大力发展楼宇经济 着力提高亩产税收

大力发展楼宇经济 着力提高亩产税收——楼宇经济

专题调研

近年来，随着城市现代化建设步伐的加快，我区基础设施日趋完善，区位优势越来越明显，伴随而来的楼宇经济也初显端倪。为进一步拓宽发展空间，培育新的经济增长点，向“空间”和“高度”要效益，提高区域单位税收亩产，我局就如何加快发展我区楼宇经济进行了专题调研，并得到了各街道和有关部门的配合与支持。现将调研情况及对策建议报告如下。 一、楼宇经济对推动区域经济发展意义重大

1、楼宇经济是转变经济发展方式的重要手段。楼宇经济通过把平面土地和空间概念联系起来，充分利用空间资源，使土地要素得以拓展，提高土地使用率和产出率。据楼宇经济发达地区上海、深圳等地的有关数据显现，如上海浦东105幢大楼引资总额超过1200亿元，占浦东新区引资总量的41%，2006年每幢高楼平均营业收入超过16亿元，楼均上缴税收超6000万元。一幢高效商务楼所创造的效益，与城郊好几平方公里范围内的商户所产生的效益相等，因此被称为垂直的商业街、金融村。楼宇经济集约利用土地和资源，产出效益大，亩产税收高，是转变经济发展方式，实现跨越式发展的重要突破口。

2、楼宇经济是增强城市综合功能的有效途径。商务楼宇通过汇聚众多金融、保险、软件等现代服务企业，可衍生出信息、咨询、法律、物流和中介服务等多方面的需求，从而带动周边区域商业、会展、旅游、购物、文化娱乐等行业的发展，进而推动区域产业的升级和档次的提升。楼宇经

济具有高知识、高聚集、高增值等特征，它集财源经济、人才经济、信息经济和物流经济于一体，体现了现代都市经济发展的趋势，是适合中心城区发展的“朝阳产业”。

3、楼宇经济是提升城市品位的必然要求。商务楼宇的数量、品质以及配套设施等等，都会成为影响一个城市商务魅力指数的重要因素。在一个现代化城市中，真正的实力派财团都已进入了现代化的商务楼宇。如位于浦东的金贸大厦就是中国楼宇经济的样板，其第3层至第50层之间的写字楼被誉为“垂直金融街”，汇集上百家中外金融、服务机构及跨国集团地区总部，仅金贸大厦第88层的观光厅，年接待游客就达100余万人次。发展楼宇经济，有利于树立城市形象，提升城市品味。 二、我区楼宇经济发展现状分析 (一）现有楼宇基本情况

我区现有各种楼宇130余幢，主要分布在湖滨、吴山、城站等区块。在130余幢楼宇中，商务商贸楼70余幢，酒店宾馆40余家，购物商场20余家。

1、按楼宇性质划分

(1)商务商贸楼——楼宇经济发展的主体。在130余幢楼宇中，商务商贸楼占53.8％。在实际运行中其营业收入、上缴税收及安置就业等方面均高于酒店和商场，是我区楼宇经济发展的主体。2007年涌现出中国针织城和定安名都两幢亿元税收大楼（主要是房地产企业上缴税收占比重较大）。

表2-1 全区部分主要商务商贸楼宇情况

建筑面积 入驻 序号 楼宇名称 （万平方米) 凯旋门商业中1 心 吴山商务综合2 楼 3 香榭商务大厦 2.5 4 瑞丰商务大厦 5 定安名都大厦 6 浙江商业大楼 7 西湖国贸中心 8 航天通信大厦 3.1 3.7 2.7 1.1 2.4 82 55 44 66 60 52 39 37 25 20 20 200 18 中闽大厦 19 富春大厦 20 宋都大厦 21 联银大厦 22 天风商厦 23 金峰大厦 24 吴山铭楼 25 庆联大厦 26 清波商厦 27 供水大厦 28 金钱大厦 29 远洋大厦 3.8 1.4 1.5 3.6 1.7 1.5 5.0 1.4 4.0 2.0 2.0 2.7 80 78 68 65 63 56 44 42 40 35 25 22 2.9 83 17 浙艺大厦 1.0 88 4.3 54 16 耀江广厦 7.0 92 建筑面积 入驻企业 （家） 企业 序号 楼宇名称 （万平方（家） 米) 9 伟星世纪大厦 1.8 10 星河商务大厦 11 浙江轻纺大厦 12 金泰商务大厦 13 改革月报大楼 14 中国针织城 2.0 2.0 2.0 1.4 5.0 15 中河大厦 2.7 124 30 铭扬大厦 2.9 21 商务商贸楼的分布情况:全区现有商务商贸楼总建筑面积约159.2万平方米：其分布为城站区块36幢，建筑面积约90余万平方米；湖滨区块14幢，建筑面积约24.2万平方米；吴山区块10余幢，总建筑面积约28万余平方米；其余望江、紫阳、南星街道的沿江区块总计10幢，建筑面积约17余万平方米。

