、更方便、更经济合算的效果。

这种战略伙伴关系的建立，一方面使用户减少了物流经营成本，提高了服务质量，有了稳定的物流服务支持保障系统，另一方面使物流服务企业有了可靠的货源保证，降低了经营风险。这样的模式，消除了供应链中的迂回、浪费和重复，提高了整个物流服务过程效率，使双方在市场中的地位与作用变的更加巩固。同时，这种模式的出现，使人们逐渐注重合作性的优势。而合作能提供更多的机会，并通过共生促进双赢。

物流中心与企业供应链紧密联系，构成了网络节点。通过信息共享和合作计划使企业发挥各自优势。物流中心运作的质量直接影响物流供应链的效率，从而也影响企业竞争力。物流中心与供应链的关系详见下图1

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物流中心与供应链的关系 图1

制造商 供应商 物流中心 分销商 用户 商店

三、深圳市目前物流市场概况

具体说目前物流服务企业的物流服务切入点在哪里呢？总的来看还是要从为商业和制造业服务两个方面着手：

第一，在商业领域里，近年来我国商业零售业趋向大型化和连锁式经营，实行连锁式经营的关键是建立配送中心，目前这些商店所面临的共同问题是厂家配送少、社会配送体系尚未形成、店内自行配送投资大。在这种情况下，正是物流服务企业大显身手的时候。

第二，同制造业结合的物流服务。家用电器的生产和销售需要物流服务企业提供其物流服务。我国汽车制造业的汽车制造量将逐年增长，而一辆汽车的生产和组装需要上万个零配件和百十余种原材料，这些零配件和原材料的运输、存储、包装和配送，以及新车“零公里”销售等，都是一个物流系统，物流服务企业可以围绕生产和销售的物流系统提供自己的服务。

另外，我国各个城市建立的经济开发区，在这些开发区里，其中相当一部分是制造企业，为这些企业的生产和销售提供物流服务是我们物流服务企业应当考虑的。 A、 深圳市零售业市场分析 1、深圳市大、中型零售商分析

深圳市大、中型零售企业由于“小而全”体制与连锁发展的需要，大多自建或租用仓储设施，自建内部配送中心。据不完全统计，零售企业的独立仓储配送量占其商品销售总量的30%，其内部的配送中心业务量不饱和、仓储设施浪费严重、配送信息化程度低，致使零售业配送成本居高不下。调查表明，受降低成本的利益驱动，零售企业普遍对于社会化的配送中心有迫切的潜在需求。 2、深圳市小零售商分析

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小零售商方面，由于其网点多、单次采购金额小，针对小零售商的社会化配送一直被忽略。就其整体零售额而言，这一环节的总体配送容量并不亚于大、中型零售企业的配送容量，针对小零售商的配送同样大有潜力可挖。低批发成本和方便即时的配送是对小零售商实现配送的基础。调查表明，深圳市内约81。4%的小零售商明确表示对配送有迫切需求。 B、 供应商分析

供应商大致分为本地生产商与经销商两部分。

根据深圳市企协供货商工作委员会第二届理事会成立大会上的介绍，由于我市零售业的迅速发展以及跨国企业采购中心的进驻，深圳市供货商企业数量和质量有了较大发展，供货商企业已达20000家，为深圳市连锁零售业提供了绝大部分的商品，也为包括沃尔玛全球采购中心在内的跨国企业采购中心提供了相当比例的商品。 1、本地生产商分析

本地生产商指生产基地在深圳的企业，尤其是工业消费品生产企业，自建仓库、自有运输车队的情况较多，且为了满足库存的需要，仓库面积较大、运输车队较为庞大，大量的资金沉淀于仓储、运输等基础设施上，致使物流成本居高不下。 2、经销商分析

外地生产企业在深圳的经销商、代理商，发生在销售中的配送，多自行解决，由于配送数量、配送规模均极不经济，造成仓储、运输环节浪费严重。

总体而言，供应商对社会化配送中心的需求较为普遍。 四、深圳市目前物流配送市场容量分析

从零售业的配送市场容量来看，深圳市2000年社会消费品零售总额为538亿元人民币。其中大、中型零售企业约占1/3强，即约180亿元人民币。其自有配送率为30%计，则大、中型零售企业的年需求配送容量即为70%，约为126亿元人民币。

社会消费品零售总额中，除大、中型零售企业所占份额外，小零售商、批发商的销售额约为358亿元人民币。这一部分按40%的年需求配送容量计算，约有143亿元人民币的年配送容量。

从上述商品供应商的配送市场容量来看，深圳市2000年总配送市场容量约为323亿元人民币，其中约为269亿元人民币即为目标配送中心为供应商提供代储、代运、代配送的主要业务来源。

按国民生产总值物流所占比例来看，深圳市2000年的国内生产总值为 1665.24亿元人民币，总配送年市场容量按20%计算约为333亿元人民币。

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根据2001年统计数据，深圳市2001年社会消费品零售总额超过609亿元人民币，年平均增长32%。深圳人消费性支出人均1484.09元人民币。

纵上所述，深圳市年配送市场需求约为323（2000年）～365（2001年）亿元人民币。建设社会化配送中心，市场潜力巨大，具有广阔的市场发展空间。

第三章:本项目目标市场分析

3-1研究目的

在第二章研究资料的收集分析基础上,本项目为建立起一个现代化的第三方综合性大型物流服务体系，应确定自己的物流服务目标市场,对此必须对目标市场进行科学的分析,明确市场目标、预测市场份额。为本项目今后的建设、经营提供科学的有效依据。 3-2本项目目标市场分析

