我国个人住房抵押贷款风险管理研究 - 图文

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山东财经大学燕山学院

本科毕业设计(论文)

设计(论文)题目: 我国个人住房抵押贷款风险管理分析

指导教师： 马继玉 学 号： 200817040216 姓 名： 许文艳

金融 系 金融学 专业 2012 届 山东财经大学燕山学院教学管理办公室制

2012 年 4 月 30 日

山东财经大学燕山学院学士学位论文

山东财经大学燕山学院学士学位论文原创性声明

本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。本声明的法律结果由本人承担。

学位论文作者签名： 年 月 日

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指导教师签名： 论文作者签名： 年 月 日 年 月 日

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我国个人住房抵押贷款风险管理分析

摘要

随着国家住房体制改革的全面推进和金融体制改革的逐步深入，个人住房抵押贷款业务在我国取得迅速发展。与此同时，潜在风险已开始逐渐显现。监管当局、理论界和实物界都对这一问题给予了重视，分析个人住房抵押贷款风险产生的原因和防范对策，对保证贷款安全、防止金融风险的发生有着重要的现实意义。本文分析了个人住房抵押贷款风险类型，探讨了其产生的原因，并提出了相应的防范对策。

关键词：个人住房抵押贷款；风险分析；防范对策

Analysis on Chinese

Individual Personal Housing Mortgage Loan Risk Management

ABSTRACT

With the promotion of the national real-estate system and the development of the reform of the financial system, there is a great development in Residential Mortgage business in China.However,potential risk of residential mortgage became apparent at the same time .The regulatory authorities, the theory and the material object given attention to this one problem. Analysis of individual personal housing mortgage loan risk causes and Countermeasures for guarantee, loan security, to prevent financial risk has important practical significance. This paper analyzes the individual housing mortgage loan risk types, discusses its causes, and puts forward the corresponding countermeasures.

Keywords：Personal Mortgage;Risk analysis;Prevention Countermeasures

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目 录

一、我国个人住房抵押贷款风险管理概念界定 ........................................... 1 （一） 我国个人住房抵押贷款概述 .................................................... 1 （二）我国个人住房抵押贷款风险管理概述 ............................................. 1 二、我国个人住房抵押贷款主要面临的风险 ............................................. 2 （一）信用风险 ..................................................................... 2 （二）流动性风险 ................................................................... 3 （三）抵押物风险 ................................................................... 3 （四）利率风险 ..................................................................... 4 （五）制度性风险 ................................................................... 4 （六）市场政策风险 ................................................................. 4 三、我国个人住房抵押贷款风险成因 ................................................... 5 （一）我国个人抵押贷款风险的内部成因分析 ........................................... 5 （二）我国个人抵押贷款风险的外部成因分析 ........................................... 5 （三）银行内控因素分析 ............................................................. 5 四、我国个人住房抵押贷款风险的防范措施 ............................................. 6 （一）提前偿付风险的防范 ........................................................... 6 （二） 信用风险的防范与管理 ........................................................ 6 1.建立个人信用制度，控制借款人违约风险 ............................................. 7 2.银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞 ........................................... 7 3.实施个人住房抵押贷款证券化 ....................................................... 7 （三）客观风险因素的对策研究 ....................................................... 7 1.健全房地产金融的法律、法规体系 ................................................... 8 2.大力发展商业性住房抵押贷款保险 ................................................... 8 3.建立政府住房抵押贷款担保制度 ..................................................... 8 结束语 ............................................................................. 8 参考文献 ........................................................................... 9

