江苏宝润置业连云港项目规划策略案 - 图文

江苏宝润置业连云港项目规划策略案 前 言

房屋建筑，乃系百年大计。

建筑理想的实践，与利润目标之追求原是不动产经营中并行不悖之事。

本案之开发，主旨乃在提供投资兴建购房者一个正确无误的投资购买方向，并说明一个经由缜密的市场调查，可行性分析研究，商品策略的探讨，以致销售策略的考虑突破等，目的在于能使商品个性更加突出，利润目标更为客观，同时，销售目标更可轻易达成。

由于时间之仓促，资料之缺乏，认知之尚浅，尚望本方案之提出，但能聊尽绵薄，有所建议。

目 录

第一部分 市场 .............................................................................................................................................................................. 3 I 连云港市场 .......................................................................................................................................................................... 4 II 区域市场 ...................................................................................................................................................................... 10 III 项目基础 ...................................................................................................................................................................... 12 IV 竞争对手 ...................................................................................................................................................................... 13 第二部分 项目 ............................................................................................................................................................................ 19 I 项目定位 ............................................................................................................................................................................ 20 II 客层分析 ...................................................................................................................................................................... 22 III 主题地产 ...................................................................................................................................................................... 23 IV 规划思维 ...................................................................................................................................................................... 25 V 项目开发战略发展理解和论证 .................................................................................................................................. 35 第三部分 销售 ............................................................................................................................................................................ 38 I 营销策略 ............................................................................................................................................................................ 39 II 营销方式 ...................................................................................................................................................................... 41 III 预见风险 ...................................................................................................................................................................... 42

第一部分

市场

MARKETING

I 连云港市场

?

城市简介：连云港市，江苏省辖地级市，位于江苏省东北部。辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三区及国

家级经济技术开发区。港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势。主导风向为东南风。由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。气候特征：四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中。日照和风能资源为江苏省最多，也是全佳地区之一。

城市性质：新亚欧大陆桥东桥头堡，我国沿海中部重要的工业、商贸、科技、文化、风景旅游综合发展的海港城

市，远景发展成为国际海港城市；

城市规模：总人口465万。2000年，市区总人口81万人，城市人口58万人，规划城市建设用地64.13平方公里；

2010年市区总人口109万人，城市人口88万人，规划城市建设用地94.84平方公里；

规划区范围：包括市区行政区范围830平方公里，烧香河南(市区行政区外)46平方公里，机场控制区12平方公

里，总面积888平方公里；

城市形态：规划城市形态为“市双城”式布局，即由新海城区、连云城区组成。新浦是全市政治、经济、文化中

心，地方工业集中的地区。连云作为港口、开发区、保税加工区，是连云港市的涉外、贸易、旅游窗口。突出海州古城和连云海滨城的特点。

总体布局：规划形成13个居住区、9个工业区、4个仓储区；市级中心位于新浦区解放路、盐河路、朝阳路、龙

河路围合地带，面积400公顷，连云副中心位于中云火车站以东地带，面积200公顷。

?

近期建设规划：规划在浦东片区，东盐河以东，学院路以西，朝阳路两侧建市级行政、文化中心，安排有行政中心大楼、部

委办局办公楼、会议中心和附属配套用房，以及市级文化、科技中心、图书馆、妇女儿童活动中心等。 连云区、新浦区、海州区三个区则以行政区划调整为机遇，跳出老城，开拓新区，分别建设新的区级行政中心。 区域性国际商务中心以现有国际展览中心为依托，港口、铁路、公路运输为基础，构筑物流、信息平台，确立连云港苏北国际商务中心地位。

体育中心规划选址在凌州路南，淮海工学院北侧、科苑路与学院路之间，2005年完成建筑面积约2万平方米，以迎接第十届全运全在江苏省召开。

规划在宁连公路东、西两侧，北起凌州路，南至公园南路，在现有淮海工学院等院校基础止，建设大学城，以大力提高连云港市的高等教育水平。

规划在解放路、陇海路建市级商业中心区，巨龙路与朝阳路，以及连云区行政中心西侧分别兴建两个区级商业中心。

? 远景规划：

（一）、连云港城市空间发展长远构想

实现“活力之城、生态共生城市、最佳人居城市、海滨山水城市”的城市空间发展目标，构筑连云港“拥山·抱河·海上连云”的远景城市空间构架，发展多个城市组团，从而完成连云港由双组团到以新海城区和连云城区为核心的双核多组团城市的飞跃。