一、社会商品销售业、制造业仓储配送目标市场 1、社会零售商品物流配送市场： ? 大型超市百货企业物流仓储配送市场

比如家乐福、新一佳、民润、华润万佳、沃尔玛等。 ? 大型百货零售企业物流仓储配送市场

比如茂业百货、铜锣湾百货、紫荆城、创景名店、新大好百货、天虹商场等。 ? 大型主题商场仓储物流配送市场

比如顺电家居广场、群星广场、铭可达、女人世界、男人世界、儿童世界等。 ? 大型文教仓储物流配送市场

比如深圳书城、新华书店、学校等。 ? 大型餐饮企业仓储配送物流市场

比如面点王、一品轩、味干面、东北人、海港城等。 ? 其它中小型连锁企业仓储物流配送市场

比如品牌服饰、体育用品、办公用品、化妆品、艺术品等。 ? 小型批发零售散户仓储物流配送市场

这部分社会零售商品量大面广，市场相对稳定。根据深圳市经贸局发布的统计数据，在2001年，深圳各类连锁商业已经超过100家，在市内外开设的各类门店总数超过3000间，连锁商业在本市的销售额占社会消费品零售总额的1/3。其中10000平方米以上的商场有70

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多个，居广东省各大城市之首，在全国处于前列。全市排名前15位的零售企业在本市的销售额占社会消费品零售总额的1/5。

餐饮业截止2001年，深圳市已经有各种餐饮网点20000多家，较具规模的餐饮企业达2000多家，2001年深圳市餐饮零售额达到120亿元人民币，占深圳市社会消费品零售总额的1/5。

预计这部分可占我们物流服务量的30%。 2、大型日用商品及专业批发配送市场 ? 大型农贸批发市场仓储物流配送市场

比如布吉农贸批发市场、福田农贸批发市场等。 ? 大型专业医药连锁机构仓储物流配送市场

比如一致药店、海王星晨药店、金匮大药房、南方药店等。 ? 大型通讯业连锁企业物流配送市场

比如华为、中兴、摩托罗拉、西门子、天音通信、深圳中视、连邦软件等。 ? 大型专业整车、汽配仓储配送市场

比如各汽车销售商、汽车维修厂家。 ? 大型家具批发市场仓储物流配送市场

比如香江家具市场、长江家具市场、金海马家具市场、顺德家具市场等。 ? 大型建材批发市场物流配送市场

比如笋岗建材市场、八卦岭建材市场、水贝建材市场等。

日用及专业批发市场的商品与百姓生活息息相关，许多商品是我们生活所必须的，因此市场是比较稳定的。来自深圳税务部门的统计数据表明，2002年1～8月，深圳共销售轿车56136辆，日购车上牌最高达800余辆。由于轿车的进入家庭，带来了相应的消费增长，拥有轿车的家庭用于车的消费支出每月都在1000元以上。汽车消费同时带动了相关产业，据不完全统计，目前汽车维修美容企业2000余家。这部分可占我们物流服务量的20%。 3、制造业仓储物流配送市场： ? 本地大型制造商仓储物流配送市场

比如康佳、华日、神舟、中迅、理光富士康等。 ? 外地大型制造商仓储物流配送市场

比如海尔、长虹、美的、TCL等。 ? 中小型制造商仓储物流配送市场

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随着家电等电子产品进出口量的增长，以及家电等电子产品更加追求个性化和人性化的设计趋势，产品将会以小批量、多系列、多批次的方式生产，这将更需要第三方物流的支持，有统计资料显示，2002年，截至9月22日，富士康已完成出口32亿美元，该集团将投资数十亿美元，在深圳建成全球最大的电脑整机和零组件生产企业集团及全球个人低价电脑的主要制造基地。这部分可占我们物流服务量的30%。 4、 进出口仓储物流配送市场：

? 海关进出口商品保税、监管仓储物流配送市场 5、 港口二线仓储物流配送市场 ? 盐田港二线仓储物流配送市场 ? 蛇口港二线仓储物流配送市场

2002年9月份，深圳市外贸出口额达48.38亿美元，这已是深圳市2002年第四次创下单月出口历史新高。

随着深圳港进出口贸易的进一步增长，需要配套的保税、监管和普通仓储物流服务必然增长，而港口及港口周边仓储又无法满足要求，这部分可占我们物流服务量的20%。 二、铁路物流配送市场

深圳市2000年铁路发送的货物周转量为2.45亿吨公里，详见表（4）。宏宝物流基地可通过铁路专用线接驳铁路中转货物。国内外贸铁路散运货物可通过广九、京九铁路到达宏宝物流基地，宏宝物流基地可提拱各类铁路货运物资的综合性物流服务，货物经过包装、分类、换装、折拼箱、刷唛、条形码处理后直接装箱，进行集运作业。通过平盐铁路或平南铁路将集装箱直接发往东部盐田港或西部的蛇口、赤湾、妈湾港。公路运输方面，平吉大道经该地块中央南北纵向通过，北接机荷高速公路和平湖西环路，南连李朗大道,深圳第二快速干道、处于布澜公路、深惠大道、107国道等多边接口区域。因此，无论铁路、公路，均能对此进行物流服务。

1、北站、笋岗仓储区铁路物流配送市场

笋岗仓储区位于罗湖区北部，是80年代特区内唯一一个大型仓储区，在深圳10多年的发展过程中，起着重要的作用，但进入90年代，随着经济形势的变化，笋岗仓储区面临着许多自身难以克服的问题:

一是交通条件的制约，仓储区与周边结合部的交通流量已趋饱和。 二是随着深圳北站向客运站的转型，铁路运输优势也将弱化甚至失去。

三是随着大量的加工贸易企业迁往关外，工业区及市内企业对该仓储区的依赖日趋弱

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化。

在此情况下，可因势利导利用自身具有的基础条件，将该部分货量吸引到宏宝物流基地内。

2、布吉、平湖铁路物流配送市场

依托宏宝物流基地区域公路接驳的良好条件和铁路专用线的优势，结合宏宝物流基地的基础设施，必然对布吉和平湖的铁路货物进行分流，争取到一定数量的物流服务业务。 三、公路物流配送市场

珠江三角洲经过二十年的发展，目前已成为世界最大的加工制造中心，为深圳提供了充足的进出口货源。深圳市2000年公路运输货运量达到3825万吨，占总货运量的81.44%，公路货物周转量为28.1亿吨公里，详见上表（4）。珠江三角洲这部分货源通常以FOB条款成交。具有量大、分散、出货期要求严等特点。通常由进口商或物流服务企业指定仓库收货进行拼装、集运、报关出口。这对物流服务企业来说是一个大有作为的市场。 四、货物拆箱拼柜物流配送市场

货物拼装方面，按照深圳港目前出口货物中整箱货与拼箱货20︰1的比例，集运拼箱业务2002年将达到35万标准箱，这其中还未包括进口物流服务中的分拨和发送业务。这是物流服务的主要增值服务项目之一。

五、公路货运交易物流配送市场

深圳市道路货运交易市场2000年底共计12个，详见下表（5）。为合理使用资源，规模化和集约化经营，政府势必对之进行引导，宏宝物流基地可配合政府逐步引导交易市场到宏宝物流基地经营，使政府能对这部分特区内土地进行有效的增值开发利用，达到资源的合理有效配置。

深圳市道路货运交易市场调查表 表（5） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 完成年交易 项目名称 市场个数 场地面积 仓库面积 库棚面积 业务用房 日均进场车辆 计算单位 个 1000㎡ 1000㎡ 1000㎡ 1000㎡ 辆 吨位 万吨 全市 12 37 2.4 0.4 1.6 783 2466 10.2 罗湖区 2 21 2.4 0 1.2 183 726 4.2 南山区 0 0 0 0 0 0 0 0 宝安区 10 16 0 0.4 0.4 600 1740 6 21

六、港口集装箱物流配送市场：

根据深圳市港务管理局统计数据显示，2002年截至9月15日，深圳港集装箱吞吐量达507.75万TEU，比去年同期增长50.77%，吞吐量超过去年全年总和。而盐田港集装箱码头达281.35万TEU，增长55.94%，业内人士预计，深圳港今年集装箱吞吐量将有望达到700万TEU。

深圳市2000年港口集装箱吞吐量399.37万TEU，其中盐田港为 214.62万TEU，占总量的53.7%。详见下表（6）。

盐田港货柜吞吐量（1997～2010年） 表（6）

年份 实际量 1997 1998 1999 2000 预测量 2005 2010 吞吐量（万TEU） 64 104 160 215 400 550 年均增长（%） —— 62 53 34 17 16 增长指数 0.30 0.48 0.74 1.00 1.86 2.56 3-3盐田港港口及周边地区仓储情况分析 一、目前港口及港口周边仓储情况调查

对于盐田港来说，货运停留港区是仓储储存一个重要不利因素，就现在的货运调查资料所得，一般在珠江三角洲货源停留在仓储一星期，其他较远地区则会长达二星期以上。

过去，在深圳各集装箱码头内都建有部分仓储以满足用户的需要。但这部分仓储面积通常只有数千至数万平方米，规模普遍不大。在码头业务快速增长的情况下，仓储的存在造成堆场面积减少，导致码头作业困难，已严重影响了码头集装箱进出口周转。

港口周边仓储由于靠近码头，方便装运等条件而在一定时期内存在，但这部分仓储有其不足之处：

1、由于地处港口黄金地带，地价偏高，导致仓储成本增加，竞争力必然受到影响。 2、由于码头需要大量的配套堆场面积以适应吞吐量的高速增长，港口周边仓储用地在此情况下不可能被大量保留。

3、码头周围交通流量大，设施相对不足造成进出交通困难，严重影响仓储设施发挥作

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用，导致影响物流供应链的紧密衔接。

4、仓储企业传统型为主，不能向物流供应链上的各个环节提供信息服务或向其反馈必要信息，难以达到加快货物周转、减少用户成本支出的现代物流供应链管理目标。

因此，近两年蛇口集装箱码头已拆除码头内仓储近万平方米，盐田国际集装箱码头也将于近期拆除码头内2.4万平方米的仓储。 二、周边地区仓储情况

研究资料显示，目前有大量货物由香港仓储转至深圳，这是由于香港收费比深圳多出一倍，如拼柜每TEU收费为1200港元，储存收费为7港元每立方米，更比深圳高二倍。这说明香港的门户优势正在逐步减弱，从成本考虑，托运人今后必然会选择深圳港进出口货物而逐渐放弃选择香港。

在香港紫荆青年商会主办的“物流=生机=商计？”专题讲座上，物流专家介绍：根据南中国货运业的一项统计，未来20年深圳的货运量占有率将由31%提升至55%，而香港则由69%下跌至45%。

另外根据台湾“经济部”统计处的调查显示，2002年1～7月，台湾外销接单中，17.96%交由大陆兴建的厂家出货，4年间增加了8个百分点。在过去的一年中曾有高达58.9%的业者通过中国大陆工厂出货。 三、部分物流公司的仓储投资实例 ? 和记内陆观兰仓公司：

