长租公寓市场调研报告

2015年长租公寓市场专项研究

品牌 长租公寓市场调研

2015.09

2015年长租公寓市场专项研究

目录

长租公寓 行业市场状况

长租公寓客群状况

长租公寓产品类型及 行业发展状况

长租公寓产品竞品调研

长租公寓产品运营模式分析

开发商进 入 长租公寓领域的前景分析

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长租公寓行业市场状况

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1,4059351,4209601,4291,4129969908981,425 长租公寓 行业市场背景

人 口 高流动时代到来：随着全国城市化率的快速提升

,向 大型城市涌 入的外来流动 人 口

也急剧增 长,

东部地区的流 入 人 口占总流动 人 口 比例超过90%, 导致他们对住房尤其是租房需求不断增加。

外来 人 口向上海集聚:上海近五年外来常住 人 口数量增 长率远远超过户籍常住 人 口增 长率,流动 人 口集中涌 入, 大部分为正值劳动年龄的 青壮年,有较 长留居意愿,房价的 高企也使得他们不得不以租代买。

上海常住 人 口增 长趋势（万 人）

150011257503750

2010

2011

2012

2013

2014

上海外来 人 口留居时间

半年以下半年到 一年 一年到五年五年以上

外来常住 人 口

户籍常住 人 口

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长租公寓 行业市场背景

在中国 人的传统观念中， 自 己的房 子才算家。但随着城市化进展的加快， 生存

压 力进 一步增 大， 一线城市的房价近年来不断 走 高，致使购房者能够承受买房的年龄延后 至31-35岁，很多年轻 人 无法负担 一个家。调查显 示，在20-30岁以下的租房族占到76.54%的调查 比例，租房阶段变 长。 租房 人群占总租房群体 比例

50%37.5%25%12.5%0%

一线城市租房族各年龄群体占 比

15岁以下15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁租房年龄划分

35-39岁40-44岁45-49岁50

岁及以上

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长租公寓 行业市场背景

上海产业结构转型,第三产业服务业就业 人数占 比超过 工业, 工作流动性 大幅增强,并

且新增岗位集中于市区外环内, 大量郊区化 人 口交通成本 日益提升,较多 人开始选择进城租房或是地铁沿线租房

第三产业就业 人数占 比不断增 长超越第 二产业

就业 人数

20042008

2012

第三产业就业 人数第 二产业就业 人数

过去五年上海早 高峰进出站 人 口密度分布

进站 人 口密度

出站 人 口密度

就业导致居住需求向中 心城区靠拢

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长租公寓 行业市场背景

随着商品房建设速度的加快，全国空置房 比例处于 一个较 高的 水平线，这为租房市场提供了房源层 面上的储备条件。

一线城市

二线城市

三线城市

2013年全国空置房屋占 比（未实际居住和租住）

- 数据来源 新浪乐居

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长租公寓 行业市场背景

与此同时，上海租房市场2013年突破1100亿元市场规模,整租和合租房源供应量 突破350万套, 日均5.5万 人找房租赁,租赁房屋是 高频交易,是全国第 二 大公寓租赁市场

2013年全国整租房源供应前五城市（万套）

500

375

2501250

北京

上海

深圳

天津

重庆

2013年全国整租房 日均需求前五城市（千 人）

100

75

50250

北京

上海

深圳

成都

广州

2013年全国合租房源供应前五城市（万套）

400

300

2001000

北京

上海

成都

南京

深圳

2013年全国合租房 日均需求前五城市（千 人）

40

30

20100

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长租公寓 行业市场背景

上海租房租 金 水平较 高,整租位居全国第 二,合租位居全国第四,合租 租 金 一般是整租的

三分之 一, 一线城市越来越多客户接受合租模式。调研发现, 一线城市客户租 金多数占 月收 入的30-35%

2013年全国整租房源租 金前五城市（元/ 月）

6000

4500

30001500

北京

上海

深圳

厦 门

青岛

2013年 一线城市整租和合租租 金对 比（元/ 月）

6000450030001500

北京

上海

深圳

2013年全国整租房源租 金前五城市（元/ 月）

8504250

北京

广州

杭州

上海

东莞

上海租 金 目前已经连续45个 月上涨 近三年,上海整租房租 金上涨30%, 合租房租 金上涨11%

上海租房客户租 金预算是 月收 入的 30-35%

1700

1275

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公寓发展的上海市场机会——商办物业 高库存,旧城改造,上海政策 鼓励

1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

上海 大量供应商办类物业,外环外空置率较 高,存量 高,去化 日益困难

部分外环外商办产品已经开始考虑转向公寓租赁

上海外环内开始 大量旧城改造

有 大量旧城区、旧 厂房可以改造,顺 应市场租赁需求

根据上海规定, 工业 用地 厂房不能建设酒店, 消防不允许, 而允许建设 青年公寓

上海市建委打击群租,但是规定每 人居住 面积超过8平 米的,不认定群租

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在2015年3 月上海的 一份报告也应证房屋租赁市场的 火热现状。上海房屋租赁指数办公室认为，租赁市场近期以来的表现有三 大特征：