（二）、远景空间发展时序

阶段一：完善双组团结构，形成现代化城市框架

新海城区和连云城区划定东西沿展的最终边界，保证两城区间一定的生态空间间隔，并加以严格控制。当双组团结构相对稳定时，中心城区人口规模将达到约120万人。

阶段二：发展浦南片区，拓展产业发展空间，增强城市实力。

浦南片区发展用地约25平方公里，容纳人口约25万人。并且仍有进一步扩展的余地。

阶段三：寻求发展动力和机遇，适时建设台南片区

台南片区控制发展用地约25平方公里，容纳人口约25万人。

阶段四：建设台北“海上连云”，提升城市功能，“海上连云”发展用地约6平方公里，容纳人口约6万人。

■ 市场需求展望

从政策角度分析 拉动内需仍是今年经济工作的重点，而房地产业的较大增长潜力和高关联度将成为拉动内需的主要动力。

2004年为保持国民经济一定发展速度，中央仍将继续实施适度扩张的财政政策和货币政策，进一步刺激内需来拉动经济增长。房地产业的发展可以带动建材、冶金、化工、轻工等数十个行业发展，提供大量的就业机会，是今后带动国民经济发展的一个新的经济增长点，所以房地产业将会成为拉动内需的主要动力。

从住房消费环境角度分析 随着中国加入世贸组织，外国房地产企业以及房地产中介机构等大型企业的进驻，房地产业作为我国一个新兴的行业，必然在法律法规的使用、管理、适用等方面或多或少会与世界一些先进国家的法规存在着一定的差距。国家将加强住宅与房地产立法工作，清理或修订与当前形势不相适应的法规和政策，从而进一步规范房地产开发经营行为，调整投资结构，改善住宅供应；同时继续加大经济适用住房建设力度，下大力气解决销售环节的管理问题，规范销售行为。

从城市基础建设角度分析 政府的大规模基础设施建设不但会带动本市地产市场火旺，还会形成连云港地产开发、消费的区域市场。

随着部分区域的基础设施建设投入的增加无疑会带动该地区的地产销售，今后连云港楼市还会继续受到城建的影响，由于购房群体

中，拆迁户的比例将有所增加。这些客户进入市场后将使低价位住宅市场的客户比例上升。而且通过出租、出售原有产权房、房改房给拆迁户的办法，将使成千上万的家庭改善居住条件、进行二次置业的梦想变成现实，又产生对中高档住宅的大量需求，整个住宅消费市场进入到一个梯度消费的良性循环状态。

从市场需求方面分析 从市场需求方面来看，居民消费结构升级、新的消费点的成长、消费品供给不断改善、价格水平较低等一系列有利因素将继续发挥作用。因此，消费增幅下降不会很明显。政府也会坚持采取适度扩张性的财政政策以保证就业和消费增长，加之政府对连云港城市发展的国际性要求等对投资和期望产生积极影响，国家公务员薪资水平不断不升，企业住房分配货币化的贯彻以及银行将加大个人购房消费贷款的投放力度、相关配套行业也将为购房者提供更优惠的条件等，都为市场提供了有力的需求支持。随着按揭贷款政策的进一步放开，将有一些具有较高经济收入的年轻人有望通过贷款，进行首次置业，成为购房新兴力量。

由本图可看出，连云港目前城市地产发展相当活跃，逐渐进入板块阶段。

II 区域市场

新浦区：新浦区为市政府所在地。2003年，全区地区生产总值达到18.2亿元，较上年增长13.5 %，增幅高于全市平均水平1.4

个百分点。全区接待国内旅游人数150万人次，较上年上升15.4%。 ? 商业中心区

位于新浦区的南京中央百货、汇金广场的大商业圈已于“五一”左右相继开业迎客。其中汇金广场作为市政府动迁及整治重点项目，是目前连云港市最具规模、统一建设的大商业圈。随着汇金广场等商用物业的建成启用，新浦区新的商业中心区的前景越来越明晰。 ? 旺地风范

目前大商业圈有些地方还未正式招租，就有不少商家问津，一些有经营商场经验的香港投资商，浙江、福建等地的经营者都纷纷来实地考察咨询。据透露，仅汇金广场项目预售出租率就达90％。 据称，此街定位为BK饰、酒吧及特色精品一条街，发展商有意将其打谴成港城的“兰桂坊”。新浦区作为连云港市的中心城区，伴随着旧城改造，四县三区乃至苏北鲁南的消费者都将成为大商业圈的座上客。业内人士估计，大商业圈将使新浦区人气大增，并将催旺新浦区的房地产市场。目前新浦区的房屋租价地段差异性较大，一般大商业圈一带的两室一厅月租为800元左右，而在其他地带只需300元左右。 ? 超强人气

