我国物业管理发展现状及对策研究

我国物业管理发展现状及对策研究

华东交通大学

毕业论文

题 目 我国物业管理发展现状及对策研究 英文题目The development status and Countermeasures of the property

management in our country

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我国物业管理发展现状及对策研究

摘 要

物业管理作为我国的一个新兴的服务业，进入中国市场仅仅30年的时间，发展却是迅猛的。经过不断的发展和实践，其在的社会、环境、经济上的效益以及强大的生命力和广阔的发展前景是显著的。随着国民经济的发展和城市化进程的进步,物业管逐步成了人们关注的焦点,随着物业市场的发展、业主要求的不断提高，物业管理还是暴露出一些问题和不足。通过对我国物业管理现状的分析,对现阶段存在的矛盾问题进行阐述,提出相应的对策,以使物业管理在我国的社会主义现代化建设中发挥越来越大的作用。

关键词： 物业 管理 现状 对策

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我国物业管理发展现状及对策研究

Abstract

Property management as an emerging service industry in China, into the China market only 30 years, the development is rapid. Through the development and practice constantly, in the social, environmental, economic benefits and strong vitality and broad prospects for development is significant. With the development of the national economy and city urbanization progress, property management gradually became the focus of people's attention, along with the development of the property market, the increasing demand of owners, property management is still exposed some problems and deficiencies. Through the analysis on the present situation of property management in our country, the problems existing at the present stage is expounded, and puts forward the corresponding countermeasures, so as to make property management play a more and more important role in our socialist construction.

Keywords: Property Management Present situation Countermeasure

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目录

第1章 绪论 ............................................ - 1 - 1.1研究背景 .......................................... - 1 - 1.2 研究目的和意义 ..................................... - 2 - 1.3 国内外研究现状 ..................................... - 2 - 1.4相关概念阐述 ....................................... - 3 - 第2章 我国物业管理发展历程现状 ........................ - 4 - 2.1 我国物业管理历程 ................................... - 4 - 2.2 我国物业管理发展现状 ............................... - 5 - 第3章 目前我国物业管理行业存在问题阐述 ................ - 7 - 3.1 外部各种环境问题： ................................. - 7 - 3.2物业管理企业自身问题 ............................... - 10 - 第4章 应对我国物业管理问题的对策 ..................... - 13 - 4.1外部问题的对策 .................................... - 13 - 4.2物业管理企业自身问题对策 ............................ - 14 - 第5章 总结和展望 ..................................... - 17 - 第6章 参考文献 ....................................... - 18 -

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前言

物业管理是一种全方位的管理模式,是现代化城市管理的一部分,是新发展起来的朝阳行业,作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业进入我国只有仅仅30 年的时间，不仅推动了中国城市化的进程，呼应了政府的经济改革和建设，更主要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。物业管理在发挥作用的同时还存在着一些问题, 据不完全统计，在国人的各类投诉中，对物业管理的投诉占房地产投诉的一半以上，如何让物业管理在适合我国国情的基础上健康有序取得长远发展,成为我们需要解决的难题,因此本文试图通过探讨我国物业管理存在的问题及其解决对策,对物业管理的发展提出一点建议。 第1章 绪论 1.1研究背景

物业管理作为我国的一个新兴的服务业，进入中国市场仅仅30多年的时间，发却是迅猛的发展,随着房地产业的不断发展, 物业行业是房地产业链下游的产业,已由深圳、广州、北京、上海等大城市扩展到了全国的各中等城市,而且在经济发达地区，县级的城市也已经开始引入物业管理。根据网络上的《2008一2009年中国物业管理行业分析及投资前景预测报告》一文,在全国范围内实行物业管理的房屋面积

1有超过100亿平方米,物业管理的覆盖率已经接近50%。虽然物业管理的行业产生时

间已不短,就全国范围发展的历程来说,物业管理行业依然可称为“朝阳行业”,因为物业管理行业未来发展有着光明而远大的前景。但是近年来,物业管理行业却在发展缓慢了。受政策的影响,地区之间的发展不平衡,政策法规也滞后；劳动力成本上涨，属于劳动密集型产业物业管理行业,效益自然受到得影响很大；行业内经营模式单一,服务的同质化程度很高,同行之间等等竞争激烈；由于行业对房地产业具有的从属特性,使物业管理行业不能摆脱对房地产企业的依赖，并受其制约；从业的人员素质低,制约了物业管理行业的长足发展。各种因素导致国内物业管理企业面临巨大压力,发展遇到了难题,行业的发展遇到瓶颈。基于这种背景,迫切需要对物业管理行业的发展进行深入研究,找到解决问题的途径和办法。