从被调查的商务楼来看，楼宇建筑面积在1万平方米以上，入驻企业在20家以上的主要商务商贸楼有30余幢，其中建筑面积在2至4万平方米之间有20余幢，约占全部写字楼的28%；2万平方米以下的40余幢，约占全部商务楼的57%。

(2)酒店和商场——楼宇经济发展的两翼。酒店为区域楼宇经济的发展提供良好的配套硬件。我区现拥有酒店宾馆40余家，总建筑面积在80余万平方米。主要分布在平海路、解放路、湖滨路沿线，大多为高档酒店。其中拥有5星级酒店3家占全市（15家）的20％，4星级酒店9家占全市（30余家）的30％。

表2-2 全区四星级以上酒店情况

建筑 星级 序号 酒 店 名 称 面积 杭州红星文化大5.2 店 5 7 厦 3.2 4 建筑 星级 面积 序号 酒 店 名 称 索菲特西湖大酒1 2 杭州凯悦酒店 杭州维景国际大酒3.5 5 8 新开元大酒店 马可波罗假日酒2.0 4 3 店 4 5 6

杭州新侨饭店 3.0 5 9 店 1.8 4 3.9 4 4 4 10 11 大华饭店 1.8 杭州友好饭店 1.8 4 4 4 杭州红楼大酒店 3.6 杭州香溢大酒店 3.2 12 华辰国际大酒店 1.5 商场、超市为区域楼宇经济发展提供良好舒适的购物环境。目前我区拥有商场20余个，从表2－3分析来看湖滨区块商场数量最多且主要以游客旅游、休闲购物为主，商场内多为超市、服装店等；吴山区块以花鸟市场和体育用品市场为代表；沿江区块则为建筑材料、服装、陶瓷、家具等市场为主。三大区块发挥各自的市场定位有效的聚集了人气，带动了周边楼宇经济的发展。

表2-3 全区现有主要商场情况

序 号 1 2 3 4 5 商 场 名 称 涌金广场 龙翔大厦 解百大厦 中国针织城 吴山花鸟城 序 号 9 10 11 12 13 商 场 名 称 陶瓷品市场 西湖时代广场 明珠商业中心 华东家具市场 国际旅游品市场

6 7 8 电子通迅市场 利星名品广场 浙江兴合男装大厦 14 15 16 工联精品服饰城 解百新世纪商厦 浙江体育文化用品市场 2、按楼宇所在区块划分

我区现有130余幢楼宇，主要分布在四大区块，即城站区块、湖滨区块、吴山区块，以及规划发展中的沿江区块。 表2－4 上城区四大区块主要楼宇分布情况 商圈名称 商务商贸楼（幢） 酒店（家） 商场（家） 城站商圈 湖滨商圈 沿江商圈 吴山商圈 合 计 36 14 10 10 70 11 20 5 4 40 3 11 3 3 20 合 计 50 45 18 17 130 (1)城站区块是我区楼宇经济的集中区域。目前，城站商圈聚集有众多的中高档商务商贸楼宇，包含了利群大厦、香榭商务大厦、第六空间、金隆花园、中闽大厦、联银大厦、国税大厦、供水大厦、红楼饭店、西湖饭店等。以商务商贸、美食餐饮为功能定位，拥有连接钱江新城中央商务区和西湖风景区的快速交通干道，利用便利的交通优势，发展楼宇经济。城站西广场现有商业楼宇面积50余万平方米，如加上规划中的城站东广场周边楼盘，商业商务用房面积将超过100万平方米。

