土地一级开发实施方案（终版） - 图文

石景山区第二水泥管厂 项目一级开发工作方案

2009.6

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目 录

第一部分 项目基本情况 .......................................................................... 6 第一章 区域位置及自然环境 ............................................................ 6 第二章 土地利用现状情况 ................................................................ 8 第三章 地上物现状情况 .................................................................... 8 第四章 项目规划指标说明 .............................................................. 11 第五章 项目背景 .............................................................................. 12 第六章 道路及市政工程现状调查分析 .......................................... 14 第七章 一级开发内容及验收要求 .................................................. 15 第八章 工作依据 .............................................................................. 18 第二部分 总体方案 .............................................................................. 20 第一章 拆迁工作方案 .................................................................... 20 一、拆迁情况概要 ...................................................................... 20 二、适用政策、补偿依据 .......................................................... 21 三、拆迁工作内容及流程 .......................................................... 21 四、拆迁工作组织机构 .............................................................. 23 五、拆迁补偿方式 ...................................................................... 25 六、拆迁费用构成及成本核算 .................................................. 25 第二章、市政建设方案 .................................................................... 32 一、市政基础设施建设实施原则 .............................................. 32 二、市政基础设施建设工作依据 .............................................. 33 三、市政基础设施建设工作流程 .............................................. 34

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四、市政工程施工顺序 .............................................................. 35 五、市政管线施工时应重点控制的环节 .................................. 36 六、市政咨询成果 ...................................................................... 36 七、项目综合设计成果 .............................................................. 39 八、市政建设费用 ...................................................................... 41 第三章 项目可行性分析 .................................................................. 43 一、项目总投资估算 .................................................................. 43 二、一级开发成本单价 .............................................................. 45 三、土地入市交易分析 .............................................................. 45 第三部分 定向安置房建设方案 .......................................................... 50 第一章、项目涉及拆迁安置情况 .................................................... 50 第二章、定向安置房原则——“三定三限三结合” .................... 51 一、“三定”原则 ........................................................................ 51 二、“三限”原则 ........................................................................ 52 三、“三结合”原则 .................................................................... 53 第三章、定向安置用房建设方案 .................................................... 54 一、安置房选址原则 .................................................................. 54 二、安置房建设选址 .................................................................. 54 三、安置楼建设规模 .................................................................. 55 四、安置房建设标准 .................................................................. 55 五、开发进度 .............................................................................. 56 六、安置房设计方案 .................................................................. 58

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七、定向安置房成本测算 .......................................................... 60 八、安置房建设主体及资金筹措 .............................................. 61 第四部分、开发进度控制方案 .............................................................. 63 第一章、土地供应方案 .................................................................... 63 一、土地及定向安置房供应时间 .............................................. 63 二、一级开发验收标准 .............................................................. 63 第二章、开发进度计划 .................................................................... 64 第三章、开发进度的控制措施 ........................................................ 67 一、拆迁工作的控制 .................................................................. 67 二、市政基础设施建设进度控制 .............................................. 69 三、定向安置房建设进度控制 .................................................. 71 第五部分 成本控制方案 ...................................................................... 74 第一章、质量控制方案 .................................................................... 74 一、项目开发质量控制目标： .................................................. 74 二、项目开发质量保证措施： .................................................. 74 第二章、成本控制方案 .................................................................... 78 一、项目成本控制原则 .............................................................. 78 二、项目成本控制依据： .......................................................... 78 三、项目成本控制措施 ： ........................................................ 79 第六部分 风险控制方案 ........................................................................ 82 第一章、风险分析 ............................................................................ 82 一、投资环境风险 ...................................................................... 82

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二、工程质量风险 ...................................................................... 82 三、政策风险 .............................................................................. 82 四、管理风险 .............................................................................. 82 第二章、风险控制措施 .................................................................... 82 一、投资环境风险防范措施 ...................................................... 82 二、工程质量风险防范措施 ...................................................... 83 三、政策风险防范措施 .............................................................. 83 四、组织架构保证防范措施 ...................................................... 83

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第一部分 项目基本情况

第一章 区域位置及自然环境

一、项目区域位置

位于石景山区八角地区，东至八角东路，南至八角南区一号路，西至石景山体育场西路，北至石景山体育场南路。

本项目 图1-1 本项目用地区域位置图

二、自然环境分析 1、区域位置及交通

石景山区位于首都北京的西部，属于北京市的新市区，距天安门仅16公里，与海淀区、丰台区、门头沟区相毗邻。区域总面积84.32平方公里。

该区交通畅捷，可进入性强。一线地铁，横贯全区；运营在长安街、阜石路、京门路等北京主要公交线路及在区内运行的公

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交线路交叉成网，并有五处铁路专用线，大宗铁路货运可直接进区。

2、自然环境

石景山区属暖温带半湿润季风性大陆气候，四季分明，全年平均气温13.4度，年平均降水量在680毫米左右，山地占全区总面积23%，植被茂密，平原地区绿化率覆盖达到40%，地下水质优良，生态环境良好。

石景山区位于北京市西山风景区南麓和永定河冲积扇上，地势北高南低，略有起伏。西临永定河与门头沟相邻，北倚海淀区的克勤峪、香山、卢师山，东抵八角东路、玉泉路与海淀区相连，南至吴家村、张仪村一线与丰台搭界。地势北高南低，略有起伏。本地域因俗称京都“第一仙山”的石景山而得名。对该地区的地理位置和地域特点历史上描述为：“东临帝阙，西濒浑河”。

石景山区西北部山地是太行山余脉，约占全区面积的三分之一。比肩而立的40余座山峰，虽不太高，但面对东南部一望无垠的华北大平原却也气势不凡。其间岩壁峥嵘、峰峦叠翠、鸟语花香、泉水涓涓、云雾渺渺、苍秀清雅，系北京十大风景区之一----西山及永定河风景游览区最佳丽之处。区境南部横亘着古老的永定河，蜿蜒曲折、波光粼粼、青山与绿水之间的中部和东南部，是永定河冲积扇形成的夹带残丘的平原，为全区人民生产生活的主要地区，有现代化游乐园景和旅游服务设施优美。

3、旅游资源

石景山区得益于大自然赐予的地理环境和丰厚的历史积淀，蕴藏着众多人文名胜：耸立在永定河畔的石景山上寺庙林立，碑碣垒垒，晾经台、藏经洞、大戏台别具一格。一代名园八大处，宛如七星北斗