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一、我国个人住房抵押贷款风险管理概念界定

要想对任何研究方法、过程、结论进行解读、理解并产生共鸣，必须要建立对同一概念的相同理解。因而在本文的理论研究分析之前，本文就几个重要概念做出界定。 （一）我国个人住房抵押贷款概述 抵押贷款（mortgage）英文原意是“呆滞的抵押物”，意思是抵押物在抵押期间是不能流动的。其中，“mort”来源于法语，意思是“停滞的”，“gage”是指“抵押”或“抵押物”。我国个人住房抵押贷款是贷款人向个人发放的住房贷款，一般以所购置的住房作抵押，因此通常称为个人住房抵押贷款。完整的表述，我国个人住房抵押贷款是指由银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房作为抵押，按照固定或浮动的利率计息，在较长时间内还本付息的贷款。以中国工商银行发放的个人住房抵押贷款为例，包括个人购置住房贷款、个人二手住房贷款、个人住房装修贷款、个人住房家居贷款、个人住房按揭贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、个人商业用房贷款和个人自建住房贷款等业务品种。 （二）我国个人住房抵押贷款风险管理概述 我国个人住房抵押贷款与其他消费贷款相比期限长、投放量大且比较集中，是金融机构增长最快的贷款种类，也是金融机构最具风险的贷款形式（见图1-1）。比如20世纪90年代初未履约的房地产贷款几乎占美国银行不良资产的一半，导致上千家银行倒闭；比如2007年年初开始的美国次级抵押风波导致多家金融机构发生财务危机等都反映了个人住房抵押贷款的风险性。因此，防范风险对个人住房抵押贷款管理非常重要。 矛盾处理不当，造成的风险会引发严重的金融动荡， 危机国民经济的健康发展 住房贷款资金来源 资金来源小 住房贷款资金投放 资金投放量大 资金来源分散 资金投放集中 资金来源短期 资金投放长期 图1-1 个人住房抵押贷款资金来源和投放之间的矛盾 我国个人住房抵押贷款风险管理师要求对影响个人住房抵押贷款预期收益不确定性的各项要素进行分析、识别，并加以量化；根据市场监管要求，在对风险给予充分披露的同时，通过政策、流程管理和限额控制制约损失发生的数量并强化收益，运用拨备和资本对可预见损失和不可预见损失加以防范； 1

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最终利用可能的损失调整得到的收益，给经营者和投资者一个实实在在的收益回报。所以，现代我国商业银行个人住房抵押贷款风险管理分析的最终目的就是要达到风险平衡，即损失和收益平衡。

二、我国个人住房抵押贷款主要面临的风险

截止2011年末，我国四大国有商业银行不良贷款率为0.96%，不良贷款余额总计人民币4279亿元，较年初减少了57亿元；四大国有商业银行的个人住房抵押贷款不良率仅为1.5%左右，农行最高，稍稍高于2%。从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高、盈利最有保证的贷款品种和“优质资产”之一。但是“优质资产”只是一个相对的概念，我国个人住房抵押贷款潜在风险同样不容忽视，究其原因，主要有以下几个方面：

一是虽然从当前看我国个人住房抵押贷款与其他贷款相比风险较低，但我国个人住房抵押贷款一般期限较长，风险暴露需要一个过程。根据国际经验，个人住房抵押贷款的风险一般是在发放贷款后的3—8年中逐步暴露出来的。当前我国个人住房抵押贷款余额中大部分是2002年以后发放的，目前只有小部分进入暴露期。

二是国内个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正的考验，即房价的下跌。从国际房地产市场发展的历程来看，房地产市场具有周期性是不争的事实，一旦国内房地产市场出现调整或震荡，房价出现波动，银行的信贷资产质量就会恶化，所谓“优质资产”将迅速转化为“不良资产”。

三是近几年国内银行在向零售银行转型的过程中，个别银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，贷前审查流于形式，贷中向客户提供不合理的便利，贷后疏于跟踪管理，从而为不良个人住房抵押贷款增长埋下隐患。

四是我国个人住房抵押贷款不良额已呈攀升趋势。数据显示，在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2011年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有6%左右，到2012年初，平均不良率上升到8%，个人住房抵押贷款质量下滑趋势较明显，连续3个月以上违约的房贷客户已超万人。

因此，现阶段应加强对个人住房抵押贷款风险管理的分析。在进行风险管理分析之前，理清国内银行所面临的风险类型显得尤为必要，本文根据我国个人住房抵押贷款的特点，将国内银行开展个人住房抵押贷款业务所面临的风险做一下分类。

