土地一级开发流程及收益模式

上篇：昆明市土地一级开发

一、 土地一级开发概述 （一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3. 土地一级开发成本组成 4.土地储备金的管理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例

六、土地一级开发所面临的风险

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下篇：土地一级开发收益担保的可行性

一、 担保的定义（参照我国担保法） 二、 可用于担保的种类

三、 实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、 土地一级开发收益担保的案例 五、 土地一级开发收益担保的可行性

（一） 昆明市土地一级开发概况 （二） 昆明市土地一级开发收益概况 （三） 昆明市土地一级开发收益预测 （四） 一级开发收益作为担保存在的风险

土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保

城投一级开发与用一级开发融资15亿

土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。

注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1. 介绍昆明土地一级开发的情况 2. 政府用土地一级开发收益作为担保的可行性

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3. 土地一级开发收益担保最为主要的因素是受二级市场交易的影响，因此可以从二级市场交易的情况（价格、成交量）去反推土地一级开发的收益情况。 4. 土地出让收入的比重（占地方财政收入的比重）

2007年以前，土地出让收入纳入预算外专户管理，再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算，实行“收支两条线”管理，与一般预算分开核算，专款专用。

土地一级开发流程及收益模式

一、土地一级开发的概述 （一）土地一级开发的定义

对土地一级开发的定义有很多。总体来说，土地一级开发就是政府依据土地利用总体规划、城市总体规划，控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对纳入储备计划的国有存量土地、拟征用和转用的农林土地进行统一征用、统一拆迁、补偿、安置。由一级开发单位对城市基础设施建设和配套公共设施建设进行建设，使一级开发范围内

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土地达到“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”的建设条件。之后政府根据城市发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或挂牌的方式出让土地使用权。

从内涵上看，土地一级开发就是土地储备过程中的实物收储环节，是一个以“生地变熟地”为主要特点的过程。土地供应即是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的土地开发属一级开发，供应之后为二级开发。

鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

（三）土地一级开发综述 1.土地一级开发的业务特点 （1）资金需求规模大

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土地一级开发业务属于资金密集型业务，资金需求往往少则几亿多则达到几十亿元，相对于其他项目，土地一级开发业务对资金的需求较高。

（2）融资难度较大

土地一级开发阶段，融资渠道单一，缺少债券、股票上市等直接融资渠道，是融资困难的原因之一，再加上由于土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行融资抵押更加大了开发商融资的难度。

（3）产品需求稳定

土地是稀缺资源类的商品，是房地产产业链最前端的环节，随着土地不可再生和社会经济增长、城市化发展的矛盾日益突出，土地增值是必然的。所有以土地为对象的土地一级开发业务，以及土地这一商品的需求相对是稳定的。

（4）土地一级开发资金链清晰

土地一级开发项目的资金筹措后，主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其它相关费用；土地一级开发完成后通过交易，取得的出让收入用于返还土地开发成本，产生收益部分用于投入其他基础设施建设。

二. 土地一级开发的风险

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2.由于土地供应政策的变动，主要是指各地政府土地供应相关政策的可变和不确定因素，己完成土地一级开发土地迟迟不能供应，使得开发企业不能按计划回笼土地开发资金，从而使土地一级开发企业有蒙受损失的可能性。房地产政策风险包括国家对于房地产价格、交易、税收等调控政策的力度加大，使得开发商在以出让方式获得土地时，不得不考虑土地价格与预期收益之间的平衡关系，增加了土地交易“流拍”的风险。

例如：云南城投负责开发的环湖东路（补充完整这个例子） 3.收益政策不确定风险

由于政府是土地一级开发项目最主要的业主，项目收益分配决定权在政府，政府通过政策调整开发企业的土地一级开发收益分配比例。因此，土地一级开发企业的回款偏差受到收益政策不确定的影响，产生了回款风险。

4.企业对土地出让资金控制能力有限

由于土地收储和土地出让一般实行财政收支两条线，由土地开发企业支出土地收储的成本和费用，而由地方财政向土地使用权购得者收取土地出让金，土地一级开发企业对开发土地出让后取得的出让金收入没有第一支配权，需由地方财政按土地出让收入分配政策进行分

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配，地方财政审核土地一级开发项目成本和相关费用后，核拨相关成本费用。