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网络上的《2008一2009年中国物业管理行业分析及投资前景预测报告》

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《城市新建设住宅小区管理办法》后，深圳、珠海、广东、上海、宁波、青岛、厦门、江西等八个省市先后出台了物业管理条例，北京、重庆、江苏、山东等近百个省、市先后制定出台了本地区的物业管理办法；国家有关部门也相继制定了相关的配套法规，如国家级委颁布的《省市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、财政部颁发《物业管理企业财务管理规定》等，2003年更出台了《中华人民共和国物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《业主大会章程》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》，2004年又颁布了《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》，形成了全面规范物野管理各方关系、各种行为的权威性、全国性的专门法规。各地有进一步形成个性实施细则，并加大了对物业管理操作的检查和监督，物业管理正逐步走向法治化和规范化的轨道。

过去三十年时间，我国的物业管理市场已具备一定的规模，从1981年3月全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的设立, 目前在全国范围已有3万多家，我国物业管理市场已初步形成。然而，在发展的同时，我们应该认识到，物业管理行业在发展过程中也存在着诸多的缺陷和问题。许多日益突出的问题已严重阻碍我国物业管理行业的发展，为此中国国际品牌研究会副秘书长、中国儒商研究院副院长兰马在2009年走访了广州、上海、北京等大城市的多家物业管理公司及大量相关社区业主，统计显示这些大城市住宅区业主对物业管理公司的满意度仅为20%，而不满意度则高达 60%2；对于物业管理公司来说，由于运作体系和市场结构的不理想，导致了公司开拓业务的难度，加上物业管理行业的低利润，使得许多物业管理公司的运作日趋艰难。

第3章 目前我国物业管理行业存在问题阐述 3.1 外部各种环境问题：

3.1.1 物业管理行业政策法规不完善

法律是一切企业发展生存的保障，法律体系的健全对企业发展是十分的重要的。就目前发展的状况来看，我国物业管理的相关法律体系有不足之处。我国物业管理规的制定与物业管理行业的诞生和发展都是比较滞后的，且没有完善的相关法律法规体系。我国物业管理开始于深圳，1981年第一家物业公司于成立于深圳，行业诞

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中国国际品牌研究会副秘书长、中国儒商研究院副院长兰马在2009年的相关研究

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生后二十年间没有全国性的物业管理法规，只有在1994年由深圳经济特区出台了地方性的条例《深圳经济特区住宅物业管理条例》，这是我国第一部物业行业法规，同时法律的完善速度十分缓慢，第一部全国性的规物业管理条例直到2003年才颁布实施，之前的法规政策体系多为地方性的，缺乏系统性及完整性。随着国家物业管理条例颁布，配套法律法规的制定才得以逐步启动。现行的我国物业管理法律法规体系与行业发展的进程相比，呈现立法滞后、法律框架体系不完整的状况，到目前还存在系统性不足,或可操作性欠缺、综合性较差、立法的层次低问题。在物业行业的实践过程之中，法律法规的以上的缺陷有很多的消极作用。由于无相关法律可依，作为顾客的业主利益得不到法律保障，相当数量的物业管理案件和各类由物业管理引发的纠纷矛盾等均无法得到好的及时的处理。法律法规缺乏系统性和完整性，地方法之间差异大，也限制了物业行业的规范成长和良性发展。知名的品牌物业公司“中海物业”,其不得已制定了“四不接原则”,不接管业主委员会委托的物业,是其中包含的重要一条,这完全是出于无奈的抉择，这就无形中造成了业主利益的损害。业主委员会作为业主权益代表性组织,物业管理条例赋予他们一定的民事权利的同时,但因没有赋予与此权利相对应的义务,致使在实际执行过程中, 业主委员会的这个权利几乎不受制约和限制。近年来,业主委员会纷纷炒掉物业公司并成为社会瞩目的新闻成为一个有力证据,深圳的雍翠豪园业主委员会未经全体业主表决通过,私自解除与原物业管理公司的合同,引进新的物业管理公司,造成新旧物业公司的矛盾冲突,扰乱小区的正常生活秩序,政府多个部门出面协调数次才得以平息事件。由于业主委员会无法律规定的承担民事责任的义务,该组织也不具备履行义务的能力,一旦其违约或越权,物业管理公司的利益便无法保障。 3.1.2 政府管理部门管理职能错位

