土建与精装修界面划分和质量标准（20120220改）

苏州白塘项目管理部

土建与精装修配合事宜20120220

毛坯房移交过程较复杂，交接内容多，对后期装修施工的进度和质量影响较大，必须非常重视。

全装修土建移交面的标准

一、移交工作程序

土建、装修交接面验收分为预验收和交接验收二个阶段，将原毛坯房中质量不足的地方给予系统性评价提交甲方项目部，使全装修施工介入前得到解决，为全装修施工提供合格作业面，避免原质量各种因素带来的进度失控、装修造价不准确及装修后产生的质量无法可追溯等问题。

在项目主体完工后，装修单位确定以后，装修单位即派出预验收小组对与意向范围内土建二次结构、抹灰、水电、门窗、防水等工程进行过程验收，每日向甲方项目部和监理单位提交验收报表，随验随改，确保正式交接验收时70%以上房间符合交接验收标准，从而缩短交接验收时间。装修总包正式进场后，监理单位负责组织土建总包向装修总包办理房屋中间移交验收，要求每户全数进行，形成一户一表（《毛坯房移交验收记录表》），并报项目部存档；

装修总包应编制专门的中间移交验收的计划报监理和白塘项目部审批，同时抄送知会总包；在规定的中间移交期间内，土建总包及相关分包和装修总包根据移交计划有流水的办理移交，土建总包需积极对移交过程中提出的质量问题进行整改，否则项目部可以直接委托装修总包进行整改，相应费用由土建总包承担；

中间移交验收完成后，必须办理移交签字手续，如果超过规定的中间移交验收期间，除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包，装修总包承担相应的接收后房屋质量责任；

中间移交验收按照《毛坯房移交验收记录表》相应规定每户验收并记录，应重点验收土建结构大小头、装修标高控制线、门洞口尺寸、外檐门窗渗漏、给水及采暖管道试压、排水管道通畅和保护、厨卫防水施工质量、空调洞等，同时形成以下移交验收附件：

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1、 装修总包对照销售一户一图和装修设计图纸，进行一户一图符合性验收； 2、 装修总包需和土建总包办理装修标高线确认移交记录； 3、 装修总包需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录； 4、 厨卫及屋面要求装修总包和土建总包进行闭水移交试验验收； 5、 阳台、露台部位要求装修总包进行排水倒坡验收； 6、 给水及采暖管道要求装修总包和土建总包进行试压验收； 7、 排水管道要求装修总包和土建总包进行排水通球试验； 8、 进出水口预留位置要求装修总包和土建总包进行核查； 9、 电气工程要求装修总包和土建总包进行通电试亮工作； 10、灯位和开关插座位置要求装修总包和土建总包进行核查； 11、外檐窗需门窗单位进行淋水实验并需装修总包确认；

12、土建总包应按照土建预埋施工图进行预埋管道和点位，交接前由总包单位负责整改，交接后若要调整点位，由装修总包负责；

中间移交接收后，装修总包承担总包管理责任，负责整个装修工地现场的现场出入管理、安全文明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责；

移交并不免除总包对工程质量的保修和相关责任，项目管理部组织监理、总包单位、装修单位就土建及装饰的工作界面划分进行界定，并形成书面文件；

房屋中间交接验收要求每户全数验收并记录问题，形成《毛坯房移交验收记录表》，要求项目需存档1份，装修单位负责复印1份粘贴在该套房屋的客厅阳台门玻璃上，作为以后复查整改的跟踪记录。

二、 移交作业面标准 1、移交原则及基准线的移交：

土建应按土建界面完成标准及建筑图纸完成相应工作，否则对超出规范的部分在移交过程中记录并由精装单位在现场作出标注由总包限期处理，移交过程必须有移交记录并由监理组织，在土建规范内的但超出精装规范如混凝土墙面的垂直平整，如在合同中无特殊要求应由精装消化这部分的误差（进清.单）。对移交记录的遗留问题由监理组织进行二次移交及时消项。