（一）信用风险

信用风险具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性的特点，既是一种不可测量和难以把握的风险，也是银行抵押贷款面临的最大风险。因为个人住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，这种潜在的信用风险随时都可能触发，从而造成违约行为。 我国个人住房抵押贷款中的信用风险一般有以下几种形式：

（1）理性违约。理性违约是借款人的主动违约行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。理性违约又可以分为两类：

一是矛盾激化型理性违约。这种类型的违约通常为客户与非银行主体的矛盾所致，在我国，房地产建造、销售以及使用过程涉及到多方主体，从开发商完成基础工程、到销售中介代理销售、到在房地产政府部门获得预售许可证、到银行提供贷款服务、到开发商提供反担保并获得贷款、到物业管理公司接管物业、最后到业主入住，按期偿还贷款。还贷之前的任何环节都可能引发业主与各方矛盾，业主在解决矛盾时，最有可能会采取的方式就是停止还贷。

二是恶意拖欠型理性违约。这类客户通常是对个人住房抵押贷款制度比较了解的客户，例如一些投资型客户，造成恶意拖欠的根本原因是由于目前中国缺乏个人破产制度，抵押贷款这种购房方式在中国刚出现时，购房者大都能按期还贷，但当购房者意识到反担保的贷款方式是由开发商承担责任，个人拖

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欠银行贷款并不会受到严厉的处罚后，违约现象就开始出现。而投资型客户购买住房的目的主要用于长期持有获取租金或短期内抛售套现赚取升值价差，投资都是有风险的，经济形势的变化，宏观政策的调整都有可能造成投资风险，一旦投资目的没有达到，就有可能恶意拖欠贷款。

（2）被迫违约。被迫违约是指借款人的被动行为，是指借款人在购买住房后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法按规定继续向银行还本付息的行为。失业、发生意外、教育支出增加、医疗支出增加、贷款利率上升、资本市场震荡等，都会使借款人因支付能力下降而无力继续偿还贷款本息。 （二）流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的住房抵押贷款债权不能及时足额变现而丧失金融市场上更为有利的投资机会，增加机会成本而遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。

我国个人住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面。一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，商业银行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年,大都是短期性的，而个人住房抵押贷款期限少则三、五年，多则十年、二十年。这种发放长期抵押贷款时的短存长贷行为，会降低商业银行资产的流动性，产生流动性风险，进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有的个人住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现可能产生两个方面的严重后果。其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产或倒闭。

流动性风险与信用风险以及经济周期有着密切的联系。因为购房者的个人收入是还款的保证，而其收入同一国的经济发展周期有着密切关系。当经济周期处于扩张阶段时，购房者有着良好的收入，旺盛的购房需求也使房屋的变现不成问题，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，银行的个人住房抵押贷款余额大量增加。当经济周期处于衰退阶段时，失业现象大量增加，购房者的收入水平下降，还款能力得不到保证，于是借款人的风险转为抵押风险，同时经济衰退使得房价急速下跌造成房屋的变现能力下降，抵押风险进一步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的个人住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。

（三）抵押物风险

我国个人住房抵押贷款属于担保贷款，但住房作为贷款的担保物，银行的第二还款来源也存在着如下风险。

（1）抵押物处置风险。一是借款人欺诈行为构成的风险，包括：虚拟抵押、多头或重复抵押、旧契约抵押等。由于借款人的欺诈行为，使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷，由此造成花费高昂的处分费用，给贷款人造成损失。二是房地产交易市场不完善构成的风险。我国住房二级市场处于起步阶段，相关交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现渠道窄、成本高，银行不能顺利、足额、合法变现，从而遭受抵押物处置风险。

（2）抵押物价格风险。抵押物价格风险也有两个方面的表现。一是抵押物价格的市场风险。抵押物价格市场风险是指抵押物因房地产市场不景气、房屋自然磨损和周围经济、交通环境发生变化而导致抵押房屋市场价格下跌可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息的风险。二是抵押物价格的人为风险。借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷款遭受风险。此外，由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获取更多的贷款等行为，这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。