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缀在卢师、平坡、翠微山三山之间大放异彩。世界稀有的释迦牟尼炅牙舍利珍藏于此处灵光寺。国家重点保护文物，拥有明代壁画糟品的法海寺，似一颗璀璨的明珠与幽雅碧秀的蟠龙山交相辉映。此外，先躯者之魂-八宝山革命公墓、没落王朝的历史见证--明代宦官田义墓和宝胜仙桥、万善桥、慈善寺、双泉寺、承恩寺等物华天宝均荟萃于石景山这块美丽的土地上。区域里秀丽的自然风光、珍贵的人文名胜、欢快的娱乐场所，构成了各具特色、鼎足而立的三大憩嬉环境，自古以来，就是人们四季旅游的风水宝地。

第二章 土地利用现状情况

石景山第二水泥管厂项目总占地面积约为21.3955公顷，全部为划拨方式取得的国有土地，不涉及征地。其中第二水泥管厂17.3346公顷，北京市第六建筑工程公司1.3621公顷，北京宏润投资经营公司0.0765公顷，北京市政工程总公司0.0068公顷。

表1-1第二水泥管厂土地利用现状表

序号 1 2 3 4 土地使用权人 第二水泥管厂 北京市第六建筑工程公司 北京宏润投资经营公司 北京市政工程总公司 合计 土地面积（公顷） 17.3346 1.3621 0.0765 0.0068 18.78 备注 第三章 地上物现状情况

项目用地范围内全部为建设用地,其中工业厂房等非住宅面积约为4.32万平方米，分别属于第二水泥管厂、北京宏润投资经营公司和北京市政工程总公司，这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办公用建筑，其中办公用非住宅面积有23732.2平方米，工业厂房类非住宅面积有19445.4平方米；住宅面积为46295平方米，分别

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为北京第二水泥管厂职工宿舍住宅楼6栋，面积为36143平方米，北京六建集团公司职工平房宿舍约10152平方米。地上厂房、住宅房屋均为6-7成新。土地状况及地上物状况通过现场踏勘和石景山区2006年集调的成果资料，整理出本项目的土地利用现状情况。

序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 表1-2第二水泥管厂地上物状况明细表 项目名称 住宅 家属楼1#-6# 六建平房居住区 非住宅 第二水泥管厂 北京宏润投资经营公司 北京市政工程总公司 合计 面积（㎡） 46295 36143 10152 43177.6 39012.6 3825 340 89472.6 其航拍现状图、用地现状照片如下：

照片1 工业厂房

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本项目

图1-2 本项目用地航拍图 照片2 办公建筑

照片3 居民住宅楼

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照片4 六建平房

第四章 项目规划指标说明

依据《石景山区2005—2020年控制性详细规划》，本项目用地规划以居住用地为主，另有配套商业金融和幼托用地以及代征用地，主要进行住宅和商业金融项目建设，以满足石景山区中部地区环境改善及居民生产生活质量提高的需求。其控制性详细规划图见下图：

图1-3石景山区控制性详细规划图

本项目全部为国有土地，具体规划指标如下：土地面积：21.3955公顷，其中建设用地面积：14.8316公顷，代征道路用地面积5.7375公顷，代征绿化用地面积0.8264公顷（最终以勘测定界报告为准）。

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规划建筑规模约38.331万平方米。其中：商业金融约8.715万平方米，居住约24.416万平方米，其他约5.2万平方米（最终以规划意见书为准）。

表1-3 第二水泥管厂规划情况表

分区 A B C D E 用地性质 体育用地 商业金融 居住用地 托幼用地 居住用地 合计 规划用地面积（公顷） 3.29 2.49 8.25 0.33 0.47 14.83 建筑高度 （米） 45 60 60 9 60 容积率 1.5 3 2.8 0.8 2.8 规划总建筑面积（万㎡） 4.935 8.715 23.1 0.264 1.316 38.33

图1-4 第二水泥管厂规划意见书附图

第五章 项目背景

1、项目来由

石景山区是北京传统的重工业基地，以首钢等第二产业作为经济发展支柱产业，产业工人、工业技术人员在石景山区人口中占比较重

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要的部分，在“十一五”规划中，石景山区未来的功能定位和发展方向是首都休闲娱乐中心区，产业发展方向呈现由第二产业向第三产业转变的趋势，十一五期间，随着首钢涉钢产业搬迁和区政府大力发展数码娱乐、旅游休闲等产业，石景山区所承担的CRD（休闲娱乐中心区）服务职能将得到进一步强化。2006年初，石景山区科技园并入中关村科技园，石景山区未来的经济将持续增长，它将在北京市今后的城市发展过程中承担市内的人口转移功能和新产业吸纳集聚功能，从而带动区域商品住宅市场发展，其房地产开发发展态势良好。

目前，区委、区政府正本着将石景山区建设成为“体现首都经济特征的现代工业区、富有传统特色又鲜明时代气息的都市休闲旅游区、人居环境一流的文明区”，即将石景山区建设成为“现代、绿色、文明”的新市区而努力。

在以上背景，以及市委、市政府“加快推进国有企业重组改制的指导意见”等文件精神指引下，依据“北京市推进污染扰民企业搬迁加快产业结构调整实施办法”中的有关要求，配合环保部门做好大气环境整治、减少污染源等专项工作，决定对第二水泥管厂进行搬迁，同时调整用地性质，实施土地一级开发。

2、规划落实

实施过程中，先行对用地范围内的企业进行拆除，然后对用地范围内的居民住宅进行拆迁，接着进行市政基础设施建设等土地一级开发工作，严格落实规划指标。

3、特殊政策

根据《北京市人民政府办公厅关于转发时发展改革委市监察局加强扩大内需重大项目绿色审批通道管理和检查有关文件的通知》（京政办函{2009}14号）和《关于绿色审批通道推进小组成员单位落实

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市政府“加快、简化、下放、取消、协调”要求的具体工作措施汇总》文件的精神，本项目已纳入绿色审批通道，在手续申报批准中将按照简化流程办理，大大缩短了手续办理的时间。

第六章 道路及市政工程现状调查分析

1、道路交通现状

规划用地范围内南北方向为八角西街和八角东路，东西方向为体育场南路和南边规划路，中间有鲁谷路沿东西方向贯穿项目用地。

以上五条道路中现在已有体育场南路修建完成，其他道路还需要按照规划进行基础设施建设。

表1-4项目周边道路现状情况

编号 1 2 3 4 5 道路名称 八角东路南延 南部规划路 鲁谷路西延 体育场南路 规划等级 城市支路 城市支路 城市次干路 城市次干路 道路长度（米） 红线宽度（米） 540 560 320 320 310 40 25 30 45 20 备注 已完成 八角西街南延 城市次干路 2、市政配套条件：

