第三章 市场法 教案

第三章 市场比较法

[学习目标]：通过本章的学习，使同学们掌握交易情况修正、交易日期修正、区域因素和个别因素修正的公式和应用；熟悉市场比较法的含义及原理，可比实例的选取及价格可比基础的确定等。 [学习方法]：讲述及案例研究

[学习重点、难点]：区域因素、个别因素、交易情况及日期修正内容及计算方法 [时间安排]：4学时 [基本内容]： 3.1市场比较法概述 3.1.1市场比较法概念

市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

[复习房地产估价的技术原则有哪些，思考市场法应用的技术原则是什么？]

市场法基本原理是替代原则（替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致） 该种方法应用的关键是选择类似房地产

[复习与提问：类似房地产的概念，此概念已在第二章做过介绍] 3.1.2市场比较法的基本前提及应用条件 1）基本前提

（1）要有一个活跃的公开市场； （2）公开市场上要有可比的房地产。 2）应用条件

A.房地产市场发达、活跃和完善的地区，有大量市场交易资料 （可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个）

B.交易时间接近 ：（不超过一年以内） C.成交实例与待估房地产差异小

D.交易实例资料应完整、准确、可靠，各种因素对价格影响易量化

3.1.2市场比较法的基本程序

搜集交易实例－选择可比实例－建立可比基础－交易情况修正－交易日期修正－区域因素修正－个别因素修正－计算比准价格 3.2可比实例的搜集与选取 3.2.1搜集交易实例 1）收集交易实例的途径

[先找几位同学说一下他们想到的搜集交易实例的方法后再讲解] （1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料

如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。

（2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料 （3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，

索取有关资料

（4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解

（5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈

（6）同行之间相互提供 （7）市场调查等其他途径

注意：平时资料的积累非常重要，必要时建立数据库 2）收集交易实例的内容

（1）交易双方的基本情况及交易目的 ：交易税费的负担方式，有无债务清偿、人为抬价或亲友间交易等特殊交易情况

（2）交易实例房地产状况 ：权益、实物、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、交通、容积率、使用年限、环境景观等。 （3）成交价格及价格类型 （如总价、房屋总价、土地总价及相应单价；如拍卖价格、招标价格、协议价格；如美元、港币、日元等） （4）成交日期

（5）付款方式 （一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等）

3）建立交易实例库

目的：交易实例统一集中管理

作用：实例查询及选取方便、快捷，提高工作效率 3.2.2选取可比实例

可比实例一般要求3个以上，10个以下，具体满足以下几项条件：

类似房地产：地段、用途、规模、档次、结构、权利性质等相同

估价时点相近：1年以内为宜 交易类型吻合 ：买卖、租赁 成交价格正常或可修正为正常价格 3.2.3建立价格可比基础

1）统一付款方式：统一在成交日期时一次付清 2）统一采用单价：单位面积价格

3）统一币种和货币单位：人民币、港币、美元等，汇率采用中国人民银行公布的结果

4）统一面积内涵：建筑面积、使用面积 5）统一面积单位：平方米（m2)、公顷、亩 3.3市场比较法的各项修正 3.3.1交易情况修正 1）交易情况修正的含义：

交易情况修正指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 2）造成成交价格偏差的原因

有特殊利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易

受债权债务关系影响的交易

交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分 交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易 相邻房地产的合并交易 特殊方式交易

交易税费非正常负担的交易

[就上述可能出现的偏差对房地产价格的影响进行讨论，请几位同学说一下他们的认识] 3）交易情况修正的方法

（1）测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度 （2）实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正

计算公式：

可比实例成交价格*1/（1±S%）＝可比实例正常市场价格 或：

可比实例成交价格*100/（100±S）＝可比实例正常市场价格 式中：1/（1±S%）、100/（100±S）为交易情况修正系数 注意两种不同说法的理解：可比实例价格比正常价格高（低）多少，正常价格比可比实例价格高（低）多少

