基于经济地理学的零售业区位决策分析 初稿 2014.4.9修回

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本科毕业论文（设计）

题 目： 基于经济地理学的零售业区位决策分析

——以阜阳市大润发为例

学 生： 王金玲 学号： 201040440151 学 院： 社会发展学院 专业： 资源环境与城乡划管理

入学时间： 2010 年 9 月 12 日

指导教师： 白如山 职称： 助教 完成日期： 2014 年 3 月 11 日

目 录

1 引言 2 基本理论 2.1 中心地理论

2.2 零售引力模型 2.3 市场区位理论

3 零售业的区位论 3.1 消费市场状况

3.2 空间距离和交通条件 3.3 零售业间的竞争情况 3.4 地价

3.5 商圈分析

4 阜阳市大润发超市区位选择决策分析

4.1消费市场庞大,客源稳定 4.2 交通便捷 4.3集聚 4.4竞争 4.5 地价 4.6 其他 4.7不利因素 5 结论 参考文献

基于经济地理学的零售业区位决策分析

—以阜阳市大润发为例

摘要：零售业被称为“选址的产业”，由此可见零售业成功的关键就是“location-location-location”，因此，研究区位因素选择对零售业的发展至关重要。区位选择是零售业经营成功与否的首要影响因素。通过对阜阳市大润发商场选址的分析，从具体的区域上考虑具体的区位因素对零售业选址的影响，包括消费市场状况、零售业间的竞争情况、政策、地价、购物空间的接近性（即交通和距离）等，除此之外，还有一些类似消费者的购物倾向、投资者的地缘情节等主观影响因素，分析上述因素在零售业选址中的作用，以便得出一些有益的经

验，为以后条件类似地区的零售业选址提供借鉴。 关键词：零售业；区位：超市：选址；阜阳市

Retail location decision analysis based on economic geography

-RT in Fuyang city as an example

Abstract: The retail industry is referred to as \this shows that the key to retail success is \therefore, choose location factors essential for retail development. Location choice is the primary retail business success factors. Through on in Fuyang city big run made mall site of analysis, from specific of regional Shang consider specific of location factors on retail industry site of effects, including consumption market situation, and retail industry between of competition situation, and policy, and premium, and shopping space of near sexual (that traffic and distance),, besides, also some similar consumers of shopping tendencies, and investors of geo plot, subjective effects factors, analysis above factors in retail industry site in the of role, to came some useful of experience, For regions with similar conditions in the future provide insights for retail location.

Key words: retail; location; supermarkets;site selection;Fuyang city

1 引言

区位理论研究模型最早是由德国的农业经济学家杜能在其名著《孤立国》中提出来的；克里斯泰勒(Christelle)中心地理论的提出奠定了零售业空间布局和结构的基本框架，后来有学者根据这一理论提出了各种商圈分析模型和理论；赖利提出了零售引力模型是以不同商业中心的人口和中心间的距离来衡量商业中心服务范围的，但单纯以人口和距离作为吸引力的衡量指标，已经不能满足现代零售业对区位选择的要求，发达的交通运输条件和网购的兴起，对传统的零售业区位选择模型产生了不小的冲击，所以必须根据时代的发展和客观条件的改变，对相关理论作出适当的调整，做到与时俱进。

改革开放以来，伴随我国零售业的发展，国内一些学者也对零售业的区位选择

进行了一系列的研究，并取得了一些进展。如：王铮等根据上海市各区域零售业平均规模分布状况，对上海市区商业中心进行分析，认为人口密度对商业区位选择有重要影响；蔡国田等就轨道交通区位因素，探讨其对零售商业空间布局的影响。

总体说来，国内外的学者在零售业区位理论的研究方面都取得了很大的成果，虽然有些在现在的观点看来不太实用的地方，但却是指导我们进行零售业区位选择的理论基础。根据具体条件的不同，有着不同的区位选择方法。下面，以阜阳市颍州区大润发超市为具体代表，研究零售业的具体区位选择。

本文采用问卷调查和实地调研的方法，从阜阳市域尺度出发，以阜阳市大润发超市为代表研究零售业的区位选择。分别从消费市场状况、空间距离和交通条件、地价、零售业间的竞争情况等方面出发，结合研究区的具体情况，分析其区位决策的成功与不足。

2 基本理论

2.1 中心地理论

中心地理论是由德国的克里斯泰勒通过对德国南部所有城市及中心聚落的调查，在分析大量基础数据和资料的基础上提出来的。它运用演绎法来研究中心地的空间秩序，提出了聚落分布呈三角形，市场区域呈六边形的空间组织结构，并且进一步分析了中心地规模等级、职能类型与人口的关系，以及在市场、交通、行政三原则基础上形成的中心地空间系统模型。并且提出了两个基本概念—商圈和起点。 2.2 零售引力模型

