思源-通惠家园C区项目市场定位及营销策划报告

通惠家园C区项目市场定位 及营销策划报告概要

概

要

宏观市场环境分析 周边住宅物业分析 项目产品分析 周边商住物业分析

外部营销 因素分析

内部营销 因素分析

优化项目市场定位项目市场形象定位 项目整改方案 目标客群研究

本案营销策略及实施方案2013年8月 第2页 思源顾问

目

录

一、宏观市场及政策因素分析

二、区域住宅物业市场研究三、区域商住物业市场研究 四、项目现状分析及初步市场定位 五、项目目标客户及营销形象定位 六、项目整改方案 七、本案营销策略 八、销售周期2013年8月 第3页 思源顾问

一、宏观市场及 政策因素分析

2007—2008年， 北京房地产市场将成全国焦点目前政策目的在于 保持市场平稳、健康发展

宏观市场及 政策因素分析

住宅物业宏观市场- 市区地段供应量将持续收缩、 总体供应量基本平稳 住宅物业宏观市场- 销售量持续增长 住宅物业宏观市场- 整体价格稳步增长

2013年8月

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二、区域住宅物业市场研究在售规模 区域住宅市场 研究范围： 未来供应 区域住宅 物业市场研究

北到姚家园路， 南至广渠门， 东到东五环， 西至东三环。 东恒时代家园、 金海国际、 远洋天地等

户型分析 价格分析

结论

样本：

客户分析

2013年8月

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区域住宅市场——研究结论产品： 1、中档住宅是本区域主流产品，住宅 品质逐渐提高； 2、二居、三居是区域市场主流户型， 且销售情况良好。 价格： 1、低于6000-7000元/平米的住宅项目 是市场的主流产品，销售情况良好。 2、高档项目的售价在8000-9000元/平 米。结论 客群： 1、以自住的白领阶层和投资型客户为 主要购买客群； 2、区域主要购买客群的承受能力在 7000元/平米以下。 竞争： 1、目前在售项目的总体供应量大，达 565万平米； 2、未来区域供应量非常大，将不断推 出新项目，市场竞争非常激烈。

2013年8月

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三、区域商住物业市场研究区域住宅市场研究范围：东四环以外朝阳路和京通路沿线 样本：住邦2000、远洋天地、财经中心、国际创展中心

区域商住物业市场研究

项目概况

户型面积

销售情况

成交均价

产品销售分析

客群分析

结论2013年8月 第7页 思源顾问

区域商住物业市场——研究结论产品： 1、面积在150平米/套以上的产品是市 场最需要的产品 价格： 1、均价在8500—9200元/平米之间的产 品是现有市场中能为客户所接受的价 格 2、商住物业价格明显高于同区域住宅结论 客群： 1、从数据分析可以知道，目前市场中 以北京市和外地的小公司为主力客群。 竞争： 1、目前本区域市

场中除了财经中心、 国际创展中心的存量外，还有后现代 城等项目的一些做商住的住宅，其它 大型的商住项目供应不多。

2013年8月

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四、项目现状分析及初步市场定位本案产品现状分析结论外部因素：项目位臵 交通条件 周边环境 周边配套设施四惠地铁上盖 本案地铁的通达性较好，地上交通的直接通达性较差 本案所处位臵噪音污染严重，周边人员混杂，郊区化气息明显 生活设施相对贫乏，距离医院、商场、中小学距离在2000-5000米左右

内部因素：外立面 平面布局 户型配比及分析2013年8月

没有跳出区域 东西向户型偏多，居住舒适性较差；回廊致使公摊及交通面 积偏大；每层两梯19户造成交通拥挤 本案若作为住宅物业其舒适度较差，市场认可度较低； 本案若作为商住物业，可弱化朝向差的缺陷，市场接受度将大大提高第9页 思源顾问

SWOT分析区域分析 项目的SWOT分析 产品分析

2013年8月

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优化市场定位的目的强化项目优势S弱化项目劣势W 抓住市场机会O 明确的市场定位

规避市场威胁T

2013年8月

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市场定位分析过程定位分析

中档住宅价格预期：5775元/m² 本案优化 市场定位的方向

住宅定位SWOT分析

市场机会分析

商住物业

定位可行性分析

商住定位SWOT分析

价格预期：6800元/m²

2013年8月

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住宅定位SWOT分析

商住定位SWOT分析

市 场 定 位 比 较

结论：本案市场定位为 小型企业商住物业 具有较大市场价值

2013年8月

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五、项目目标客户及营销形象定位经过 前文缜密的分析，为了开发商利润的 保证，确定本项目的市场定位为商住物业。

本案客群可能 的来源

东部私人小型广告、 设计等公司2013年8月

CBD产业下游企业

外地制造、贸易等 企业办事处思源顾问

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本案目标客群描述与总结区域分布 CBD与 长安街沿线 朝外商圈 企业 经营范围 CBD产业 下游企业 企业规模 企业性质 年龄结构 企业诉求

东部私人 小型公司外地制造 、贸易等 企业办事处

10人以下的 小型企业 3-4人为主的 创业团队

私人企业 为主

年轻人为主， 年龄集中在 22-30岁之间

燕莎商圈

企业员工经常外 出或与外界联系 频繁，对地铁有 依附情节，对 CBD有较强的依 赖关系。有着强 烈的归属感。

2013年8月

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营销形象定位

市场分析 项目市场定位 目标客群 营销形象

产品分析

2013年8月

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营销形象定位适合发展中的小型企业办公的成长基地 性价比较高的后CBD中低端商务花园

满足目标客户追求 归属和认同的心态

直接面

向项目的细分 客群，避开周边商务 项目的直接竞争

突出项目可利用的优 势条件

2013年8月

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六、项目整改方案-整改原因产品市场定位：商住物业

目标客群：小型成长企业 产品商住SWOT分析： 存在众多缺陷，竞争力较低

营销形象：中低档次商住物业

我们提出整改建议，以使产品更符合商住物业要求， 挖掘项目的潜在价值，提高竞争力2013年8月 第 18 页 思源顾问

整改方案

平层改跃层

结论：平层改为跃层， 市场风险较大，此方案 建议暂不采用

整改方案

平层组合

结论：该方案较为适用 于本项目 外立面 大堂 园林 办公硬件条件 大门 交通思源顾问

其它整改措施

2013年8月

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/20jm.html