全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目

全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目

2004年4月，全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目正式签约——上海一家大型房地产公司将其拥有的一座大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订了“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。

这是自中央宏观调控政策出台，央行不断提高融资门槛以来，房地产企业开辟新融资渠道的一次探索性实践。在国家相关政策允许的范围内，房地产开发企业、金融租赁公司、股份制商业银行三方，通过融资租赁平台成功“牵手”。

目前，各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势和力度增强，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛比例”由20％（及以上）上升到35％（及以上），使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而生——金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。

售后回租这一创新的融资租赁项目，为房地产企开辟的一条创新渠道，既可以充分利用社会资源，以物权管理为中心整合各资源的优势，又可以规避和分散风险，共享项目利益。形成了金融租赁公司、

房地产开发企业以及商业银行三方“共赢”的局面。

首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业（即承租人）将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司（即出租人）那里租回，习惯称之为“回租”。在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业（即承租人）在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。金融租赁公司回租给房地产开发企业，并收取租金应收款。同时，金融租赁公司根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取2－5％的融资租赁费用。

其次，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行在以买断房地产开发企业（即承租人）的租金应收款为基础，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业务——“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1％的保理业务手续费。同时，将风险降到最低，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人（房地产开发企业）无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由金融租赁公司补足。

第三，房地产开发企业通过金融租赁公司的房地产售后回租，一方面获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金（与直接向银行办理抵押贷款的资金性质完全不同，抵押贷款不能作为企业的自有

资金及冲抵新开发项目的资本金），或者投资其他任何项目（而房地产开发企业用房地产产权作银行抵押，所得的贷款资金用途是指定的，无法用于投资新开发项目）。另一方面通过售后回租，房地产企业仍可经营原来的地产项目，形成现金流，通过“每年还本，每季还息”的办法，在融资租赁到期时，依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。

专家分析，在目前直接向银行抵押贷款受到诸多限制的情况下，对于房地产开发企业而言，通过“售后回租+银行保理”项目，虽然在融资成本上有所提高，但最大的利益在于，房产变现的资金可作为新开发项目资本金。

对“直接银行贷款”和“租赁融资”两种方式进行比较就会发现：办理银行抵押贷款一般为6－7折，也就是说，要融资6亿元的话，必须拿出价值9亿元的房产，且有时候中介的收费相当高，房地产开发企业融资总成本（银行＋中介的费用）并不低；而作为一种中、长期的融资方式的金融租赁，一般则是按房产价值的7－8折计算，融资6亿元只需8亿元的房产。金融租赁公司收取2－5％的融资租赁费用，根据不同项目最低仅收1－2％。加上银行约6％的融资成本，房地产开发企业总的融资成本并不算高。开发企业的交易契税，按照不同地方的政策可以优惠或减免。这样看来，运用金融租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。

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