根据克里斯泰勒的中心地理论，各中心的服务（零售）范围多重叠，且不易确定，所以1964年，赫夫（O.L.Huff）从概率论的的角度出发，提出了一个计算商业零售范围的公式，即零售引力模式，用它来区别重叠的市场空间。 2.3 市场区位理论

德国经济学家奥古斯特.勒施于1940年提出了市场区位论。该理论认为，市场区位理论能够帮助企业决策者选取实现最大利益的商业所在地，这个地址就是最佳区位。所谓的最佳区位就是营业额与经营成本之差最大的区位。地理位置的不同，对生产行为而言意味着人力成本的不同，地租的不同等，这就导致生产成本会有高低之分，商品价格也会不同。并且，不同的位置，消费者的需求量也会不同。基于以上两个方面因素的作用，在企业收入最高的区位进行销售行为，实现企业利益最大化。

3 零售业的区位论 3.1 消费市场状况

零售业按零售价格向消费者出售，是直接面对消费者的，消费者数量是零售业成败的关键因素。市场是零售业的核心，是零售业发展的导向。因此，零售业区位选择决策应首先从市场入手，消费者的数量、收入、人口构成和生活方式等方面都是分析市场状况的重要指标。

零售业区位与其他产业区位相比较，其最大的特点是消费者指向，也就是说零售业的分布与市场区的人口数量呈正比。一定数量的人口对应着相应规模和种类的零售业，如合肥市与阜阳市相比，零售业区位的数量和等级明显不同。克里斯泰勒理论认为，一个企业若要正常运行，其所提供的商品或服务必须满足获得正常利润所需要的最低限度的消费者的范围。这一下限类似门槛人口，即使某项城市商业服务活动正常开业，并获得基本盈利的最小服务地域范围内的人口数。由此可见，人口规模确实是零售企业选址决策的指导因素之一。

消费者的收入又是另一个重要的影响因素。收入的差异主要表现在市场区域的总购买力和收入等级间产生的购买行为模型的差异上。一般来说，高收入的市场区域与低收入的市场区域相比，平均每个家庭的消费量更大，而且消费的档次也更高，因此，对零售业的种类、等级、数量要求不一。农业人口与非农业人口的比重，消费者的购物偏好等也都会导致零售业区位决策的变化。 3.2 空间距离和交通条件

消费者选择某一购物地点的一个重要因素是由其克服空间距离的作用所要付出的空间费用或时间费用决定的。通常，以一个理性消费者的角度来看，随着与购物地点距离的增加，选择在此购物的消费者会减少，特别是在日常生活用品方面表现的更加明显，而消费者的数量与零售企业的需求量直接相关。根据经济学所讲的需求曲线商品价格与需求量的关系如图a所示，而消费者实际承担的购买价格是商品价格与交通费用的总和，交通费用与距离的关系如图b所示，很显然，费用与距离成正比。因此购买价格与距离的关系如图c,从而得出购买量与距离的关系见图d,由此四张图可明显的得出结论，随着消费者与购物中心距离的增加，交通费用上涨，使得消费者购买商品所需的最终费用上升，消费者数量减少。当距离增加到某一临界值是，交通费用过大，购买量为零，这个距离临界值对应的点就是克里斯泰勒理论中所说的货物供给范围的上限或称为外侧界限。当然，随着交通工具的改进，此距离临界值也在不断的延长。

图表a图表 b

图表 c图表 d

交通条件对零售区位的作用可通过交通费用的变化来表示。交通条件好的地区，消费者购物所花费的时间会缩短，减少了空间费用；对零售企业来说，其货物的供给范围会扩大。因此，交通枢纽处易形成大型购物中心，十字路口或沿交通主干道的区位是零售业区位决策者的首选之地。交通条件的优劣，主要取决于交通网的完善程度，可以用密度与结构来表述。交通网的密度是指在某一区域内单位面积的运输线路的总长度，当然运输线路的类型和总通过能力也是重要的考量指标。在其他条件一样的情况下，交通网密度越大，交通越便捷。但也不是绝对的，还要考虑交通网的结构，通

常用连接度（connectivity）和通达度（accessibility）作为衡量指标。交通条件的优劣直接影响到一个区域的地理可进入性。区域的绝对地理位置是不变的，但随着交通条件的改善，区域的相对位置会发生很大的变化。如火车拉来的城市株洲，就是由于其位于交通枢纽处，所以才能快速发展起来。所以零售企业选择交通条件优越的地区，为物流和消费者的可进入性提供了便利。 3.3 零售业间的竞争情况