(2)湖滨区块楼宇经济具有一定基础。该区块地处西湖风景名胜并依

托南山路艺术休闲特色街区，集聚了众多星级酒店和大型购物商场，如凯悦酒店、索菲特西湖大酒店、解百新世纪商厦、利星名品广场、西湖时代广场等。同时，湖滨地区共有西湖国贸中心、机械大楼、中河大厦、金峰大厦等14幢写字楼，建筑面积约24.2万平方米，共入驻企业507家，入驻率在93%。

(3)吴山区块楼宇商业文化内涵深厚。沿西湖、靠吴山，以老杭州的历史商业文化内涵为重点，吸引外来旅游人群和本地市民，精心打造沿山景观，充分挖掘吴山文化，进一步充实RBD的文化内涵、体现杭州历史文化名城的风貌。依托良好的区位条件，形成了一批特色精品楼宇，如吴山铭楼、定安名都、清波商厦等。其中定安名都商务大厦成为亿元税收楼宇。 (4)沿江区块将成为楼宇经济发展的主阵地。随着沿江区块开发建设的加快，重点项目推进机制的进一步完善，一批高档商务商贸楼宇将拔地而起，如钱江国际商务中心、太和广场、望江阳光国际广场、海运大厦等。这群楼宇将在钱江新城杭州CBD带动下，成为今后一个时期我区楼宇经济发展的主阵地。

(二）后续楼宇建设情况 1、在建楼宇情况

2007年全区在建楼宇项目共计18个，建筑面积132万平方米，楼宇性质包括商业、商贸、文化产业、集团总部等。

从建设进度看：竣工项目5个，建筑面积22万平方米，竣工项目包括平海国际大厦、凤凰城、房经大厦、西湖金座、大铭空间，其中西湖金座已

投入使用；在建项目13个，建筑面积110万平方米，其中太和广场一期二期、景都大厦等楼宇建设进度进一步加快，近期将有水澄花园配套公建、钱江国际商务中心楼宇建成竣工。大部分楼宇在2008年至2009年建设竣工或交付使用，楼宇经济显效在2009年至2010年。

从项目分布看：吴山历史文化区块在建楼宇1个，占在建楼宇的5%；湖滨RBD核心区块在建楼宇3个，占在建楼宇的17%；城站商业商务区块在建楼宇3个，占在建楼宇的17%；沿江商业商务区块在建楼宇11个，占在建楼宇的61%。在建楼宇大部分集中在沿江区块，这些楼宇的建成和使用将极大的带动沿江区块的经济发展，改善其商业、商贸、文化产业的发展氛围。 从建设规模看：其中建设面积在4万平方米以下的项目4个，总建设面积6.5万平方米；建设面积在4～5万平方米的项目5个，总建设面积19.1万平方米；建设面积在8万平方米（含8万平方米）以上的项目9个，总建设面积106.4万平方米。综上所述，在建楼宇在4万平方米以上的项目有14个，占在建楼宇的78%；其中8万平方米以上的九个项目，建筑总面积占在建楼宇的79%；18个在建楼宇中有15个是高层建筑，高层占在建楼宇的83%。由此分析，楼宇向大规模、高层次方向发展已是必然趋势。 从楼宇档次看：以太和广场为代表的一批沿江区块重点商务楼宇建成

