天轿年华项目计划控制书

1 重庆协信城市建设发展有限公司

天骄年华项目控制计划书

（A区）

内部资料 请勿外传 项目控制计划书

(讨 论 稿)

重庆市协信城市发展有限公司

二零零一年二月

第 1 页 共 27页

2 重庆协信城市建设发展有限公司

天骄年华项目控制计划书

“天骄年华”项目控制计划书

目 录

一、 项目章程 1、 最高层目标 2、 目标控制计划 3、 项目授权 二、 项目概况 三、 项目实施计划 1、 前期工作进度计划 2、 项目建设进度计划 3、 资金使用计划 4、 材料供应计划 四、 成本分解控制计划 1、 前期费用 2、 工程费用 3、 财务及管理费用 4、 其它费用 5、 测算 五、 销售计划 1、 营销策划 2、 销售计划 3、 推广计划 六、 构与控制协调 1、 组织架构 2、 控制与协调 七、实施工作流程 八、物管移交计划

九、例外情况处理原则及流程 十、考核、奖励与惩罚

第 2 页 共 27页

3 重庆协信城市建设发展有限公司

天骄年华项目控制计划书

绪 论

《天骄年华项目控制计划书》是根据《天骄年华项目总体策划报告》、《天骄年华规划设计方案》和《投资计划书》等有关文件制定的指导项目实施的管理大纲，它明确了项目章程，界定了各部门的具体职责与工作范围，提出了项目实施的目标计划、进度计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理办法与监控措施，是“天骄年华”项目实施的纲领性指导文件，更是制定《天骄年华项目执行计划书》的根本依据之一。

一、 项目章程

1．最高层目标

1．1项目名称：天骄年华，英文译名：Luxury Manor 1．2项目定位：21世纪生态、文化、景观型住宅小区 理论性与学术性并举

社会效益、环境效益与经济效益兼收

1．3目标客户层：知识经济人——文、教、体、卫、科技类知识群，儒商，职业经理人，政

府公务员等政治、经济、文化地位较高者。少量soho小户型，满足单身高知者。 1．4项目形象概念：围绕“新生活、新住宅”的核心，与21世纪生态、文化、景观住宅相

一致，案名“天骄年华”所蕴含的“生命中的华彩乐章”之意，总体风格是向上的积极的有生机的充满新意的现代高素质生活形象。绝对摈弃低俗与艳媚；形象主题推广用语：绝代风华，天地人和家

1．5主要宣传用语：居住人性化·环境生态化·建筑现代化·管理智能化；知识改变命运，

智慧创造财富；美感陶冶生活。

2．目标控制计划

2．1 投资计划：项目总投资33337.4万元，启动资金4500万元，单方造价控制在1900元

/m2之内，启动资金按工程进度需要分期投入和收回，资金使用集团财务中心按年息12%计取利息。

2．2利润目标：税前利润不低于26%（税后利润不低于18%）。

2．3销售目标计划：一期开盘时间为4月18日；5月底销售完成合同金额一个亿,销售比例

不低于50%,2001年7月底销售比例为70%；2001年12月底销售比例为100%；二期开工时间为8月8日；二期开盘时间为11月8日；年底销售不低于50%.

一期住宅销售均价不低于2500元/m2；商场均价不低于5000元/m2；车位均价不低于7万

第 3 页 共 27页

4 重庆协信城市建设发展有限公司

天骄年华项目控制计划书

元/个。

2．4进度控制计划：总工程进度控制在2000年12月10日起，2002年12月30日止。 2．5质量：工程质量要求达到国家验收标准。

3. 项目授权

3．1投资方：该项目投资方为重庆协信控股（集团）有限公司。 3．2管理体制：总经理领导下的项目经理负责制。 3. 3人事权限：见《集团公司人事管理办法》 3．4管理权限：按照总经理授权执行。 3．5合同签字权限：按照总经理授权书执行。 3．6资金支付权限：按照总经理授权书执行。 3．7其它权限：按照总经理授权书执行。

二、项目概况

“天骄年华”（A区）位于沙坪坝区凤天大道中段东侧（凤天新城11#、12#地块），是协信置业公司秉承集团公司一贯的经营开发理念，以坚持社会效益、经济效益与环境效益相统一为指导思想，以“设计现代化、居住人性化，环境生态化、管理智能化”为规划设计理念而开发建设的面向21世纪的生态、文化、景观型精品住宅小区。