但是，土地开发和出让的资金流程通常都需要一个时间段，在这个时间段中的不确定性如:政府财政出现困难，就将土地出让收入用于弥补财政赤字；政府为体现政府政绩，拉动地方经济，在建设资金不足的条件下要加大对社会公共基础设施项目的投资力度，只能将土地出让收入挪用。这些不确定想就使得土地一级开发企业对资金投入后的回款没有控制权，使得企业的投资风险增加。

三、 土地一级开发成本组成

根据《土地管理法》、《土地储备管理办法》、《土地一级开发整理管理办法》及《土地储备成本支出核算管理办法》等相关规定，具体而言，主要包括以下几个方面:

①土地报批等各项税费，包括:上缴国家、省、市有关部门的新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、被征地农民社会保障基金、土地报批等相关税费;

②征地补偿费，包括:土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、安置补助费，以及按征地面积15%计算的生产生活预留安置用地的货币补偿费等费用;

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③依法收购国有土地的收购补偿费;

④拆迁安置补偿费，包括:房屋拆迁补偿费、地上地下管线迁改费、被拆迁居民的回迁安置或货币补偿费、搬迁费、过渡费、搬迁奖励费等费用;

⑤土地一级开发整理项目前期费用，包括:规划编制、工程招标、工程监理、土地房屋测绘评估、图件资料的测绘等费用;

⑥土地前期开发整理费用，包括:实施土地一级开发范围内片区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设的费用;

⑦银行贷款利息，包括:土地一级开发企业向金融机构融资所支付的利息;

5.1.1.7土地储备资金管理

政策规定土地储备资金应执行收支两条线管理，符合国家、省、市有关预决算管理和土地储备资金财务管理以及会计核算办法的有关规定。也就是说，土地储备资金由土地储备机构支出，土地出让收益由土地使用权取得者将土地出让金直接缴入财政国库。政策还提出土地储备资金来源包括:

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①财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的土地储备支出;

②财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金; ③土地储备机构向银行等金融机构融资的资金; ④其他可用于土地储备的资金; ⑤上述资金产生的利息收入。

政策对土地储备各相关主体收益也作了相应规定:土地储备机构按照储备土地出让收入的2%计提土地储备管理费;按照完成委托事项直接支出总额的3%向受土地储备机构委托实施土地储备的公司支付管理费;按照征地费总额的2%向征地实施单位支付征地工作经费;按照拆迁费总额的2%向拆迁实施单位支付拆迁工作经费。上述费用计入土地储备支出，采取预提支付、审计后结算，不得再计提其他费用。在这样的政策情况下，可以说从事土地一级开发的企业的收益是固定的，风险也相当减少许多。

四、土地一级开发的流程与分工

近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合

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作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责:规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事:建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。

目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。

土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。可简单表述如下：策划及前期准备阶段--行政审批阶段--基本建设阶段--完工阶段

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实施流程具体如下：

（一） 前期准备与审批阶段 ⒈

土地一级开发计划

国土局依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。（城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交

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通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。）

2. 土地一级开发实施方案

国土局或委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案。

3.由政府相关部门联席会议审批。

由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 4. 土地一级开发招投标

国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体（由政府或企业担任）。

（二）行政审批阶段

发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部门及市政府审批开发主体的各项申请。

（三）基本建设阶段

⒈ 土地一级开发操作性实施方案

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土地一级开发主体根据审批的实施方案编制操作性实施方案以指导开发中的施工。

⒉ 土地一级开发征地与补偿

土地一级开发主体会同政府相关部门负责开发土地的征用及补偿。

⒊ 土地一级开发拆迁与安置

土地一级开发主体会同政府有关部门负责待开发土地原有居民的搬迁与安置

⒋ 土地一级开发基本建设

土地一级开发主体会同市政府部门负责开发中的基本建设。 （四） 完工阶段

⒈ 土地一级开发竣工验收与入市交易

国土局会同相关部门对开发工作进行验收并使熟地进入二级市场进行交易。

储备土地完成前期开发整理后，纳入土地供应计划，由土地储备机构统一组织供地。储备土地的供应价格，应当根据土地面积、用途、

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建设规模、储备支出、配套设施建设支出、市场交易参考价格等进行评估。按照规定以招标、拍卖、挂牌方式公开交易的储备土地，交易底价和起始价在综合考虑拟供应宗地的位置、面积、用途、建设规模、规划设计条件、政府公布的基准地价、土地储备支出、城乡基础设施建设投资、市场交易参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上确定。储备土地以划拨、协议出让方式供应的，按国家、省、市对划拨、协议出让国有土地使用权的相关规定办理。