并进行招商。目前沿江地块土地、楼宇资源相对丰富的优势开始

表2－5 2007年在建项目汇总表

总面积 序号 项目名称 (万平方米) 建设单位 年底形象进度 所属区块 1 银泰百货西湖店 2 3 4 5 6 7 8 9 房经大厦 平海国际大厦 吴山路商业街 天工艺苑 西湖金座 西湖国际大厦 长城大厦 景都大厦 8.0 1.0 2.0 8.0 4.0 2.1 9.0 2.6 1.4 4.5 7.5 24.0 13.0 4.0 15.6 8.3 银泰百货 房经公司 商宇公司 改造装饰 建设竣工 建设竣工 吴山区块 湖滨区块 湖滨区块 湖滨指挥部 地下室施工 湖滨区块 天工艺苑 紫晶房产 长宝置业 长城集团 土建施工 建设竣工 施工暂停 主体结顶 城站区块 城站区块 城站区块 沿江区块 沿江区块 沿江区块 沿江区块 沿江区块 沿江区块 沿江区块 沿江区块 沿江区块 凯喜雅房产 主体结顶 之江房产 主体结顶 10 清泰南苑二期 11 望江商贸大厦 12 杭州广电中心 13 14 凤凰城 大铭空间 望江经联社 土建施工 广电集团 凤凰城 钱江铭楼 金潮物业 金澎房产 主体结顶 建设竣工 建设竣工 土建施工 土建施工 15 太和广场一期 16 太和广场二期 水澄花园配套公17 建 钱江国际商务中18 心 13.0 电力房产 主体结顶 沿江区块 4.0 休士卡纳 内外装饰 沿江区块

合 计 132 显现，作为上城区楼宇经济新增长极的作用逐步发挥。太和广场总建筑面积23.9万平方米，占地2.8万平方米，其中商务商贸楼建筑面积达12万平方米，成为杭州最大的商务楼宇群之一。实现了商务办公5A智能化，600余个地下车位配套，36部国际名牌电梯，22个空中绿色花园和健康走廊，设计领先，为高档甲级写字楼。从目前的客户分析来看，选择在太和广场安家的企业以发展中的浙江企业为主，其中贸易、制造业、IT业，以及律师事务所等近五年发展迅速的产业占了半壁以上的江山。杭州广播电视中心位于之江路与婺江路交叉口，地处钱江三桥和四桥之间，由两幢高层建筑和一片裙楼组成，主入口设在婺江路。总用地面积6.3万平方米，总建筑面积24万平方米。建筑风格现代而含蓄，信号传输转接设施并不像老电视塔那么高大醒目，采用先进的数个“小功率机站” 传输信号。中心设有各类大小演播厅12个，是集广播、电视、网络、新闻发布于一体的封闭式与开放式相结合的大型标志性建筑。新广电中心的建立对发展周边时尚传媒创意产业带发挥决定性作用。 2、规划待建楼宇情况

上城区规划待建楼宇总面积在160余万平方米，主要集中在沿江区块，占总面积84%；其他分布在湖滨区块、吴山区块、城站区块。从工程项目设计规划来看，随着楼宇经济的不断发展，新建楼宇的档次和规模都在不断的提高，如望江阳光国际广场、海运大厦等一批高档次、智能型商务楼

宇将拔地而起。

湖滨RBD核心区块是打造RBD的核心区块，作为杭州未来大都市的“城市客厅”，其商业、旅游、休闲功能定位凸现。可建公建项目建筑总面积11.2万平方米(见附表2－6），主要建设项目包括中华饭店地块整治、群英饭店、龙翔地铁上盖物业等。通过保护、开发、建设,进一步体现出国际风景旅游城市与历史文化名城的特色。

吴山历史文化区块是体现杭州古城风貌和历史文化的重要区域，目前已初步形成了旅游、休闲、商业和商务氛围。该区块可建公建项目建筑总面积5.7万平方米，主要规划建设项目包括在原手表厂地块公建2.6万平方米，延安路南12、13号地块公建项目3.1万平方米。功能定位为传统商业与现代商务的良性互动以及观光旅游与艺术休闲商业商务互为联动。

表2－6 湖滨区块规划待建项目表

建筑面积 建筑面积 序号 项目名称 (万平方米) 米) 1 龙翔地铁上盖物业 3 中华饭店地块整治 5 7 友好饭店扩建 群英饭店 3.0 1.0 1.5 0.5 2 湖滨文化中心 3.2 1.3 0.7 11.2 序号 项目名称 (万平方4 棚桥C-01地块 6 长生路公建 合 计 城站商业商务区块包括城站广场，向西辐射到解放街、西湖大道和清泰街，其便利的交通环境、完备的商务配套大大提升了城站的商务接待能