本项目区域目前市政配套状况如下：

①供电：目前该地区供电由北京供电局城子110千伏变电站以单路10千伏架空线路（三家店线路）供电。

②供水：目前该区域供水由石景山区自来水公司供水，沿石门路出厂输水干管供水。规划后将充分利用现有管网，串通成环，保障供水。现状供水水质满足饮用水质标准。

③雨水：目前该地区无雨水管道，雨水排除为坡面流方式，就近排入附近的山洪沟。

④污水：目前该区域污水主要沿五里坨西路的污水支干管接入京

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门公路污水主干线。

⑤燃气：该地区采用低压供气。在此基础上，根据需要铺设区供气管网，应建立相应调压站。

⑥热力：目前无市政供热。

⑦电信：目前该地区沿黑石头村路铺设12孔电信管道。

第七章 一级开发内容及验收要求

一、一级开发内容

本项目土地一级开发内容包括本项目涉及的相关手续的办理、地块内住户和国有企业的拆迁、地上物等的拆除、渣土清运、围墙施工、场地平整、市政配套工程（包括道路、上下水、电信、电力、燃气、热力、有线电视网络等）建设、定线安置房建设等，使项目用地达到“七通一平”。具体包括：

1、 办理用地预审、规划意见书等手续（办理规划意见时，勘测定界范围需征得石景山区分中心同意）；

2、办理立项手续；

3、完成环境影响评价、交通影响评价、考古勘探意见等各项前期手续；

4、按有关法律、法规、政策规定，办理国有土地收购补偿等有关手续；

5、投标人作为拆迁人完成项目范围内的全部拆迁工作； 6、完成项目范围内地上物拆除、渣土清运、围墙施工、场地平整；

7、完成项目市政工程规划方案综合，办理市政规划手续。包括道路规划方案、雨排规划方案、污排规划方案、供水规划方案、燃气规划方案、供热规划方案、供电规划方案、信息管道规划方案及有线

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电视规划网等方案，由市政规划部门进行方案综合；

8、完成宗地红线外燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水等市政管网建设工作，使宗地达到“七通一平”条件，并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。

1）、通上水：根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展给水工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外上水工程；

2）、通下水（雨、污水）：根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展排水工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外雨、污水排水工程；

3）、通电：根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展电力工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外供电工程中管道工程；

4）、通热：根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展热力工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外热力工程中管道工程；

5）、通气：根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展燃气工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外燃气工程中管道工程；

6）、通电信：根据招标人提供的前期咨询方案，协调并督促相关单位完成电信工程；

7）、通路：根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的市政设计单位开展道路工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外市政道路工程。

9、使项目达到上市交易条件的其它一级开发工作。

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10、投标人需要承担定向安置房建设的全部工作，包括安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、小市政配套及其他公共配套、竣工验收等。

二、一级开发验收要求

土地一级开发验收标准：分为土地上市前验收和市政管网交付使用前验收两个阶段，随同开发周期验收。

（一）、土地上市前验收 1、场地要求：

（1）宗地达到 “场光地净”——场地中无建筑物、构筑物、电线杆等附着物（树木除外），渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求；

（2）地面平整——场地随自然地平；

（3）在宗地四周设置围档(围墙高2.5～5米，钢结构，墙体外围张贴公益广告，广告内容须经招标人同意)。

2、市政要求：

中标人取得项目市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。

3、手续要求：取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件，具备项目公开上市各项条件。

4、定向安置房建设要求：要求符合规划要求，实现拆迁区域内就地安置。完成定向安置房建设的全部工作，包括安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通过竣工验收等。

（二）、市政管网交付使用验收

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验收标准：在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前，且受让方付清全部土地开发建设补偿费后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”（燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水）条件。并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。

市政验收时间：为国有土地使用权受让方需要市政接用前，一级开发实施单位完成所有的市政建设，由一级开发实施单位提出验收申请，招标人组织对项目用地一级开发建设各项内容进行验收。

市政接用时间：为在受让方付清全部土地开发建设补偿费的前提条件下，在项目全部完成开发建设并通过建设管理部门的竣工验收后达到客户入住条件的时间。

第八章 工作依据

（一）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》

（京国土市[2005]540号）；

（二）、《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》

（京国土市[2006]290号）；

（三）、北京市相关工程计价表： 2001《北京市建设工程预算定额》；

（四、《建设工程工程量清单计价规范》 （GB50500-2003）； （五）、《关于房地产中介服务收费的通知》

（京价（房）[1997]第398号）；

（六）、《北京市城市房屋拆迁管理办法》

（2001年12月1日北京市人民政府令第87号）；

（七）、《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》； （京政函[2001]109号）；

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（八）、《关于修改并重新印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见〉的通知》； （京国土房管拆[2003]777号） （九）、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知

（京房管拆字[2003]808号）；

（十）、北京市国土房管局《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》 （京国土房管拆字[2001]1234号）； （十一）、《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》

（京房地字[1999]656号）。

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第二部分 总体方案

本实施方案编制的土地一级开发总体方案分为拆迁工作方案、市政建设工作方案以及总体投资分析。

第一章 拆迁工作方案

一、拆迁情况概要

本项目拆迁总面积为89472.6平方米，包括住宅和非住宅拆迁，其中：住宅拆迁总建筑面积为46295平方米；非住宅拆迁总建筑面积为43177.6平方米。

表2-1 地上物状况明细表

序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 项目名称 住宅 家属楼1#-6# 六建平房居住区 非住宅 第二水泥管厂 北京宏润投资经营公司 北京市政工程总公司 合计 面积（㎡） 46295 36143 10152 43177.6 39012.6 3825 340 89472.6 工业厂房等非住宅面积约为4.32万平方米，分别属于第二水泥管厂、北京宏润投资经营公司和北京市政工程总公司，这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办公用建筑，其中办公用非住宅面积有23732.2平方米，工业厂房类非住宅面积有19445.4平方米；

住宅拆迁面积为46295平方米，分别为北京第二水泥管厂职工宿舍住宅楼6栋，面积为36143平方米，北京六建集团公司职工平房宿舍约10152平方米。地上厂房、住宅房屋均为6-7成新。土地状况及

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地上物状况通过现场踏勘和石景山区2006年集调的成果资料，整理出本项目的土地利用现状情况。 二、适用政策、补偿依据

1）《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府第87号令）。

2）《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）

3）《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》（京国土房管拆【2003】808号）；

4）《关于印发<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》（京国土房管拆字【2001】1188号）；

5）《关于印发〈北京市城市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字【2001】1147号）；

6）《北京市房屋拆迁评估规则》（暂行）；

7）《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》的通知》 （京国土房管拆字[2001]1234号）

8）非住宅房屋拆迁评估，按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》京房地评字[1999]656号进行。 三、拆迁工作内容及流程 （一）、拆迁工作内容

