上海杨浦区平凉路街坊地块可行性报告

第一章简介

一、任务介绍

大通地产受电力集团的委托，为位于杨浦区平凉路149街坊地块提供投资咨询服务。

此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等发展情况的基础上，为此地块提供适当的地价方案、适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模式等。

二、重要结论及建议

1.报告说明

本报告中投资估算的地价按照82341.84万元计算，依据定额标准和行业普遍惯例。租价预测采用市场比较法，售价预测采用市场比较法和收益还原法。

本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。

2.方案比较

主要经济技术指标

占地面积32675

建筑总面积98026

土地规划用途商业、办公

容积率 3.0

建筑密度≥35%

绿化率30%

建筑限高100米

方案说明

方案一：（自有资金50000万元，保留20000平方米甲级办公物业，其余物业全部销售）

经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)：

2013年办公楼预期销售均价＝30685元/平方米

2013年商铺预期销售均价＝46970元/平方米(使用面积)方案二：租售模式(自有资金50000万元，保留区政府使用面积，商铺和部分办公物业出售，其余办公楼租赁)

经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)

租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算：

2014年办公楼预租赁均价＝2.59元/平方米/天3.方案比较

投资估算表(直接开发成本)

5不可预计费448980264391.56直接开发成本3％

合计建设投资（2—5项相

加）

69959802668569.19

土地费，合计82341.84万元，折合每亩1680万元；

前期费包括规划设计、勘查费、工程监理费及审价费、三通一平费、大配套、前期筹备费、其他费用等按539元/平方米计算；

基础设施费包括水电、通讯、环保设施、环卫设施、景观绿化工程费、室外总体等按508元/平方米计算；

建筑安装费按5500元/平方米计算；

不可预计费按448元/平方米计算；

序号指标名称单位

数量

方案一方案二

1成本万元198752200115

2自有资金万元5000050000

3营销费用万元131049056

4相关税费万元2207827489

通过二个方案的各项经济指标上看，在以82000万地价计算基础上，两个方案的各项技术数据（见上图）表明，方案一完全可行，具有可操作性，抗风险能力强；而方案二由于IRR较低，且虽有可操作性但风险度过大，不予考虑。

第二章杨浦区宏观分析

一、地理概况

杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，区域面积60.61平方公里。黄浦江支流的杨树浦港纵贯区境南北，杨浦即以此演变而得名。黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里，有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道以及6条过江轮渡线与浦东新区连接。

全区辖定海路、大桥、平凉路、江浦路、四平路、控江路、延吉新村、长白新

村、五角场、殷行、新江湾城共11个街道办事处及五角场镇人民政府，下设居民委

员会305个。现有常住人口119.48万。

二、人口概况

截止2009年底，全区现有户籍人口108.63万人，常住人口120.62万人，其中外

来常住人口14.33万人。上海自然人口增长率自1993年开始已经连续16年保持负增

长，人口出生率为5.41‰，死亡率7.77‰，户籍人口自然增长率为-2.36‰。

杨浦Array区人口年

龄结构与

全市人口

年龄结构

相似，

18-34岁

以及35-59岁的青壮年劳动人口约占的比重为27%和45%，儿童和老人人口比重约

为9%和19%。

整体而言，杨浦区人口主要以本地人口为主，外来人口所占比例比较小，人口

波动幅度不大。人口结构以青壮年为主，约占7成左右，劳动力人口丰富。

三、经济概况

1．杨浦区经济发展概况

杨浦区以经济建设为中心，积极推进经济结构的调整，改造传统产业，培育新兴产业，加快多种所有制经济的发展，逐步形成了以高新技术产业、都市型工业、商业服务业和房地产业为主导的产业格局。招商引资取得显着成绩，经济运行质量不断提高，综合经济实力进一步显着增强。

工业曾是杨浦区的支柱产业，早先工厂集中于黄浦江畔的杨树浦路一带，随着租界面积的增大、道路的建设与市政设施的完善，工厂逐步向北向东扩展，最终使杨浦成为上海最大的工业区。如今这些工业厂房正逐步退出杨浦历史舞台。