五、土地一级开发收益模式 （一）从政府与企业地位来看

目前的土地一级开发模式包括：政府主导模式、企业主导模式以及政府主导市场化运作模式三种模式。全国土地一级开发采用的三种模式不尽相同，全国土地一级开发模式呈现出三种模式并存的现象。

1.土地一级开发的政府主导模式：是指由土地储备机构作为土地一级开发主体，实施土地一级开发的模式。土地储备机构需完成包括编制土地储备计划、筹措资金、编制控制性规划、征地拆迁、大市政建设、土地一级开发成本核算、土地出让底价核算以及委托土地交易中心进行土地交易等所有开发工作。这种模式优点在于由于政府全程主导；这样有利于征地拆迁的实施，不足之处在于土地储备机构不具备市场主体资格，在资金筹措方面有难度。

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2.土地一级开发的企业主导型模式：是指通过土地储备机构向企业授权或通过招投标方式选定企业并由政府委托实施土地开发的模式。这一模式则由企业完成包括编制土地储备计划、筹措资金、编制控制性规划、征地拆迁、大市政建设、土地一级开发成本核算等开发工作，仍由土地储备机构进行土地出让底价核算以及委托土地交易中心进行土地交易等工作。

而企业主导型模式有两种选择企业的类型：

一种类型是由土地储备中心直接授权企业进行土地一级开发，多数地方土地储备机构主要还是委托属于国资委管理的企业，这种方式可以有效节约土地开发成本;

另一种类型是通过招投标方式确定土地一级开发主体，由土地储备机构根据土地一级开发项目组织招投标，招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，确定开发企业后，土地储备中心与中标开发企业签订上地一级开发委托协议，该类型下具体资格条件的所有企业都享有平等的投标、中标权利。

3.土地一级开发的政府主导市场化运作模式：是指地方政府和企业合作发挥各自的“比较优势”——政府负责:规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则从事:建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等。强调在城市

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规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。昆明采取的就是这一模式。

但是不管采取何种模式，政府主导都是土地一级开发的发展方向。主要是由于政府为保证土地增值收益不流失，使上地增值收益全部归为政府所有，政府又通过收权方式，将土地一级开发权全部收归政府土地储备机构，同时考虑到政府土地储备机构市场主体资格的问题，在多数情况下，政府土地储备机构委托国有公司进行土地一级开发。受土地储备机构委托参与土地一级开发的国有企业，只能获得固定比例的项目管理费，而不能获得土地增值收益的分成。这也就是“政府主导”土地一级开发的模式。

（二）从企业与政府利益分配来看

土地招拍挂的潜在收益、参与公司的目的以及与地方政府的谈判结果等因素，是影响企业土地一级开发盈利模式的重要因素，总体而言有固定收益模式、固定（保底）收益加分成模式、收益分成模式、一二级联动模式等。具体如下：

1.固定收益模式

在土地二级市场不看好的情况下，部分公司为规避风险，确保稳定的收益而采取的模式，或者是在土地二级市场十分看好的情况下，地方政府不想让公司参与土地溢价的分成，而采取的分配模式。由于

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参与土地一级开发的企业目的绝不仅限于通过施工而获得劳务费，因此固定收益模式的案例较少。固定收益模式基本形式为在协议中明确给予参与公司“垫付的开发成本+基本收益（10%—15%）”。如华夏幸福的土地一级开发部分，具体见后续的案例分析。

2.固定( 保底)收益加分成

土地一级开发案例中，固定收益加分成是采用最为广泛的模式，对企业来说固定收益条款保证了企业的正常业务利润，分成收益部分确保企业能够参与了土地出让红利的分配。如云南城投在昆明4.18万亩土地一级开发案例中，协议规定云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让纯收益实行5：5分成，若云南城投取得的收益不足全部土地一级开发总成本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。黑牡丹公司对常州北部新城高铁片区土地一级开发案例中，高铁片区总面积17.5平方公里（26250亩）。固定收益部分为该地块土地前期开发总成本10%为其工程收益。分成部分为公司与常州国家高新技术产业开发区管委会对该地块土地出让净收益按照50%：50%的比例进行分成。

3.收益分成

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通过合同约定收益分成或成立合资公司以股权的形式进行收益分成是较为常见的两种收益分成模式，采取收益分成的模式，参与公司面临着高收益、高风险的局面。