1、成立本项目拆迁领导机构，全面负责拆迁工作，充分依靠当地政府及相关职能部门，调动一切积极因素，做好拆迁工作。

2、申请停办审批新建、改建、扩建房屋：停办入户、分户、领取工商执照、土地房屋租赁、改变房屋用途等相关事项。

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3、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，备齐相关文件材料，办理《房屋拆迁许可证》。

4、拆迁公司、拆迁评估公司、拆除公司的招投标工作。 5、拆迁的申报手续、资金、组织人员要充分准备，被拆迁住宅和国有企业的各方面详细情况要摸底调查清楚，拆迁实施方案要完善周密，并对可能出现的各种问题做出预案，做提前准备。

6、宣传动员部署拆迁工作，并解答被拆迁人的疑问。 7、拆迁公司与拆迁评估公司入户调查、房屋测量，做好记录。 8、编制拆迁评估报告及拆迁补偿协议。 9、审核拆迁评估报告及拆迁补偿协议。 10、与被拆迁人签订拆迁补偿协议。

11、落实被拆迁人搬家情况，并支付拆迁补偿费用。 12、组织拆迁及居民搬家腾退工作 13、拆除房屋及平整土地。

14、解决拆迁疑难问题,完成拆迁全部工作。 15、办理拆迁结案表 必要时完成以下工作：

申请、协调和配合相关部门进行裁决申请前听证、房屋规划鉴定、评估技术专家鉴定、拆迁裁决、证据保全及提存公证、行政强制拆迁听证及强制拆迁。 （二）、工作流程

制定拆迁实施方案------办理拆迁批准手续------取得《房屋拆

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迁许可证》------委托拆迁、拆迁评估公司与拆除公司-----发布拆迁公告------入户调查与评估-------签订拆迁补偿协议------支付拆迁补偿费用-------拆除建筑物及平整场地-----验收并办理拆迁结案表。

四、拆迁工作组织机构

拆迁工作涉及被拆迁人的切身利益，在实施过程中需要得到国

土局方面和二管厂方面的大力支持。我公司在这方面有丰富的经验和畅通的沟通渠道。本项目的拆迁工作机构与职责如下： （一）、拆迁工作机构

1、总 指 挥： 2、副 总 指 挥： 3、指挥部成员：

4、指挥部综合协调办公室： 5、指挥部工作人员： （二）、拆迁各机构工作职责

拆迁工作指挥部职责：具体负责组织实施拆迁工作，制定落实拆迁实施方案，采取切实有效措施完成拆迁工作。

指挥部下设宣传组、咨询答疑组、审核组、财务结算组、后勤保障组、档案管理组

1、宣传组：

负责拆迁政策的宣传，法律政策宣传材料的组织和发放，标语、展板、彩绘制作及广播宣传。

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组 长：王珂轶（京汉置业集团行政部经理） 副组长：张晓慧（京汉置业集团规划设计部主管） 成 员：徐继薇（京汉置业集团战略发展部文员）

2、咨询答疑组

负责拆迁户的接待，拆迁政策答疑、纠纷的调节、法律咨询等工作。

组 长：王卫京（京汉置业集团前期开发部经理）

成 员：董丽红、阚海超 3、审核组

负责对拆迁补偿协议中的各项款额和相关证明材料进行审定、核对。

组 长：赵振生（京汉置业集团战略发展部经理）

成 员：郭振硕、楼丽萍、桂 军 4、财务结算组

负责拆迁补偿款的核对、发放。 组 长： 梁 炎

成 员： 杨海峰及土地储备中心财务1人 5、后勤保障组

负责安排办公用房、饮食及办公设备，做好拆迁中的后勤保证工作。

组 长：王曙艳（京汉置业集团行政部业务经理） 成 员：牟昱强（京汉置业集团前期开发部主管）

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6、档案管理组：

负责拆迁档案的交接管理工作。

组 长：石凤侠（京汉置业集团行政部资料员） 成 员：周 琳（京汉置业集团行政部主管） 五、拆迁补偿方式

国有企业拆迁实行货币补偿方式。居民拆迁实行定向安置和货币补偿相结合的方式。

六、拆迁费用构成及成本核算 （一）、拆迁费用构成

1、拆迁补偿及奖励费：根据市政府87号令、京政函[2001]109号、以及石景山相关拆迁奖励政策实际情况确定。 石景山拆迁奖励政策：

（1）提前搬家奖：在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖5万元，奖励期内未搬家的不予奖励。

（2）电话、空调、有线电视拆移费按1000元/户。

（3）搬家补助费：住宅拆迁的搬迁补助费按照20元/平方米计，非住宅拆迁的搬迁补助费按照25元/平方米计。

2、拆迁评估费:根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价（房）[1997]第398号) ，并考虑市场价格，按照房屋拆迁补偿安置费用的1.0％计取。

3、拆迁服务费：根据北京市物价局、财政局《关于房屋拆迁管

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理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》〔京价(收)字(1993)第238号、京财综(1993)1465号〕，并考虑市场价格，按照房屋拆迁补偿安置费用的1.0％计取。

4、停产停业综合补助费：依据《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费，所以依据本项目所在区域的具体情况和当地政策给予企业每平方米建筑面积1200元的停产停业补助费。

5、拆除清运费：根据市场平均，取20元/平方米 。

6、不可预见费：根据北京市国土资源局《土地一级开发实施方案的编制办法》,按10%的标准进行匡算。 （二）、成本核算

1、城镇房屋拆迁补偿及奖励费

（1）、拆迁补偿及奖励费标准

A.拆迁基准补偿价：项目用地范围内拆迁居民数量较多，且被拆迁居民住宅中有6栋上世纪90年代建造是住宅楼，拆迁量比较大。居民拆迁补偿时按照现行拆迁政策并结合该地区采取货币补偿政策,暂定基准补偿价为楼房11000元/平方米、平房9000元/平方米。 B.房屋重置成新价 ：房屋重置成新价暂定楼房1200元/平方米，平房800元/平方米。（根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知、京房管拆字〔2003〕808号进行测算确定）

C. 地上附属物补偿费：按照房屋重置总价的10%计算

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D.搬家补助费：20元/平米。 E.提前搬家奖：5万元/户。 F.家电改移补助费：1000元/户 （2）、拆迁补偿 及奖励费： A. 拆迁基准补偿价：

楼房：11000元×36143㎡= 39757万元 平房：9000元×10152㎡= 9137万元 小计：48894万元 B.房屋重置成新价：

楼房：1200元/㎡×36143㎡= 4337万元 平房：800元×10152㎡= 812万元 小计：5149万元

C. 地上附属物补偿费：5149万元×10%=515万元 D.搬家补助费：20元/平米×46295㎡=93万元 E.提前搬家奖：5万元/户×932户=4660万元 F.家电改移补助费：1000/户×932户=93万元 小计：59404万元。（64万元/户）