（四）利率风险

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利率风险是指金融市场利率波动导致存贷利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：

（1）“不匹配”风险。贷款的长期性和短期性，如贷款利率皆为固定利率，则当利率上升时，短期内存款利率上升而贷款利率不变，银行受损；如存款利率为固定利率，而贷款利率为浮动利率，则当利率下降时，银行资金成本不变，而受益减少，银行业也将遭受损失。只要利率发生波动，无论是涨还是跌，商业银行都会遭受损失。如果利率上涨，对借款人来说，借款额度越高，借款期限越长，其影响度也就越大。因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下，增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力，从而使银行的风险加大。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现。

（2）由利率引发的提前还款风险。利率急剧上升时，采用浮动利率借款的借款人有可能提前还贷，使银行增加重新调整资产组合的成本。利率下降时，采用固定利率的个人住房抵押贷款客户有可能提前还贷，使银行的高利息预期无法实现。

个人住房抵押贷款的额度一般都比较大，期限也较长，个人要支付大量的利息，且年限越长，这个比例越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率,他就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，一定市场收益的损失在所难免。

（五）制度性风险

制度性风险是指由于我国个人住房抵押贷款领域相关制度、法律体系的缺失而导致的风险，具体有两类。

（1）个人信用体系缺失。我国目前个人征信体系尚未建立，对借款人的资信状况难以准确把握，这是当前个人住房贷款发展中面临的一个难题。由于没有建立起联合征信的个人信用体系，使银行难以方便准确的获知借款人个人所得、非货币性收入以及借款人是否用同一抵押物在多家银行贷款等情况，对个人资信状况较难准确把握。对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明，尤其是作为贷款申请重要材料之一的个人收入证明，不同的单位、不同的申请者，出于不同目的，其开出的收入证明有时候并不反映其真实的收入水平。仅仅凭借借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现。有无违法记录，有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解征询，导致银行和客户之间的信息不对称。银行对贷款申请人所提交的证明材料均缺乏有效的鉴别手段，因此难以确保个人住房贷款资金的安全。

（2）法律制度不健全。对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件。

（六）市场政策性风险

政策性风险主要表现在三个方面。一是住房金融部分承担了财政分配的职能。过去的个人收入中住房消费部分以实物的形式体现，在停止实物分房之后，这部分收入还未在所有消费者的收入中以货币的形式及时体现出来，房价与收入之间存在着巨大的差额。这一差额的弥补，在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款，购房金融部分代替了财政的分配职能，直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用，是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高，投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程，而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价，使部分商品房有行无市，这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足，单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的

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同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。如在办理抵押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素产生变动的情况。一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时，对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定，其补偿价格往往低于房地产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。

三、我国个人住房抵押贷款风险成因

在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是由于个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国个人住房抵押贷款风险形成有下列四大因素。

（一）我国个人抵押贷款风险的内部成因分析

（1）信息不对称。是指在经济行为决策中，经济主体因掌握的信息不同而导致的信息不对称性和不均衡性。相对于贷款银行来说，这种不对称性主要表现为借款人对自身还款能力、还款意愿和抵押住宅状况等占有更多信息。一般情况下，在个人住房贷款审批阶段贷款银行需要掌握的信息包括：借款人收入状况及其稳定性、流动资产状况、负债状况、历史信用状况、抵押住宅产权、抵押住宅质量以及不同特征借款人的平均还款概率。

（2）逆向选择。是指在个人住房贷款市场上，由于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称，造成贷款银行被迫选择信用状况较差的借款人。借款人知悉自己的资信状况，而银行由于种种原因难以核实其资信状况的真实性，因此在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。