和记内陆观兰仓公司的设立表明了他们对在深圳二线建立海关监管仓库，服务珠江三角洲用户的前景充分看好。该公司地理位置远不如宏宝物流中心，缺乏铁路货运的支持，但该公司看好的是珠江三角洲货源，依靠海关的支持，利用高科技信息技术，在仓库完成报关程序后由海关通过GPS系统监管运往码头直接装船出口，无需再在码头海关办理清关手续。为在二线关外建立仓储服务港口发展起到了带头示范作用。同时为减少港口交通堵塞，节省货运中转成本探索了一条新路。改变了人们旧有的仓储围着港口转的观念。 ? 东方海外货柜航运有限公司：

东方海外货柜航运有限公司同样长期看好珠江三角洲的经济增长前景，甚至直接在珠江三角洲的经济腹地东莞虎门建立了海关监管仓库和堆场，直接面对用户，实现在当地报关，由海关电脑系统监管往深圳港口海关转关出口，极大的方便了周围用户。

上述两种模式仓储的建立和发展，对我们的今后经营模式提供了现有的借鉴和启发。同样，这一点已被过去香港码头利用笋岗、清水河仓库区作为香港葵涌货柜码头的后方集运、

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拼箱仓库以加速码头周转的作法得到证明。

近期，九广铁路公司设想以铁路将平湖物流基地与香港葵涌货柜码头连接，令平湖和葵涌货柜码头成为中国进出口货物的集散地。进口货柜可由新铁路从香港葵涌货柜码头运往平湖物流基地进行拆箱，分类处理后运往内地各省市。内地出口货物由京广、京九铁路运到平湖物流基地，然后集中装箱，再由新铁路运往香港葵涌货柜码头装船出口。这一设想如果实现，将对深圳的港口形成竞争，无异于在源头卡住了深圳港口的货源，势必迫使深圳港口到平湖物流基地组织货源，这将是宏宝物流基地发展的一个巨大商机。 四、目前盐田港港区运作现况调查

由于盐田港它在深圳市所具有的代表性，为此我们以下作分析时，将以盐田港作为参照来做建设、营运成本等各项指标。

为了要了解港区运作现况，因此对香港及盐田港港区进行了现场资料收集，现场资料收集包括下列各项：

1、 前已建成仓储及运作情况 2、 货类分布

3、 货物（货车）起始点调查

仓储资料是收集现有仓储货运量、设备、营运情况及人员等资料，有关仓储资料调查详见下表（7）。

仓储面积分布调查表 表（7）

位置 码头区 仓储（港区后方） 总面积（平方米）

从调查得出现在港区主要提供储存、装卸及并柜等服务，另外从调查所得轻工业产品占97.99%，详见下表（8）。

堆场面积（㎡） 747000 22160 763760 仓库面积（㎡） 23560 97739 121301 总面积（㎡） 770560 119899 890459

货物分布调查表 表（8）

货物 重量（吨） （%）

货车运载资料是分别收集，这此资料主要是用作货车载运分析及提供货运流向，货车调

轻工业 3141 97.99 食品 2.5 0.08 电子产品 18.02 0.56 其他 44 1.37 总数 3205.52 100 24

查货物来源地以深圳及广东地区较多，各占31%及65%，另外4%来自中国其他地区，目的地调查只有31个样本，大部分（87%）以香港为目的地，详见下表（9）。

货车送货及提货来源地及目的地调查表 表（9） 地区 车次 深圳 广东 香港 总数 95 201 0 308 来源地 （%） 31 65 4 0 100 车次 3 1 0 27 31 目的地 （%） 10 3 0 87 100 车次 98 202 12 27 339 总数 （%） 29 59 4 8 100 中国其他地区 12

从上表的调查数据来看，进一步说明深圳市完全具有从事第三方物流的外部市场条件。 3-4货运处理能力

仓储是港口后勤服务重要一环，它提供货物由生产地至目的地运输中转站。以便配合船期及其他运输工具，如货柜车的安排。现代化的物流服务，除传统储放理货功能外，也提供货物分发功能包括整合运输工具，报关及文件处理等，提供较多元化服务减少货运成本。

从调查数据来看，盐田港仓储2000年所处理的货量大约只有362.5万立方米，或14.5万TEU载重柜，为码头货柜吞吐量10%（空柜除外），其余货量是由其他深圳仓储或原产地直接载运到港出口，或由港口直接载运到目的地进口，货运进出口流程如下图2所示。

货运进出口流程图 图2

货运来源地 盐田仓储 10% 港口 （出口） （出口）

90% 或 直接载运 或

港口 货运目的地

（进口） 其他仓储 （进口）

现在市场只有10%货量经盐田仓储处理，其原因可归纳如下：

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1、码头内的仓储面积有限，无法容纳货物。 2、欠缺国内货主，现在仓储用家多为外商。 3、仓储平均收费比其他深圳仓储高出35%以上。 4、货主自行安排运输计划。

相对于我们今后物流服务市场的开发来说，这一部分占有重要市场比例。也是今后经营的一个目标客户。

按照条件不变预测，未来港区的仓储需求预测详见下表（10）。

仓储需求预测表表 （10）

年份 2000 2005 2010 年货量 （万立方米） 362.5 625 859.4 仓储面积 （万平方米） 11.4 19.7 27.1 需新增仓储面积 平均日货量 （万平方米） （万立方米） -0.6 7.7 15.1 11.92 20.55 28.25 对于港口及周边地区来说，根据我们对港口及周边地区现有仓储的调查，客观条件根本无法满足上述的仓储需求，只能考虑在二线建立仓储，这样才能使港口可持续高速发展。