天骄年华（A区）配套齐全、设施先进、环境均好、使用方便，以大社区、小组团的布局结构方式，结合起伏地形，由三个分别围合主题庭园的住宅组团与景观豪宅、豪华会所及六班幼稚园共同围合小区中心庭园，中心庭园由中央天骄广场、豪华泳池及公共绿地组成。广场北面为Ⅰ组团“梅园”，由一幢五单元分别高14、16、18层的弧形板式楼与一幢三单元高12层的弧形板式楼围合而成；广场西面为小区主要出入口及豪华会所；广场西南面为Ⅱ#组团“兰园”，由两幢三单元高12层的弧形板式楼围合而成；中心庭园南面为Ⅳ#组团“竹园”，由一幢四单元高12层的弧形板式楼及四幢18层高的点式楼围合而成；中央庭园的东面为三层高的幼儿园；“松园”位于小区东北角的制高点上，是一幢带观光电梯高18层的景观豪宅。小区的3个地下车库分别位于“梅园”、“竹园”及“松园”的下面,通过南北两个车行出入口与城市道路相联，通常情况下车辆不进入小区地面，真正做到人车分流。小区各项主要技术指标详见下表(1-1)。

#

第 4 页 共 27页

5 重庆协信城市建设发展有限公司

天骄年华项目控制计划书

“天骄年华”（A区）主要技术指标

表1-1

序号 1 用地面积 总建筑面积 项 目 技术指标 55,746m 173,281m2 132,811m2 8,524m2 4,556m2 27,390m 21.98% 2.54% 31.86% 58% 511辆 3,860m2 2,850m2 1,026户 369户 157户 36户 464户 22其中：住宅建筑面积 2 商业建筑面积 其他建筑面积 地下车库 3 4 5 6 7 8 9 建筑覆盖率 容 积 率 绿 地 率 绿化覆盖率 停 车 位 会所（含地下、半地下层） 幼儿园（含半地下层） 总 户 数 其中：梅园 10 兰园 松园 竹园

三、项目实施计划

“天骄年华”项目开发进度计划的制定将充分结合公司的实际情况和项目特征，本着科学、合理、质量第一的原则,以此确保项目的成功开发。“天骄年华”项目A区计划分两期实施，其中一期工程包括会所、兰园、梅园、松园和园林绿化工程及相应的配套设施；二期工程包括幼儿园：竹园和环境及配套工程的收尾工作，两期工程主要建筑开工时间和相隔约半年时间，全部工程完工时间为2002年12月底。

第 5 页 共 27页

16 重庆协信城市建设发展有限公司

天骄年华项目控制计划书

项目策划方案

天骄年华项目工作 准备阶段 设计阶段 施工阶段 销售阶段 物管阶段 市政配套 地质勘察 施工招标 专项市场调研 物业管理方案 立项报建 设计要点策划 监理规划 营销策划方案 规章制定 方案设计 投资控制 市场推广计划 人员培训 初步设计 质量控制 销售实施 入伙手续 施工图设计 进度控制 设计图纸审核 合同管理 规划等报建 材设计划 设备招标 材料供应 水电气报建料供应 图6。1 天骄年华项目工作分解图 第 16 页 共 27页

17 重庆协信城市建设发展有限公司

天骄年华项目控制计划书

房地产管理委员会

天骄年华项目部

项目管理班子 项目监理班子

企 划 部 开 发 部 材料设备部

工 程 部 营销中心 天骄物业管理公司 财 务 部

行政人事部

图6。.2 天骄年华组织结构第 17 页 共 27页

18 重庆协信城市建设发展有限公司

天骄年华项目控制计划书

七、实施工作流程

项目实施工作主要流程见下表，表中未例流程以罗兰·贝格调整后的流程为准。

项目策划方案 立项报建 前期准备 市政配套

设计要点策划 地质勘察 营销策划方案 方案设计 监理规划 专项市场调研 施工图设计 规划等报建 施工招标 市场推广计划 物业管理方案 施 工 规章制定 质量控制 材设计划 销售实施 投资控制 设备招标 进度控制 水电气报建 合同管理 样板房装修 人员培训 竣工验收 入伙手续 图7。1 天骄年华实施工作流第 18 页 共 27页