（3）道德风险。是合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约问题。

（二）我国个人抵押贷款风险的外部成因分析

（1）个人信用意识不强，个人信用评价体系缺失。个人住房抵押贷款是建立在个人信用基础上，以合同契约为纽带的经济行为。受传统计划经济依靠行政命令协调经济行为的观念影响，我国个人信用刚刚介入经济生活，个人守信意识不强，对信用较差的个人缺乏惩罚措施。在这种情形下，发放贷款势必会承担较大的不确定因素带来的违约风险。借款人违约行为的发生将给贷款银行造成直接的经济损失。违约风险产生的直接根源在于借款人的信用缺失以及相关制度的不完善。

（2）相关制度和法律法规不健全。现阶段我国尚无个人住房贷款专项法律，而现有的《担保法》、《票据法》等都是针对生产性贷款而制定的，在影响个人住房贷款的金融法律体系中很多尚未涉及到此方面。银行力图通过采用质押、抵押和保证等风险缓释措施来降低最终违约损失率，个人业务的抵押物尤其是住房，多数涉及个人的生活，即使借款人违约，要真正地执行也是困难重重。

（3）个人住房贷款安全保障制度尚未建立。个人住房贷款作为推动经济发展的启动器，已经让大多数居民接受，但我国还缺乏政府和商业的保障制度。首先没有政府机构提供保险和保证的制度，这使许多中低收入的家庭运用个人住房贷款得不到必要的保障，银行的个人住房贷款风险也不能有效地被转移和分担。其次商业保险品种匾乏，例如，银行为规避风险，要求借款人在商业保险公司办理相应的个人住房保险业务。

（三）银行内控因素分析

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目前，我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，这种单一的产业金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。一是长期以来，我国商业银行内部控制机制管理不严、监督机制不健全；二是我国金融监管部门的监管机制不严格、监管不力；三是缺乏行业自律组织，使商业银行不从提高服务质量入手，而是采取恶性竞争的形式来抢夺市场份额；四是银行业务人员素质较低，对借款人审核及贷后管理的过程缺失，甚至为了达到个人业绩目标，协助借款人隐瞒或提供虚假信息。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。但对于银行而言，在当前房价大幅飙升的情况下，如果继续大量依赖房贷业务来获取利润，无异于“火中取栗”。从长期看，银行将为其短视行为付出代价。

四、我国个人住房抵押贷款风险的防范措施

由于我国个人住房抵押贷款资金量大、偿还期长，因而，在住房抵押贷款市场上金融机构要承受多种系统风险和非系统风险。银行可通过各种金融工具分散面临的非系统风险，而对于系统风险，仅靠银行自身努力是难以有效防范的，因此，从国家制度环境建设的角度入手，建立我国的个人信用制度，完善住房抵押保险制度，积极推进住房抵押贷款证券化是从根本上防范我国个人住房抵押贷款的重要举措。

（一）提前偿付风险的防范

我国个人住房抵押贷款对住房抵押贷款提前偿付风险的防范和管理，主要从权利保护、模型建立和数据库建设三个方面招收。对贷款人权利的保护制度一般有三种，即提前偿付期锁住制度、提前偿付罚金制度和收益率维持制度。收益率维持与罚金具有相似之处，也是从维护贷款人利益的角度出发，要求借款人在提前还款时必须支付贷款人对是否提前偿付无差异为准。根据计划偿付额的未来值计算方法的不同，建立提前偿付模型，对现金流进行较为准确的预测，是管理提前偿付风险的有效途径。并且银行可以考虑实行浮动贷款利率和提前偿还罚息。

（1）人民银行应加快利率市场化进程，在利率浮动比率、贷款比例和期限安排上，给商业银行以更大的余地，以便更好地为客户服务，更好地防范风险。同时，应允许商业银行在办理住房抵押贷款业务中收取必要的手续费、服务费，以补偿商业银行信贷零售业务付出的成本。在住房抵押贷款利率方式安排上， 一般应采取浮动利率制，按年度调整一次，从而减少银行利率风险。