力，使大量客源停留在城站区域商圈，并具备中高档商圈的条件。该区块可建公建项目建筑总面积9.2万平方米，其中长明大厦0.8万平方米、天庐大厦5.6万平方米、横河文体中心2.8万平方米。

沿江商业商务区块。按照规划实施大项目带动战略，利用好一号地铁线的便利交通优势，实现沿江区“三心、六带、五块”的发展布局框架，全力推进在沿江区块，形成复兴广场商务商贸区（总占地面积15公顷，建筑面积50万平方米）、环广电中心时尚传媒创意产业带（总占地面积10公顷，建筑面积10万平方米）、沿望江路中介服务聚集带（总占地面积12公顷，建筑面积19万平方米）、沿婺江路综合商务商贸带（总占地面积35公顷，建筑面积70万平方米）的建设。未来几年建设总规模可达134万余平方米，具体分类如下：

（1）区属建设项目。我区规划待建楼宇主要集中在钱江新城沿江地带，这是因为钱江新城块将是上城区未来打造的区级中央商务区（CBD），南邻滨江高新区北接城站和西湖，且目前楼宇在沿地铁线附近都有大量聚集使得楼宇经济的聚集性充分体现。如此的区位地势，具备了发展楼宇经济的良好优势，并且其土地存量充足潜力巨大，前景一片看好。建设内容包括三个经联社的发展项目、安置搬迁企业的总部大楼等，这些项目既是我区接轨钱江新城的有效载体，更是发展楼宇经济的重要资源。其中已经明确在2007年－2011年建设的具体项目有九项，建设总规模58.5万平方米。 表2－7 区属规划建设商务商贸楼宇汇总表（单位：万平方米、亿元）

建筑 投资 序号 项目名称 建设内容 面积 总额 复兴地区开发建设指1 玉龙饭店 商业金融 2.5 1.5 挥部 区农居公寓建设管理2 新近江大厦 拆迁安置 3.2 1.4 中心 近江小区建设工程指3 新秋涛综合大楼 商业金融 6.4 2.5 挥部 公共服务设4 望江公共服务大厦 施 望江地区改造建设指15 4.5 挥部 区农居公寓建设管理5 近江集团总部大楼 办公楼 3.3 0.8 中心 6 望江阳光国际大厦 商业金融 18.8 3.5 7 近江商贸综合楼 商业金融 9.3 3.0 1.1 0.8 6.0 3.0 58.5 17.2 望江经济联合社 近江集团公司 玉皇经联社 复兴集团公司 建设单位 8 玉皇陶瓷品综合楼 商业金融 9 钱江客旅大厦 合 计 写字楼 （2）社会投资建设项目。沿江区块规划待建楼宇17项，建设总规模75.2万平方米，建设项目包括上城区改造项目出让地块待建项目、钱江新城政府储备地块和已经明确的建设项目。他们的开工建设，将有效的推动该区块的经济建设，将有利于增加我区的财政收入。

表2－8 社会待建项目汇总表（单位：万平方米、亿元） 序号 项目名称 建设内容 建筑面积 投资总额 建设单位 3.7 6.5 4.2 4.9 4.5 4 7 4.5 5.5 5.0 地块待出让 地块待出让 地块待出让 地块待出让 地块待出让 钱江船舶公6 海运大厦 商业金融 6.4 5.5 司 7 8 9 10 11 尚筑·金座 武警大厦 省发展大厦 省商检大厦 商业写字楼 办公 办公楼 办公楼 2.6 7 2 1.6 6 1.8 2.8 0.8 0.6 2.4 浙江创佳 武警总队 省发改委 省商检局 市妇联 1 景江商贸城G1地块 商业金融 2 景江商贸城G2地块 商业金融 3 景江商贸城G3地块 商业金融 4 景江商贸城G4地块 商业金融 5 复兴15-3地块 写字楼 市妇女活动中心 妇女活动中心 钱江新城南星单元钱江新城建12 B（肉联厂）地块储住宅配套公建 备 钱江新城南星单元钱江新城建13 D（木材厂）地块储住宅配套公建 备 3.5 3.0 设指挥部 3.5 3.0 设指挥部 钱江新城南星单元目前规划为 14 E-12地块土地储备 商业金融用地 钱江新城近江单元目前规划为 15 D-C2-05地块土地商业金融用地 储备 钱江新城南星单元目前规划为 16 E-13地块土地储备 商业金融用地 目前规划为住钱江新城南星单元17 宅和商业金融C-06、17地块储备 用地 合 计 11.2 9 1.9 1.5 4.1 3.3 1.6 1.2 钱江新城建设指挥部 钱江新城建设指挥部 钱江新城建设指挥部 钱江新城建设指挥部 75.2 60.9 三、楼宇入驻企业发展情况