商品楼热销情况表明消费者极为认同新浦区新的商业中心区，目前新浦区在售楼盘有汇金广场、中德、朋来源等，整个楼市很是火爆。汇金广场有些地段商铺的价格已炒到3万元每平方米，而且有价无市。 新浦区委有关人士认为，新浦区规划以百货大楼、汇金广场为中心，从解放路到通灌路北建设的一个大商业圈已经初显端倪。其中五一开业迎客的就占地50多亩，面积达5万多平方米的汇金广场及规模相仿的百货大楼，给新商业圈带来大量人气

III 项目基础

本案为连云港城区核心的巨无霸地块，相信本项目必定轰动连云港，提升城市形象与地区竞争力，成为欧亚大

陆桥上闪亮明珠，是房地产开发的最高境界——城市区域运作！

IV 竞争对手

由于本案地处城市核心社区，楼盘多，竞争压力大，因此必定要进行充分的市场调查，了解竞争对手的状况，制定出符合自己的销售特

色和宣传模式。

1．1形态

? 多层：市场主流、去化状况平稳，为市民首选 ? 小高层：渐渐引入市场，成为关注热点 ? 高层：市场占有量少，与政府政策有关

? 别墅：主要以跃层、复合式出现，去化状况平稳，体量有限

相对来说，如何在竞争对手中脱颖而出，就必须了解竞争对手的情况，这里分析了几家有代表性的楼盘，都是目前连

云港地区的大盘，规模都在20万平米以上，以供参照：

楼盘名称 景山秀水 楼盘类型 多层住宅

开发商 市房屋建设开发公司 经济适用住房发展中心 销售商 设计单位 知名设计

建筑单位 楼盘地址 海宁路 郁州路 瀛州路交汇处 占地面积 销售许可证

2004

交付日期 热线咨询电话 5419748 5520718 建筑面积 售楼地址 公司销售部 销售基价 物业公司

知名物管

付款方式 多层住宅楼： 户均建筑面积100—140平方米，共573套；楼盘简介

层住宅楼， 户均建筑面积180平方米，共31套； 别墅，筑总面积约30万平方米．

套型种类： 二室二厅、三室二厅、四室二厅、复式、跃式等 装修标准: 待定

市房屋建设开发公司 经济适用住房发展中心

知名企业 450 亩 2005

300000 平方米 待定 按揭贷款

小高层住宅楼 户均建筑面积103—130平方米，共888套；排

户均建筑面积280平方米，共50套；总占地面积约450亩 建 楼盘名称 开发商 设计单位 楼盘地址 热线咨询电话 售楼地址 主要户型

香溢世纪花城

连云港香溢房地产开发有限公司

浙江大学建筑设计研究所 上海同济大学建筑设计研究院

郁州路朝阳路巨龙路建设路之间 0518-5832888 5835999 郁州南路88号（朝阳东路口）

楼盘类型 多层住宅 销售商

连云港香溢房地产开发有限公司

建筑单位 浙江中荣建设有限公司 占地面积 300 亩 建筑面积 240000 平方米 销售基价

多层2300元/平米、小高层2600元/平米、复式2800——3000元/平米、商业未定

三室一厅 126-134平方米 三室二厅 132.59-143.91平方米

楼 盘 图 现 状

位 置 图

楼盘简介 近300亩方正土地， 5000平方米水域， 46栋现代风格建筑，80000平方米绿地，多层、小高层、和具有英国

装修标准:楼盘名称

诺丁汉风情的阳光排屋，三大入口设计，主题中央广场，3000平方米VIP会所&CLUB，十二大景观组团 层高：住宅层高2.9米。车库层高2.2米，部分2.65米。外墙面：水泥砂浆拉毛，刷高级外墙涂料。局部镶贴高级外墙面砖。楼梯地面：采用花岗岩贴面厨卫设施：厨房预留煤气及上下水管道：卫生间预留浴缸、座便器、洗脸盆及洗衣机位和上下水管道。所需设备用户自理。门：进户门采用成品高级防盗门，户内预留门洞，不设内门、内框。 自行车库门采用成品铁板门，汽车库门采用摇控自动门。窗：塑钢，单层白玻，朝南阳台封闭，部分飘窗。窗台高450mm。供电：一户一表。每户按8千瓦容量设计进线，按供电局规定增容，户内安装一灯一开一插。供水：一户二表。自来水及纯净水到户，水费由物业管理公司统一收取。煤气：燃气管道、计量到户。开户