物业管理行业的政策地区间各地不同，地方差异大。涉及物业管理行业的政府主管部门过多，存在政府职责混淆和责任不明，政府职能作为错位或越位的情况。另外政府仍习惯于对企业经营活动直接干预，物业管理手续非常繁赘等也制约着该行业的发展。以物业管理收费为例:既要报物业主管部门的资质检查证书，又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准,还要邀请行业主管部门、物价部门前往项目现场检查验收,根据现场检查情况,确定通过后才发放收费许可证书,这一周期一般要数月甚至半年时间。企业还要应付各种行政性的检查评审,一个项目可能会应付政府各类的相关部门多达20余个，企业负担沉重。居委会把物业企业当做社会治安维稳的机构,加大了物业企业的责任与成本。

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3.1.3 物业管理行业风气不正

我国物业管理行业是在改革开政策的背景下的兴起的，国家改革旧的房地产管理体制从而产生了现行的房地产管理体制，由于其历史原因，行业无法摆脱旧的计划体制的影响，在其运行过程中受到很多非市场因素的制约。在获得物业管理项目的时候，存在不良竞争；规范的物业市场竞争机制尚未成熟，各市场主体大多对物业管理认识不足，全国普遍存在业主委员会组织成立难的现象，既已成立的，凝聚力不强或其他原因，对物业管理还不能充分发挥作用；由于物管企业与开发商，房管单位之间的依赖性或利益关系，行业还大量存在自己开发和管理的情况，建设与管理不分，责任归属不明确，甚至市场垄断的现象。由于物业管理的价格机制尚未实现市场化,现行的方法为政府定价或政府指导价,很多项目还存在由建设单位给以补贴的现象,物业管理费收费偏低的情况及收缴率不高的情况较多存在,以致物业管理企业长期低成本运行,甚至长期亏损经营,服务质量难以提高,发展动力不足,物业管理行业的发展受到了制约。由于市场化程度低,众多的物业企业参与为数不多的物业项目投标,这种僧多粥少的情况往往会导致企业间的恶性竞争,打价格战,加之市场招投标的监督机制不健全,扰乱了市场秩序,也必然会导致服务质量的降低,带来更多的矛盾与纠纷,不利于行业的健康与良胜发展。 3.1.4物业管理供给不足

目前全国的物业管理企业数万家，从业人员数百万人。物业企业准入门槛条件低，小规模物业公司大量存在。平均每个物业管理企业的管理面积平均不到10万平方米，甚至有的小公司只有两万多平方米的管理面积，物业管理的人均管理面积只有669.31平方米，物业管理的市场供求关系不平衡。以最早诞生物业管理的深圳为例，物业管理在这里已有30年的发展，现有的物业管理企业近2000家，相当多的物业公司任然存在业务不足的情况，小公司仅管理10万平方米,甚至建两栋楼的开发单位也成立一个物业管理公司，深圳每年的物业开发量最好的年景也不过1000万平方米，如按管理机构平均分配，每家仅分不足l万平方米，可见物业管理的市场供给不足也是制约行业发展的一个因素。3

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向小玲，谈中小城市物业管理的现状及对策[J]，学理论，2010 ，11--12

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3.2物业管理企业自身问题 3.2.1 服务意识不强

物业管理这一行业本质属于服务业，其产品就是服务，这一特殊的产品实质上就是服务的过程，要求具备良好的服务意识。物业行业属于低端产业，属于劳动密集型产业，从业人员的准入门槛低，但其属于服务特性很强的行业，目前我国的物业管理行业存在服务意识不强的现象还较为普遍，随着房地产市场的不断发展，要求物业企业提供更高品质的服务,物业管理行业必须由传统的管理为导向转变为服务为导向，不断更新服务观念，国外高端品牌物业管理企业进入国内市场，对国内行业带来了全方位的冲击，其先进的管理水平和超前的服务理念对国内企业构成了冲击和威胁，我们落后的理念和服务意识面临很大的挑战。 3.2.2管理水平不高