（一）主要楼宇入驻企业行业结构情况

在我们抽样调查的16幢楼宇中，共有入驻企业938家，按行业大类分有房地产业29家（占3.1%)、批发零售业403家(占43％）、其他服务业263家（占28％）、其他行业14家（占1.5％）。此外约有229家企业为非区属纳税企业，占全部企业的24.4％。

表3－1 16幢调查楼宇企业行业结构情况表（单位：家）

房地序号 楼宇名称 产业 零售业 服务业 行业 企业 批发 其他 其他 非区属 合计

1 2 3 4 5 中国针织城 定安名都 清波商厦 瑞丰商务大厦 新东方大厦 8 2 3 3 － 107 13 8 26 14 25 24 5 23 4 35 20 56 11 28 4 403 18 15 22 27 6 12 14 4 17 11 27 19 24 15 28 4 263 1 3 － 1 － － － － 1 － 1 2 － 2 3 － 14 14 10 21 10 5 15 20 7 23 7 25 12 13 11 26 10 229 148 43 54 67 25 54 58 17 66 23 91 53 94 41 85 19 938 6 凯旋门商业中心 2 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 华都大厦 西湖时代广场 天风商厦 远洋大厦 耀江广厦 西湖国贸中心 宋都大厦 星河商务大厦 浙艺大厦 先锋环保大厦 合计 － 1 2 1 3 － 1 2 － 1 29 （二）税收结构情况

1、楼宇税收快速增长。16幢楼宇2007年上缴税收7.8亿元，比2006年增长75.6％(见表4－2）。其中亿元楼宇有中国针织城、定安名都2幢，税收在3000万元以上的有清波商厦、瑞丰商务大厦、新东方大厦、

凯旋门商业中心等4幢，税收在1000万元以上的有华都大厦、天风商厦、远洋大厦等4幢。

2、楼宇间税收差距较大。从楼宇税收情况比较来看中国针织城、定安名都、清波商厦、瑞丰商务大厦、新东方大厦、凯旋门商业中心、华都大厦、西湖时代广场、远洋大厦、天风商厦这10幢楼宇是纳税较多的商务楼，2007年税收总计为7.54亿元，占总量的95.9％。其中中国针织城和定安名都作为亿元税收楼税收合计5.35亿元，占总税收的70.3％。而宋都大厦、大华星河大厦、浙艺大厦、先锋环保大厦这4幢楼宇税收收入较低，楼均只有352万元的税收。

3、行业企业间税收差距明显。房地产建筑业、批发零售业及其他服务业居主导地位。从16幢抽样调查的楼宇来看，房地产业税收高达5.9亿元，占总税收的77.6%，而房地产一次性因素上缴的税收又占了83％（如绿城、金源等房地产公司）。批发零售业和其他服务业企业众多，其中批发零售业企业共有403家，税收合计1.5亿元，占全部行业的19.2％。批发零售企业税收在100万元以上的企业有20家，占批零企业数的5％，税收合计为8713万元，占批发零售业税收总量的67％；其他服务业企业共有263家，税收合计3959万元，占全部行业的5.0％，其他服务业税收在100万以上企业仅3家。

表3－2 2007年16幢被调查楼宇税收表

20072006年税年税

序楼宇名收合收合同比增

房地产 批发零售业 其他服务业

税收 税收 税收

家比例 家比例 家比例

号 称 计 计 长（％） （万（万（万

数 （％） 数 （％） 数 （％）

（万（万元） 元） 元） 元）

中国针

1 42994 19404 121.6 8 41983 97.6 107 901 2.1 织城 定安名2 10527 7356 43.1 2 9800 93.1 13 92