（2）对贷款期限长、利率风险大的住房贷款尽快实行固定利率和浮动利率并行的利率制度。固定利率是指按照事先确定的利率计算全部贷款期内的全部利息，该利率不再做任何调整和改变。浮动利率是指在贷款合同有效期内，只规定最初一段时间内的利率，在合同到期后，就要根据事先约定的新利率计算方法，按照当时的市场利率重新确定下一阶段贷款利率，浮动利率包括一年期、三年期、五年期等不同期限。通过消费者对两种利率的自由选择，增加消费者的风险和收益意识，规范消费者和银行之间的行为方式和业务往来。

（3）实施提前还款罚息制。由于住房抵押贷款一般为长期贷款，利率变化将导致银行蒙受利率损失的可能。当利率下跌时，消费者会提前偿还固定利率的贷款，而以较低的利率举借新债，借新债还旧债，会导致银行丧失贷款收益，并给银行重新安排资金造成困难。为此，银行应收取高于预定利率的罚息，弥补信贷资产的损失。

（二）信用风险的防范与管理

信用风险的防范与管理是降低信息不对称的重要方面，信息透明度的建设可以全面的防范银行风险。目前我国信用建设还十分落后，是我国风险形成的主要方面，信用风险的防范与管理是个艰巨和长期的过程。

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1.建立个人信用制度，控制借款人违约风险

个人信用制度是指为掌握个人资信、约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理利用等方面的总称。有了完善的个人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款申请者的信用资料；另一方面个人信用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚，让人自觉守信，以降低住房抵押贷款风险。

个人信用制度的建立包括四个方面：第一，建立个人信用档案制度。利用银行计算机联网技术,分阶段地将居民个人信用资料全部汇集记录存档。第二，建立多层次的个人信用调查与评估制度。建立起以政府部门为主,银行系统利用其有关技术和信息相协助,社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系，是我国现阶段最为紧迫的任务。因为它使政府、个人信用调查机构与银行各方在系统资源上实现信息的共享。第三，逐步建立和扩展个人基本账户制度。个人基本账户的建立，使居民个人的存储支出等情况在基本账户中得以体现，既加强了对资金的监管和信息的反馈，又可以改变信息采集的被动局面，保证信贷双方的共有利益。第四，建立个人信用监控体系。通过该系统设置不同规模和方向的条件，使居民在不良信用行为之后，不仅在银行的监控机制上会对其做出反映，而且在个人信用记录方面也会有负面评价。这种负面评价对其择业、求职、提薪以及使用信用消费等方面都会产生不利影响。这就会促使使用者珍惜自己的信用，也促使了从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主的法律制约的信用中来,有利于完善个人信用的法律环境和技术手段。

随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行，个人信用制度建设取得了一定进展，但这一制度建设毕竟刚刚起步，还没有形成相对完善的体系，从总体上推进我国个人信用制度建设，仍有许多问题有待解决。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史，形成了科学化、规范化、法制化的运行机制，为此，我们应该借鉴国外的成功经验，结合国内现实，建立起符合我国国情的个人信用制度。

2.银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞

主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度；对借款人进行严格的贷前审查；签定回购或债权转让条款；严格控制开发商贷款风险；坚持较高的资本充足率；强化不良资产处置等。

3.实施个人住房抵押贷款证券化

个人住房抵押贷款证券化可将银行巨额抵押贷款流动化，有效地缓解可能面临的住房信贷资金约束压力，降低其流动性风险；同时银行可以将抵押贷款在到期日前“真实出售”可有效的控制和减少利率风险和信用风险。

个人住房抵押贷款证券化在对银行的资产进行分解的同时，将由银行独自承担的风险进行分散和转移：即由银行一家承担发放抵押贷款和回收贷款本息等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动；将传统的由“借款人-金融中介机构-储蓄者” 形成的信用链条，延长为由众多金融机构、投资者参与的信用链，从而将银行体系内的风险转移到证券市场上。由于在证券市场上存在着大量的投资者，当证券化的资产在这些投资者之间自由转让时，证券化资产就可以被合理定价，并且由接受定价的投资者自己承担投资风险，这样就极大地减弱了风险过度集中的可能性。因此，在证券市场上住房抵押贷款证券化的金融风险是派生的、分散的，演化为系统性风险的可能性不大。由于住房抵押贷款具有稳定的现金流入、低违约率、贷款契约标准、易组合等特点，被认为是最适合于证券化的信贷资产。如果抵押贷款证券化了，贷款银行将期限、利率相近的个人住房贷款组合成资产组，经信用增级后发行住房抵押支持债券，实现债权转移风险证券化，银行利润来源由存贷款利息差变为手续费，提前还款的风险就转移给了投资者。