总包应将准确的建筑基准线（电梯洞口处结构一米线）以书面形式交给精装，精装依据此线及地面做法放出建筑基准线（建筑一米线）。

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2、住宅室内（装修与土建交界面）：

墙面：后砌墙按照粉刷标准，以建筑图纸工程做法为准。 厨房墙面：20厚1：2.5水泥砂浆粉刷到板底，表面拉毛； 卫生间墙面：20厚1：2.5水泥砂浆粉刷到板底，表面拉毛； 房间墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光； 客厅墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光； 过道墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；

备注：所有墙面和顶棚批白水泥二遍总包取消，由精装修统一施工。 后砌墙粉刷质量要求要根据饰面做法，内墙涂料饰面基层需达到高级抹灰标准；墙纸饰面基层需达到高级抹灰标准。

户内房间的几何尺寸的要求，要求户内的开间、进深、净高必须达到设计图纸要求得尺寸：开间尺寸误差应在10mm以内，进深尺寸误差应在10mm以内，净高误差应在15mm以内。 楼地面：

房/厅：平整度满足规范要求，此条应在总包合同中体现，如超规范，由总包负责处理；规范以内的误差由精装单位消化（进清单报价），具体处理方式根据项目特点来决定。采用地采暖的房间在做采暖管保护层时表面平整度需达到实铺木地板的平整度要求。

厨房/卫生间：如有防水层，由总包单位做防水层、保护层及闭水试验； 阳台：总包做完防水、闭水试验、保护层。 备注：地坪总包完成至结构面，面层取消

5#10#18#23#楼梯间结构完成，剩余楼号楼梯间总包面层完成（环氧地坪）

厨房、卫生间、阳台防水总包施工完成

入户门：

在土建和装修交接时需移交结构洞口尺寸，无需安装，在户内装饰大面完成后、洁具五金安装前由装饰单位配合专业公司安装。门洞口尺寸偏差、墙厚偏差如在规范以内，在精装清单中考虑报价；如超规范，由总包负责处理。

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铝合金、塑钢门窗：

按图纸要求安装完成，并完成淋水试验。对玻璃、窗框进行划痕验收。 给排水：

给水点安装到位，并经过总包、精装、监理三方打压试验移交；排水口及排水管安装完成，并经过总包、精装、监理三方通球试验移交； 采暖：

采暖管线安装到位，并经过总包、精装、监理三方软管连通打压移交；散热器安装时间、安装单位根据项目实际情况来决定。 强电：

强电户内部分总包预埋管道和接线盒，精装穿线和安装面板，公共部位由总包按照施工图纸施工，精装单位按照精装修图纸施工。

弱电：

弱电从弱电箱（线管）到各弱电箱终端盒，弱电管线内穿钢丝、不穿线、暂不装面板，经过总包、精装、监理三方验收后移交。 天然气：

主立管安装完成，接口留在室内；由燃气公司负责安装 座便器、浴缸、淋浴房、台盆等穿楼板的排水管：

土建留置时露出建筑完成地面12cm。 成品烟、风道：

由总包安装，排风、排烟口底标高应满足设计要求。 管井：

建筑施工图上有的由总包砌筑、安装完闭后移交精装，检修口由精装施工。 屋面、露台：

屋面：按设计要求完成。

露台：按图做完找坡、防水、保温、细石砼保护层，细石砼保护层表面搓毛即可。 3、公共部位： 楼梯间：

栏杆由专业分包完成 地面：

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如贴砖，砼结构层表面搓毛即可；如不贴砖，砼结构层表面压光。 墙面：

20厚1：1：4混合砂浆两糙压光。 电梯大堂：

总包防火门门框安装到位，电梯门安装到位，管线设备安装完成。 注：

毛坯房完成后，须由物业细部检查组、监理、总包、装饰单位100%交接验收以下内容，甲方项目经理部确认后再开始装饰施工:

1、土建界面完成标准（设计及施工工艺等基本要求是否完成） 2、空调、热水器、抽油烟机及浴霸等洞需预留完成。

三、重点项目的交接流程及工作界定： 1、防水工程：

室内防水工程由土建单位在装修单位进场之前完成，在交接面验收时由土建单位、装修单位、监理单位、甲方项目部四方在场进行避水试验，确认合格后各方签字确认、由装修单位接收进行后续工作。墙地砖完工后由土建单位、装修单位、监理单位、甲方项目部四方在场进行第二次闭水试验，确认合格后各方签字确认，5年防水工程保修责任由土建单位承担，起算时间为项目入住日。如装修单位在施工过程中对防水造成破坏将承担相关损失费用，由土建单位进行防水二次施工。

2.2全装修土建移交的质量标准 移交的质量标准： 1、顶棚（层高），开间尺寸

1.1顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每个房间4-6个点；

1.2地坪至顶棚各检查点高低差大于15mm的房间，在房间四角墙面引出水平点，检查顶棚水平度,顶棚水平度允许偏差小于10mm。 1.3净高允许偏差小于-5mm、+15mm。

1.4开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。 5其他检查项标准同内墙面。 2、烟道

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2.1反光镜在底层排烟口向上照射，能观察到顶，畅通无堵阻现象。 2.2排烟口位置正确，配件安装结束。 2.3烟道动力帽完好无损伤，转动灵活无异响。 3、出墙洞

3.1排气孔、空调洞无遗漏，位置正确，坡度内高外低，符合设计要求； 3.2洞口粉刷圆顺，无歪斜、缺口现象；

3.3洞内套管、洞口帽盖齐全，安装牢固、与墙面的吻合、无歪斜、起翘现象。 4、预埋箱盒质量

4.1箱盒埋入墙体的深浅合适，不得凸出墙面；盒口凹入墙面不得超过5mm； 4.2箱盒齐全、完好、无歪斜变形、混凝土砂浆堵塞现象； 5、室内墙、地面

5.1检查每个面不少于3个点。

5.2表面平整清洁，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮。5.3墙面平整度采用2m靠尺、塞尺检查，平整度允许偏差小于3mm；

5.4立面垂直，允许偏差小于3mm，阴阳角方正顺直，允许偏差小于3mm； 5.5踢脚线部位无外撇、内斜现象，与整面墙体顺直平整；

5.6踢脚线高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。检查每面不少于3个点。

5.7踢脚线处水泥砂浆不得抹在墙面批嵌腻子层上，批嵌腻子不得抹在水泥砂浆层上。 5.8预留洞、槽、管道等的位置、尺寸正确、出墙口整洁、顺直；

5.9墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽基本一致，无明显修补痕迹。

5.10厨房、卫生间、阳台、露台墙面除上述标准外，还需做到细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直。

5.11地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。 5.12地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于8mm（不做找平层，结构楼板平整度要求）。 5.13地面裂缝空鼓处，经修补后应保持与原色泽基本一致，无明显修补痕迹。 6、屋面盛水试验

6.1屋面（含露台）48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。蓄水时地漏或下水口的堵塞，应堵塞在地漏或下水口管内，不得以泥灰等圈围在地漏或下水口管周围方式蓄水，影响渗漏检查。

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7、外墙淋水试验

7.1在铝门窗上部合适部位悬挂淋水装置，保持适当水压，模拟中大强度降雨，以确保门窗两侧框墙连接部和门窗立面能够淋到足量的水，检查人员在上下班对淋水部位、水量进行检查，检查是否符合要求，中间每三小时巡查。淋水24小时后达到不渗不漏。

7.2根据第一次淋水试验及雨后渗漏检查的结果，重点对已发现的漏点再次进行淋水试验。

注：土建总包与精装修界面以本次《土建与精装修配合事宜20120220》版本为准（与招标文件有差

异的地方已用不同颜色标出），与总包清单中所列项部分有冲突之处以此书面说明为准，结算时按实计算，同时甲方有权指定部分工序或工作是由总包施工还是由其他分包施工。

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