左晓蕾：中国房地产市场不会重蹈日本覆辙

左晓蕾：中国房地产市场不会重蹈日本覆辙

来源： 上海证券报 发布时间： 2010年04月27日 08:33 作者： 左晓蕾

⊙左晓蕾

对于中央政府针对趋于疯狂的楼价所出台的一系列严厉调控政策，现在有一种担心：中国因此会出现像日本在上世纪90年代那样的危机，楼市、股市崩溃，如日中天的经济增长戛然终止，失去整整“20年”。的确，这是个值得高度关注与警惕的问题。不过笔者认为，虽然世界各国频频出现以房地产泡沫破灭为特征的地区性和全球性经济危机，但中国不是日本，不是泰国，也不是美国。它山之石，可以攻玉，只要中国能从日本危机中吸取教训，总结经验，中国的房地产市场调控就一定会避免日本当年的许多错误，最终将理顺房地产市场的秩序，引导房地产市场软着陆，中国经济将更健康地持续发展。

日本在上世纪90年代初爆发的危机乃至后来十几年的经济衰退，是从楼市、股市泡沫的破灭开始的。历史背景是在广场协议压力下，日元大幅升值。升值造成出口下降，经济下滑。日本央行大幅降低利率，通过宽松货币政策刺激经济恢复增长。低利率刺激了信贷大规模流向楼市和股市，推动股市上涨4倍，东京、名古屋、大板三大城市圈房价上涨近300%。东京曾号称“土地不败”，意思是日本人均土地可使用面积在世界各国中是最小之一，东京更甚，因此东京地价只会涨不会跌，地价不断上涨推动房价不断上涨。当房价快速上涨3年以后，风险大幅度上升，政府开始加息，而累积加息成了压死骆驼的最后一根稻草。随即，神话破灭，东京股市一年内从近40000点飞流直下至8000点，房价一路大跌。日本房地产协会的资料显示，直到2007年，日本房价水平仍大大低于1986年房价开始大幅上涨时的水平。紧接着楼市、股市崩溃的，是超过2万家金融机构破产，日本大银行坏账剧增。在政府帮助下，日本大银行经历了超过十年的艰苦重组和整合，日本经济因此几乎一蹶不振。

现在，担心中央政府严厉调控政策的背后，就是认为中国的现况与当年的日本非常相似的观点。可事实上，现在的中国和20年前的日本有几个根本的不相似，特别是调控政策与调控时点的根本不同。

首先，当今中国与日本上世纪80年代末、90年代初的经济实力不一样。日本的泡沫是在人均GDP达到3万美元时开始形成和破灭的，中国的泡沫是在人均GDP3000美元时开始形成，这个最根本的不同，决定了中国决不会、也不能犯日本同样的错误。中国付不起20年经济衰退的代价。对中国经济现状的实事求是的评价，能使我们对房地产市场价格变化带来的经济和社会的影响有更清醒的认识，会更注意采取平稳的、持续的经济发展战略，而不会去追求经济短期的非理性快速增长。

其次，日本政府当年的一系列政策，对于房地产泡沫以及整体泡沫经济起了推波助澜的作用。日本政府签署广场协议，推动日元大幅升值，日本央行降息刺激经济，缺乏对银行资金大规模流进股市的严格监管，房地产和股市崩溃后银行坏账大规模上升，银行和金融系统的崩溃最后导致经济的崩溃。今天，中国政府对外坚持人民币汇率保持基本稳定，对内在当前通胀预期不断增大的形势下，央行绝对不会降低利率。更重要的是，政府调控采取了最有效果的政策，直接严格地限制银行资金流入房地产市场，银行监管部门也采取了各种方式加强对银行房地产信贷的监管。减少银行资金对投机性行为的支持，就等于投机收益的去杠杆化，对于遏制投机行为是最有效的。这些政策大大降低了银行的风险，也就降低了经济的系统风险。

其三，调控时点完全不同。日本央行是在房地产市场价格大幅上涨三年以后，银行以及

其他金融机构的资金已经大规模涌进房地产市场，泡沫风险急剧膨胀后，才开始加息政策来调控的。此时，日本央行加息，对于已形成的巨大的价格泡沫，无异于正式拉开经济危机的序幕。观察世界房地产泡沫经济暴发的过程，一般都是房地产价格大幅上涨三年左右，政府政策开始调控，最后刺破泡沫引爆危机。日本20年前如此，泰国12年前如此，这次美国次贷引发的危机，也同样如此。

而中国这次是在房地产价格非理性上涨一年以后政策开始调控。换句话说，房地产的泡沫并没有被累积到一触即溃的程度。政策是给正在膨胀中的泡沫减少继续吹大的能量，以制止泡沫在短期内继续大幅膨胀，降低房地产风险，也大大降低银行的风险和经济风险，恢复经济延续平稳增长的态势。从长期来说，房地产市场恢复正常秩序，房地产价格就能按照规律，随着经济的持续增长，随着收入不断上涨而呈现与收入水平相匹配的正常态势。

从中国和日本情况的对比中，可以清楚地看到两国国情的不同；中国政府的政策没有出现日本政府那样助吹泡沫形成的政策失误；中国的调控已适时出手，没有像日本那样迟迟没有采取有效的调控措施，最后调控行动变成了引爆危机。故而，只要切实落实房地产调控的各项措施，特别是落实各项信贷新政，以及严格保障性住房建设指标的落实，相信中国的房地产市场一定能够软着陆。 （作者系银河证券首席经济学家）

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