[例]可比实例价格比正常价格高10%，已知可比实例价格为1650元/m2 ，求正常价格？

解：

V正 = V比/(1+10%) =1650/（1+10%）=1500元/m2

注：对于交易税费非正常负担的交易

A.买方负担税费时：

正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格 修正公式：

正常成交价格=卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率）

B.卖方负担税费时：

正常成交价格+应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格 修正公式：

正常成交价格=买方实际付出的价格÷(1+应由买方缴纳的税费比率）

[例]一宗房产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 解：

卖方实际得到的价格=2500-2500×7% =2325元/m2 买方实际付出的价格=2500+2500×5% =2625元/m2

[例]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。

解：

正常成交价格=卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率） =2325÷（1-7%）=2500（元/m2)

[例] 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。

解：

正常成交价格=买方实际付出的价格÷(1+应由买方缴纳的税费比率） =2625÷（1+5%）=2500（元/m2) 3.3.2交易日期修正 1)交易日期修正的含义

将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程称交易日期修正 2）交易日期修正公式

采用百分率法修正，其公式为：

可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数＝在估价时点时的价格

交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基础来确定 假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T％

在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±T％） 或：可比实例在成交日期时的价格×（100±T）/100 式中：1/（1±T%）、100/（100±T）为交易日期修正系数 3)交易日期修正的具体方法 A.利用房地产价格指数进行修正

时间 1 2 3 · · n 价格 P1 P2 P3 · · Pn 定基价格指数 P1/ P1＝100 P2/ P1 P3/ P1 · · Pn/ P1 环比价格指数 P1/ P0 P2/ P1 P3/ P2 · · Pn/ Pn-1 a.采用定基价格指数修正公式：

在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×估价时点的价格指数/成交日期时的价格指数

[例]某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。已知某宗房地产在2002年6月的价格为1800元/m2，试计算修正到2002年10月的价格。

解：1800*98.1/76.7=2302.2元/m2 b. 采用环比价格指数修正的公式为：

在估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格*成交日期的下一时期的价格指数*再下一时期的价格指数*……*在估价时点时的价格指数

[例]某地区某类房地产2006年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。已知某宗房地产在2006年6月的价格为2000元/m2，试计算修正到2006年10月的价格。

解： V=2000×1.05×1.092×1.125×1.1181 =3046.8(元/m2) B.利用房地产价格变动率进行修正

①采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：在估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格*（1±价格变动率）期数

②采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：在估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格*（1±价格变动率*期数）

[例]某个可比实例房地产2006年2月1日的价格为1000美元/ m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇率2006年2月1日为1美元＝8.26元人民币，2006年10月1日为1美元＝8.29元人民币。试计算修正到2006年10月1日的价格。

解：

该房地产在2006年2月1日的人民币价格为： 1000×8.26=8260元人民币/m2 修正到2006年10月1日的价格为： 8260×（1+0.2%）8=8393.09 (元/m2)

[例]评估某宗房地产2006年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2005年10月末。另调查获知该类房地产价格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上涨1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上涨2％。试计算修正到2006年9月的价格。

解：

修正到2006年2月末的价格：3000×（1+1.5%）4=3184 (元/m2) 再修正到2006年9月末的价格：3184×（1+2%）7=3657 (元/m2)

[例]某宗房地产2006年6月成交价格3500元/m2 ，该地区该类房地产价格2006年6月至2007年6月平均每月价格变动率为0.5％，则该宗房地产2007年6月的价格是多少？ 解：

2007年6月的价格为： 3500×（1+0.5%×12）=3710 (元/m2)

在实际估价中，可利用的价格指数/变动率有： ? 一般物价指数或变动率 ? 建筑造价指数或变动率 ? 建筑材料价格指数或变动率 ? 建筑人工费指数或变动率 ? 房地产价格指数或变动率

