33武土资规发52号-关于进一步规范储备土地成本核算工作有关问题的指导意见

关于印发进一步规范储备土地成本核算 工作有关问题的指导意见的通知

武土资规发[2009]52号

各土地储备机构：

经研究，现将《关于进一步规范储备土地成本核算工作有关问题的指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

市国土资源和规划局 市财政局

二OO九年十一月四日

关于进一步规范储备土地成本核算工作有关问题的指导意见

为加强我市储备土地成本管理，规范储备土地成本核算工作，根据《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）、《土地储备资金财务管理办法》（财综[2007]17号）、《土地储备资金会计核算办法（试行）》（财会[2008]10号）等法律、法规规定，结合我市实际情况，现就储备土地成本核算工作提出意见如下：

一、工作机制

财政部门是储备土地成本核算的主管机关;市土地整理储备中心（以下简称市土地中心）负责组织指导实施储备土地成本核算工作;各土地储备机构具体实施储备土地项目的成本核算。

二、成本核算原则

储备土地成本的会计核算要以权责发生制为基础，对储备土地项目分宗地进行成本核算。成本核算遵循以下基本原则：

（一）成本核算应以实际发生的业务为依据，如实反映储备土地项目的成本信息，保证成本信息真实可靠、内容完整。

（二）成本核算应当采用规定的会计政策，确保成本核算口径一致、相互可比。 （三）成本核算应当及时进行，不得提前或者延后。 三、成本核算主体

按照市政府确定的“统一计划、统一管理、分别实施、统一供地”的运作模式，储备

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土地成本核算主体为市土地中心、分中心以及受托开展土地储备工作的各土地储备机构，包括打包项目业主单位、中心城区土地储备试点机构及其他土地储备机构。

四、成本核算内容

（一）宗地范围界定。宗地收购项目为收购宗地图划定的土地范围;拆迁项目为拆迁红线划定的土地范围;征地项目为征地公告划定的土地范围。

（二）成本核算范围。储备土地成本是指各土地储备机构在征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期储备土地成本等成本费用支出，具体包括取得成本、土地开发成本和土地储备阶段成本。

1、土地取得成本是指征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。

2、土地开发成本是指征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含地块内因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。

3、土地储备阶段成本是指征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出以及可归属于储备土地项目成本的其他支出等。

五、成本核算

储备土地成本核算分三个阶段进行，即日常核算阶段、土地供应阶段和土地决算阶段。 （一）日常核算阶段

各土地储备机构应严格按照宗地范围和成本核算的内容，根据土地储备机构项目日常实际发生的成本进行核算。在日常核算中，各土地储备机构应当按照土地储备项目设置明细账，并在土地储备项目下设置“征地和拆迁补偿支出”、“土地开发支出”、“其他直接支出”、“待摊支出转入”、“交付成本”等明细科目进行明细核算。

（二）土地供应阶段

对已完成储备工作的拟供地项目，成本核算依据项目办结审计确定的成本进行核算;对未完成储备工作的拟供地项目，成本核算应遵循谨慎性原则，按预估成本进行核算，项目办结审计报告确定的实际成本与预估成本的差额通过财政下达的年度决算批复进行调整。

1、成本申报。各土地储备机构依据年度土地供应计划，对具备供地条件的储备土地，

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拟定供地方案后，将储备土地成本清单提交市土地中心。各土地储备机构对储备土地成本清单的真实性负责。

2、成本核算。市土地中心根据各土地储备机构提供的成本清单，按照成本核算的具体操作方法进行成本初审后，向市财政部门上报《储备土地成本确认审批表》（见附件）。

3、成本审核。市财政部门根据各土地储备机构的成本明细清单，对拟供应地块的成本进行审核，并对《储备土地成本确认审批表》提出审核意见。

4、成本调整。市土地中心根据市财政部门的审核意见，会同各土地储备机构对土地成本进行调整后，作为市国土地资源部门制定供地价格的依据之一。

（三）土地决算阶段

土地储备项目储备工作实施完成后，各土地储备机构要向财政部门报送土地储备项目决算，并详细提供宗地支出明细情况。土地储备项目决算由财政部门负责审核或有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。对于项目决算确定的土地储备项目实际成本与已入账成本的差额，经财政部门批准后进行调整。

六、其他事项

（一）各土地储备机构应严格按照成本核算内容界定的范围进行核算，市财政部门对具体项目有明确规定的，按财政部门规定执行。

（二）根据《土地储备资金会计核算办法（试行）》，各土地储备机构只对土地储备阶段成本进行核算。为加强全市土地出让收入管理，除市财政部门设置专门台账进行核算和管理外，各土地储备机构应根据土地储备资金循环完整性要求，核算土地出让收入，确保土地出让收入及时足额入库。

（三）储备土地成本核算实行项目预决算管理制度。各土地储备机构应当于每年第三季度参照上一年度土地储备计划，按宗地编制下一年度项目预算，报市财政部门审定;每年年度终了，各土地储备机构向市财政部门报送项目决算。

（四）储备土地成本是土地资产经营最重要的财务指标之一，相关工作人员必须严格保密，对由于泄露土地储备成本造成国家损失的，严格按照有关法律法规处理。

（五）储备土地项目供应后，各土地储备机构具体负责供地价款的催缴工作。成本返还由各土地储备机构根据资金回笼情况依规向市财政部门提出申请，办理返还手续。

附件：《储备土地成本确认审批表》

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储备土地成本确认审批表 填报时间： 年 月 日

金额：万元

储备地名称/坐落 用地面积 规划用地性质 容积率 项目收储情况说明 各土地储备机构 费用名称 申报金额 合 计 一、收购储备成本 其中：已支付资金 二、财务支出 三、待摊支出 审核意见 经办人： 审核人： （盖章）

经办人： 审核人： （盖章） 初审金额 经办人： 审核人： （盖章） 审核金额 市土地中心 市财政局 4

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