19 重庆协信城市建设发展有限公司

天骄年华项目控制计划书

编审部门：项目部

依 据：施工图 （企划部） 项目经理确定编、审人 编制人接受任务 施工合同 配套定额 造价信息 材料市场价格 相关政府文件 过程、方式：根据相关文件依据计算 校 核：项目经理和工程总监 审 定：总经济师、工程部经理 审 批：公司总经理 交 付 品：《工程预算书》

《工程决算书》

收集依据 编、审

工程总监校核 项目部校核签字 项目经理审校 总经济师审核 工程部审定 工程部经理审定 工程部 地产总经理审批 房地产财务部 图7。2 项目部工程预决算编、审流程 第 19 页 共 27页（工程管理部、项目部）（重庆市定额站）（重庆市定额站）（材设部）（重庆市建委）（项目部预算员）（项目部）（工程管理部）

20 重庆协信城市建设发展有限公司

天骄年华项目控制计划书

公司企划部、房管会 项目部（经理/工程总监） 工程部（经理/总工） 财务部（经理） 置业公司总经理 2 3 4 5 6 项目执行计划书 编制项目实施总计划 修改并审定相关内容 复审资金计划 审批签字 返回项目部执行 图7.6施工整改、返工、停工通知书报审流程

监理单位/甲方专业主管工程师 监理单位/施工单位（主管、总监） 三方专业工程师（主管） 2 3 4 整、返、停工通知内容及时间要求 按 内 容 执 行 复检是否达到内容要求 双方资料员存档 1

第 20 页 共 27页

26 重庆协信城市建设发展有限公司

天骄年华项目控制计划书

八、物管移交计划

物管合同由物业公司编制并于2001年4月5日（开盘）前与项目部签订物管合同（报管委会批准），并通报营销中心及有关职能部门；项目部在销售收入中预提2%作为物准备基金；2002年5月完成“天骄年华”一期物管验收和移交。物管移交应包含以下主要内容，具体内容详见物管合同。

? ? ? ? ? ? ?

物业管理方案 物管规章制度 入伙手续 人员培训计划 物管移交原则 物管移交审批流程 物管移交验收原则

项目经理确定移交人员 执行部门：项目部

依 据：1、施工单位编制的《建筑竣工图》 2、政府管理部门的综合验收手续 3、房屋产权手续 4、内部工程验收报告 过 程：核对数据 查验证书 移交档案 实物验收

方 式：办理移交签字手续 交 付 品：《项目部移交报告》 《物管公司接受报告》 填写移交清单 拟定移交书 物管公司验收 填写接收意见书 项 目 部 移交报告 物管公司接受报告

行政人事部存档 地产总经理审核 准备各种资料 房管委员会批准 举行正式签字仪式

实 物 接 管 第 26 页 共 27页

27 重庆协信城市建设发展有限公司

天骄年华项目控制计划书

九、例外情况处理原则及流程

在项目实施的全过程中，由于各种特殊原因导致的调整变化，最终表现为成本的增减，我们视为例外情况，并参照以下原则及流程进行处理：

1．由于国家政策、规划、设计等非自身因素造成的重大调整，由项目经理提出报告说明情况

及变化结果，经总经理签字报房管委员会批准后发各部门执行。

2．公司对项目整体或局部建筑品质要求发生变化，由企划部提出书面要求，经总经理签字报

房管委员会批准后，发各部门执行。

3．各部门对项目中的某一项有特殊要求，由提出部门书面报告，经总经理签字后各部门执行。 4．竣工时总建筑面积与该控制计划总建筑面积误差在±5%范围之内视为正常误 差，由项目部将最终竣工面积报各相关部门作正常结算；如果面积误差超过

±5%，由项目部提出报告，分析原因，经总经理审查，房管委员会批准后，各部门方可作

相应调整。

所有例外情况处理结果最终由项目部汇总作为本控制计划书的补充计划报各司备案。

十、考核、奖励与惩罚

第 27 页 共 27页

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/2c82.html