同一区域内，新的零售企业的区位选择与已有的经营同种类的零售企业的数量和分布有着密切的关系。在需求有限且非弹性的条件下，已有的同种类的企业越多，新的企业就会面临越大的竞争压力。因此，对企业来说竞争者的数量、可能的辐射范围及市场占有率等都是其做出决策时需要考虑的因素。零售业间的竞争可能会产生两种不同的趋势，一种是相互排斥趋于分散，一种是在竞争中产生联合，即形成规模经济。在现实中，后一种情况更为常见。 3.4 地价

对于特定区位的零售业是通过竞争来获得，能够支付最高地价的零售业最终占有这一特定区位。影响地价高低的主要因素有交通便捷性、空间的关联性以及周边的环境等。一般地说，一个城市市中心通常都是地价最高的地段，其原因就是市中心是全市交通通达性最好、空间关联性最密切的地区。高级商品店、高级办公楼等比较倾向布置在此处，因为他们有能力支付高额的地租费用。随着与市中心距离的拉大，交通通达性降低、空间关联度减弱，地价也随之降低。当然，不排除在某些环境较好或十字路口街角处，随着距离的增加而出现低价上升的现象。 3.5 商圈分析

所谓商圈，是指零售企业以自己所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展能够吸引消费者的辐射范围。简言之，就是来购买商品的消费者所居住的地理范围。零售企业所处的地域、经营规模、类型、等级等条件的不同，也会导致商圈的规模和形态有很大的差别。同时，商圈也不是一成不变的，因为零售企业在不同的经营时期受到不同因素的干扰。商圈的形态多表现为各种不规则的多边形，一般情况下为了方便研究和分析，我们将商圈视为以零售企业为中心的同心圆。

4 阜阳市大润发超市区位选择决策分析

通过对阜阳市大润发超市的调查和实地考察研究，可得出超市选址此处的主要特征如下：

4.1消费市场庞大,客源稳定 零售业的分布与消费者的数量呈正比。研究区域位于阜阳市颍州区颍河西路，此处距离中京花园小区、文振巷居民区约600m, 与汇鑫水岸名苑相距约300m，还有相距约1公里的港利上城国际、西苑、明珠景园、怡和庄园等小区，距离阜阳师范学院1.7公里左右，附近较多的小区和高等院校为超市提供了充足的客源。而且，此处位于西二环十字路口，在此附近购置房产的市民，一般具较为可观的收入，支付能力自然较一般地区高。且十字路口附近，人流量较大，为超市带来了除了理论服务半径以外的其他顾客。另外，超市购物因避免了买卖双方直接面对面的接触,给消费者创造了一个轻松、自由、舒适的购物环境,所以大多数学生比较偏爱和倾向于这种购物方式。因此超市布置在此处，就拥有了较大量的消费者或者说是潜在的消费者，根据消费者数量的多少可知，此处应该布置为较大型的超市。 4.2 交通便捷 大润发超市位于颍州西路与中南大道的十字路口处，东面毗连西城墙路。途径交叉口的公交有1路、26路和31路，直接到达的公交有5路、25路。附近有公交站台，人流量较大，所以潜在的客流量也较大。且大润发开通了6条免费的

购物公交路线，基本涵盖了整个阜阳城区，对于没有公交站台的地方和出行不便年纪较大的消费者，此项举动具有较强的吸引力。另外，在超市的负一楼还设置了面积较大的地下停车场，迎合了现下越来越多有车一族购物时找停车位困难的问题。良好的交通条件，扩大了超市的市场辐射范围。中南大道是城市主干道，因此此地对外交通也较为便利，物流较为迅速，配送与上货速度也较快，缩短了蔬菜、水果、海鲜等对保鲜冷藏要求较高的产品的运输时间，变相的减少了产品的成本，从而顾客的购买价格降低。

4.3集聚 超市与瑞丽名城、汇鑫大市场布置在一起，形成集中布局的态势。适度规模的集聚，尤其是不同类型的的商业活动，可共用基础设施，分担基础设施的建设费用，节约建设成本。此处商业类型较多，包括家居广场、美食餐饮、服饰、娱乐等，可满足多目标购物者一系列的购物活动。超市布置期间，形成一个较完整的商业活动中心，实现集聚规模经济。

4.4竞争 在距研究超市500m范围内布置着一些如华联便利、满好便利等规模较小、等级较低的便利超市。此类超市的中心地等级较低，服务半径较小，多为其附近的居民提供一些日常生活用品。根据克里斯泰勒的中心地理论可知，大润发超市所提供的商品等级更高，服务半径更广，低一等级中心地的市场范围包含在高一等级的市场区范围内。因此，两者在日常生活用品方面存在着市场竞争，适当的距离可以使两者都能获得一定的消费者。