根据项目拆迁实际情况，结合北京市及石景山区相关政策，为加快居民的拆迁速度，拟实行定向安置拆迁办法。定向安置房建设成本详见定向安置房建设方案。 2、国有企业拆迁补偿

（1）、拆迁补偿及奖励费标准

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A.区位补偿价：非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。

非住宅房屋拆迁补偿价计算公式为：

非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价

其中： K1为容积率调整系数； K2为房屋原用途调整系数； K3为规划用途调整系数。

本地区土地级别为六级，非住宅拆迁作价区类为五类地区，区位价格为4000-5500元/建筑平方米。本项目国有土地非住宅拆迁作价区位价格取3800元/建筑平方米，结合项目的现状容积率、房屋原用途及规划用途，分别确定K1=2.48（厂房部分），2.76（办公部分），K2=0.8，K3取1，地上物补偿按照地上物现状估计，确定国有土地非住宅房屋拆迁平均价格约为7539元/平方米（厂房部分），8390元/平方米（办公部分）。

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表2-2非住宅房屋区位补偿价格计算 非住宅房屋拆迁价格 =区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价 名称 取值范围 取值 区位价格 4000-5500元/建筑㎡ 3800元/建筑㎡ 厂房 2.48 2.48 容积率调整系数(K1) 办公 2.76 2.76 房屋原用途调整系数(K2) 0.8 0.8 规划用途调整系数(K3) 1 1 厂房 7539元/建筑㎡ 区位补偿价格 办公 8390元/建筑㎡ B.房屋重置成新价：1400元/㎡（根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知京房管拆字〔2003〕808号进行测算确定）

C.停产停业补助费：1200元/平米 （依据《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费，所以依据本项目所在区域的具体情况和当地政策给予企业每平方米建筑面积1200元的停产停业补助费。）

D．拆迁补助费：25元/平米 （2）、拆迁补偿及奖励费： A. 区位补偿价：

厂房：7539元/平米×23732.2㎡=17892万元 办公：8390元/平米×19455.4㎡=16315万元 小计：34207万元

B.房屋重置成新价：1400元/㎡×43177.6㎡=6045万元

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C.停产停业补助费：1200元/㎡×43177.6㎡=5181万元 D．拆迁补助费：25元/平米×43177.6㎡=108万元 小计： 45780万元(合10603元/㎡)。

3、以上合计：105184万元

4、拆迁评估费: 105184万元×1％=1052万元 5、拆迁服务费：105184万元×1％=1052万元 6、拆迁清运费： 89472.6㎡×20元/㎡=179万元 7、不可预见费：按上述各项费用之和的10%计。

总计：118215万元。

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项目 拆迁补偿费 表2-3 拆迁补偿费用计算表 数量 计费标准 楼房 平房 小计 楼房 36143㎡ 10152㎡ 46295㎡ 36143㎡ 10152㎡ 11000元/㎡ 9000元/㎡ - 1200元/㎡ 800元/㎡ 金额（万元） 39757 9137 48894 4337 812 5149 515 93 93 4660 17892 16315 34206 6045 348 5181 1052 1052 179 居民 拆迁 房屋重置成新价 平房 小计 地上附属物补偿费 搬家补助费 家电改移补助费 提前搬家奖 小计 厂房 区位补偿价 办公 小计 房屋重置成新价 搬迁补助费 停产停业补助费 小计 拆迁服务费 拆迁评估费 拆除清运费 小计 不可预见费 合 计 国有非住宅拆迁 46295㎡ - 5149万元 10% 46295㎡ 20元/㎡ 932户 1000元/户 932户 5万元/户 59404万元(合64万元/户) 23732.2㎡ 7539元/㎡ 19455.4㎡ 8390元/㎡ 43177.6㎡ - 43177.6㎡ 1400元/㎡ 43177.6㎡ 25元/㎡ 43177.6㎡ 1200元/㎡ 45780万元(合10603元/㎡) 105184万元 1% 105184万元 89472.6㎡ 107468万元 1% 20元/㎡ 107468万元 10% 118215万元 其他费用 10747

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第二章、市政建设方案

根据招标文件要求：中标人取得项目市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。

市政管网交付使用验收标准：在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前，且受让方付清全部土地开发建设补偿费后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”（燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水）条件。并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。

本市政建设方案按照市政管网交付使用验收标准进行编制，用地范围内市政基础设施实现“七通一平”（供水、雨，污，中水、供热、供气、供电、通信、通路；“一平”指场地自然平）。 一、市政基础设施建设实施原则

（一）坚持工程先报批后实施的原则； 1、坚持先设计后施工的原则； 2、坚持质量与安全第一的原则；

3、坚持以预防为主、过程与结果并重原则； 4、坚持标准严守合同原则； 5、坚持以人为本的原则； 6、坚持遵守职业道德规范的原则；

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二、市政基础设施建设工作依据 （一）、本项目《招标文件》；

（二）、《北京市石景山区控制性详细规划》； （三）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》 [京国土[2005]540号]； （四）、《城市工程管线综合规划规范》 [GB50289-98]； （五）、北京市相关工程计价表：2001《北京市建设工程预算定额》； （六）、《建设工程工程量清单计价规范》 （GB50500-2003）； （七）、《城市排水工程规划规范》 [GB50318-2000]； （八）、《给水排水管道工程施工及验收规范》 [GB50268-97]；

（九）、《城镇直埋供热管道工程技术规程》[CJJ/T81-98]； （十）、《城镇供热管网工程施工及验收规范 [J372-2004]； （十一）、《公路工程质量检验评定标准》 [JTGF80/1-2004]； （十二）、《排水管（渠）工程施工质量检验标准》

[DBJ01-13-2004]；

（十三）、《城镇道路工程施工质量检验标准》

[DBJ01-11-2004]；

（十四）、《建筑工程施工现场安全、防护、场容卫生、环境

保护及保卫消防标准》 [DBJ01-83-2004]；

（十五）、《燃气工程》 [91SB8]； （十六）、《热力站工程》 [91SB9]；

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（十七）、《10干伏变配电装置》 [92DQ2]； （十八）、《外线工程》 [92DQ4]； （十九）、《电力控制》 [92DQ7]； （二十）、《有线电视工程》 [92DQ11]； 三、市政基础设施建设工作流程

向各市政单位咨询接口意见 委托市政综合方案设计及路面设计 管线项目综合方案审查意见 相关道路设计方案审查意见 市区发改委立项 管线设计方案审查意见 规划意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 办理开工证 施工 验收 34

