合肥万科金色名郡5期商业项目策划报告(明亮博远)2011-148页

合肥万科金色名郡5期商业项目策划报告

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序言：

本项目是万科地产在合肥二环内的一个综合性项目，涵盖住宅、商业、商务、公寓等物业，位于合肥望江路与石台路交汇处，具备优越的地理位置，优质的先天优势，本次报告要解决的核心问题是商业组团部分，主要集中在以下方面…… 商业物业整体定位商业物业整体定位……

…… 集中商业、办公写字楼、公寓式酒店的各自定位及相互促动关系集中商业、办公写字楼、公寓式酒店的各自定位及相互促动关系………… 各物业产品的优化建议及价值提升策略各物业产品的优化建议及价值提升策略………… 各物业营销推广策略各物业营销推广策略………… 商业物业的招商策略商业物业的招商策略……

本报告将在以下篇幅重点阐述以上问题的解决之道！

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报告目录第一章、项目概况第二章、社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划 1、城市区位与定位 2、城市交通与规划 3、发展方向与功能布局二、宏观经济发展状况 2010年GDP及常驻人口 1、蜀山区、蜀山区2010 2010年 GDP及常驻人口 2、周边同类项目销售情况分析

第三章、周边商业市场关键要素分析一、周边商圈分析及区域竞争性商业项目分析二、投资者行为分析

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SWOT分析第四章、项目第四章、项目SWOT SWOT分析第五章、项目定位一、定位原则二、总体定位三、分项定位

第八章、营销推广一、营销策略二、推广策略

附件、合作模式及收费标准第六章、业态分布一、总体功能布局二、项目功能布局图

第七章、招商策略和租金设置一、租金标准设定二、经营模式及租赁年限三、租金递增率及免租期 4

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第一章、项目概况

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本项目商业物业的战略思考速度目标11年快速入市，快速入市，11 11年秋季亮相，年底第一次开盘

目标：1、利用万科地产全国品牌知名度，快速销售，实现资金流迅速回笼。 2、通过产品价值主张，达到社会效益最大化 3、合理的利润空间战略目标形成项目社会、经济效益双丰收 6

品牌目标依托项目开发企业的万科品牌，打造项目高端物业形象，作为市场统领着角色

项目开发目标体系

价格目标合理的利润空间

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如何实现这一战略目标解决问题项目整体价值梳理

核心问题各物业产品如何做到风险最小化顺利

达到畅销

公寓与写字楼如何做裙楼底商如何做市场依据是什么

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区位分析

万科金色名郡位于合肥市蜀山区 205号省旅游学校西边(原皖望江西路望江西路205 205号省旅游学校西边(原皖 -潜-望安厂),地处合肥市蜀山区黄安厂),地处合肥市蜀山区黄合板块聚合地，南瞰政务文化新区，西临高新技术开发区，北望三里庵、三孝口两大商圈，是合肥整个西南片区的门户，交通四通八达，快速融入五里墩立交桥、金寨路高架桥、合作化路、望江路、黄山路等共同构筑的立体道路系统，周边商业配套日趋成熟，营运中的国购广场，南七商业大厦等商业设施均环伺附近。

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本案

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地块形状

位于合肥市西南部，原合肥皖安航空公司地块， T字形状，基地其地块为其地块为T范围为东至三郢路规划中心，南至丁香花园，西至皖安机械厂，北临望江路

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地块解析:项目四周概况项目四周概况:本案周边分布有华润幸福里、印象西湖、安高城市天地、绿地国际花都、华地学府名都、等高端住宅群，消费力强，周边现已有大型超市乐购、沃尔玛、永辉超市、包括即将进驻的合百大，城市副中心框架已呈现。金地1912西环中心南七五金机械大市场港汇广场大唐国际购物中心印象西湖

本案

安高城市广场

绿地国际花都

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主要经济技术指标

24F甲级写字楼32F公寓式酒店

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商业总建筑面积

60000平米 2栋塔楼+3层裙楼公寓式酒店3万平米+写字楼2万平米+裙楼底

商1万平米本项目的定位是集酒店式+写字楼+高档住拆为一体的商务综合体

建筑结构项目物业构成总结

裙楼底商 3F 3F裙楼底商房地产智库

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地块现状

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周边交通组织

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石台路南向

石台路北向

望江路东向

望江路西向

本案周边通过望江路、石台路、潜山路、合作化路等交叉组织，路网四通八达，出行十分便利。

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周边配套

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本案周边分布有超市、餐饮、影院、商场、医院、学校、银行、政府单位、菜市场等生活配套，生活非常便利。14

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周边公交系统

本案通8、111、124、136、162五条线路公交车，可通达合肥市各区域， 本案通本案通8111、124、136、162五条线路公交车，可通达合肥市各区域，出行十分便利。

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项目归类

本项目是含有多重业态的城市综合体

所谓城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、会议、酒店、餐饮娱乐等城市空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互补充的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体

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支撑点一

写字楼、公寓式酒店、大型裙楼商业、高端住宅于一体

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支撑点二 目前，南七商圈已然成型，望江路是一条以商业、金融业、服务业为主的经济带，贯通合肥蜀山，包河区2区，全长8.1公里。 横向为东至东二环，西至火车西站，链接合作化路、金寨路、徽州大道、马鞍山路等城市动脉。 沿线房产升值势头强劲，在售项目大约40家左右，主要产品是高层、小高层为主，兼含部分多层。高层塔楼居多。

项目处于二环内核，处于政府打造的南七商圈、潜山路、望江路板块商圈中心。

石台路

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本项目位置

项目位于合肥核心商圈南七商圈辐射范畴，不管是合肥南七商业大厦、安高沃尔玛、南七五金机电城众多商业项目还是本身具有的商业氛围，已经使原本繁华的南七商圈变得更加强劲。 18

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