在距离大润发2.3公里的香港财富广场处布置着沃尔玛超市，4.4公里处的东方第一城有华润苏果，两个与大润发中心低等级相当的超市，三个大型超市呈现三足鼎立的趋势。他们有各自的服务半径，从理论上来说，在三者服务范围重叠或空白的地方，竞争最激烈的。所以大润发在最初选址的时候，充分考虑了已有的同等级超市的位置，与已有同等级的超市分散布置。大润发与沃尔玛、苏果的距离明显远于等级低的小型便利超市，这是中心地理论在具体区位选择时的直接体现。而且，从实地调查结果来看，以前在苏果购物的学生顾客群，基本上都选择了距离较近的大润发，附近小区的居民也是如此。

4.5 地价 对于追求利润最大化的零售业来说，最高地价区位处无疑是最佳的选择，但这也意味着支付高额的地租，造成运营成本的增加。因此，决策者将超市布置在西二环边缘处的十字路口处，此处地价相较于市中心而言，大大减少。地租费用的减少，经营费用降低，产品的价格自然也能随着降低，低廉的价格会吸引来更多的消费者。且此处相对于建筑密度高的市中心来说，环境较好。

4.6 其他 除去以上这些影响因素外，大润发超市作为台资企业入驻内地，相对于本土的同类企业而言，接受投资地的社会政治背景、对外政策、政治的稳定和社会的安定、政策优惠等因素都将作为重要的影响因子，纳入区位决策的考虑范围内。作为皖西北重镇，近年来，阜阳在招商引资方面投入了很大的精力，给予来此投资的外资企业以税收方面的减免和提供文件审批程序上的便利，以此来吸引外资企业的投资。尤其是自海峡两岸“三通”政策实施以来，越来越多的台资企业入驻大陆，由沿海发展到内陆。

外资企业与投资地的关系也是区位决策者的一大考虑因素。因为两者的关系决定了在交易中处于支配地位的一方，处于支配地位的一方会要求处于被支配地位的一方作出某些方面的让步，以期达到对其有利的结果。外资企业与投资区域的经济实力、社会影响等是决定两者关系的重要因素。作为中国连锁百强榜上零售业排名第二的企业（据2008年统计数据），大润发超市经济实力较为强大，而阜阳市作为一个以农业为本的城市，经济实力相对较弱。选择在阜阳布局，就是由于所选区域（阜阳）受制

于强势企业（大润发超市），会为企业带来更多的有利条件。

4.7不利因素 超市附近的批发市场可能会因为价格方面的优势而对超市的消费市场造成一定的冲击，毕竟作为一个理性经济人，价格在消费行为中还是占据了很大的分量。另外，随着网络的发展，物流的发达，网上购物也日益成为一种新的购物方式，逐步进入人们的视野，占据了越来越多的市场份额，对超市的市场占有率有一定的削弱，并且网购的消费群正在快速扩大。

综上所述，零售业的选址不仅与交通便捷度、消费市场状况、地价、集聚与分散等主观因素有关，还与消费者的个人偏好、投资者的个人意向等主观因素有关。当然，现实情况比理论更加复杂，任何区位的选址都不可能是完全正确的，只能是在综合考虑多种因素的基础上，得出相对最佳的区位。并且，此区位会随着时间的推移而变化，因此决策者在考虑现有的条件下，必须有一定的前瞻性，尽可能的保证在可预见的时间期限内决策的正确性。 5 结论

随着中国经济体制改革的深化和参与世界经济一体化进程的加快，超市作为一种新生的商业力量，以飞快的速度在我国发展。区位选择在超市经营成败中扮演着重要的角色。分析影响区位选择的各项因素，及其各自在某一具体区位中作用的大小，对各项影响因素进行评分，选择综合得分最高的区位。大润发超市的区位选择决策，就目前的发展趋势来看可以说是成功的，充足的客源、便利的交通条件、竞争企业数量少且距离远、优惠的政策条件等，都是大润发超市经营成功的原因所在。在大多数的零售业区位选择决策过程中，市场规模、交通条件、地价或租金、竞争对手的分布集聚等都在区位选择的过程中起着较大的作用。决策者从这些方面入手，较全面的把握区位发展的优势，对区域未来的发展方向进行预测，增强其在市场竞争中的地位和作用，从而做到在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献

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【注：认真对待自己的毕业论文，有问题可以随时联系，但自己的事要按要求达到合格标准完成之。若这样毕业论文，难以参加第一轮答辩！】 我：相信你能做的更好！

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