四、市政工程施工顺序

工程报批 通过招投标优选施工队伍和监理单位 办理开工证 按照设计合理安排施工顺序，精心施工，每道工序严格验收 先施工埋深大的管线，如雨、污水管线然后施工埋深浅的管线并及时验收，如上水、燃 并及时验收 气、电讯、热力等 回填土 市政道路 道路设施

说明：在施工时为了避免管线交叉矛盾，须按规定路由；按先深后浅、先主后支的顺序进行，如果出现意外，有压管避让无压管线、管线型避让管道勾槽型、支管避让主管。

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五、市政管线施工时应重点控制的环节

项 目 管线放线偏差 管线开挖 管线基底 基坑支护 各种管线质量 各种管线坡度 管线接口质量 阶段性验收、试验 回填土质量 路基密实度 路面沥青密实度 管线间的相关距离 符 合 标 准 设计图纸及DBJ01-47-2000，GB50026-93规定； 设计图纸及DBJ-84-2004等规定； 设计图纸及GB50007-2002； DBJ01-84-2004； 设计图纸及各专业规范； 设计图纸及GB50268-97，DBJ01-47-2000，T372-2004； 设计图纸及GB50268-97，DBJ01-47-2000， T372-2004； 设计图纸及GB50268-97，DBJ01-47-2000， T372-2004； 设计图纸DBJ01-47-2000，DBJ01-45-2000； 设计图纸DBJ01-47-2000，DBJ01-11-2004 设计图纸DBJ01-45-2000，DBJ01-11-2004； 设计图纸及GB50289-98 六、市政咨询成果

1、道路交通现状

规划用地范围内南北方向为八角西街和八角东路，东西方向为体育场南路和南边规划路，中间有鲁谷路沿东西方向贯穿项目用地。

以上五条道路中现在已有体育场南路修建完成，其他道路还需要按照规划进行基础设施建设。

表1-4项目周边道路现状情况

编号 1 2 3 4 5 道路名称 八角东路南延 南部规划路 鲁谷路西延 体育场南路 规划等级 城市支路 城市支路 城市次干路 城市次干路 道路长度（米） 红线宽度（米） 540 560 320 320 310 40 25 30 45 20 备注 已完成 八角西街南延 城市次干路 2、供水

目前，石景山区杨转水厂已建成并投入使用，供水能力5万立方米/日，其供水范围已包括了八角南里居住区。规划沿八角东路、八

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角西街、居住区南路布置DN400供水管道，与体育场南路现状DN800供水管道沟通，长度约1400米。

3．雨、污水

八角南里居住区规划建设用地内现状没有雨水管道系统，雨水通过地面径流向南排入人民渠。规划沿八角东路新建1条雨水管道，向南接入规划人民渠，规划管径为Φ800～Φ1600，规划管道长约850米。

规划沿体育场西路－居住区南路新建1条雨水管道，向南向西接入八角东路规划雨水管道，规划管径为Φ800～1400，规划管长约830米。规划雨水管道总长约1680米。

在古城大街－人民渠北侧有1条现状污水干线，管径为Φ1500；在体育场南路－八角东路东侧现状路上有1条现状石景山第二污水干线，管径为Φ1500；两条现状污水管汇合后，向东沿人民渠北侧的□1600×1600现状污水干线最终接入规划卢沟桥污水处理厂。

规划沿八角东路新建1条污水管道，向南接入现状死劲山第一污水干线，规划管径为Φ400～500，规划管长约850米。规划沿八角西街－居住区规划南路新建1条污水管道，向南向东接入八角东路规划污水管道，规划管径为Φ400，规划管长约830米。规划污水管道总长度约1680米。

4．中水

目前该用地南部首钢污水处理厂已建成并投入使用，设计污水处理能力为10.8万立方米/日，处理后的70%污水回用，其余排入人民渠。

规划将首钢污水处理厂的出水作为石景山区的中水水源，为石景山区的建筑冲厕、绿地浇洒和道路浇洒提供中水。

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规划沿八角东路布置1条DN600中水管道，长度1100米，投资约234万元。沿体育场南路、八角西街、居住区南部规划路布置DN150中水管道，长度1250米。规划中水管道总长度2350米。

5．供热

八角南里居住区不在城市热网供热范围内，附近也没有可利用的现状热源，供热问题需单独解决。

6．供气

八角南里居住区属于天然气供气区，在体育场南路有现状天然气高压管线和中压管线各一条，管径分别为DN600和DN400；在居住区东侧、体育场南路南侧是现状八角天然气高中压调压站。因此，该地区天然气供气压力、流量都能够得到保障。

规划自体育场南路的天然气中压管线开口，沿体育场西路向南修建DN300毫米的中压管线至居住区南路，长度约550米；沿居住区南路修建DN300中压管线，长度约300米。区内采用中低压调压箱或调压站为用户供气。中压管线总长度为850米。

7．供电

现状水泥管厂居住区以西，鲁谷小区内有鲁谷110千伏变电站，石景山路北侧有古城110千伏变电站。尽管古城变电站离居住区更近，但由于石景山路下有地铁，电缆很难穿越，因此，规划八角居住区只能由鲁古变电站供电。

为解决本项目及周边地区的用电问题，我公司承诺在土地一级开发中按供电部门规划要求，在本项目地块内建设地区级开闭站及相关设施。具体建设方案由我公司与石景山区政府、供电部门共同确定。

8．电信

在石景山路南北两侧各有现况36孔电信管道，沿八角西街和体

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育场南路有现况12孔电信管道。根据八角南里居住区道路规划建设情况，结合布放通信电缆的要求，做如下安排：沿八角西街、八角东路、居住区南路新建12孔电信管道，总长约1700米。

9．有线电视

根据《北京市有线广播电视总体规划》，规划八角南里居住区的有线信号由石景山基站提供。根据信号分配需要，规划光缆、电缆管道主要安排：沿八角西街、体育场南路、八角东路、居住区南路铺设6孔有线管道，区内管线合计长度约2.53公里。 七、项目综合设计成果

1、管网综合布置原则

该项目规划区内的各管线平面排列时，应按照从建筑物到道路和由浅至深的顺序排列。该项目的管道铺设顺序及管径如下：

☆电力电缆：鲁谷路100KV

☆通讯电缆：规划道路下布置12孔的通讯电缆 ☆煤气管道：φ300mm ☆污水管道：φ400mm-φ500mm ☆供水管道：φ400mm ☆热力管道：φ300mm-φ500mm ☆雨水管道：φ800mm-φ1600mm ☆中水管道：φ150mm-φ600mm

各种埋地管道的平面位置，不得上下重叠，并应尽量减少和避免互相之间的交叉。管道之间的平面净距离应符合下列要求：

（1）满足管道敷设、砌筑阀门井、检查井等所需的距离 ☆满足使用后的维护管理及更换管道时，不损失相邻的地下管道、建筑物和构筑物的基础

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（2）管道损坏时，不会冲刷、侵蚀建筑物及构筑物基础或造成生活用水管道被污染，不会造成其他不良后果

