《物业管理实务》第四章讲义

《物业管理实务》讲义

第四章早期介入和前期物业管理

《物业管理实务》讲义

《物业管理实务》内容结构早期介入承接查验 物业入伙 装修管理

物业服 务企业 物业招 投标 物业服 务合同

前期物 业管理

常规物 业管理客户管理

房屋及设施设 备管理 物业环境管理 公共秩序管理

人力资源 管理 财务管理 档案管理 风险管理 应用文书

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一 大纲要求1、考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理早期介入与前期管理相关法规和知识的掌握程度和实

践操作的综合运用能力。

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一 大纲要求2、基本要求

掌握：物业管理早期介入与前期管理的相关法规，实践运作的主要内容，早期介入与前期管理两者之间的 区别。 熟悉：早期介入的作用，前期管理的特点。 了解：早期介入的必要性，早期介入各阶段的介入方 法和介入要点。

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二 内容结构章 节第一节 早期介入

主要知识点必要性、作用、内容

第二节 前期物业管理

物业管理项目前期运作、 工程质量保修、前期沟通 协调、特点

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三 知识学习早期介入：新建物业竣工之前，建设单位根据项目开

发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。前期物业管理：新建物业承接查验开始至业主大会选 聘物业管理企业为止的物业管理阶段。 区别： 内容作用不同：专业技术支持；物业管理服务。 服务的对象不同：建设单位—早期介入服务费用；全 体业主—物业管理服务费用。

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三 知识学习1、早期介入

<1> 早期介入的必要性通过早期介入协助开发商及时发现和处理建设销 售过程中的问题，减少开发建设的纠纷，使开发 建设得以顺利进行； 在开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利 益的因素尽可能消除或减少，使物管顺利开展， 业主利益得到保障。

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三 知识学习<2> 早期介入的作用 优化设计：物业管理企业从业主及日后管理的角

度，就房屋设计和功能配置、材料选用等方面提出建议。 有利于提高工程质量： 有利于了解物业情况： 为前期物业管理作充分准备：

有利于提高建设单位的开发效益：

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【典型考题 单选题】物业管理的早期介入是建设单位引入的(A. 设计工作

)。

B. 工程监理工作C. 开发建设工作 D. 物业管理咨询活动 【正确答案】D

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【典型考题 单选题】在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是( )。

A.规划设计阶段B . 物业承接查验阶段 C . 竣工验收阶段 D . 销售阶段和建设阶段 【正确答案】B

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【典型考题 单选题】对早期介入的必要性说法不正确的是( A. 可以从源头上堵住漏洞 )。

B. 可以减少房地产开发建设的纠纷C. 可以杜绝建设销售过程中存在的问题

D. 可以在开发

建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少 【正确答案】C

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三 知识学习<3> 早期介入的内容 可行性研究阶段的内容：

根据物业及目标客户群的定位确定物管模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； 根据目标客户确定总体服务质量标准； 根据物业管理成本初步确定物管服务收费标准； 设计与客户目标相一致且具备合理性能价格比的

物管框架性方案

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三 知识学习可行性研究阶段的方法和要点：

组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，对未来的物业管理进行总体策划； 除对物业档次定位外，还考虑物业的使用成本； 选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管 理人员承担项目管理工作；

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三 知识学习规划设计阶段的内容： 就物业的结构布局、功能方面提出改进建议； 提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意 见； 就物业环境与配套设施的合理性、适应性提出意 见或建议；

就物管用房等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

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三 知识学习规划设计阶段的方法和要点：组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨

询意见，对未来的物业管理进行总体策划；除对物业档次定位外，还考虑物业的使用成本； 选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管 理人员承担项目管理工作；

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三 知识学习建设阶段的内容：就施工中发现的问题共同协商，及时提出和

落实整改方案；配合设备安装； 对内外装修方式、用料、工艺等提出意见； 熟记基础与隐蔽工程。

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三 知识学习建设阶段的方法和要点： 派出工程技术人员进驻现场； 仔细做好现场记录； 要注意介入的方式方法。

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三 知识学习销售阶段的内容：完成物管方案和实施进度表；

拟定公共管理制度；拟定收费标准及收费方法； 销售人员物管知识培训； 派出咨询人员，为置业者提供物管咨询服务； 档案整理归档。

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三 知识学习销售阶段的方法和要点： 准确全面展示未来物业管理服务内容； 咨询业主对物业管理服务需求意见，并进行

整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。

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三 知识学习竣工验收阶段的内容： 参与竣工验收。 竣工验收阶段的方法和要点： 掌握验收情况、收集遗留问题、为接管查验 作准备。了解验收人员、专家给施工或建设 单位的意见、建议和验收结论。

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【典型考题 单选题】为建设单位提供设备、选型和服务方面的改进意见 的是( )阶段早期介入的内容。

A. 可行性研究B. 规划设计阶段

C. 建设阶段D. 销售阶段 【正确答案】B

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