? 全国房地产价格指数或变动率 ? 某地区房地产价格指数或变动率

? 某类房地产价格指数或变动率

3.3.3区域因素修正 1）区域因素修正概念：

区域因素修正，是将可比实例房地产在其外部环境状况下的价格调整为估价对象房地产外部环境状况下的价格 2）主要考虑因素：

[复习并提问：影响房地产价格的区域因素主要包括哪些] ? 繁华程度 ? 交通便捷程度 ? 环境 ? 景观

? 公共设施配套完备程度

房地产用途不同，考虑因素也不同：住宅：安全、宁静；商业：繁华、交通；工业：交通。[此处大家先讨论] 3）区域因素修正方法

实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正

可比实例在其区域因素状况下的价格*1/（1±R%）[或100/（100±R）]＝可比实例在估价对象区域状况下的价格

式中1/（1±R%）、100/（100±R）为区域因素修正系数

[例]可比实例房地产成交价格为3500元/m2,与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产环境景观等外部状况优6%，试求可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格。

解：

3500×1/(1+6%)=3302 (元/m2) 3.3.4个别因素修正 1）个别因素修正概念：

个别因素修正，是将可比实例房地产在其个体状况下的价格调整为估价对象房地产个体状况下的价格 2）主要考虑因素：

[复习并提问影响房地产价格的个别因素有哪些]

房地产用途不同，考虑的个别因素也不同，一般包括：

? 土地：面积、形状、临路状况、地形、地势、地质、基础设施、规划限制、土地使用年限、土地平整程度等；

? 建筑物：新旧程度、建筑结构、设施设备、装饰装修、楼层、朝向、完损程度等。 3）个别因素修正方法

实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正 。

可比实例在其个别因素状况下的价格*1/（1±G%）[或100/（100±G）]＝可比实例在估价对象个别因素状况下的价格 式中1/（1±G%）、100/（100±G）为个别因素修正系数

[例]可比实例房地产使用面积成交价格为3500元/m2,使用面积比率为80%,与可比实例房地产比较，估价对象房地产相对可比实例房地产装修及设备等个别因素状况优6%，试求可比实例房地产在估

价对象房地产状况下的价格。 解：

(1)可比实例房地产建筑面积成交价格为： S 使用面积/S建筑面积=80% V1*S使用面积=V2*S建筑面积

V2= V1*S使用面积/ S建筑面积 =3500*80%=2800元/m2 (2)可比实例在估价对象状况下的价格为： （V正-V比）/V比=6%

V正=V比×（1+6%） =2800 ×1.06 =2968 (元/m2) 3.3.5容积率修正 1）容积率修正目的：

消除由于容积率不同而造成的地价水平差异 2）修正方法：

容积率修正后的可比实例价格＝可比实例价格*待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数

式中容积率修正系数可查表确定 3.3.6土地使用年期修正

1）待估宗地使用年期修正系数计算公式

ky11?()m1?r?11?()n1?r式中：ky －待估宗地年期修正系数

r －土地还原率 m －待估宗地可使用年期 n －可比实例的使用年限 3.4市场比较法计算公式 1）计算公式

百分率法的修正、调整系数连乘公式

2）比准价格的计算方法

? 平均法：简单算术平均法、加权算术平均法

? 中位数法 ：数值按由低到高排列，取位于中间的价格（分为奇偶数两种情况）

? 众数法： 出现频数最多的数值

其中平均数法应用最多，其次是中位数法，众数较少采用 3.5市场比较法的应用

主要用于其他估价方法中有关参数的求取

? 采用假设开发法估算其土地价格时，可用市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价；

? 采用收益法估算房屋或土地的价格或价值，用市场比较法求取估价对象房地产的净收益、资本化率、空置率

? 采用成本法估算房地产价格时用市场比较法求取成本费用、开

发经营周期

[例]为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：

可比因素 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 可比实例A 5000（元/ m2） 2006.1.1 +2％ 0 -8％ 可比实例B 650（美元/ m2） 2006.3.1 +5％ 0 -4％ 可比实例C 5500（元/ m2） 2006.7.1 -3％ 0 +6％ 说明：在表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素及个别中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）相对于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2006年3月1日为1：8.4；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不变，2006年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格。

解：

（1）计算公式：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（2）比准价格计算： 各项因素调整系数计算见下表