物业管理行业是劳动密集型行业，少数品牌企业的管理水平相对较高，但大部分的物业企业管理水平仍然不高，这方面物业企业的水平良莠不齐，差距很大，特别是由房管单位转制而来的物业管理企业，习惯于其带有行政职能的做法，观念转变慢，沿用旧的行政管理模式，不能正确定位于产权人的关系摆不正位置。放不下身段,习惯发号施令,往往出现产权人和使用人地位得不到尊重,利益得不到保障。地位得不到尊重,利益得不到保障。中小城市的物业服务企业中,绝大部分是开发商的附属,还有相当数量的住宅小区实际上是由开发商代管,因此,所提供的物业管理服务整体水平不高,运作不规范,“重建轻管”、“建管不分”、“建管脱节”的问题仍然存在。由于涉及房屋建设质量、公共配套设施建设不足、开发商售房前与交房后承诺不一致和房屋售后维修不及时等问题,给后期实施物业管理带来诸多遗留问题。这些造成了业主因种种不满而拒交物业服务费,但物业服务公司却无良好对策只能被动接受的尴尬局面,使物业服务公司面临亏损经营的境地。目前, 我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局 ( 所) 的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场, 管理人员普遍素质低,服务不到位。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。

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3.2.3物业管理企业自身体制缺陷

我国的3万余家物业管理企业,其中形式以国有企业比例最高，股份制企业，集体企业，私营企业占比较小。物业管理企业的发端与产生的来源各有不同，大部分由房地产开发公司成立，这个比例在全国占到70%以上，由房管所或后勤单位改制而来的物业管理企业约占20%,其他一般属于自主产权的物业管理企业约占10%。例如深圳的国家一级物业管理公司中,首批成立了28家企业,一有17家属于国体制或国有参股,1家私营股份公司。这18家公司均属于地产开发公司成立。出现这种现象的一是由于早期物业管理大多数产生模式属于开发商自建自管,二是开发商为维护其自身利益的原因,肥水不流外人田,大量的商业物业的物业管理权控制在开发商自办的物业企业,未能够进入市场,制约了物业管理行业向市场化发展的步伐。 3.2.4专业人才不足

目前物业管理行业普遍的利润水平很低，虽然物业管理行业涉及专业多，但技术含量不高，准入门槛较低，大量的从业人员属于作业层员工，整个物业管理行业从业人员素质偏低，专业人才明显不足。 据《物业管理行业生存状况调查报告》，被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占总人数11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数总数26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。企业操作人员有高级技工18873人。占操作人员总数2.89%，中级技工46498人，占7.14%，初级技工80071人，占12.28%，无技术人员506612人，占77.69%。4 3.2.5经营模式单一

国内的物业企业经营模式大致分为三种类型：一、管理型物业管理企业，此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。二、顾问型物业管理企业，此类

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物业管理行业生存状况调查报告，中国物业管理协会秘书处，2008

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企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。三、综合性物业管理企业，此类企业不仅直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务。根据调查，目前我国大多数物业企业的经营模式单一，多数物业公司的主要收入来自物业管理费，缺少其他高效率的经济收入来源。

3.2.6 物业管理企业运作规范化程度低

由于我国目前有关物业管理的法规对物业管理企业的运行规定不明确,导致目前我国物业管理企业运作规范化程度较低,整个物业管理市场呈现相对无序化的竞争态势亟待规范。据2008《物业管理行业生存状况调查报告》数据显示：被调查企业认为企业信用意识差的占被调查企业总数的 3.04%，同行之间相互压价竞争的占 7.00%，不择手段恶性竞争的占 5.78%。5 3.2.7物业管理服务获利艰难

中国目前的很多物业管理企业受到宏观环境和行业发展的影响，现在物业管理企业管理规模小、物业分散，相对管理成本高，经济效益低，很难实现一些生产型企业的效益优势，由于企业的规模较小，发展的空间不足，很难留住高素质的物业管理服务人员，现实的状况让一些物业管理企业发展起来步履维艰，在我国，绝大多数物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题，很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。在这种情况下，物业管理企业难以形成规模效应，于是，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这已经成为物业管理企业的一个亟待解决的难题。同时,物业管理的业务范围窄,经费来源匮乏,加之从业人员素质参差,服务不规范,专业性不强,企业运作透明度不够，这些都制约了企业的正常运转和自我发展。

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物业管理行业生存状况调查报告，中国物业管理协会秘书处，2008

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第4章 应对我国物业管理问题的对策 4.1外部问题的对策

