1-2房地产开发前期许可程序与精细计划 - 图文

房地产开发前期许可程序与精细计划

贰零零伍年伍月

目 录

前 言

第一章 系统简介

1.0 房地产开发项目前期工作计划表????????????????????7 1.1 项目选择、准备阶段?????????????????????????10 1.2 受让国有土地使用权阶段??????????????????????11 1.3 项目立项阶段 ???????????????????????????12 1.4 申报“规划意见书”阶段???????????????????????13 1.5 申报“控规调整”或“远郊乡域总体规划”阶段?????????????14 1.6 申报“建设项目用地预审(城镇建设项目确认土地使用权性质)”阶段????15 1.7 申报“征用土地(城镇建设项目确认土地使用权性质)”阶段????????16 1.8 申报“变更建设用地(或工程)规划许可证”或“规划意见复函”阶段????17 1.9 申报“《规划意见书》要求取得的有关协议、函件及批准文件”阶段?????18 1.10 申报“建设用地规划许可证”阶段???????????????????19 1.11 申报协议出让的“土地使用权转让”阶段????????????????20 1.12 申报“年度任务计划”阶段??????????????????????21 1.13 申报“建筑工程规划许可证”阶段...???????????????????22 1.14 申报“《建设工程施工许可证》”阶段??????????????????23

第二章 系统应用

2.1 土地使用权公开出让的农用地转建设用地房地产开发项目?????????24 2.2 土地使用权协议出让的农用地转建设用地房地产开发项目?????????31 2.3 土地使用权公开出让的城市建设用地房地产开发项目???????????38 2.4 土地使用权协议出让的城市建设用地房地产开发项目???????????43

第三章 前期申办工作的精细计划、控制与参考文本

3.0 房地产开发项目前期工作计划表的精细计划 ??????????????48 3.1 项目选址、立项准备阶段的参考文本??????????????????56 3.2 申报“招、拍、挂”阶段的参考文本???????????????????81 3.3 项目立项阶段的参考文本??????????????????????? 3.4 申报“规划意见书”阶段的参考文本??????????????????? 3.5 申报“控规调整”或“远郊乡域总体规划”阶段的参考文本?????????? 3.6 申报“建设项目用地预审(城镇建设项目确认土地使用权性质)”阶段的参考文本?????? 3.7 申报“征用土地(城镇建设项目确认土地使用权性质)”阶段的参考文本???? 3.8-1 申报“建设项目规划、设计方案”阶段的参考文本???????????? 3.8-2 申报“建设项目规划、设计方案” 阶段文件的图纸文件合格性检查????? 3.9-1 申报“《规划意见书》要求取得的有关协议、函件及批准文件”阶段的参考文本?????

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3.9-2 申报“《规划意见书》要求取得的有关协议、函件及批准文件”阶段文件的法规符合性检查?? 3.10 申报“建筑工程初步设计、建设用地规划许可证”阶段的参考文本??????????? 3.11 申报“土地使用权转让”阶段的参考文本????????????????? 3.12 申报“年度任务计划”阶段的参考文本?????????????????? 3.13 申报“建筑工程规划许可证”阶段的参考文本??????????????? 3.14 申报“《建设工程施工许可证》”阶段的参考文本??????????????

第四章 前期申办工作政府相关部门的审批程序

4.2 申报“招、拍、挂”阶段的审批程序??????????????????? 4.2.1北京市国有土地使用权出让、转让、租赁程序(试行)??????????? 4.3 项目立项阶段的审批程序??????????????????????? 4.3.1权限内基本建设项目、非工业更新改造项目和房地产开发项目(含土地开发)

的项目建议书、可行性研究报告及开工计划、批复内容变更和年度计划调整? 4.4 申报“规划意见书”阶段的审批程序??????????????????? 4.4.1需新征(占)用地的建设项目??????????????????????? 4.4.2拥有土地使用权用地上的建设项目?????????????????? 4.5 申报“控规调整”或“远郊乡域总体规划”阶段的审批程序?????????? 4.5.1关于试行“北京市区中心区控制性详细规划实施管理办法”的通知????? 4.5.2远郊乡域总体规划????????????????????????? 4.6 申报“建设项目用地预审(城镇建设项目确认土地使用权性质)”阶段的审批程序?????? 4.6.1农用地转用和建设项目征用土地以及建设用地预审(建设项目用地预审) ?? 4.7 申报“征用土地(城镇建设项目确认土地使用权性质)”阶段的审批程序???????? 4.7.1农用地转用和建设项目征用土地以及建设用地预审(农用地和未利用地转用、征

(占)用)[分批次项目]????????????????????????? 4.7.2农用地转用和建设项目征用土地以及建设用地预审(农用地和未利用地转用、征

(占)用)[单独选址项目]???????????????????????? 4.8 申报“建设项目规划、设计方案”阶段的审批程序????????????? 4.8.1居住类建筑工程设计方案?????????????????????? 4.8.2非居住类建筑工程设计方案????????????????????? 4.8.3市政工程设计方案????????????????????????? 4.8.4市政工程综合设计????????????????????????? 4.8.5市政综合方案??????????????????????????? 4.9 申报“《规划意见书》要求取得的有关协议、函件及批准文件”阶段的审批程序??????? 4.9.1 市人防办关于行政审批程序的规定?????????????????? 4.9.2 消防送审程序??????????????????????????? 4.9.3 交通送审程序??????????????????????????? 4.9.4 审查建设项目绿地规划方案???????????????????? 4.10 申报“建筑工程初步设计、建设用地规划许可证”阶段的审批程序???????????? 4.10.1建筑工程初步设计???????????????????????? 4.10.2市政工程初步设计???????????????????????? 4.10.3 建筑工程(建设用地规划许可证) ??????????????????