2、管线敷设

（1）室外给水管道与污水管道 ①平行敷设

☆给水管在污水管的侧上面0.5m以内，当给水管径小于200mm时，管外壁的水平净距不得小于1.0m；大于200mm时，管外壁的水平净距不得小于1.5m。

☆给水管在污水管的侧上面0.5m以内，管外壁的水平净距离应根据土壤的渗水性确定，一般不小于3.0m，在狭窄地方可减少至1.5m。

②交叉敷设

☆给水管应尽量敷设在污水管上面且不允许有接口重叠； ☆给水管敷设在污水管下面时，给水管应加套管或涵沟，其长度为交叉点没边不得小于3.0m。

（2）各管线之间最小净距应符合下表

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表2-4 地下管线间最小净距（M）

项目 给水管 污水管 雨水管 低压煤气管 直埋式热水管 热力管沟 电力电缆 通讯电缆 通讯及照明电缆 乔木中心 给水管 水平 垂直 污水管 水平 垂直 雨水管 水平 垂直 0.5-1.0 0.1-0.15 0.8-1.5 0.1-0.15 0.8-1.5 0.1-0.15 0.8-1.5 0.1-0.15 0.8-1.5 0.1-0.15 0.8-1.5 0.1-0.15 0.8-1.5 0.1-0.15 0.8-1.5 0.1-0.15 0.8-1.5 0.1-0.15 0.5-1.0 0.1-0.15 1.0 0.5-1.0 1.0 1.0 0.5 1.0 0.1-0.15 直埋0.5 穿管0.25 直埋0.5 穿管0.15 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.5 0.1-0.15 0.1-0.15 直埋0.5 穿管0.25 直埋0.5 穿管0.15 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.5 0.1-0.15 0.1-0.15 直埋0.5 穿管0.25 直埋0.5 穿管0.15 注：1、净距离管外壁距离，管道交叉设套管时指套管外壁距离，直埋式热力管道指保温管壳外壁距离。

2、电力电缆在道路东侧（南北方向道路）或南侧（东西方向道路）；通讯电缆在道路的西侧或北侧。一般均在人行道下。

（3）各管线间的交叉

各种管道的平面排列及标高设计相互发生冲突时，应按下列方法处理：

☆小管径管道让大管径管道 ☆可弯管道让不可弯管道 ☆新设管道让已建管道 ☆压力管道让自流管道 ☆临时管道让永久管道 八、市政建设费用

本项目规划总建筑规模为38.33万平方米，根据市政咨询结果，

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预计市政总费用为7060万元，折合每建筑平方米为184元。市政基础设施需要建设项目、各项工程量及工程费用测算见下表：

表2-5 市政建设费用计算表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 项目 道路工程 雨水工程 污水工程 中水工程 供水工程 供电工程 热力工程 供气工程 工程内容 城市次干路及城市支路 φ800mm-φ1600mm φ400mm-φ500mm φ150mm-φ600mm φ400mm （双回）10千伏电缆、电缆沟道、电缆管井 φ300mm-φ500mm φ300mm 12孔 6孔 场地平整 24台箱变 长度（m） 46500 1680 1680 2350 1400 2700 2700 850 1700 2530 187900 1座 1座 金额（万元） 1674 232 242 282 252 1490 1296 357 612 288 376 20 20 电信工程 有线电视工程 其它 10KV开闭站 小区配电室 合计 折合（单价） 7060（万元） 184（元/建筑㎡）

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第三章 项目可行性分析

一、项目总投资估算

表2-6 石景山第二水泥管厂项目土地一级开发投资表

序 号 一 1 1.1 12 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 二 1 2 3 4 5 6 7 三 1 2 四 项 目 直接费用 拆迁费用 拆迁补偿费 评估服务费 拆迁服务费 拆除清运费 不可预见费 市政费用 道路工程 雨水工程 污水工程 中水工程 供水工程 供电工程 热力工程 供气工程 电信工程 有线电视工程 其它 10KV开闭站 小区配电室 其它费用 环评费用 交评费用 前期咨询费 招投标代理费 可行性研究报告编制费 挂牌底价评估费 考古勘探费用 间接费用 财务费用 一级开发管理费 总成本 金额（万元） 125275 118215 所占比例 0.93 0.88 0.05 0.00 0.07 0.05 0.02 1.00 105184 1052 1052 179 10747 7060 1593 232 242 282 252 1490 1296 357 612 288 376 20 20 203 10 10 26 50 15 50 42 9421 6776 2645 134899

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说明事项：

1.拆迁、市政建设费用为前文所测算的一级开发成本。 2．其他费用主要包括：

（1）环评费用：根据《建设项目环境影响咨询收费标准》计取。 （2）交评费用：根据《建设项目交通影响咨询收费标准》计取。 （3）考古勘探费用：根据考古调查、勘探、发掘经费预算定额管理办法（国家文物局（90）文物字第248号，考古勘探费用包括考古调查和考古勘探费用两部分，根据向文物部门的咨询，单位考古勘探费用约为2元/平方米，这里按照本项目用地面积进行了考古勘探费用的测算

（4）前期咨询费：依据《国家计委<关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》（计价格［1999］1283号），按照编制可行性研究报告的收费标准，采用插值的方式确定本项目的咨询费用。

（5）招投标代理费：依据国家计委《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格 [2002]1980 号），计取基数为表2-6中直接费用。

（6）可行性研究报告编制费：依据《国家计委<关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》（计价格［1999］1283号），按照编制可行性研究报告的收费标准，采用插值的方式确定本项目的咨询费用。

（7）入市底价评估费：依据《关于房地产中介服务收费的通知》(京价（房）[1997]第398号)的收费标准，按照预计一级开发成本和将来缴纳的政府收益之和为基础计取。

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3.财务费用的计算按照贷款利率5.4%，以开发周期16个月计算，考虑到投资在开发期内均匀投入，按单利计算，计算基数为直接费用和其他费用之和。

4. 一级开发管理费：本项目利润率取2%。 二、一级开发成本单价

本项目全部为国有土地，具体规划指标如下：土地面积：21.3955公顷，其中建设用地面积：14.8316公顷，代征道路用地面积5.7375公顷，代征绿化用地面积0.8264公顷（最终以勘测定界报告为准）。规划建筑规模约38.331万平方米。其中：商业金融约8.715万平方米，居住约24.416万平方米，其他约5.2万平方米（最终以规划意见书为准）。

