房地产企业组织结构设计

提要组织结构作为企业实现战略目

标的载体，对于房地产开发企业健康发展意义重大．本文结合当前理论研究成果和客现实际，针对房地产开发企业发展提出相应的组织结构设计建议．

关键词：房地产开发企业；组织设计：组织结构设计

中图分类号：Ｃ９３文献标识码：Ａ一、引言

房地产行业是视创新为生命的行业，房地产业已经迈入全方位创新的时代，组织结构创新和管理创新是房地产企业创新的重要体现。良好的组织结构是企业最重要的资源，它可以有效降低交易成本、信息沟通成本，使企业家得到最公平、最有效的回报，并促使企业不断提高其核心竞争力和保持可持续发展。鉴于此，根据组织管理理论和实践研究成果，结合企业发展现状，针对性地进行组织管理问题研究，建立适应企业实际情况的组织结构模式，对于房地产开发企业健康发展意义重大。

二、房地产开发企业组织管理常见的问题识别房地产开发企业组织管理中存在的主要问题，是进行房地产开发企业组织结构研究的基础。房地产企业，尤其是中小型房地产开发企业，组织管理的水平普遍较低，企业普遍存在组织结构层次、部门设置不合理，职能定位不清，集、分权不合理，组织流程繁杂或破碎等问题，归结起来问题主要分为三类，即结构问题、职能问题和流程问题。

结构问题主要指结构层次过于单一、决策层庞大、部门设置不合理等；在职能定位方面，主要存在着集、分权不合理，横向结构交叉重合，职能定义不清等问题；工作分配不符合流程，组织流程繁杂，流程缺乏评审程序则属于流程方面的问题。除了上述三个方面的问题外，还存在一些其他管理问题，如基础管理薄弱，员工素质较低，管理仅仅局限于技术层面的管理，业务部门没有很好地发挥教练员的甲组织目标与发展阶段分析

业务流程分析

房地产企业组织结构设计

口文／徐进

方角色，还仅仅停留在现场施工管理的承包商的角色；营销策划部、销售部、客户服务部等相关部门的接口关系不清晰：企业无系统的信息管理规定，信息化管理程度较低等。

三、房地产开发企业组织设计总思路组织设计是一个系统工程，它必须结合企业自身实际，针对企业组织管理存在的问题，从总体上进行系统缜密的全过程分析。在房地产开发企业的组织设计中，应提倡建立以流程为中心、以顾客为导向的理念。在进行组织设计之前，首先分析企业的主导业务流程与工作内容，然后考虑组织结构设计方案。同时，在组织设计中，要时刻考虑顾客的需求，让顾客在和企业进行各项业务的交往过程中感到快捷方便。一般而言，组织设计包括组织目标分析、流程分析、职能分析、组织结构设计、岗位设计、管理规范设计、运行制度设计等主要环节，如图Ｉ所示。（图１）

组织结构设计是组织设计中体现成果的关键性环节之一。由图１可知，组织结构设计是在组织模块设计之后，对各组织部门应当如何组织在一起，形成何种结构形式，以及部门之间的关系如何等问题进行解决的过程。组织结构设计的一般步骤包括组织结构选型、确定项目管理层次和管理跨度、形成组织结构图，如图２所示。（图２）

房地产开发企业组织管理存在的问题与其组织设计缺乏规范、科学、适应性是分不开的。近年来房地产行业保持持续快速发展，许多企业在发展初期生搬硬套的组织结构已在很大程度上不能满足企业壮大后曰新月异的变化需求，新的合理化组织设计是形势所趋。

四、房地产开发企业组织结构设计建议（一）关于组织结构选型的建议．企业的结构形式与其发展规模关联很大。总体而言，房地产开发企业现存组织结构不外乎以下四种：Ｕ型组织结构（职能制）、Ｍ型组织结构（事业部制）、矩阵式组织结构和Ｈ型组织结构（子公司制）。职能制或叫部门制，根据其组织形式的差别又可分为直线型部门制、总监部门制、职能型部门制、直线职能型部门制。一般而言，房地产开发企业组织结构选型可参照表ｌ实施。上述组织结构形式中，总监部门制是当前中小型房地产开发企业发展后实施组织变革时最常选用的，一般也是最适合的。总监部门制是指总经理和部门经理之间增加“中心”层次，中心负责人称为“总监”，一般可设置财务总监、行政总监、营销总监、研发设计总监、工程总监等，各总监直接向总经理负责，级别相当于公司副总经理。（表１）

当前专业管理公司的发展空间越来越大，并且也逐步得到开发商以及社会的认可。从市场发展趋势来看，房地产开发企业会逐渐回归自己的发展本色，专心于选择决策和投资控制，从而担当起资源整合与优化运作的正统角