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4.10.4 市政工程(建设用地规划许可证) ?????????????????? 4.11 申报“土地使用权转让”阶段的审批程序????????????????? 4.11.1国有土地使用权出让转让(协议出让的新建项目) ??????????? 4.11.2国有土地使用权出让转让(协议出让的现状项目) ??????????? 4.11.3国有土地使用权出让转让(变更出让合同)??????????????? 4.11.4国有土地使用权出让转让(国有土地使用权转让)???????????? 4.11.5国有土地使用权出让转让(招标出让) ???????????????? 4.11.6国有土地使用权出让转让(拍卖出让) ???????????????? 4.12 申报“年度任务计划”阶段的审批程序?????????????????? 4.12.1审批项目名称：权限内基本建设项目、非工业更新改造项目和房地产开发项

目(含土地开发)的项目建议书、可行性研究报告及开工计划、批复内容变更和年度计划调整(国家有特殊规定保留审批的非政府投资项目)(审批类) ??? 4.13 申报“建筑工程规划许可证”阶段的审批程序??????????????? 4.13.1建筑工程????????????????????????????? 4.13.2市政工程???????????????????????????? 4.14 申报“《建设工程施工许可证》”阶段的审批程序?????????????? 4.14.1审批项目名称：建设工程项目施工许可(审批类) ???????????? 4.14.2招标文件备案(备案类)?????????????????????? 4.14.3招标文件备案(施工招投标情况书面报告备案)(备案类)????????? 4.14.4 10株(含10株)以内城市树木砍伐或移植审批(审批类)????????? 4.14.5挖掘道路施工(审核类)??????????????????????

第五章 前期申办工作的相关法律法规

5.1 项目选址、立项准备阶段的相关法律法规??????????????? 5.1.1《中华人民共和国土地管理法》(1986年6月25日,六届人大常委会第十六次会议通过)? 5.1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日，主席令第29号)???? 5.1.3《中华人民共和国城市规划法》(1989年12月26日中华人民共和国主席令第23号)? 5.1.4《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19

日，国务院)?????????????????????????? 5.1.5《北京市城市规划条例》(市人大常委会第28号公告,1992年10月)??? 5.1.6《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政

发[2002]32号)????????????????????????? 5.1.7《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》(京国土房管

出[2002]1121号)????????????????????????

5.2 申报“招、拍、挂”阶段的相关法律法规?????????????

5.2.1《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(2002年4月3日国土资源部11号令)? 5.2.2《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》(国土资发[1999]第

30号文)???????????????????????????? 5.2.3《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通

知》国土资发[2004]71号??????????????????????

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5.2.4《国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》(国

办发明电[2004]20号) ?????????????????????

5.2.5《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》京政办发

[2002]33号???????????????????????????? 5.2.6《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定》(京政办发[2004]4号)?

5.3 项目立项阶段的相关法律法规??????????????????

5.3.1《国务院关于严格限制新开工项目、加强固定资产投资资金源头控制的通知》

(国发明电[1995]6号) ?????????????????????? 5.3.2《转发国务院关于严格控制高档房地产开发项目文件的通知》(京政发[1995]29

号)???????????????????????????????? 5.3.3《国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知》(计投资[1999]

第693号)????????????????????????????? 5.3.4《关于印发北京市行政审批事项清理方案的通知(京政发[2000]18号)?? 5.3.5《市政府办公厅转发国家计委等部门印发〈关于编制、审批外商投资项目可行

性研究的规定(内部试行)〉的通知》(京政办发[1987]108号)?????? 5.3.6《关于在固定资产投资项目审批中严格掌握有关产业政策和行业管理标准的通

知》(京计政策字[2002]758号)?????????????????? 5.3.7《城市房地产开发经营管理条例》?????????????????? 5.3.8《关于规划、计划、房地部门工作衔接问题的会议纪要》(市规会[2001]26号)?

5.4 申报“规划意见书”阶段的相关法律法规?????????????

5.4.1《北京市城市建设工程许可证执照费暂行办法》(京政发[1988]21号)??? 5.4.2《关于北京市区建筑高度控制方案的决定》(都委发[1985]2号)????? 5.4.3《北京市区中心地区控制性详细规划》(2002年9月)?????????? 5.4.4《关于北京市区中心地区控制性详细规划实施管理办法》(2002年1月1日)? 5.4.5《北京市居住生活建筑间距暂行规定》(1988年11月15日)??????? 5.4.6《城市用地适用性评价》(城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90)? 5.4.7《北京市城市绿化条例》(1997年4月16日修订)???????????? 5.4.8《北京市消防条例》(1998年9月17日修订)?????????????? 5.4.9《北京市市人民政府关于在城市道路两侧和交叉路口周围新建、改建建筑工程

的若干规定》(1987年3月25日,京政发33号)???????????? 5.4.10《北京市文物保护单位保护范围及建设控制地带管理规定》(1994年1月17日)? 5.4.11《北京市政府关于相邻城市干道，铁路干线，河道两侧隔离带建设管理的规

定》(1994年1日17日修订)???????????????????? 5.4.12《北京市大中型公共建筑停车场建设管理暂行规定》(1994年1月17日修订)? 5.4.13《北京市人民政府关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标

管理的通知》(1995年1月1日起实行)?????????????? 5.4.14《北京市实施建设项目环境保护管理办法》(京政发(1988)15号)???? 5.4.15《水源保护管理条例》(京政发[1981]1号)?????????????? 5.4.16《古树名木保护保护管理暂行办法》(1986年5月14日,京政发68号)??

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