按第二水泥管厂建设用地地面一级开发本为6305元/平方米； 按第二水泥管厂用地规划建筑面积楼面一级开发成本为3520元/平方米。

三、土地入市交易分析

（一）、本项目预期熟地单价估算

土地销售收入预测的方法有多种，包括收益还原法、市场比较法、剩余法等，但是每种方法都有其特点及适用范围，根据估价作业规范和该项目的实际情况，本项目规划为居住和商业综合用地，容积率分别控制在2.8（居住）和3.5（商业）以内，根据估价作业规范和项目周围区域的市场情况，可采用剩余法进行住宅用地的销售收入预测。

剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、

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税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法适用于待开发的土地的估价，待拆迁改造的土地估价，或进行土地整理的地价评估和旧建筑占用土地的土地估价。剩余法的基本思想是从房地产价格中扣除房屋现值，剩余之数即为地价。其公式为：

宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－开发商利润 1、开发价值预测

为了确定本项目用地开发完成后在二级市场中能实现的熟地价价格，我们对项目所在区域周边房地产市场状况进行了分析，利用剩余法对本项目开发完毕后价格进行测算和评估。

石景山区住宅项目的售价一般在9000-11000元/平方米，较好的项目可达12000元/平方米以上。根据我们对项目周边的住宅项目的售价调查以及对石景山区商品房销售价格变化趋势分析，综合确定项目建成后的市场售价为10000元/平方米，根据对类似项目商业配套用房部分的市场租金及售价的调查，我们确定商业部分的市场售价为15000元/平方米。

2、成本费用 A.建造成本

根据我们掌握的房地产市场资料和委估宗地建筑物的实际状况，确定住宅楼建筑安装费取3240元/平方米，商业部分建筑安装费取3370元/平方米，开发期为两年。

B. 专业人士费 取建造成本的8%

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C.不可预见费

取建造成本和专业人士费的8% D. 投资利息

取以上三项合计款为基数，贷款利率取的一至三年期贷款利率5.4％，资金考虑在开发期内均匀投入，假设开发期为二年，以复利计算。

3、销售费用

根据北京市房地产管理局《出让地价评估技术标准（试行）》的有关规定，及该住宅楼的实际情况，确定各项费用取值标准如下：

A.营业税、城市维护建设税及教育费附加取开发价值的5.5％ B.买卖手续费、代理及广告宣传费取开发价值2％。 4、利润

根据北京市房地产管理局《出让地价评估技术标准（试行）》的有关规定，及我们掌握的目前房地产市场的有关资料，我们选定开发周期二年的住宅项目投资回报率15％，商业配套的投资回报率为20%，取费基数为建造成本、专业人士费和不可预见费三项成本费用合计；

5、求取熟地价

宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－开发商利润

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项目 销售单价 建造成本 专业人士费 不可预见费 投资利息 投资利润 销售税费 宗地价格 表2-7 居住用地剩余法计算过程 金额 计费标准 10000元/㎡ 3240元/㎡ 259.2元/㎡ 279.9元/㎡ 204.1元/㎡+0.054V 566.9元/㎡+0.15V 750元/㎡ 3903元/㎡ 按照周边同类型市场销售价预测 按照北京市建安费标准计 取建造成本的8% 取建造成本和专业人士费的8% 在整个开发期均匀投入，开发周期2年，计息周期为1年，年利率5.4% 按全部投入的15% 取售价的7.5% / 项目 销售单价 建造成本 专业人士费 不可预见费 投资利息 投资利润 销售税费 宗地价格 表2-8 商业用地剩余法计算过程 金额 计费标准 15000元/㎡ 3370元/㎡ 269.6元/㎡ 291.2元/㎡ 212.3元/㎡+0.054V 786.2元/㎡+0.20V 1125元/㎡ 7134元/㎡ 按照周边同类型市场销售价预测 按照北京市建安费标准计 取建造成本的8% 取建造成本和专业人士费的8% 建造成本在整个开发期均匀投入，开发周期2年，计息周期为1年 按全部投入的20% 取售价的7.5% / 6、综合确定项目开发完毕后的可实现的熟地价格

经过上述测算，我们评估出该项目开发完毕后居住用途部分可实现的楼面熟地单价为3903元/平方米；商业配套部分可实现的楼面熟地单价为7134元/平方米。对于上述测算结果，我们征询了对石景山土地及房地产市场情况较为熟悉的专家的意见，认为上述价格基本符合该项目的市场价格。经过讨论和分析，我们综合确定项目开发完后可实现的熟地价格为：

居住用途楼面熟地单价：3903元/平方米

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商业配套用途楼面熟地单价：7134元/平方米 （二）、本项目政府土地收益预测

表2-9项目用地上市收益预测 分区 A B 用地性质 居住用地 商业金融 规划总建筑熟地单价 预计上市价土地储面积（万㎡） （元/平米） 格（万元） 备成本 24.416 8.715 3903 7104 95296 61911 157207 134899 政府土地收益（万元） 22308 总价 通过测算，项目用地的预计上市价格为157207万元。 土地储备成本为134899万元。 本次交易政府土地收益为22308万元。

通过本项目土地一级开发完成后入市交易的收益测算，其政府的土地收益是有保证的，该项目可行。

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第三部分 定向安置房建设方案

《北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》（京国土市【2007】774号）中说明定向安置房供地方式及建房模式适用于农村地区征地拆迁难度大、成本高、进度迟缓等问题，现在城市房屋拆迁也面临如是问题，尤其是一些老企业居民拆迁和棚户区拆迁改造，由于被拆迁居民现状居住条件较差，人均居住面积较小，拆迁补偿款无法实现其改善居住条件的意愿，同时拆迁补偿标准必须保证区域内整体平衡，所以整体搬迁进展缓慢，与城市化进程步调极不协调，同时影响城市形象，与区域整体发展无法实现和谐统一，因此，北京市政府现将774号文的有关精神扩展到城市土地储备工作中，定向安置房的范围不局限于被征地的农村居民，城市居民中需要通过定向安置方式解决时亦可灵活使用。

石景山区第二水泥管厂的现状正好符合城市土地储备的此种情况，故按照774号文件精神建设定向安置房进行解决。

第一章、项目涉及拆迁安置情况

本项目拆迁总面积为89472.6平方米，包括住宅和非住宅拆迁，其中：住宅拆迁总建筑面积为46295平方米；非住宅拆迁总建筑面积为43177.6平方米。

其中住宅拆迁包括第二水泥管厂的六栋住宅楼，建筑面积合计36143平方米，以及北京市第六建筑工程公司的棚户区住宅，建筑面积合计10152平方米。

本项目用于安置第二水泥管厂居民住宅楼产权人及北京市第六建筑工程公司棚户区居民共计约932户。本项目涉及到老企业居民拆

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