（三）客观风险因素的对策研究

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认真做好客观因素分析有助于找出我国个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系，而从客观层面对我国个人住房抵押贷款风向的影响因素进行研究，具有较强的实践价值，有助于商业银行进行风险分析时更加明细，便于进行针对性的调控措施。

1.健全房地产金融的法律、法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。对于房地产金融的立法，第一要出台专门的监管规定和办法，以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度；第二要修改和完善“证券法”，以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度；第三要修改和完善“担保法”、“保险法”，完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法” 、“个人住房贷款一级审批操作规程” 、“个人住房贷款贷后管理办法” 和“个人住房贷款档案管理办法” 等一系列规章制度，以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度；第四要完善现有财产保险制度，增加住房抵押贷款保险的种类，降低贷款申请人负担。

2.大力发展商业性住房抵押贷款保险

我国的房地产金融要发展，必须建立起适合国情的房地产金融保险制度，以增加抵押物的担保能力，降低个人住房贷款风险。为此，第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构，政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜；第二要开发新险种。第三要鼓励借款人积极投保，对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人，商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

3.建立政府住房抵押贷款担保制度

消费信贷与其他贷款不同，借款人是一个消费者，贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此，在发放消费贷款时，用抵押、担保做还款保证显得十分必要。

住房金融的政策性决定了建立政府住房金融担保制度的必要性。与企业担保和个人担保相比，政府担保信誉高、实力强，尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力，体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本，提高住房金融效率，促进住房金融发展，减少住房金融风险，对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用。政府担保制度的建立增强了商业保险机构进入市场的信心，对于发挥市场力量建立我国住房金融担保、保险制度将起到积极的主导和推动作用。总之，以政府强大信誉为后盾的担保机制，对住房金融一级市场的稳健发展将发挥着无可替代的作用。为此，应尽快在我国成立专门性的住房抵押贷款担保机构，该机构不以盈利为目的，主要作用在于鼓励中、低收入家庭进入住房抵押贷款市场，促进住房抵押贷款市场的稳健发展，担保的范围限制在中、低收入居民的住房贷款上。资金来源主要由政府财政注资，并可以考虑利用政府背景通过发行长期债券筹集部分资金，在条件成熟时改组成政府控股的抵押贷款担保公司。政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围应根据各地区的实际情况实行按年调整，内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等方面的调整。

结束语

个人住房的消费信贷关系到国家经济的各个领域，因此降低商业银行住房贷款的风险对促进国民经济持续健康发展起着只管重要的作用。本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素的分析和防范措施的总结得出以下结论：

第一，本文从我国的宏观经济状况，国家宏观政策，个人信用和银行内部因素中深刻的分析了我国个人住房抵押贷款风险的成因，通过对主观因素和客观因素的分析研究出解决问题的方法和措施。

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山东财经大学燕山学院学士学位论文

第二，个人住房抵押贷款风险可以分为利率风险，流动性风险，信用风险，抵押物风险，法律风险和操作风险。不同种类的风险因素在不同程度上制约着我国房地产业，金融业的发展。随着经济全球化和国际间合作的不断加强，这种影响将越来越严重制约着经济的飞速发展。

第三，应该建立个人信用制度，控制借款人违约风险；银行自身要完善风险管理机制，杜绝风险漏洞实施；同时应该推动个人住房抵押贷款证券化。国家应该健全房地产金融的法律、法规体系；大力发展商业性住房抵押贷款保险；建立住房贷款担保机构。

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