市场比较法

市场比较法

公式：委估对象房地价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×个别因数修正系数×区域因数修正系数

具体思路：针对同类住宅进行客观调查，选取可比实例进行比较修正，评估委估对象的房地产公开市场价值。 （1）选取可比实例

经筛选确定A、B、C三个可比实例。 实例A：

位于锦绣江山，建于2008年，所在层数为第3层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。房屋成交价为每平方米建筑面积人民币2980元，交易日期为2010年。 实例B：

位于山水国际，建于2008年，所在层数为第2层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。房屋成交价为每平方米建筑面积人民币3264元，交易日期为2010年。 实例C：

位于山水国际，建于2008年，所在层数为第5层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。房屋成交价为每平方米建筑面积人民币3055元，交易日期为2010年。

确定可比实例修正系数依据：

交易情况修正：房地产市场是一个不完全市场，成交价格易受非正常情况的影响，要将非正常情况下的成交价格修正为正常情况下的成交价格。以上可比实例的成交价格为正常情况下的价格，故不做修正。

交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时

点的价格。株洲房地产市场状况平稳，故不做修正。

个别因数修正系数：根据建筑结构、类型、等级、设施与设备、质量、朝向等因数进行修正。

区域因数修正系数：根据区位、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境等因数进行修正。 （2）因素条件比较表1：

项目 交易总价 (万元) 交易情况 交易日期 楼层 商业繁华度 待估房产 待估 正常 2010.5 二层 株洲市市级商业中心之一，商业繁华度较好 为株洲市主要商业区，人流量很大 基础设施达到七通一平 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施 区域内有城市太子路穿过。有多路公交路线通过。距株洲火车站较近 0公里 北为一水厂，南边紧接株曲路，东临建设南路，西靠湘江。 居住 锦绣江山2栋305 46.5 正常 2010.5 三层 株洲市市级商业中心之一，商业繁华度较好 山水国际3栋201 46.8 正常 2010.4 二层 株洲市市级商业中心之一，商业繁华度较好 山水国际6栋501 41 正常 2010.3 五层 株洲市市级商业中心之一，商业繁华度较好 为株洲市主要商业区，人流量很大 基础设施达到七通一平 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施 区域内有城市太子路穿过。有多路公交路线通过。距株洲火车站较近 0公里 北为一水厂，南边为枫溪生态林地，西临湘江，东靠建设南路 居住 人流量 为株洲市主要商为株洲市主要商业区，人流量很业区，人流量很大 大 基础设施达到七通一平 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施 基础设施达到七通一平 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施 区域内有城市太区域内有城市太子路穿过。有多子路穿过。有多路路公交路线通公交路线通过。距过。距株洲火车株洲火车站较近 站较近 0公里 北为一水厂，南边紧贴株曲路，东临建设南路，西靠湘江 居住 0公里 北为一水厂，南边为枫溪生态林地，西临湘江，东靠建设南路 居住 基础设施 区域因素 公共配套设施 交通便捷度 离市商服中心距离 环境景观 周围物业利用类型 临街状况 个别因素 临街道级别 使用功能 建筑结构 建筑面积 停车位 临太子路 主干道 居住 砖混 30万 临太子路 主干道 居住 砖混 26万 临太子路 主干道 居住 砖混 22万 临太子路 主干道 居住 砖混 22万 有地下停车位，有地下停车位，地地上有停车位置 上有停车位置 有地下停车位，有地下停车位，地上有停车位置 地上有停车位置

（3）因素条件比较、修正和计算比准总价格如下表2：

项目 交易总价 (万元) 交易情况 交易日期 楼层 商业繁华度 人流量 区域因素 基础设施 公共配套设施 交通便捷度 离市商服中心距离 环境景观 周围物业利用类型 临街状况 个别因素 临街级别 使用功能 建筑结构 建筑面积 停车位置 锦绣江山2栋待估房产 305 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 46.5 100 100 99 100 100 100 100 98 100 100 100 100 100 100 100 102 100 山水国际山水国际6栋501 3栋201 46.8 100 99 100 100 100 100 100 101 100 102 100 100 100 100 100 98 100 41 100 98 98 100 100 100 100 101 100 102 100 100 100 100 100 98 100 数据修正：

项目 交易总价 (万元) 交易情况 待估房产 锦绣江山某两室两厅住房 46.5 0 山水国际某两室两厅住房 46.8 0 山水国际某两室两厅住房 41 0 待估 0 楼层 商业繁华度 人流量 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1 0 0 0 0 -1 0 0 0 0 0 0 0 -1 0 3072 -3 0 0 0 0 0 1 0 2 0 0 0 0 0 -2 0 3199 1 -2 0 0 0 0 1 0 2 0 0 0 0 0 -2 0 3024 -1 区域因素 基础设施 公共配套设施 交通便捷度 离市商服中心距离 环境景观 周围物业利用类型 临街状况 个别因素 临街级别 使用功能 建筑结构 建筑面积 停车位 比准单价 比较结果

三个结果差异不大，取以上三个比准价格的算术平均值作为估价对象的最终评估结果，故：

估价对象的房地产单价=（3072+3199+3024）/3≈3098（元/平方米） 故待估对象总价为：3098*156=483288元

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