杨浦区商贸业发展相当迅猛，现已形成五角场市级副中心、控江路区级商业中心、各大中高档居住区附有的商业街所构筑的杨浦商业区域。

同时有力推动大连路总部研发集聚区的建设，大力吸引外资企业地区总部、投资公司、研发中心等落户杨浦，发挥大连路现代服务区总部研发集聚区的溢出效应以完全释放杨浦的经济活力。

随着2010年1月10日杨浦区获得“国家创新型试点城区”的殊荣，这也正式标志了杨浦区已完成了从“工业杨浦”向“知识杨浦”的为时6年的华丽转型，固定资产投资规模已连续三年雄居中心城区之首。在2009年上半年的金融形势严峻时期，杨浦的知识产业却保持30%的增幅，区级财政收入增幅首次在上海全市中心城区中名列第一。

2．杨浦区GDP指标（2006年—2009年）

GDP（亿元）482.3579.7680.29774.18

产业第一产业 4.7 5.1 5.62 5.64第二产业277.4329.5379.46430.86第三产业200.2245.1295.21337.68

GDP同比增长率

（100%）

10%13.8%12.7%9%

产业

第一产业51.5%0.4%2%-1.7%第二产业8.7%13.9%12.4% 6.1%第三产业11.3%14.1%13.3%13.1%第三产业比重41.5%42.3%43.4%43.6%

由上表所述：

杨浦区GDP从2006年的482.3亿元增长到2009年的774.18亿元，年平均增长率约为12%，呈现高速可持续发展态势；

经济结构进一步优化，第二产业稳步增长。2009年，杨浦区烟草业同比增长16.8%，建筑业同比增长13.8%，对第二产业贡献巨大；而金属制品、电气机械、纺织服装、电力燃气等产业均同比负增长；

第三产业发展迅猛。从2006年到2009年，该区第三产业年平均复合增长率为

13.5%，超过第二产业的增长速度，成为拉动经济增长的主要动力。2009年，区

域商业市场全年完成社会消费品零售总额212.21亿元，同比增长14.4%，特别是五角场商圈销售额和影响力持续提升；房地产市场总体回暖，同比增长24.9%，房地产市场也带动了相关服务产业的高速发展。

3．杨浦区投资环境概况

随着目前“知识杨浦”的大力建设以及上海十大市级商业中心、四大城市副中心之一的“五角场商圈”的完善；区级商业中心控江路的扩建；江浦路渔人码头、大连路现代服务区以及一系列项目的建设，杨浦区整体投资环境大幅度改善，区域影响力不断提升。

固定资产投资逐年增长，利用外资直接投资额逐年增大，跨国公司入驻企业逐年增多。

固定资产投资

从2006年到2009年，杨浦区固定资产投资额持续增长，特别是2006年开始增长较快。2009年，全区全年固定资产投资额达到149.95亿元。

从2006年到2009年，杨浦区固定资产投资中用于房地产业的投资额基本呈上升趋势，均值为82亿元，至2008年，全年房地产投资额已达到99.9亿元。

杨浦区房地产投资额占固定资产投资总额的比重处于波动状态，在2006年至2008年间逐年上升，2008年比重达到了80%。虽然2009年此比重下降到56%，但总体

而言，该比例高于上海市平均水平。

图：2009年杨浦区固定资产投资结构图 2009年，杨浦区固定资产投资结构发生一些变化，房地产开发投资额略为减少，

而市政基础建设以及旧区改造投资力度加大。 在房地产开发投资项目中，功能性房产投资占到了一半，这部分投资重点放在了写字楼、商业地产、服务型园区投资等方面。

固定资产投资中旧区改造投资额达到35.4亿元，主要改造区域为东外滩沿线废弃工厂以及棚户建筑，特别是规划中的12号线沿线站点铺设区域的道路改造、旧区拆迁等相关投资。