费由开发商代收代缴，使用费由物业管理公司收取。暖气：暖气进户，取暖费用由物业管理公司收取。通讯：电话进户，每户一只电话插座，电话初装、使用费由用户自理。有线电视：有线电视进户，每户一只插座，有线电视入网费，使用费用由用户自理。管道材料：高档PVC排水管道。PPR进水管道。停车：汽车(内设置集中地下停车。楼内架空层停车和室外停车位) 自行车(设置架空层集中停放和车库分户停放)。智能化：宽带入户、二表出户、一表远抄(煤气表)，一卡通。车辆管理系统，背景音乐系统。安保设施：周界防护系统，电子监控系统、电子巡更系统、楼宇对讲系统、家庭安保紧急求助、瓦斯泄漏报警、底层住宅防护。物业管理：封闭式物业管理，用户按有关规定另外缴纳相关费用。其它：太阳能管道统一入户，安装集中管理，费用由用户自理。每户预留统一的空调洞及空调室外机位，设置统一的空调凝水管道。

青岛花园

类型

联排别墅

开发商 设计单位 楼盘地址 热线咨询电话 售楼地址 物业公司 主要户型

连云港顺安房地产开发有限公司 销售商 知名设计

朝阳西路以南 振海路以东 0518-5129997 5129998 朝阳西路与振海路交界处 知名物管

建筑方 占地 建面 均价 付款

连云港顺安房地产开发有限公司 知名企业 300 亩 220000 平方米

复式2500元/平米、多层1700元/平米 按揭贷款

三室一厅 212.36平方米 三室二厅 211.46平方米 其它 226.10-231.06平方米

楼 盘 图

位 置 图

楼盘简介

青岛花园地处连云港市新浦区，占地三百余亩，建筑总面积近22万平方米。一期开工面积近7万平方米，

装修标准:绿化率为40％以上。是连云港市区内目前最大的别墅社区。青岛花园地理位置较为优越，交通四通八达，配套设施完善：区内将设幼儿园及小学。超市、医院、学校、邮电、银行等日常生活服务设施齐全：振海路、建设西路、海宁大道等市政工程的兴建，提升了的综合品质。

首层层高3.3米，二层层高3米； 超大主卧，南向大开间，子母门设计； 所有主人卧室的卫生间全部南向采光，宽敞明亮； 首创儿童套房，学习娱乐与睡眠分离； 外飘式超大豪华型落地窗2.8米高； 每户安装户式智能化中央空调； 新型墙体外保温； 每户均有大型室内车库，配备遥控车库门，室外预留车位； 每

户均有大型私家花园； 每户均有大型多功能露台，；家庭智能化，宽带上网；独立式纯净水装置，避免二次污染；及户内外安保系统，全天候防盗监控；可视对讲装置，高档防盗门。烟感报警、煤气泄漏报警系统；每户预留3口5处有线电视及电话插口，房间内预留多处电源插座。

第二部分

项目 PROJECT

I 项目定位

本案是一个融住宅、商业、办公、城市配套设施为一体的综合型项目，是连云港地区难得的核心新城区，如何能够将

本案定位合理，是关乎项目成败的核心所在。作为开发者来说，本案关乎政府、开发商、物业置业者等众多利益体，开发启动如同在整个连云港楼市投下一颗巨石，必将掀起强烈关注，因而打造新时代的城市生活样板是我们对本案的基本定位： ? 空前性

项目作为连云港市空前的超大容量、规模的城市社区，由于地处市内繁华地段，具有无可复制、比拟的独立性，应具有超强的气势和标志性； ? 国际性

连云港作为欧亚大陆桥的起点和港口城市，具备其它同区域城市所不能望其项背的优势，在项目规划与营造上应体现国际领先的城市生活多元体系的价值和立意； ? 城市性

项目所在的地域原因，有着成熟的市政配套，在结合原有建设的同时，营造出具有现代都市气息的新城市板块，表

现城市经济的繁荣和支持性； ? 文化性

连云港是历史文化名城，又是具有国际性的港口城市，应此项目在规划定位上须结合地方文化塑造标志性的城市社区，同时，项目锁定中高档消费群，更应有文化层次的提升； ? 前瞻性

作为旧城改造的本项目，应在规划和建设上体现项目的优越和前瞻，表现城市发展的进程，成为连云港市的城区典范和发展动向。

综上所述，可以把本案定位为国际城市生活样板：

作为欧亚大陆桥的桥头堡，连云港愈须显现国际都市风范，著名的旅游开放型港口城市，人们想象与香港一致，繁华、美丽、富强，成为真正的区域核心！项目作为城市的示范工程，肩负着标志性的产业发展动向，因此更应表现高起点的产品定位，将地域文化和经济背景充分结合，通过项目的提升来促进整个城市的发展！