第四章 本项目近期建设规模

4-1项目投资分析

一、项目投资分析数据的依据 1、仓储的处理能力

仓储的处理能力是重要参数，主要作用是由货量估算出仓储面积及相关设计（包括土木结构及机电设备等）。

从目前调查的仓储营运资料显示，在最有效的运作环境下每平方米每周可以处理1.1立方米货物（包括储放及拼柜），如果货源保持平稳则每年52周可以处理货物57.2立方米。考虑到实际情况及相关操作程序（如文件处理及报关手续等），均会造成对仓储运作的影响，估算这方面将会对仓储处理能力有25%的影响，其它不可预计因素考虑5%的影响（比如台风等），综合上述因素，仓储年均运作能力估算为最高效率（57.2立方米）的70%，即每平方

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米每年可以处理40立方米货物。 2、仓储的最大设计生产能力

仓储用地容积率一般控制在2.5以内，本项目的可行性方案预测容积率按2.0计算，则本项目的纯仓储仓房建筑面积至少可达40万平方米。按照仓储的处理能力及项目的建设规模计算，本项目的最终可形成生产能力达1600万立方米/年。 3、仓储、配送服务收费

收费标准是供求的重要因素，商品的需求会随着价格变动而改变，仓储服务虽然有别于其他商品，如货主有仓库及货运行业习惯等，但价格无疑是重要的因素。因此，服务收费相应降低可以扩大一定市场份额。为了保证本可行性研究的可靠性，仓储物流服务收费拟采用较早前的标准。

根据调查，深圳市盐田港仓储1999年服务收费标准详见表（11）。我们在预测本项目的经济指标时，将采用深圳市盐田港仓储1999年服务收费标准来作为制定宏宝物流基地服务收费标准的基础。

仓储收费标准调查表(1999年价格) 表（11）

服务类别 仓库存放 装卸费 拼柜 报关 货柜存放 货柜移动 停车费 收费（港币） 1.8/M3 每立方米收费（港币） 1.8/立方米 140/TEU 600/TEU 100/TEU 3/TEU/天 60/次 20/次 5.6/立方米 24.0/立方米 4.0/立方米 0.12/天/立方米 —— —— 根据对深圳市市内配送市场的调查，深圳市内配送服务收费详见表（12）。

深圳市内配送价格调查表 表（12）

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地点 价格(元) 福 八卦岭、国贸、银湖、笋岗、车管所、高交会馆、水围村、皇岗口岸、 福田保税区、红岗25 田 车公庙、清水河、梅林关口、下梅林、莲花北、商报社、国通大厦、上沙、下沙、 香蜜湖、新洲30 区 华侨城、康佳、锦绣中华、世界之窗40 南 白石洲、科技园、深大、松坪山、沙河、西丽镇45 山 南头关内、南油50 区 蛇口、月亮湾、赤湾60～70 宝 安 龙 岗 宝安、西乡/龙华、机场/公明65/70/95 福永、沙井/平湖、松岗100/110/130 布吉镇、横岗、龙岗45/65/75 坑梓、葵涌、大鹏95/105/130 罗 火车站、文锦渡、新秀村30 湖 布吉关口、布心、水库35 区 莲塘、仙湖、罗芳村40 盐 田 沙头角65 盐田岗70～75

注：1、配送服务承诺：4小时内送达

2、即时送货服务：在配送基价上，每超过1件货物，加收5-10元 3、价中不包含运输途中产生的路桥费、隧道费、停车场等费用 4、装卸货等候时间：20分钟内免费，超时则每10分钟加收10元 5、同一客户，不同线路收送货，分别计费

6、同一客户，同方向收送货，起价按最远距离计价，每增加一处加收10元 7、货车不载客

8、上述收费以华强北为中心计算 4、预测过程采用的数据

根据盐田港现在仓储总货量及港口吞吐量结合其他调查数据为依据，整理有关资料后，总结出在以下预测过程中所采用的仓储及配送服务数据：

? 一个TEU（20尺货柜）为25立方米。

? 货运加权平均停留仓储12天（深圳7天，其他地区14天）。 ? 仓储每平方米每年处理货量能力为40立方米。 ? 仓储收费定为盐田港区仓储的75%左右。 ? 根据目标市场确定近期年物流服务量为8万TEU。

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? 本项目仓储仓房计算可建筑规模40万平方米。 ? 仓储的最终计算生产能力为1600万立方米/年。 ? 港币折合人民币为1︰1.06。

? 配送收费按折合综合平均价53元/立方米的65%计算。

? 市内配送量分别为物流服务量的20%（近期）、30%（中期）、40%（远期）。

根据上述各项数据和收费标准，宏宝物流基地拟定的收费标准详见下表（15）。

宏宝物流基地收费标准表 表（15） 服务类别 仓库存放 装卸费 拼柜 报关 货柜存放 货柜移动 停车费（25M/次） 3收费（元人民币） 1.40/立方米 4.50/立方米 19.00/立方米 3.20/立方米 0.10/天/立方米 48.00/次 16.00/次 4-2本项目基础设施规模

本项目分近期（2003年）、中期（2005年）、远期（2010年）三期执行，以深圳市总体2000年配送市场容量和货运量，详见表（3）、表（4），以及盐田港2000年集装箱货运量，详见表（6），为目标确定本项目的建设规模，并以其中最小的盐田港集装箱货运量的3.7%左右为近期规划进行配套建设和指标计算，深圳市内商品配送量按20%计算。 4-3本项目第一期建设投资成本