4.1.1 建立健全物业管理行业的法律法规

市场经济是法治经济，物业管理离不开完善的法律体系，市场经济实质上是完善法制下的经济,国家应在已经颁布实施的相关法律法规的前提下，构建完善的物业管理法律体系，由不同层次，不同类型的行业法律规范组成有机整体。首先,提升物业管理法规的层次和效力,健全物业管理法规体系。这些法律法规应该明确规定包括物业管理的目的、原则、物业管理企业及业务范围、物业管理法律关系、监管体制和物业管理法的适用范围等原则性内容。各相关部门应尽量摒弃部门利益,加强协调政策法规,实现法规的系统化、规范化、体系化。其次,对物业管理法规的内容进行完善健全,使法规内容与体系紧密结合。有法可依，才能保障有序、健康的发展。通过完善的法律法规、规章及办法的制定与施行,能让物业管理的管理、服务、经营、收费等各个环节做到依法管理和运作。系统完善的法律法规能充分现契约精神和市场经济基本规律的原则，推动和保障物业管理行业的良性发展,减少资源消,降低企业运作的风险,使企业能够获得更好的生存和发展的环境,同时物业管理行业能够不断的提升服务质量和水平,最终受益的是物业广大的物业管理顾客与业主们。 4.1.2 政府机制发挥协调监督的职能

我国政府物业管理行业主管部门在新的形势背景下需要积极转变政府职能，参照世贸组织的规则，结合中国国内国情，制定能够与国际接轨的物业管理行业管理运行机制。物业管理政府主管部门既要发挥宏观调控的作用，又要维护竞争秩序，推动物业行业管理水平向国际化发展，政府相关主管部门应当不断提升自身的管理能力与驾控能力，努力营造一个公平和自由竞争的物业管理行业环境，政府要加强服务意识，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。政府各职能部门间需要有效地沟通,加强物业管理相关各部门之间的协调运作,政府职能部门必须有效实施质量监督的能力。政府应当对市场良性发展起到推动作用,鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司,引进竞争机制,促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。加强物业管理市场的培育,鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。 4.1.3 树立良好的行业风气

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政府对物业管理市场的管理层面，政府通过法律法规对物业管理市场进行宏观管理，为物业管理市场发挥应有功能创造一个有法可依、有纪可守、有章可循的良好市场环境，同时对违反市场法规规则的物业企业依法实行惩处。

行业协会对市场管理层面，宣传政府法规政策，协助制定本行业的道德规范、自律准则和管理标准，协助政府对物业企业进行等级评定，质量评优，并开展物业调查等。物业管理协会负责制定并监督执行行业公约，建立行业自律机制，组织制定并实施行业标准，维护公平竞争。社会舆论对市场监督层面，充分利用社会舆论所特有的作用对物业管理市场进行有效地运行监督，社会舆论主要包括新闻媒介与业主客户意见等，宣传表彰先进，客观反映物业管理市场中值得引起重视的问题，批评和揭露丑恶现象，净化市场风气，共同维护物管市场秩序，使物业管理市场健康发展。物业管理企业的自我管理层面，物业管理企业应当良好的自律，做到依法经营，明确公司的市场定位，制定完善的经营制度，培训员工的职业道德，规范操作方式。

4.1.4 建立合理的物业管理市场需求机制

政府需要完善相关市场法律法规，体现物业管理竞争机制，规范招投标行为，强化物业管理市场需求体制。物业管理行业协会应对规范企业市场行为，推动市场需求的发展发挥作用。在物业管理行业深入推行竞争机制，推动物业管理市场化。实施社会化招投标，培育物业管理市场。物业管理的活动还涉及到其他领域的内容，也需要制定完善的配套法律法规，从而使物业管理的各项服务活动均能找到法律依据。再从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理办法物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。以及建立完善的推动物业管理规范市场化运作的法律法规，鼓励业主、物业管理企业和专业公司等多个主体共同参与物业管理，充分发挥市场的作用，弱化政府对市场的干预力度，使政府在公共服务职能范围内，充分发挥对物业管理市场的监督和引导作用。 4.2物业管理企业自身问题对策 4.2.1 提高服务意识