II 客层分析

消费者为市场的主导者，想要在销售上有所突破，就必须认真仔细地研究连云港地区的购房消费者的购房心态及

心理。

1．1购房者（消费者）类型（需详细调研）

1． 2购房者的购房要素（需详细调研）

1．3连云港购房者浅析（需详细调研）

1．4客群定位（暂略）

III 主题地产

目前连云港的楼盘销售已经从概念时代进入新的推广时代，有主推文化、主推景观、也有主推建筑风格等，当然还有

主推生活情调的，但我们认真观察一下，没有一家开发商能够真正很好的进行所宣传的推广，也就是并没有将所推广的与自己的销售相互结合起来，形成不了一个完美的整体。

这里本方提出进行“主题地产”的推广，社会上最近相当流行“主题”，如主题公园、主题广场、主题餐厅等等，一

个主题能够将所进行的事或物完善的结合在一起，能够切实的吸引自己的目标消费群，因此本方提出如下主题，以使本案在建筑形态、销售状况、物管理念、宣传策略上有机的结合在一起，真正通过整合性营销创造连云港地产史上的主题神话： 1．1阳光国际城（拟案名）

? 阳光是代表着连云港在中国、在欧亚大陆桥的东端，是太阳升起的地方，能够将项目的大气与豪迈充分表现； ? 阳光的感觉是健康、活泼和充沛的动力，是多彩的、丰富的、幸福的积极的空间，一座新城；

? 国际的概念一方面是表示连云港作为国际港口城市的性质，一方面可以表现项目各组团的独立性和融合性，同时更可以表现项目

的强势竞争力；

? 城的感觉是宏大、完善、繁华的，本案的目标消费群是社会的中上层，有来自各方面的压力和需求，期望项目能够满足要求。

1．2执行

连云港目前还没有主题地产为主打的策略，而本案是为创造一个主题的家园，是为诠释阳光的、国际的生活内涵，

因此在任何一方面都要严格执行统一的主题——阳光国际，充分体现主题下所创造的悠闲舒逸

? 阳光城市是充满活力的、是丰富多彩的，因此建议将外墙的装饰充满色彩感； ? 景观的建设也以参与性的、国际性的（著名城市雕塑）等益智休闲景观为主； ? 售楼处成为色彩的世界，成为玩耍的天堂；

? 服装、装饰与办公用具，以及宣传推广等等都以艳丽的色彩为主，以强烈的视觉冲击力来吸引受众??

3.3其它建议案名 ? 连海明珠城 ? 东方之都

? 欧亚金城 ? 宝润未来城

IV 规划思维

1.1总论

深入研究本项目文化内涵及项目定位的特点，通过有机的综合规划，创造出独特的且符合连云港城市规划要求的城市核心社区。以领先的技术手段，创造全新的城市板块。

设计应突出创新精神，融入当今科技成果，结合项目实际环境情况及开发理念，开发出更有市场竞争力、符合当地人文环境的新产品。 本项目应按照城市改造要求，结合大概念、小组合的特点进行概念性规划设计，以体现以人为本的思想。

设计应体现开发商的企业品牌形象，体现项目的环境特色，并尽量做到节能、环保，符合开发商低成本、高效益的要求。

尤其项目所在地目前状况不佳，基本为“老旧脏乱差”，虽然能够获得购房者在地域上的认同，但仍然表现出规划的重要性！能够展现出老城的活力！

建国路现貌 南极北路现貌

新新路现貌 北盐河现貌

住宅现貌 沈圩桥市场

2.1项目概述

3.1项目价值体系的建立

根据房地产市场现状，本案核心价值体系是以产品创新为基础的，因此，产品创新成为本案成败的关键环节。产品创新的前提是开发和经营理念的创新，而实现了的产品创新又需要有迎合和引导市场的经营管理的维护。因此，项目核心价值体系的建立应再做好项目前期发展定位的基础上，全面统筹协调。

3.2市场空白带来市场机遇

区域市场内目前尚未有真正国际式城市板块社区，虽然有开发商提出类似的理念，但无论从建筑风格、建筑规划、环境建设，居住区配套等硬件方面，还是从物业管理和提倡居住模式来说，这种理念式一种不容置疑的概念炒作。另一方面，城市里有越来越多的人先富裕起来，见多识广，向往能够拥有和发达城市相似的国际性现代都市氛围。这样一来，一个有旺盛需求的市场成为空白，为本项目的成功开发奠定了基础。