根据上述数据推算，第一期工程的各项费用成本详见下列各表：

第一期仓储建设成本表 表（13-1）

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项目 仓储装卸区 办公大楼 货柜车爬升道（四层） 货柜堆存区 堆放区通道 停车场 连接道 土地 地盘平整（估计） 其他配合工程（估计） 总造价（万元人民币）

数量 50000 3000 3500 50000 3000 20000 20000 110000 220000 ------ ------ 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 项 ------ 单价（元） 2250 1500 2500 220 200 200 200 450 50 ------ ------ 总价（万元人民币） 11250 450 875 1100 60 400 400 4950 1100 100 20685

第一期配送建设成本表 表（13-2）

项目 汽车库 辅助用房 总造价 数量 500 200 ------ 单位 平方米 平方米 ------ 单价（元） 500 700 ------ 总价（万元人民币） 25 14 39

第一期机电设备成本表 表（14-1）

设备 高压配电系统 低压配电系统 交通控制及保安系统 货物（柜）储存管理系统 文件管理系统 货柜起重机（龙门吊） 麻鹰车 货场推货起重车（铲车） 货架（估计） 包装设备 照明设备 射灯设备 冷柜配电设备 防火设备 通风设备

数量 1 1 1 1 1 ----- 8 50 ----- 4 1 1 1 2 2 单价（万元人民币） 总价（万元人民币） 140 50 150 150 50 2200 150 15 ----- 50 50 100 200 100 80 30

140 50 150 150 50 ----- 1200 750 150 200 50 100 200 200 160

电梯 空调系统 供水系统 总造价 4 1 1 ----- 100 200 200 ----- 400 200 200 4350

第一期配送设备成本表 表（14-2）

设备 拖车 拖架 箱式货车 轻型箱式货车 其它 总造价

4-4第一期营运收入

第一期提供50000平方米作为货柜堆存区，存放4500个40尺货柜，并以平均停留14天计（52周×7天÷14天）25次（考虑自然等因素减少1次），作为货柜存放和移动计算收入。

根据盐田港及周边仓储情况，结合实际可操作性，依据上述各项数据计算第一期营运收入经济指标详见下表（16-1）、表（16-2）：

数量 10 10 10 10 ------ ------ 单价（万元人民币） 总价（万元人民币） 20 3 10 4 ------ ------ 200 30 100 40 5 375

第一期仓储营运收入表 表（16-1）

项目 万元人民币 仓库存放 装卸 拼柜 报关 停车 货柜存放 货柜移动 总收入 280 900 3800 640 128 788 540 7076 3.96 12.72 53.70 9.04 1.81 11.14 7.63 100 第一期 % 第一期配送营运收入表 表（16-2）

项目 万元人民币 集装箱运输费 配送运输费

第一期 % 34.40 64.45 625 1171 31

停车装卸货等候时间费 即时送货服务费 同向收送货每增加一处加收费 总收入

7 7 7 1817 0.38 0.38 0.39 100 停车等候、即时送货以及同向收送货加收费按10元/车计入收入，数量按配送货物量车次（5M/车）的10%计算。

4-5营运成本

营运成本主要由财务、税务、折旧、保险、保养维修、能源及人力等组成，财务成本是总投资额利息部分，税务包括范围较广，其中包括营运收入、盈利及固定部分，折旧费是资产重置成本，保养维修为设备维修费用，能源以电力及汽油为主，人力成本主要包括雇员工资及福利等，本章营运成本是在概算的基础上，土地成本包括在内，所计算的成本需要在下一阶段细化，以求达到较为精确的估算，下列参数是仓储年营运成本的基本假设：

1. 财务成本以5.7%计算。 2. 税务以总收入的7%计算。

3. 折旧：仓房2.5%，机电设备10%计算。 4. 维修保养：仓房1%，机电设备5%计算。 5. 保险费以营运收入的1%计算 6. 能源以营运收入的2%计算。

7. 人力分为固定及变动（货运量）二部分：

人力分配主要包括管理、保安、办公室、装卸、货柜堆场及维修人员，初步估计人员共92人，人力固定部分为24人，变动部分以货运量为估算基础，主要在装卸及拼柜方面，以一个TEU（25立方米）需要2人1小时完成，得出每立方米需人力0.08小时，则需人力68人（每年250日），各部门人数估算详见表（17）。

3

第一期仓储人力分配表 表（17）

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部门 1、固定部分 管理 业务 交通保安 办公室 维修人员 2、变动部分 装卸区 货柜堆场 3、总数 人员数目 24 5 4 8 5 2 68 58 10 92 管理人员负责整体仓储管理及各部门行政工作，业务部门是负责向外揽货，这部门在营运初期需要建立仓储市场，推广业务，保安员分三班，每班2人，办公室人员负责日常行政工作包括报关、电脑系统操作、文件处理等，装卸区58人主要负责货物起卸存放及拼箱，人数可以随高峰期变动，货柜堆场人员负责货柜存放管理及操作，维修人员负责机械保养及简单的机器维修。