物业管理属于服务行业，需要有一个服务意识，服务意识是指服务人员在与一切企业利益相关的人或企业的交往中所体现的为其提供热情、周到、主动的服务的欲

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望和意识。即自觉主动做好服务工作的一种观念和愿望，它发自服务人员的内心。这方面，需要有“顾客就是上帝”，“顾客永远都是对的”观念，物业管理必须树立服务意识。一个成功的企业背后，往往折射出一个先进的管理理念，企业全体员工辛勤的劳动和乐于奉献的精神。给人感触最深的应该就是员工的服务意识和服务细节在不断地提高和完善。品牌和质量固然是其服务好与否的重要标准，但是，员工的服务意识对提升优质服务和企业知名度起着至关重要的作用。提高物业管理企业管理者与服务提供者的服务意识，必须要树立正确的服务观念，清醒地认识服务工作的意义。

4.2.2 推行全面质量管理

1961年美国费根堡姆首先提出全面质量管理的观点。全面质量管理(TQM)是企业开展以质量为中心,全员参与为基础的一种管理途径,全体职员及有关部门同心协力,综合运用管理技术和科学方法,经济的开发、研制生产和销售用户满意产品的管理活动。包括了全方位质量的管理、全过程的质量管理、全员工参加的质量管理、全面的运用多种质量控制方法进行管理。全面质量管理强调持续运行、持续改进,将全面质量管理在组织工作中成为自然运营模式的较为理想的状态,由初始阶段的宣传发动、实施过程的不断修改更新、过渡时期的全面推广、逐渐完成一系列的过程,并不断循环运行,以实现产品质量的提升。物业管理企业在不断的改进自身的服务种类，完善服务体系的综合建设，积极拓宽物业管理服务的盈利模式，不仅要做好常规性物业管理服务工作，确保业主生活有一个良好的生活环境。另外，还可以通过有效的市场调研来确定业主不断增加的新的需求，增加有针对性的专项物业管理服务，这种 “急业主之所需”的物业服务模式会让业主产生较高的服务满意，对企业形象的宣传和所提供服务的增值是非常有利的。同时，物业管理企业在提供物业服务的时候也要时刻关注科技的发展与物业服务有机的结合，加快科学技术的引入，提高物业管理服务服务的现代化水平，确保物业管理服务向更高层次发展。 4.2.3 推动物业管理企业体制改革：推行专业化管理

推动物业管理企业的改革，从而推动物业管理的发展。积极推动物业管理企业从其所属的房地产企业中剥离出来，以独立的方式进入市场。对国有的物业管理企业要通过股份制、产权私有化等形式进行产权多元化改造。同时要引导、培养股份制的、私有的、个体的物业管理企业进入市场,参与市场竞争，在物业管理行业中形成

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产权多元化的竞争格局，通过市场化,企业会由原来的小而全、大而全,变成有特色的专业公司。通过专业公司专业人员的专业化服务，企业生产效率会提高，服务水平会提高，人员会随之精简，工资支出会节省，管理成本会下降，随之服务价格也会下降，从根本上解决收费难的问题，并且增强了市场竞争力。 4.2.4 提高从业人员素质

人是企业生产经营管理的最重要因素，人才是企业发展，员工技术和文化素质的提高以及积极性和创造性的充分发挥，是企业发展的动力之源。企业要实现效益最大化，不但要有资金、设备的投入，更需要员工的知识、技术和智力因素在创造经济效益，要通过高素质的员工业创造。市场的竞争，是人在竞争，人的竞争，最终是人的素质的竞争。物业管理企业目前应以提高从业人员自身素质为重点，加大对物业管理从业人员的专业培训，提升物业管理人员的素质，这样才能保证物业管理的质量，以适应物业管理的快速发展需求。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。应强化培训，提高物业管理人员的专业技术水平。首先，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。 4.2.5 创新物业管理企业的商业模式

物业管理企业以往的常见商业模式有管理面积的规模驱动模式，优质物业类型模式，业务项目的专业化驱动模式，开展多元化经营模式，差异化营销模式等，一些规模较大的物业管理企业在走向横向资源整合以运营模式，快速占有物业项目，铺设一定规模的消费渠道，建立迅速，及时反映的物流配送体系，以及颇具规模的供应商体系。

4.2.6 设计和建立合理的组织结构

大部分物业管理企业的组织结构比较简单，设立类似于万科的事业部的组织架构，三层次的事业部组成。第一层次是案团总部；第二层次是物业事业本部；第三层次是支线城市组织培养。合理的组织结构能够有效的进行管理，从而让物业管理

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