3.3优势资源的整合

本案属于城市旧城改造建设，获取政府的大力支持，反映在政府的招商引资和各项优惠政策将使本案所在地迅速成为关注热土，同时本案的定位将引起政府的关注和支持，毫无疑问是连云港市的形象工程和标志工程。

3.4品牌塑造

本案跳出城市传统意义上的房地产开发，以全新的理念、开发思想、经营理念整合房地产发达地区房产开发全程先进经验，并融合区

域文化特性，全面塑造本案的核心竞争优势。与此同时，开发商的实力、地位与项目的品牌将在本案的开发中良性互动、相互促进，形成项目和公司持续发展的原动力。因此，树立项目和开发商的形象与地位，塑造项目和开发商的品牌是本案核心竞争力的重要组成部分。

4.1项目价值体系的实施

实施目标：打造首家真正划时代创新概念国际园林式健康高尚城市板块社区，在未来5－10年中稳居连云港房地产市场领导者的地位、 实施策略：

瞄准市场空白：以专业眼光发掘市场潜力，以专业的水准确立开发理念。

整合资源，寻找平衡：细分市场，建筑供需平衡点，以准确的市场定位为基础，整合各方面专业资源，发掘项目核心竞争力。 产品创新：在建立起来的核心价值体系中，根据市场情况，抓住关键环节，以产品创新作为利用核心价值体系引爆市场的导火线。与

此同时，产品创新也是树立项目形象和塑造项目品牌的主要构成要素。

扩大差异化：利用产品创新，以自身的优势区分市场，迎合和引导消费，以达到开发本案的终极目标。

唯一性：在前叙各项工作后或同时，将产品由设计变为现实，以差异化的高素质产品最大限度地吸引目标客户，扩大市场影响，最终

达到提升产品价值和附加值并推动公司可持续发展之目的。

5.1确立项目的开发主题 ? 市场定位

针对本案所提出的市场定位，结合项目地块所处的特殊地理位置、规模与特定目标客户群的潜在消费理念，参考目前区域市场的缺位产品，做出以下方案： 市场定位：国际性、超前性

形象定位：阳光、国际、未来、生态、享受

国际级规划设计水平：聘请国际设计公司，采用国际先进设计理念、手法，设计出具备国际水平的创新产品。 国际级园林：欧洲、亚洲、非洲、美洲、澳洲不同文化特色的国际园林，融合其中，整体景观和谐。

国际级配套：小型国际会议厅、国际商务中心、服务中心、信息中心等方便与国内外之间的联系、交往和信息互通；与国际贵族学校

幼儿部合作或以顾问形式引入国际先进幼儿启蒙教育方法；医疗保健系统，设置业主医疗保健系统，提供业主的健康档案，定期体检，健康咨询，照顾等一流服务。

国际人文环境：定位高档，多为社会精英人士，包括政府领导、私营业主等。社区通过定期举办沙龙活动等方式，打造一个开放式的

商贸人居环境示范区。

与潮流同步：开发商以创新的开发理念，打造“经典”的执着追求，时刻关注国际最新潮流趋势，结合应用于本案中。

? 主题定位

案名：阳光国际城

项目理念：生活与国际水准同步，现在就拥有未来品质

? 开发商定位：品牌型＋实力型

通过本案的开发，塑造开发商成熟、稳健、创新、现代的品牌形象，有实力就是品质的保证，品牌与实力是相互影响、相互促进、相互依赖的，两者都是最终产品市场信誉度的有力支撑因素。

6.1构思项目的规划理念 ? 组团构想

本案根据“以人为本”的设计思想，以立足市场，适度超前为原则，充分利用自身优越的自然生态环境，构建一个风格独特、布局和谐、反映时代特征、具有丰富文化内涵的高品质城市环境，为业者提供一个集生态绿化、健康运动、科技服务的居住、休闲、办公、旅游空间。

梦幻欧洲：设置商业街 红色亚洲：多层、小高层 绿色美洲：别墅

金色非洲：根据与市政府的距离，考虑设置一标志性的商业物业 蓝色澳洲：水景广场

阳 光 高品质 展示各国 风情特色 文 化 现 代 生 态 国国 际际 主主 题题 休 闲 健 康 旅 游 ? 景观规划设计

社区是由多个景观点构成，整体景观营造按照总体规划的要求，采用以景观为主导结合地形地势的方式布局，达到建筑与园林景观的相互有机穿插结合，建筑体融入园林，在每一个点、线、面上都能共同构成景观的一部分，成为不可互缺的元素。