人力成本以每人每年4万元人民币计算。应用上述假设，仓储营运成本概算详见表（18-1）

第一期仓储营运成本表 表（18-1）

项目 财务成本 税务成本 折旧 保险 保养 能源 人力 总成本 第一期（万元人民币） 1427 495 952 71 424 142 368 3879

下列参数是配送年营运成本的基本假设： 1、 财务成本以5.7%计算。 2、 税务以总收入的7%计算。

3、 折旧：仓房2.5%，机电设备10%计算。 4、 维修保养：仓房1%，机电设备5%计算。 5、 保险费以营运收入的1%计算

33

6、 能源：一般按不同的情况在营运收入的13%～18%，考虑到配送车辆在市内行驶，因此按20%计算。

7、 人力：配送车辆人力配置按1︰1，为体现按劳分配的原则，以800元/ 人/月基本人工加利润分成10%组成。

8、 车辆其它如养路费、营运费、车船税、停车费等费用，按平均3000元/辆/月计算。 9、 车辆保险费按平均10000元/辆/年计算。 10、通讯费按100元/辆/月计算列人成本。 应用上述假设，仓储营运成本概算详见表（18-2）。

第一期配送营运成本表 表（18-2）

项目 财务成本 税务成本 折旧 货物运输保险 车辆保险 车辆其它费用 通讯费 保养 能源 人力 利润分成 总成本 第一期（万元人民币） 24 127 38 18 30 108 4 19 363 29 106 866

第一期仓储收入成本分析表 表（19-1）

编号 一、 1、 2、 二、 三、 四、 五、 项目 总成本 仓房建设 机电设备 营运收入 营运成本 盈利 回报率（%） 第一期（万元人民币） 25035 20685 4350 7076 3879 3197 12.77

34

第一期配送收入成本分析表 表（19-2）

编号 一、 1、 2、 二、 三、 四、 五、 项目 总成本（包括土地成本） 仓房建设 机电设备 营运收入 营运成本 盈利 回报率（%） 第一期（万元人民币） 414 39 375 1817 866 951 229.71

第一期总收入成本分析表 表（19-3）

编号 一、 1、 2、 二、 三、 四、 五、

4-6本项目第一期综合经济评价

从以上收入及成本分析，得出第一期仓储成本（包括土地成本）为25035万元人民币，盈利3197万元人民币，回报率为12.77%，第一期配送成本（包括土地成本）为414万元人民币，盈利951万元人民币，回报率为229.71%，第一期总成本为25449万元人民币，盈利为4148万元人民币，回报率为16.30%。以20年为计算期、基准折现率为10%来计算，全部投资现金流量的总现金流量为62144万元、自有资金现金流量的总现金流量为42822万元，全部投资现金流量的净现值9043万元、自有资金现金流量的净现值4558万元，动态回收期为8.3年，静态回收期为12年，盈亏平衡收入3855.6万元，盈亏平衡点43%。

各项财务分析详见下页各表。

项目 总成本（包括土地成本） 仓房建设 机电设备 营运收入 营运成本 盈利 回报率（%） 第一期（万元人民币） 25449 20724 4725 8893 4745 4148 16.30

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第一期仓储、配送总成本费用概算表

财表1 （单位：万元）

序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ① ② 12 项 目 生产能力利用率 财务成本 税务成本 折旧 待摊费用 保险 保养（修理费） 能源 其它费用 人力 总成本费用 其固定成本 中 变动成本 经营成本 投 产 期（年） 4 70% 968 677 990 550 231 443 354 182 397 4792 3470 1322 2284 5 90% 888 677 990 550 231 443 455 182 397 4813 3470 1343 2385 6 100% 783 677 990 550 231 443 505 182 397 4758 3470 1288 2435 7 --- 666 677 990 550 231 443 505 182 397 4641 3470 1171 2435 生 产 期（年） 8 --- 541 677 990 550 231 443 505 182 397 4516 3470 1046 2435 9 --- 401 677 990 550 231 443 505 182 397 4376 3470 906 2435 10 --- 244 677 990 550 231 443 505 182 397 4219 3470 749 2435 11 --- 79 677 990 550 231 443 505 182 397 4054 3470 584 2435 12 --- 48 677 990 550 231 443 505 182 397 3999 3470 529 2435 13 --- 44 677 990 550 231 443 505 182 397 3999 3470 529 2435 备注：1、无形资产8000万元人民币，按20年摊消计算。 2、长期待摊费用3000万元人民币，按10年摊消计算。 3、变动成本 ② =（财务成本2 + 能源8）

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4、经营成本 12 = 总成本费用11 -（财务成本2 + 折旧4 + 待摊费用5）

贷款偿还期计算表

财表2 （单位：万元） 项 目 一、人民币借款 1、年初借款本息累计 其中 本金 建设期利息 建 设 期（年） 1 20% --- --- --- 3054 87 --- --- --- --- --- --- --- --- --- 2 55% 3140 3054 87 8398 418 --- --- --- --- --- --- --- --- --- 3 25% 11956 11452 505 3817 790 --- --- --- --- --- --- --- --- --- 投 产 期（年） 4 --- 16564 15269 1295 --- 944 1656 --- --- 718 550 990 2258 1656 602 5 --- 15962 --- --- --- 864 1656 --- --- 1842 550 990 3382 1656 1726 6 --- 13321 --- --- --- 759 1656 --- --- 2017 550 990 3557 1656 1901 生 产 期（年） 7 --- 11265 --- --- --- 642 1656 --- --- 2526 550 990 3856 1656 2200 8 --- 9065 --- --- --- 517 1656 --- --- 2614 550 990 4066 1656 2410 9 --- 6620 --- --- --- 377 1656 --- --- 2709 550 990 4245 1656 2589 10 --- 3873 --- --- --- 220 1656 --- --- 2815 550 990 4355 1656 2699 11 --- 9970 --- --- --- 55 --- --- --- 2924 550 990 4464 1656 2805 2、本年借款 3、本年应计利息（5.7%） 4、本年偿还本金 5、本年支付利息 二、还款资金来源 1、未分配利润 2、摊销费用 3、折旧费用 4、还款来源合计 5、偿还人民币本金 6、偿还本金后余额