可比因素 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 可比实例A 1/（1+2%） (1-1%)3 ×(1+0.5%)5 1 1/（1-8%） 可比实例B 1/（1+5%） (1-1%)2×(1+0.5%)5 1 1/（1-4%） 可比实例C 1/（1-3%） (1+0.5%)3 1 1/（1+6%） 对象A=5000 ×[100/(100+2)] ×[(1-1%)3 ×(1+0.5%)5 ]×[100/(100-8)]=5301(元/m2)

对象B=650 ×8.4×[100/(100+5)] ×[(1-1%)2×(1+0.5%)5 ]× [100/(100-4)]=5443(元/m2)

对象

C=5500 ×[100/(100-3)] ×[(1+0.5%)3]×

[100/(100+6)]=5430(元/m2)

(3)比准价格综合：

上述三个可比实例价格差异不大，故可用算术平均法计算，则： 估价对象单价=（5301+5443+5430）/3=5430 (元/m2)

[综合估价案例]： 1．估价对象概况

估价对象房地产为××居住区内别墅，宗地面积305.76平方米，建筑面积346.16平方米建筑物层数为二层。批准国有土地使用权类型为划拨，土地及房屋用途为住宅。土地使用权年限为50年，从1998年5月起计。 2．估价要求

需要评估该宗房地产2006年5月的买卖价格。 因素条件说明见下表：

比较实例 估价对象房 比较因素 地产（别墅） 交易地点 交易日期 成交价格 （万元） 房产面积（m2） 成交单价 （元/m2） 交易情况 价格类型 用途 区商服业繁华域度 因素 交通条件 ××路 2006.5.10(基准日) 待估 364.18 待估 正常 转让 别墅 一般 较优 可比实例A ××生活区 2006.03 134.86 262.00 5147.33 正常 转让 别墅 较差 一般 可比实例B ××大道 2006.02 250.00 462.20 5408.91 正常 转让 别墅 较差 较优 可比实例C ××山庄 2006.03 85.8502 162.73 5275.82 正常 转让 别墅 较优 较优 五通一平，五通一平，有有幼 基础设施及 幼 儿园，距中公用设施完儿园，距中小小学 备度 学 菜市场等较菜市场等较近 远 离市中心距离 个别因素 装修情况 平面布置 建筑结构 近 好 较优 砖混 较近 较好 较优 砖混 五通一平，有幼 儿园，距中小学 菜市场等较近 较近 好 较优 砖混 五通一平，有幼 儿园，距中小学 菜市场等较近 近 较好 较优 砖混 3．估价过程

1）选择估价方法

根据估价对象特点和实际情况，认为该类房地产买卖转让实例较多，适合用市场比较法估价。

2）采用市场比较法进行评估的测算过程

①市场比较法以替代原理为理论基础，其计算公式为： 估价对象房地产价格＝可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 ②因素选择

根据所搜集的资料进行分析，由于××市场近期房地产价格水平比较平衡，因此不需做交易日期修正。

③比较因素修正：

比较实例 比较因素 成交单价（元/m2） 估价对象房地产 待估 可比实例A 可比实例B 可比实例C 5147.33 5408.91 5275.82 交易情况 交易时间 商业繁华度 区域交通条件 因基础公用设施素 完备度 离市中心距离 个别因装修情况 平面布置 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 99 99 99 102 98 100 100 100 99 100 100 102 100 100 100 100 101 100 100 100 98 100 ④比较因素修正系数表：

比较实例 比较因素 成交单价（元/m2） 交易情况 交易时间 商业繁华度 区域因素 交通条件 基础公用设施完备度 离市中心距离 个别因素 装修情况 平面布置 估价对象 房地产 待估 可比实例A 5147.43 100/100 100/100 100/99 100/99 100/99 100/102 100/98 100/100 5307.12 可比实例B 5408.91 100/100 100/100 100/99 100/100 100/100 100/102 100/100 100/100 5356.42 可比实例C 5275.82 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 5327.19 比准价格 4.估价结果确定

将上述三个比准价格的简单算术平均数作为该宗房地产的买卖价格

（5307.12 + 5356.42 + 5327.19）÷3＝5330.24（元/m2）

教学过程存在问题及改进：

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/1wzo.html