? 建筑风格设计

采用现代主义建筑构造，以简约为主，造型比例适度、空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁、美观。采用具有各个地区建筑符号装饰，再以各主题的代表颜色对组团加以区分。

7.1项目分期开发要求

? 现易后难，从资金和规划等条件较少的平台起步 ? 从可获得最佳短期效应的平台起步

? 从现有路网水网和可利用市政配套便利的平台起步

8.1路网设计原理

区外系统：遵循城市原有路网配置

区内系统：内机动车道系统：人车分流，各组团分割有相互连接。

步行系统：主要在各组团内部连接。

健身运动系统：各组团内的健身系统有机连接。

各类道路分布合理且应与景观呼应，达到组团内“一景多道”或“一景一道”，机动车道“步移景异”，组团出入口的选择要顾及方便、安全及合理。

各区道路除考虑人车分流外，还应满足停车位的要求。

社区内道路应通而不畅，道路尽量设有弯度，在获得景观效果时可降低车速，减少区内道路的危险性。

车行道以枝状或者环形尽端道路深入组团建筑群内，不幸到则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其他建筑物联系起来。

9.1配套进程

配套要紧跟楼宇建设，受其交付使用时，会所、幼儿园、部分生活商业及公建配套要同时投入使用，以满足首期入住居民能正常生活的基本要求。

10.1环境设计原则

环境设计原则必须遵循总体设计基本原则，即设计不仅仅要遵循现代与房地产现状相结合的原则，还要强调地区的特征，强调现有的环境概念，同时注意整合各种资源，挖掘潜在的卖点。

建议主要突出唯一性为大方向：突出

设计手法上要现代、时尚，突出各部分亮点，避免过于复古的表现手法：公建环境要表现大气、生态，与公共建筑相适应，不要繁琐；居住区环境要多考虑居民使用与景观结合。

环境营造应遵循整体规划理念，追求大气，有开阔的效果。

别墅类产品要特别突出其庭院景观的独享性，应充分考虑到单体内外庭院景观的结合及庭院景观的参与性和使用性。 整个环境要做到经济性、适用性、合理性及文体艺术性的协调统一，又便于分期操作。 各组团园林景观与周边建筑物相协调，且有创意，主题鲜明。 区内应利用现有的水体资源形成环绕的线性水景。

11.1配套设施（略）

12.1配套设施设计要求（与泛会所结合）

配套设施应有以下几方面：

有销售中心，当整个楼盘销售完毕后，销售中心可改为商业用途 设置房地产开发有限公司及其物业公司的办公室 运动区、超市、酒店式公寓、保安监控中心??

V

项目开发战略发展理解和论证

1、 新浦区及本案资源的审核

2、 资源整合模式

整合模式一： 经济： 景观： 社会：基础设施

整合模式二：

文化 复合地产 人文 规划的结果 为地产加入教育附加值 开发高档复合型地产 整合模式三：

经济：土地资源 复合型地产

建设大型现代化的休闲购物中心

3、资源整合体系

? 从周边重点区域的战略发展角度对本案的资源整合

从消费市场状况与本案发展的融合 城市中心一体化发展战略资源 CBD区发展战略辐射资源 消费市场的辐射资源

? 从环境、资本、城市外力的角度对本案的资源整合

本案可嫁接整合的生态自然资源分析 本案可嫁接整合的资金资源分析 城市外部资源嫁接整合体系 ? 本案资源整合研究的重要结论

本案资源整合的原则——对内战术借力，对外战略借势

本案资源整合的目标——形成本项目优势资源的综合环境，以高起点高发展的战略要求带动本案的开发 资源整合具体策略点——一点引爆，全线带动 本案的资源整合方式：

? 为了将本案可整合的资源进行统领，必须建立在城市居住中心、新都市中心生活圈的概念上来对本案土地自身资源和外部资源进行整合。

? 必须具有前瞻性和战略考量，必须符合两个战略层次的因素。一是针对连云港市未来十年的发展要求和人文需求，建立新的人文标志和基地；二是通过本案土地消费市场和物业消费市场的互动形成足够强大的吸引力和辐射力。