（1）合同直接约定收益分成条款。从分成模式的案例来看，多数公司与政府之间直接在合同中约定了土地一级开发净收益分成的比例，项目公司往往要占到净收益的“大头”。以中天城投为例，中天城投下属全资子公司华润贵阳对贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发，贵阳云岩区政府承诺：用土地出让收益以及片区城市建设配套费，支付一级开发投资成本，投资成本支付完成之后的剩余部分，云岩区政府与华润贵阳按照3：7 的比例进行分成。

江苏中南建设公司在儋州4500亩土地一级开发项目中约定土地成片开发收益（土地出让收入扣除土地成片开发成本，成片开发成本由双方共同审核确定），儋州市人民政府与该公司各占开发收益的30%与70%。

（2）通过设立合资项目公司进行收益分成

有些项目公司由企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立，负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲，企业

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会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。

通过共同出资设立项目公司，企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。如荣盛发展在辽宁本溪参与的6750亩土地一级开发项目“本溪市沈溪新城国际健康开发项目”，就是与地方政府下属公司以50%:50%形式的成立合资公司负责项目的运作。

4.创造一二级市场联动条件

借助参与土地一级开发的优势，企业在规划、土地出让的进程、限定竞拍条件以及通过对竞拍土地溢价收益分成等形式，在土地竞拍的二级市场中创造不对等的竞争形势，为“独家竞拍”创造条件，降低二级市场的拿低成本。

（1）创造有利于二级市场介入的条件

在土地一级开发项目中，土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个“准规划部门”；企业可利用规划的设计和改变，来使得土地规划对己方从事一级开发更有利，甚至为今后的土地一二级联动打下基础。

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在符合城市总体规划基础上，企业往往能够参与到地方政府所进行的概念规划设计中；同时，企业通常也能协助政府编制该区域的控制性详细规划及各类专项规划，这为企业获取二级开发权方面提供了更多的先机。因为企业用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段，可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可，并在规划条件和各地块价值安排方面得到有效的贯彻。

土投土地一级开发项目 （一）项目概况 1.土地一级开发范围

例如由昆明市土地开发投资经营有限责任公司负责的，五华区所辖昆明市主城西北分区规划范围内11.79平方公里土地一级开发及道路交通、绿化综合整治项目第一期位于昆明主城西北部，属昆明市五华区政府行政范围内，距市中心直线距离约9公里，距巫家坝机场直线距离约13公里。该项目整治范围为:北抵206号路、南邻海屯路、西至西北三环、东邻昆沙路。

2.土地一级开发规模

五华区所辖昆明市主城西北分区规划范围内11.79平方公里土地一级开发及道路交通、绿化综合整治项目第一期拆迁用地共分六块，

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总拆迁用地面积约346.63公顷(5199.45亩)，总拆迁建(构)筑物面积约809695平方米，土地一级开发后，增加可出让净用地1929000平方米(2893.5亩)，其中包括二类居住用地83.95公顷(1259.25亩)，行政办公用地32.98公顷(494.7亩)，商业金融业用地75.97公顷(1139.55亩);其余用地3.78公顷(56.7亩)，分别为公共服务设施用地和文物古迹用地。

3.资金筹措

项目总投资751303.23万元，其中项目静态投资691198.97万元，动态投资(贷款利息)60104.26万元。按项目静态投资的30%和动态投资(贷款利息)由受托实施土地一级开发的企业自筹，项目静态投资的70%通过银行融资解决，测算如下:

①公司自筹项目资金267463.95万元; ②向银行借款483839.28万元。 （二）征地拆迁成本

五华区所辖昆明市主城西北分区规划范围内11.79平方公里上地一级开发及道路交通、绿化综合整治项目第一期总投资估算为751303.23万元

1.项目平衡

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项目征地拆迁总用地面积约5199.45亩，可出让净用地192.9公顷(2893.5亩)，其中包括二类居住用地83.95公顷(1259.25亩)，行政办公用地32.98公顷(494.7亩)，商业金融业用地75.97公顷(1139.55亩)。项目亩均综合成本为144.5万元/亩。

项目盈亏平衡点(不含土地出让金)=项目综合整治总投资*可出让净用地面积=751303.23万元/2893.5亩=259.65万元/亩

2.地价评估

根据规划设计单位编制的项目指标，整治完成后该片区环境将得到整体提升，原有的区位优势与整治完成后土地利用率的提高，道路、绿化和公建设施的配套完善，配合城市建设的发展趋势，随着人们群众生活水平的不断提高，对改善生活环境和投资渠道多元化的迫切需要等多种因素影响，预计整治完成后的土地出让价格将随其附加价值的增加而增加。按照容积率为3测算，楼地面价为1499.93元/平方米，属市场可接受范围，若适当提高供地容积率，则有更大的供地收益。

