房屋买卖合同纠纷办案思路

办案思路

一、委托人陈述的案件基本事实

2005年 月 日朱A将其父亲朱B名下位于XXXXX书院路25号（原XXXXXX3栋03号）的房屋以朱B的名义出卖给高A，双方签署《房屋转让协议》，约定房屋转让价格为29000元，高A将购房款交付给朱A后，朱A当时的配偶向高A出具收条，但双方没有办理房屋过户手续，此后上述房屋一直由高A占有、使用，房屋交付前，该房屋一直由占有使用。后高A于 年 月去世，其唯一继承人为高b。朱B于 年 月去世，继承人为配偶 ，儿子 ，二儿子 。另上述房屋系朱B与其配偶婚姻关系存续期间办理的房产登记。现双方就房屋归属问题发生争议，朱A一方曾多次强行换锁，强占房屋，委托人高b应如何维权？

二、法律关系分析

（一）合同效力问题、是否为有权处分、是否应当继续履行合同。 1、假定朱B的签字为本人签字：

第一、朱B夫妻双方共有的登记在朱B一方名下的房屋，登记方朱B与买受房高A签订房屋买卖合同，双方不存在恶意串通，也不存在《合同法》规定的合同无效的情形，根据《买卖合同司法解释》第3条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此朱B与高A签订的《房屋转让协议》为有效合同。

第二、虽然《房屋转让协议》没有朱B配偶的签名，但，其一、

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朱B的行为从客观上来看已经获得其配偶的授权，对买受人来讲即使其没有获得授权，也已经构成表见代理，2005年至今十多年其配偶一直没有提出不同意卖房，该房屋一直由买受人占有使用，直到朱B去世，才来主张房屋的权利，其行为已表明对于卖房的行为是认可的，只是事后反悔。其二、高A为善意的购买人，其与朱B不存在恶意串通、支付了合理的房屋转让对价。根据《婚姻法司法解释一》第17条第2项的规定，“……他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”因此，高b一方要求朱B及其配偶继续履行合同，配合办理过户于法有据。

（具体履行涉及继承问题先按下不表，下文详细阐述）

第三、若人民法院认为朱B配偶10多年来默示的行为不代表朱B系有权处分，不构成表见代理，《房屋转让协议》有效，但由于朱B无权处分，而其配偶又不同意卖房，故该合同无法履行，只能依法解除。而高A一方作为善意的买受人对于合同解除没有过错，因此根据《合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，高A方可以要求解除合同、退还已经收取的房款、赔偿损失（即房屋市场价值的损失）。

2、假定朱B的签名为其子朱A代签：

第一、高b方不主动提及签名为朱A代签的事实，如果对方提出，要求对方申请人民法院委托进行笔迹鉴定的方式证明。

第二、即使认定签名为代签，根据房屋已经交付，房款已经交清，并实际占有使用房屋达10年之久的事实，可以推定《房屋转让协议》签订当时，朱A及其配偶是经房屋所有权人朱B夫妇同意的，因此《房

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屋转让协议》为有效合同，应当继续履行。

第三、如果认定朱A代签的行为未经房屋所有权人授权，则朱A的行为构成欺诈，因一方欺诈订立的合同属于可撤销合同，且无法履行，但高A一方对此不存在过错，朱A一方应当对合同无法履行给高A、高b一方造成的损失承担赔偿责任。

（二）该房屋既然为夫妻共同财产，则其中一半为朱B配偶所有，其配偶实际为合同一方当事人，认定合同有效，系有权处分，其配偶当然具有继续履行合同的义务。而就房屋的另一半即属于朱B的遗产部分：

1、房屋系不动产，依据《物权法》第九条一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然买受人高A按照买卖合同的约定支付了购房款，但由于尚未办理过户登记，该房屋的所有权并没有发生转移，买受人高A只享有合同债权，尚未取得房屋所有权。

2、《继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”由于出卖人朱B的房屋所有权尚未发生转移，该房屋在出卖人去世时成为其个人遗产，其法定继承人依法有权继承该房屋；《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”依据物权法的规定，出卖人的法定继承人无需办理登记即依法直接取得了该房屋的财产所有权，成为新的所有权人。

3、《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的

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所有权于买受人，买受人支付价款的合同。将房屋的所有权转移给买受人、配合办理过户登记手续，系出卖人的法定义务。出卖人在合同约定办理过户登记的期限之前去世，无法亲自完成办理过户登记的义务，那么按照买卖合同约定和合同法之规定，出卖人对买受人形成合同债务。

3、尽管房屋的所有权已经转为出卖人的法定继承人所有，但同时其法定继承人也继受了根据《房屋转让协议》应当将房屋过户登记至买受人一方的义务，故买受人可以起诉要求出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续。

（三）本案诉讼时效的问题

买卖合同纠纷中，办理物权变更登记不受诉讼时效的限制。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第24条的规定，“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。”

三、办案思路

（一）诉讼请求的确定（按照合同有效出卖行为系有权处分进行起诉主张）

由高b作为高A的唯一的第一顺位继承人起诉朱B的全体第一顺位继承人（配偶 、大儿子朱A、小儿子 ），要求：

1、朱B全体第一顺位继承人继续履行《房屋转让协议》，配合

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将房屋过户至高b名下；

2、要求朱B的继承人停止侵权并赔偿因侵权造成的损失。 （二）需要证明的事实及应提供的证据

1、房屋买卖并已付清房款的事实。（证据：《房屋转让协议》、购房款收条）；

2、房屋产权信息（房产局档案查询）；

3、高A及其儿子高b自2005年起实际占有使用该房屋的事实（证据：涉案房屋水电费交纳票据、出租合同、社区的证明）；

4、原被告诉讼主体资格适格（证据：户口本、高A死亡证明、唯一继承人证明、被告身份信息、被告朱A与其前妻的婚姻信息、朱B已经死亡的证明）；

5、朱A方侵权的事实（证据：报警出警记录、邻居的证言等）

四、本案存在的几种可能的结果

1、法院认定《房屋转让协议》为有效合同，朱B的卖房行为为有权处分，共有权人及继承人均负有继续履行合同的义务，则法院可能判决（1）朱B配偶及其全体继承人继续履行合同，配合办理过户；（2）停止侵权、赔偿损失。

2、法院认定《房屋转让协议》为有效合同，朱B的卖房行为为无权处分，朱B的配偶作为共有权人不需要继续履行合同义务，但继承人需履行《房屋转让协议》债务，则法院可能判决朱B的继承人在其继承遗产的范围内返还购房款、赔偿损失。

3、法院认定《房屋转让协议》系欺诈订立，且因实际所有权人

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不同意出卖，该合同实际也无法履行，故判决解除合同、由朱A返还购房款，赔偿损失。

五、法律依据

《物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 《继承法》

第二条 继承从被继承人死亡时开始。

第三条 遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括： （一）公民的收入；

（二）公民的房屋、储蓄和生活用品； （三）公民的林木、牲畜和家禽； （四）公民的文物、图书资料； （五）法律允许公民所有的生产资料； （六）公民的著作权、专利权中的财产权利；

（七）公民的其他合法财产。

第二十五条 继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。

受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗

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赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 《合同法》

第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

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第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一）》

第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

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《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

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