? 将社区概念引入到本项目的发展战略和本案的资源形成良好的对接，使本案的生活质量与生活水平有优越的基础和提升空间。

4、本案差异化优势的挖掘

差异化优势一：土地开发经营策略及政策平台的差异化优势 关键词：土地运营、规模开发、统一管理、政策倾斜、品牌平台

差异化优势二：景观功能区位发展背景的差异化优势 关键词：人文标志、城市文脉、商业旅游商圈、生态平台

差异化优势三：全方位新生活国际都市生活圈的差异化优势 关键词：城市化商圈、会展经济圈、中央居住区、政务中心区价值

第三部分

销售 SALES

I 营销策略

一个楼盘的销售好坏不仅体现在楼盘本身的优势上，营销策略的合理制定也是相当关键的。连云港楼市还在走概念

营销的路线，层出不穷的借鉴概念让人目不暇接，但房产毕竟是人一生当中最大的耐用消费品，单纯的概念已经越来越不适用于日益成熟的连云港购房消费者，连云港楼市已从卖方市场转变为买方市场，简单点说，就是人们买房是想开发商告诉他们：能够享受什么？而不是开发商能够提供什么？我们应该意识到体验营销时代的到来。 1．1销售策略构想

? 超越的：本案是独一无二的，针对目标消费群的使用需求，务必使性能达到最颠峰，故无论在规划建设，还是销售、宣传中都将

是突破性、超越性的；

? 荣耀的：心理上的荣耀感，比任何特色来得强而有力，因此在本案的销售服务中要始终贯彻让消费者体验到身份的价值； ? 安全的：追求安全是人类俱来的天性，尤其是本案为高价位楼盘，目标受众又为经济宽裕人士，心理上安全的疑虑将重于其它，

如何给予安全上的保证，将是目前规划及营销的重点所在；

? 利润的：利润追求是营销经营的不二法则，尤其本案目前作为期房风险不谓不高，如何控制成本，严格要求利润，以制定合理的

实际销售价，乃是本案策略重点之一；

? 主题的：以主题性的营销理念和房型准确的定位带动整体的楼盘体验和明显的差异性；

? 个性的：每个消费者都是一个个体，我们提倡着跟别人不一样就是幸福的本源，有个性的楼盘代表着更特色化的品位。

1．2策略体现

? 品位化：作为连云港主题地产的领头羊，我们所提倡的主题是要让消费者在感受主题的同时，能够享受到其中的品位，符合他们

的要求，并能够使其在体验中领略，从而展开口碑宣传；

? 性能价格比：本案应该是理性多于感性的产品，花钱买享受、花钱买功能，我们期望的是业主称赞我们的配置、我们的功能和我

们的服务；

? 设备的配置水平：产品设备及设计安装的精品化，对实现产品的功能增量起到重要作用，一个高舒适的环境条件，不光注重内部

平面空间关系的组合、硬件设施的改善，还要全面考虑光环境、声环境、热环境和空气质量环境的综合条件及其设备的配置，这是在销售中要重要表现的；

? 居住管理（物管）：建设是一个比较短的过程，而质量在很大程度上依赖于使用过程中的管理。物业管理实际上是房地产整体利润

实现的延续和完善，是保证物业升值的综合服务质量工作。置业人士对物业的选择过程，不仅注意其价格和质量，同时十分注意物管。提供良好的物管，不仅有利于公司形象的树立，更能增加物业在市场中的竞争力，加快销售速度。

II 营销方式

1．1销售顺序

? 销售是需要讲究节奏的，在最短的时间内快速的将房屋销售完成并不能说明销售的成功；当然长时间的不能完成销售也不能说明

销售的正确，如何让公司获取最大化的利润是销售商与开发商需要共同研究的问题；

1．2销售方式构想

? 工地现场布置之建议：

任务：将工地现场，依建筑设计及主题特色配置，给予参观者一目了然之感；

? 销售接待中心之建议：

任务：增进购房者对本案的认知，进而引起强烈的购买欲望，显示出本案的独特魅力，运用现场媒体的多重功能，影响购房者对

本案的再次评估；

构想：将接待中心设置为酒吧状， 并充分体现本案的主题特色；将功能分为四个单元：入口大厅、印象馆、销售处、样品房；

III 预见风险

任何一家楼盘的销售都会出现一些风险，因此，预见风险是我们所必须要进行的：

? 其它竞争性楼盘的恶意攻击，任何产品，只要有市场，就有竞争，有竞争，就有不正当手段的攻击，在这一点上我们只能说清者自清、浊者自浊，靠优秀的服务和极佳的口碑来粉碎这些攻击，必要时还可拿起法律武器； ? 本案项目开发时间与进度的不确定性会影响销售进度，不过相信我们共同的努力能够解决这一问题。

注：本方案的相关设计及策略建议等等一切涉及销售方面的，本公司享有拥有权，未经许可，擅自运用操作者，本公司保留法律追究权。

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