3.项目收益

根据昆明市土地出让政策，该区域土地交易符合我市房地产开发用地土地出让最低价“五四三二一”的政策，属300万/亩的区域。据此推算，本次项目直接经济收益为116746.77万元。

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（三）项目实际支出 1.项目直接支出

本项目一期总开发土地面积5412亩，开发后可出让净用地面积2925亩，直接费用总支出782432.75万元。

2.项目间接支出

总用地面积1420639亩，净用地面积7931.28亩，间接支出合计1485994万元，其中:道路交通设施建设费用1402438万元、市政公用设施、水利建设费用27390万元、绿地景观设施建设费用51207万元、保障性用房用地出让价低于直接成本部分在片区间接费里分摊14505万元。最终净用地间接费用支出189万元/亩。

3.成本组成及收益

本项目成本组成中，直接支出费用为土地一级开发实施主体直接支出，间接支出为政府其他主体投入在城市基础设施建设的费用。在进行土地出让价格组价时，两项费用均应包含在土地出让底价中，则出让价应不低于456万元/亩。

按最近两年项目周边土地成交价格，评估开发完成可出让净用地的出让价为643万元/亩，仍按容积率3测算，楼面地价3215元/平方米，近期项目房价约9000元/平方米，考虑建安成本后，土地二级

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市场开发仍有收益。

（四）一级开发项目回款情况

现在大多数的企业之所以热衷于土地的一级开发，那就有利于在一级开发完成后土地招拍挂市场更容易的拿地。在土地一级开发项目中，土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个“准规划部门”；企业可利用规划的设计和改变，来使得土地规划对己方从事一级开发更有利，甚至为今后的土地一二级联动打下基础。

在符合城市总体规划基础上，企业往往能够参与到地方政府所进行的概念规划设计中；同时，企业通常也能协助政府编制该区域的控制性详细规划及各类专项规划，这为企业获取二级开发权方面提供了更多的先机。因为企业用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段，可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可，并在规划条件和各地块价值安排方面得到有效的贯彻。并且许多城市在一级开发完成后直接在招拍挂阶段，通过低价的方式给与一级开发商土地补偿一级开发商。有趣的是例如“土投”负责的五华区西北分区土地的开发就是如此，上次我在做土地税务筹划方案的时候统计到土投通过招拍挂的方式购买了五华区西北分区的土地。具体信息如下：

土投公司竞得五华区分区土地情况： 单位：万元

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区域 用途 商业金融 面积/亩 471 86 578 1135 价值 万元/亩 18171 38.5 3352 38.9 五华区西北分区 文化娱乐 二类居住 总计 22572 39 44095 均价:38.8 从上表可以看出拿地的价格是相当的低只有38.8万/亩，一方面；价格太低，另一方面；不同用途的土地价格居然相差不大。土投竟得的土地涉及商业金融、文化娱乐与居住用地，而这三类地的价格居然相差不大这是相当不合理的，这些地块的价格初步估计至少在300万/亩（因为与他相距不远的普吉路的土地拍卖公式中起价为329万/亩）。

根据“昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知(2012-2-17)”明确排除了昆明市属国资外的任何企业的一级开发。即：通知下发前已配置给市级国有投资公司的土地，继续由原国有投资公司负责一级开发。即：市级土地储备机构已与市级国有投资公司签订土地一级开发整理委托合同的项目，继续由相关国有投资公司完成对应项目的土地一级开发整理；已批准配置给市级各国有投资公司但尚未签订土地一级开发整理委托合同的项目，由市级土地储备机构尽快与市级国有投资公司签订土地一级开发整理委托合同。市级国有投资公司参与的土地一级开发整理项目，必须按照市级土地储备机构的委托内容和标准实施。即：明确排除了昆明市属国资外的任何企业

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的一级开发。

《通知》将昆明市区6个区域一级开发分别给了8家昆明市属国有企业。其中五华区：由市土地开发投资经营有限责任公司和产业开发投资有限责任公司负责组织实施；2011年6月，昆明181块土地拍卖，“卖出”的土地基本上完全吻合《通知》具体地块的划分。