备注：1、资金来源：第一期总投资25449万元，自筹资金40%计10180万元，贷款60%计15269万元。

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2、贷款期10年，贷款年利率为5.7%，10年偿还本金。

3、建设周期3年，建设资金按进度20%、55%、25%逐年投入。

第一期仓储、配送预计损益表

财表3 （单位：万元） 项 目 生产能力利用 1、销售收入 2、税金及附加（6%） 3、总成本费用 4、其它净收入 5、利润总额 6、所得税（15%） 7、税后利润 8、盈余公积 （7）×10% 9、累积盈余公积 10、应付利润 11、未分配利润 12、累积未分配利润 合 计 投产期（年） 4 70% 6225 374 4792 --- 1055 158 897 --- --- 179 718 718 5 90% 8004 481 4813 --- 2710 407 2303 --- --- 461 1842 2560 6 100% 8893 534 4758 --- 3601 540 2521 --- --- 504 2017 4577 7 --- 8893 534 4641 --- 3718 558 3160 --- --- 632 2526 7103 --- 8893 534 4516 --- 3843 576 3267 --- --- 653 2614 9717 生 产 期（年） 8 9 --- 8893 534 4376 --- 3983 597 3386 339 339 677 2709 12426 10 --- 8893 534 4219 --- 4140 621 3519 352 691 704 2815 15241 11 --- 8893 534 4054 --- 4305 646 3655 366 1057 731 2924 18165 12 --- 8893 534 3999 --- 4360 654 3706 371 1428 741 2965 21130 13 --- 8893 534 3999 --- 4360 654 3706 371 1799 741 2965 24095 14 --- 8893 534 3993 --- 4360 654 3706 371 2170 741 2965 27060 备注：（11）未分配利润 =（7）税后利润 -（10）应付利润

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现金流量表（全部投资）

财表4 （单位：万元） 项 目 一、现金流入 1、销售收入 2、回收固定 资产余值 3、回收流动资金 4、其它收入 二、现金流出 1、固定资产投资 2、流动资金 3、经营成本 4、销售税金 及附加 5、所得税 三、净现金流量 1、累计净现金流量 建 设 期（年） 20% --- --- --- 生 产 期（年） 70% 6225 6225 --- 55% --- --- --- 25% --- --- --- 90% 8004 8004 --- 100% 8893 8893 --- 7 8893 8893 --- 8 8893 8893 --- 9 8893 8893 --- 10 8893 8893 --- 11 8893 8893 --- 12 8893 8893 --- 13 8893 8893 --- 14 8893 8893 --- 15 8893 8893 --- 16 8893 8893 --- 17 8893 8893 --- 18 8893 8893 --- 19 8893 8893 --- 20 8893 8893 --- --- --- 5090 5090 --- --- --- --- --- 13997 13997 --- --- --- --- --- 6392 6392 --- --- --- --- --- 3154 --- 338 2284 374 --- --- 3370 --- 97 2385 481 --- --- 3575 --- 48 2435 534 --- --- 3545 --- --- 2435 534 --- --- 3509 --- --- 2435 534 --- --- 3566 --- --- 2435 534 --- --- 3590 --- --- 2435 534 --- --- 3615 --- --- 2435 534 --- --- 3623 --- --- 2435 534 --- --- 3623 --- --- 2435 534 --- --- 3623 --- --- 2435 534 --- --- 3623 --- --- 2435 534 --- --- 3623 --- --- 2435 534 --- --- 3623 --- --- 2435 534 --- --- 3623 --- --- 2435 534 --- --- 3623 --- --- 2435 534 --- --- 3623 --- --- 2435 534 158 3071 407 4634 558 5318 576 5348 540 5348 597 5327 621 5303 8936 646 5278 658 5270 654 5270 654 5270 654 5270 654 5270 654 5270 654 5270 654 5270 654 5270 -5090 -13997 -6362 -5090 -19087 -25449 -22378 -17744 -12426 -7076 -1694 3633 14214 19484 24754 30024 35294 40564 45834 51104 56874 62144 39

四、现值系数 五、净现值 1、累计净现值 0.909 0.826 0.751 0.683 2097 0.621 2878 0.564 2999 0.513 2744 0.467 0.424 0.386 0.350 0.319 0.290 0.263 0.239 0.218 0.198 0.18 2514 2259 2047 1847 1681 1528 1627 1386 3013 1260 4273 1149 5422 1043 6465 949 7414 0.16 843 8258 0.149 785 9043 -4627 -11562 -4778 -4627 -16189 -20967 -18870 -15992 -12993 -10249 -7735 -5476 -3425 -1582 99 备注: 1、本项目第一期总投资为25449万元。 5、静态回收期 = 9 –[3633÷（3633 + 1694）]= 8.3（年）

2、项目自有资金40%，借入资金15269万元，借款年利率为5.7%。 6、动态回收期 = 12 – 99÷（99+1582）= 12（年）

3、项目建设期为三年，资金按建设进度逐年投入20%、55%和25%。 7、盈亏平衡收入=固定成本÷实际贡献率=3470÷0.9=3855.6万元

4、净现金流量 NPV =

Σ

nn=1

yt(1+i)

-t

；i =10%。

现金流量表（自有资金）

财表5 （单位：万元）

40

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