外资直接投资

年份

2006年 2007年 2008年 2009年 投资项目数

量

47个

72个 77个 79个 投资合同金

额

2.9亿

4.4亿 7.3亿 6.26亿 同比增长率 1

5.2% 52.8% 63.5% -13.7% 行政设

社会事旧区改

市政基础

功能性

住宅房

四、基础设施条件

1．交通条件

区域内交通道路完善，近200条道路呈典型的网格状布局，总长度230余公里。公交线路密集，可通往市中心各繁华地段。内环高架路、中环路、逸仙高架路把杨浦与市区各处紧密联系在一起，翔殷路隧道、杨浦大桥、军工路隧道（建设中）、大连路隧道大大缩短了浦西与浦东之间的空间距离，出行和处理公务更便捷。

区域内目前通车的轨道交通有4、8、10号线，另12号线正在建设中，预计2011年通车。而远期规划的轨道17号、18号线也均在区内设有站点。

2．教育医疗

杨浦知识创新区在空间上覆盖区域全境，以“三区联动”为发展的指导方针进行合作、互动。“大学的城市、城市的大学”－－－根据区域内高校的分布状况，高校校区规划为西区、东区和北区三个区域，西区规划以复旦大学、同济大学、财

经大学等为核心；东区规划以上海理工大学、上海水产大学为核心；北区规划以中国人民解放军第二军医大学、上海体育学院为核心。另外复旦附中，交大附中，控江中学，杨浦高级中学，市东中学，同济大学第一附属中学，上海理工大学附中等上海名牌高中也云集杨浦。因而杨浦被称为上海的学术区。

杨浦区作为上海中心城区中地域最大、人口最多的大区，区域内现有三级医疗机构5所，区属二级综合性医院5所，二级专科医院4所，社区卫生服务中心12所（卫生站点58个），民营医疗机构67所。近6年来通过政府实施工程，实现了每个街道（镇）有一个社区卫生服务中心，每1—2万人口设立一个卫生服务站（点）的目标，完全达到了上海市委、市政府要求的“1560”医疗卫生服务圈，即居民步行15分钟就能抵达一家医疗卫生机构，60分钟内就能达到一家三级卫生医院。

3．文化历史

百年工业文明

杨浦区是中国近代工业的发源地。

早在1882年官督商办的上海机器造纸局就建成投产，次年英商又在杨树浦路建立上海最大的自来水厂，1890年国内最早的机器绵纺织厂上海机器织布局建成投产，建于1913年的杨树浦发电厂经过改建成为国内当时最大的火力发电厂，华铝钢精厂为全国最早的一家铝制品厂，中国肥皂公司和英美烟厂的产品在中国市场销量一度占70—80%。至1937年，区境内外商已有57家工厂，民族工业已发展到301家，其中轻纺工业已具相当规模，纺绽数占全市45.4%。杨浦的老企业代表了中国近代工业早期的最高水平，为上海乃至全国的发展作出了重大贡献。

百年大学文明

杨浦区域内现有17所全日制高等院校，复旦大学、同济、上海理工等大学建校均已百年。部属高校有复旦、同济、财经等3所，其他高校有上海理工、上海水产等12所，部队所属高校有第二军医大学等两所。这些高校占地面积700多万平方米；有教职工2万多人，正、副教授6500多人，两院院士40余人；共设专业350多个，在校生18万多人，其中研究生2万多人。

五、区域规划

1．整体规划布局

根据《杨浦知识创新区发展规划纲要》，杨浦将形成“两片、一线、一带”的空间布局，“两片”是指东、西两片高校集聚区；“一线”是指创业走廊；“一带”即黄浦江滨江发展带。

杨浦区滨江岸线成为2010年世博会同期建设配套项目，结合杨浦城市发展战略，沿黄浦江段将建设成为以亲水游览、工业博览、科技商务、知识社区为主要内容的现代服务功能带。