0.9 都

清波商3 4655 5995 -22.4 3 3830 82.3 8 590 12.7 厦 瑞丰商4 4018 3060 31.3 3 1630 40.6 26 2158 53.7 务大厦

新东方5 3368 2051 64.2 － － － 14 3124 78.4 大厦 凯旋门

6 商业中3015 2461 22.5 2 264 8.8 25 1979 65.6 心

西湖时7 2151 825 160.8 1 811 37.7 5 1318 61.3 代广场

元）18 110 15 635 22 235 27 230 6 244 12 772 4 22 0.3 6.0

5.0

5.7 21.6

25.6

1.0

华都大8 2153 325 -33.7 － －

厦

－ 24 2000 92.9 14 153 7.1

天风商9 1472 670 119.6 2 250 17.0 23 700 47.6 17 522 35.4

厦 远洋大10 1158 821 40.9 1 88 7.6 4 960 82.9 11 110 9.5

厦 耀江广11 919 442 107.9 3 280 30.5 35 510 55.5 27 129 14.0

厦 西湖国12 791 453 74.6 － － 贸中心

－ 20 470 59.4 19 321 40.6

宋都大13 510 356 43.2 1 35 6.9 56 310 60.8 24 165 32.3

厦 星河商14 442 378 16.9 2 31 7.0 11 212 48.0 15 199 45.0 务大厦 浙艺大15 316 168 88.8 － －

厦 先锋环16 140 保大厦

－ 28 244 77.2 28 72 22.8

8 1717.0 1 62 44.3 4 38 27.1 4 40 28.6

合 计7 8629 44773 75.6 29 59064 77.6 403 15606 19.2 263 3959 5.0

四、存在的主要问题

1、楼宇效益过于单一。从被调查的16幢楼宇中，709家企业2007年实现税收7.8亿元。29家房地产企业税收高达5.9亿元，占税收总额的77.6％，其中绿城、金源、电力、商宇这4家房地产公司税收额为4.9亿元，占房地产税收的83％，并且一次性因素占较大比重。随着我区可供房地产开发土地资源的减少，其增长动力将有所减弱。在剔除房地产业税收后，2007年批零业及其他服务业税收合计在1.9亿元，较2006年增长18.7％，低于年度财政总收入与地方财政收入的增长。

2、缺乏专业特色楼宇。从被调查的16幢楼宇中，入驻楼宇企业，房地产业占3.1％、批发零售业占43％、其他服务业占28%。显示行业过于分散，缺乏专业楼宇特色；企业规模偏小，缺乏大企业、知名企业支撑，尤其是缺乏世界500强、国际跨国集团总部、国内500强企业的入驻，难以形成带动效应。

3、楼宇资源有待整合。从被调查的16幢楼宇中，税务登记不在我区的企业有229家，占了16幢楼宇企业数的24.4％，这部分企业的税源却流向区外。因此需要合理整合我区的楼宇资源，尤其是要加强楼宇入驻企业的了解与掌握，加强服务与管理，防止税收流失。

4、产权管理有待规范。近年来不少商务商贸楼宇在开发商推出后，一般直接将产权卖断给各个业主，再由大楼物业管理商提供物业服务，以减轻开发商承担的风险。楼宇内部套间的租赁、买卖则由各业主自行通过中介渠道推向市场。产权的分散，使楼宇动态信息变得较难掌握，给招商

引资带来较大困难。

5、配套设施有待改善。目前不少楼宇的硬、软件环境普遍较差，相应的金融、商务服务较为欠缺，购物不太便利，停车泊位紧缺，服务平台缺乏。此外，新投入使用和在建的商务写字楼，不少是商住两用楼。商住两用楼设计上多考虑商住兼顾，缺乏商务配套服务设施，制约了办公效率的提高。改善已建商务楼的配套设施已成为今后提升楼宇档次的重要举措之一。