图２组织结构设计的一般步骤

色。因此，未来估计一些大型企业会选择专业管理公司制的组织模式，这会对传统的房地产

组织结＼确定项目管理＼形成组织构选型／层次和管理制度／结构图

工作内容与结构分析

组织职能分析

组织模块

分析

开发商的组织机构设置产生重大影响。

（二）关于决策层次的建议．一般而言，决定企业发展方向的重大决策、经营政策由高层

反馈与修正

运行制度设计与模拟

篱脯Ｈ岗位设计

组织结构设计

集权管理，技术问题、专业问题、客户问题由一线专业人员或基层管理人员在现场做出反应。高级经营决策由公司ＣＥＯ决策，采用管理委

图１组织设计的主要环节

‘合作经济与科技）２００９年６月号上（总第３７０期）

万方数据　

员会议形式进行，参会人员为总经理、决策委助总经理分管生产、销售、财务和行政人事等；个中心构成，如图４所示。（图４）

员会成员、与相关决策问题有重大联系的职能虚线表示可根据需要设置项目部。（图３）

针对主要在本地实施多项目开发的大型中心总监及外部专家；一般经营决策由公司总企业，除了实施设有项目部的总监制组织形式

董事会

经理或总经理授权的职能中心总监或其他高二［

外，矩阵制仍是可选择的适宜形式；而针对为管人员决策，采用部门经理会形式进行：对于总经理

数不多的多区域开发的大型房地产企业集团，一般业务决策，职能中心内部事务由中心总监副总经理／总工

子公司制或事业部制应该是考虑的方向。由于负责，部门经理在授权范围内负责相关事务。

大型企业数量少，业务领域差别大，组织管理

（三）关于管理组织主框架的建议．以房地行

物个性强，本文就不再给出具体的组织结构图。

产开发经营的核心环节确定管理组织的主框政

业管

獬慷架。市场开发环节应以房地产与建筑技术为核心，具体工作可实行课题制；生产建设环节以驯Ｉ部孺匡

理部

酬ｉ；Ｉ部

驴撺ｌ：

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潮降

管（五）关于组织结构调整与完善的建议．精理部

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简、集约开发流程，注重管理集成化，寻求更合公司

理的开发业务链条：根据企业实际尽可能地进施工技术、工程质量和进度管理为核心，实行行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，较

项目制；投资管理环节应以计划监督、成本控图３小型房地产开发企业常用的部门制组织

少环节信息流失和交流成本；扬长避短，集中制、资金结算管理为核心；销售环节以销售执针对在本地从事开发的中型及中大型房精力做自己的强项，部分开发环节外包或借助行为核心，可以借鉴专业管理公司形式；运营地产开发企业，采用总监制组织结构模式。采外界力量，以将精力、财力放在经营决策上，从支持工作以人力资源管理、工作质量管理、日用基于“模块化整合”的方式划分工作流程，将而更快捷地适应市场变化，在竞争中取得成常办公服务为核心．

整个开发流程划分为市场开发、生产管理、销功；加强市场研发环节，强化企业的市场化导（四）关于组织结构图的建议．针对中小企售管理三大模块，将有关资金管理方面的工作向和成本控制意识；建立并尊重规范的体系化业的部门制组织结构（直线型或直线职能型），整合成投资管理模块，行政、人力资源管理等管理，加强信息技术在组织管理中的作用。

主要关注点是组织部门设置的合理性，部门的整合成运营支持模块。此时，房地产基本组织五、结语

数量不宜过多，也不宜过少，如图３。图３中，结构是由市场开发中心、生产管理中心、销售组织设计没有最好，只有最合适。以上针总经理之下可设置若干副总（含总工），分别协

管理中心、资金管理中心、运营管理中心等五

对房地产开发企业组织结构设计提出的建议，表１

企业组织结构选型参考表

旨在为其组织设计与优化提供借鉴和指导，而组织结构形式

适用企业

并非制定一成不变的标准，因为组织设计的过直线型部门制

中小型开发企业，新设立的开发企业，单项目或少项目开发企业程实质上是一个组织变革的过程，它是把企业总监部Ｉ］制

大中型房地产开发企业的任务、流程、权利和责任进行有效组合和协职能型或直线职能型部门制多项目开发的开发企业

调，并根据市场和客户群的变化，不断迸行优矩阵制同时开发多个项目的大型开发企业

化和变革，以达到大幅度提高企业的运行效率事业部制项目开发规模大、业务多样化、拥有对应产品线的专业服务队和经济效率的目的。房地产开发企业应根据各伍，市场环境差异大的超大型专业房地产集团自发展和变革的需求实际，采纳上述相应建子公司制

在全国不同城市、区域开发的大型房地产企业

议，建立良好的组织，实现简化流程、降低成本、培养人才、提高效率的目标。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

参考文献：

【１】高新华．如何进行企业组织设计【Ｍ】Ｍ．北京：北京大学出版社，２００４．

【２】柳林会．房地产开发企业组织结构及其发展研究【Ｄ】．上海：华东师范大学，２００６．【３】司云聪．企业集团组织架构的类型、特点及其有效性分析…．北京：商场现代化，２００７．【４】，宋月．房地产公司组织结构的权变管理【Ｄ】．北京：对外经济贸易大学，２０００．

【５】尹隆森，孙宗虎．房地产企业规范化管理操

图４可广泛使用的总监制组织结构

作范本［Ｍ】．北京：人民邮电出版社，２００６．

‘厶作经济与科技ｎ００９年６月号埘第３７０期）

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房地产企业组织结构设计

作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：

徐进

重庆大学建设管理与房地产学院合作经济与科技

CO-OERATIVECONOMY & SCIENCE2009(11)

参考文献(5条)

1.高新华 如何进行企业组织设计 2004

2.柳林会 房地产开发企业组织结构及其发展研究[学位论文] 2006

3.司云聪 企业集团组织架构的类型、特点及其有效性分析[期刊论文]-商场现代化 20074.宋月 房地产公司组织结构的权变管理[学位论文] 20005.尹隆森.孙宗虎 房地产企业规范化管理操作范本 2006

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