（2）直接设定限制性条件

在一些土地一级开发的案例中，企业可与政府协商确定项目土地入市交易价格，并与政府协商确定土地交易条件和交易方式。通过对土地出让规模、推出时间、出让土地的限制性条件以及交易底价等因素施加影响，企业可在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。

5.华夏幸福 “园区+地产”的商业模式

华夏幸福形成的“工业园区+房地产开发”的模式，其商业模式的是：与政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并为园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；如此模式下，华夏幸福最终可在一级开发、园区经营、房地产销售及政府返还等多方面实现收益。其与政府签订协议收益条款如下：

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⑴就基础设施建设、公共设施建设项目，甲方应向乙方支付建设用费，具体包括建设成本和建设利润两部分，建设利润按建设项目的总投资额的15%计算。

⑵就土地整理投资，甲方应向乙方支付土地整理费用，具体包括土地整理成本和土地整理收益两部分，土地整理收益按土地整理成本的15%计算。

⑶就产业发展服务，甲方应向乙方支付产业发展服务费用。当年产业发展服务费的总额按照委托区域内当年入园项目新增固定资产投资额的45%计算。

⑷规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的110%计算。 ⑸物业管理、公共项目维护及公用事务服务等按照国家定价执行；无国家定价，按照政府指导价或甲方审计的市场价确定。

六、昆明市土地一级开发综述 （一）国有投资公司参与土地一级开发

根据“昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知(2012-2-17)” 市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本。

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通知下发前已配置给市级国有投资公司的土地，继续由原国有投资公司负责一级开发。即：市级土地储备机构已与市级国有投资公司签订土地一级开发整理委托合同的项目，继续由相关国有投资公司完成对应项目的土地一级开发整理；已批准配置给市级各国有投资公司但尚未签订土地一级开发整理委托合同的项目，由市级土地储备机构尽快与市级国有投资公司签订土地一级开发整理委托合同。市级国有投资公司参与的土地一级开发整理项目，必须按照市级土地储备机构的委托内容和标准实施。即：明确排除了昆明市属国资外的任何企业的一级开发。

昆明市市级国有公司在相关行政区域实施土地一级开发整理的具体范围划分如下：

1.五华区：由市土地开发投资经营有限责任公司和产业开发投资有限责任公司负责组织实施；

2.盘龙区：由市交通投资有限责任公司和产业开发投资有限责任公司负责组织实施；

3.西山区：由市土地开发投资经营有限责任公司、市交通投资有限责任公司、市轨道交通有限公司和昆明滇池投资有限责任公司负责组织实施；

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4.官渡区：由市交通投资有限责任公司、昆明滇池投资有限责任公司和市轨道交通有限公司负责组织实施；

5.呈贡县：由新都投资有限公司和昆明新农投资有限公司负责组织实施；

6.晋宁县：由昆明滇池投资有限责任公司、市城建投资开发有限责任公司和市土地开发投资经营有限责任公司与属地人民政府负责组织实施。

7.2009年第五次规委会会议纪要配置给市轨道交通有限公司的九块土地，市轨道交通有限公司享有优先开发权。

8.轨道交通沿线站点、站口经规划认定的四至范围内的土地，按地铁出站口上盖物业规划统一交由轨道交通有限公司进行开发。

（二）社会资金参与土地一级开发

自从“昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知(2012-2-17)”发布后昆明市土地一级开发主要以市级国有投资公司为主，由负责土地一级开发整理项目的国有投资公司，采取公开招标、邀请投标或竞争性谈判等方式选择和确定社会投资人。社会投资人中标以后，采取与市级国有投资公司、县级地方人民政府协商确定

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成立合资公司、项目公司或者以独资公司形式投入资金参与土地一级开发整理项目。

土地一级开发整理项目开发周期原则上不超过2年。 社会投资人参与土地一级开发整理项目投入的资金，其资金成本参照银行同期贷款基准利率据实计入成本，但不计入投资回报的计算基数。 社会投资人参与土地整理、征地、拆迁、安置、基础设施配套工程建设，其投入资金依照下述公式协商确定项目投资回报率。

项目投资回报率 = 8% × （ 1 + ------ ） （5.1.2昆明土地一级开发相关政策 5.1.2.1昆明实行土地一级开发全覆盖

2010年7月印发的昆政发〔201田68号《关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》中明确提出“实行政府主导、市场化运作机制。

1.市政府统筹管理土地一级开发整理项目，

2.各县(市)区政府具体组织土地一级开发整理项目的用地报批、征地、拆迁、安置等工作，

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