五、加快发展楼宇经济的对策和建议

上城区作为杭州中心城区之一，楼宇经济的发展具有一定的规模。随着老城区的有机更新，沿江区块的加快发展以及地铁建设等新机遇的到来，我区楼宇经济必将进入一个新的发展阶段，成为我区经济发展的重要增长极。鉴于楼宇经济在区域经济发展中日益凸现的重要作用。为此，应着力突出“三个提升”，即提升楼宇经济对区域经济的贡献率，提升现代服务业在产业结构中的比重，提升楼宇企业的属地率；努力实现“三个转化”，即将投资优势转化为经济优势，将政策优势转化为产业优势，将楼宇优势转化为税收优势，推动楼宇经济的快速发展。

1、统一思想认识，加快发展楼宇经济的领导。我区经济社会发展正进入新一轮快速发展阶段，抓住机遇，加快产业结构优化升级，对楼宇经济发展提出了迫切要求。对区域面积狭小的上城区来讲，更应牢固树立“区域有限、发展无限、土地有限、税收无限”的理念，向空中求发展，向空间要效益，工作重心由“平面推进”向“立体拓展”转变，把发展楼宇经

济作为建设“国际水准的高品质城区”的战略举措来抓，进一步提高上城区单位亩产税收。在统一思想认识的基础上，要切实加强对楼宇经济的领导，建议建立“上城区楼宇经济工作领导小组”及联席会议制度，定期召开推进楼宇经济专题会议，分析和协调解决楼宇经济发展中的相关问题。 2、加强规范引导，提升发展楼宇经济的水平。一是整体规划上进行规范引导。建立上城商务楼宇数据库，实行动态管理和资料更新。按照“守土有则”的原则，实行属地管理。在现有楼宇中筛选20幢楼宇作为重点培育对象，力争通过3到5年的培育扶持，使其规模效益登上一个台阶，培育2--3个税收较为稳定的亿元楼宇,3--5个税收在5000万元的重点楼宇，以及一批税收在1000万元以上的特色楼宇。二是在打造特色品牌上进行规范引导。鼓励并引进企业入驻，强化楼宇产业定位，促进相同或相关行业在同一幢或相邻楼宇内集聚，创建楼宇品牌特色。积极打造商贸楼宇、旅游服务楼宇、创意产业楼宇、信息服务楼宇等，努力建立相对集中的产业群、创业群、形成楼宇之间和楼宇内部纵横交错的产业集合和产业链。三是在发展智能楼宇上进行规范化引导。商务楼宇是现代服务业发展的物质载体，其数量、功能及配套设施等情况，都会直接或间接影响知名企业的入驻。要积极引导开发商有针对地开发建设一批具有国际水准的“5A智能大厦”，满足世界500强、跨国集团地区总部及国内500强等企业需求。 3、突出政策扶持，建立灵活的楼宇培育体制。采取积极的鼓励与扶持政策是发展楼宇经济最直接、最有效的手段。根据《杭州市楼宇经济发展规划纲要》，结合我区楼宇经济发展现状，研究制订促进楼宇经济发展

的实施细则，科学设定对楼宇开发商、业主、物业公司和入驻企业的扶持力度，以及楼宇经济招商激励政策、特色楼宇、企业发展等方面的扶持意见。建议设立楼宇招商奖励资金，积极鼓励社会中介招商，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主和个人给予奖励。同时，在综合考虑财政可承受能力的前提下，对一些特色楼宇取消或减免行政事业性收费，降低企业经营成本，以“零收费”环境吸收外来企业到我区落户发展。

4、注重协调服务，改善发展楼宇经济的环境。要加强楼宇周边环境建设和整治，将楼宇周边环境建设整治纳入城市建设和改造规划之中。近期要重点抓好总面积约1335亩的50块盘活土地中的楼宇建设工作，要进一步完善商务配套设施，培育或引进高水平物业管理公司，改善提升楼宇硬件配套。加强政府及职能部门对楼宇经济的引导、服务和管理，建立政府职能部门与楼宇沟通联系平台，及时协调解决楼宇建议和招商过程中的困难和问题。要充分利用政府信息资源，建立“楼宇经济数字管理系统”，为企业提供及时准确的信息，方便、快捷的服务，对楼宇经济发展状况实施动态管理。

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