房源 角度：买卖市场成交相对进 入稳定期，预期转变，部分客源宁租不买，转 入租赁市场，加上中介在买卖单锐减的情况下，加强推销租赁房源，推 高了租赁需求。

客群 角度：年轻 人，尤其是刚毕业 人群租房需求提前释放，中低端房源受到追捧， 一定程度上 又带动了中 高端房源的价格提升，6成以上年轻租客选择向外围寻找更具性价 比的房源；

政策 角度：上海严治群租，不少群租客抛弃传统的群租模式，开始寻求安全、质量可靠的合租 小户型房源。

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因此，品牌化的 长租公寓产品的出现是时代的 大背景的必然产物：

其 一，消费升级 大背景。2011年，中国 人均GDP突破5000美元，按国际经验，消费升级加速、体验消费时代来临，居住体验当然也该升级了。

其 二，年轻 一代新需求。2012年，90年 生的 人22岁， 大学毕业，进 入租房状态，85后则毕业 几年，有了稳定的居住需求，但他们往往在 大城市买不起房也不愿背负买房的压 力。85后、90后在优越环境 长 大，追求良好 生活品质，现有的糟糕的租房体验，显然不能满 足他们。

其三，房产市场 大趋势。以2014年为明显的分 水岭，房地产 黄 金时代结束， 白银时代开启，由创造增量、开发，转向盘活存量、运营，更多存量房产投向租赁市场。对公寓运营企业来讲，是供应增加促进其发展，对房地产开发商、购房者等物业持有者，则促使其对公寓运营企业有更强烈的需求。

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供需 矛盾

然 而，当下的租房需求越来越 无法通过传统的租房市场得到满 足

这是 一个充满了需求的市场，然 而传统的租房模式体验已 无法满 足这些 人群的需求

正基于此，市场上也逐步演化出了 一个更能顺应现有市场需求的模式

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长租公寓 行业市场 小结

高流动时代到来,租赁需求不断增长 外来人口多的城市租赁公寓市场大有可为 第三产业发达、白领较多的城市租赁公寓市场大有可为 第二产业强大和本地居民占比较高的城市目前不适宜发展长租公寓 政策环境对租赁公寓行业有支持，起到了一定的推动作用 上海作为中国东部的一线城市代表，极适合长租公寓行业的发展

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长租公寓客群状况

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租房 用户构成和特征描述

2014年底调研数据显 示

A

性别：上海租房客户男性占 比较 高

B

年龄：租赁年龄跨度 大

,23到40岁区

间占 比最 高,C职业： 白领职员占 比过半数 D学历：以本科和 大专为主

上海房屋租赁市场房客性别构成

男性 女性

上海房屋租赁市场房客职业构成

白领/职员

公务员/事业单位

自由职业者/个体户/私营企业主 工 人/服务业 人员其他

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租房 用户构成和特征描述

上海租房客户 月收 入分布,5000-20000元是主 力,房租承受 力是 月收 入的30% 上海房屋租赁市场房客收 入结构

4000元以下

4000-49995000-79998000-1199912000-2000020000-3000030000以上

房租占收 入 比重压 力度

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租房 用户构成和特征描述

上海租房市场需求变化,总量上不断增 长,但中低端需求急速膨胀,尤其是1000-2000元区间和

3000-5000元区间。在 日益 高涨的租 金压 力 下,更多客户选择合租,来降低租赁成本

2013年和2015年租赁模式转变

合租整租

2012201320142015

2013

2015

整体 而 言,上海的房租在不断上升,今年6 月上海房租连续45个 月上升 为此客户从原来的整租转向了合租,为了降低租赁成本 从成交结构看,5000元以下尤其2000元以下成交 比例激增, 主要源 自于合租群体的 大量增加,主要是选择1-2 人合租

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租房 用户构成和特征描述

上海租赁市场房屋需求转变,

从2

房转向1房,2015年上半年1房成交超过半数,顺应租房特征趋势。租赁

时间 方 面,客户普遍偏向 长租

上海房屋租赁市场房客年龄构成

4-6 月7个 月-1年1年以上

长租趋势主要源 自于房东,房东希望稳定收租,不愿意来回更换租客, 而且 长租协议往往能锁定租 金,租客愿意接受

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租房 用户构成和特征描述

除房租外,客户租赁的影响因素主要是围绕 工作地点的距离、交通便利性、 生活 方便性。租客更看

重 日常使 用的家具,电视已经不是必需品

上海房屋租赁市场影响房客决策因素

距离 工作或者学习的地点近交通 方便，配套完善房屋精装，设备 齐全房屋房龄年轻其他

小区物业服务优质

房屋位于市中 心繁华地段

0%

22.5%

45%

67.5%

90%

客户租房逻辑与买房逻辑不同—— 首要逻辑是费 用,其次就是距离上班地点的远近,交通条件、周边 生活配套 室内装修情况占第四位因素,关键是设备 齐全，户型、优质物业从来都不是租赁客户考虑的重要问题

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租房市场客户痛点

目前上海租赁市场的客户痛点——市场存在痛点, 行业整体不规范, 不是企业提供产品和服务 因此 大量企业开始在解决痛点 方 面 入 手,快速扩展市场

爱屋吉屋在上海成 立1年半,利 用互联 网平台做租房平台,主打真房源和免租客佣 金策略, 目前位居上海租赁市场 老 大 （占上海租房总成交量20%以上）

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/2hxj.html