根据黄浦江两岸开发要求，黄浦江滨江地区规划分为核心区和协调区。核心区规划占地面积10平方公里。协调区规划占地面积2.2平方公里。配合利用五角场城市副中心的独特优势，黄浦江滨江地区将成为未来杨浦商圈向北延伸发展的重要区域。

2．轨道交通规划

杨浦区内已通车运行的轨道交通有4、8、10号三条线路，12号正在建设中，未来规划有17、18号两条线。

轨道17号线（远期规划）

区内站点：白城路站、嫩江路站【可换乘8号线】、民庆路站、三门路站【可换乘10号线】、政立路站

轨道18号线（远期规划）

区内站点：武川路站、复旦大学站、国权路站【可换乘10号线】、抚顺路站、江浦路站【可换乘8号线】、江浦公园站【可换乘12号线】、平凉路站、丹东路站

六、区域发展前景1．五角场区域杨浦区

文化中心杨树浦水滨江发展

五角场地处上海杨浦区北部，一般是指由国定路、政立路、国和路围成的约3平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。

五条马路中，邯郸路是通向市中心的主干道，贯穿复旦大学，四平路直通外滩，紧邻同济大学，黄兴路上有大量住宅小区，接杨浦大桥直达浦东，翔殷路和淞沪路则是中原社区和在建的新江湾城通向市中心的主干道。这里既是杨浦区的核心地带，也是整个上海的重要文化教育中心。

发展前景：完善五角场城市商业副中心的规划建设，使其成为名副其实的北上海旗舰商业中心。进一步发展环同济知识经济圈的产业规模、形态，目前已经拥有上海国际设计一场、同济联合广场、交大昂立创意设计园等产业基地，今后将合力打造联合国“创意城市设计之都”的新地标。

2．大连路现代服务区域

大连路现代服务区又称“大连路总部研发集聚区”。其总体范围为：西起大连路，东至打虎山路通北路，北依控江路，南抵杨树浦路，占地面积约1.4平方公里。

该区域主要分为三块：

中间地块——会展商贸中心区：以荆州路和长阳路为轴线，建设会展中心的展馆设施和相应商务办公楼（包括星级酒店），现已建成：西门子总部、德国大陆集团亚洲总部和中国研发中心、北美广场以及荣广商务中心。

南部地块——商务聚集区：以集中进口食品、汽车等与新兴消费品相关的贸易

商、采购商、代理商，集中长三角地区民营企业、外省市机构上海办事处、东盟地区交流合作基地等为特色，辐射虹口和浦东新区，这里建成后将是杨浦区现代商务集聚的最精华地区。

北部地块——商业购物区：以宝地广场为核心，用地面积３万平方米，是商务商住混合区，以品牌零售、高档餐饮、文化休闲等业态为主。它集商业、办公、酒店、会展等功能为一体，是大连路总部研发集聚区的重要组成部分。

发展前景：与陆家嘴核心CBD，外滩中央CBD和北外滩CBD相辅相成，实现功能互动。

3．东外滩滨江特色区域

东外滩板块是指西起大连路，东至复兴岛，北抵平凉路，南达黄浦江的区域，即杨浦大桥两侧、滨江绿化带和复兴岛地区。这里原本是工业区，云集着很多的厂房和棚户建筑，不过随着板块成为新一轮的开发重点区域之一，动迁速度也在逐渐加快，这一传统居住区的巨变已是指日可待。而本项目所在的平凉路位置正好处于东外滩板块北侧边缘地带，可接受该板块未来利好条件的辐射影响。

杨树浦路江浦路沿江地段将建成“渔人码头”，糅合中西文化建成具有水上风情的休闲、餐饮、购物、观光场所、成为滨江岸线的标志性建筑。与虹口北外滩连接的秦皇岛路地区将构建国际采购服务功能区。

发展前景：建设以高档居住休闲区为主，融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型高尚住宅和现代办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特

色区域。

第三章杨浦区土地市场研究（2008年1月——2010年9月）

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