项目代理策略综合大纲

上海普润房地产顾问有限公司

项目代理策略综合大纲

工作模块（一）市场调查与市场机会分析

工作模块（二）产品力调查与产品机会分析

工作模块（三）项目建筑规划设计及产品定位策略建议大纲

工作模块（四）项目景观设计报告大纲

工作模块（五）项目单体设计报告大纲

工作模块（六）项目定价策划报告大纲

工作模块（七）项目销售策划报告大纲

工作模块（八）项目物业管理及经营模式策划报告大纲

工作模块（九）项目促销、推广策划报告大纲

工作模块（十）产品（建筑风格建议、外立面建议、户型等）建议 （补充工作模块）

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? 策划项目工作版块（一） 市场调查与市场机会分析

1、中国、长三角地区、南京市房地产市场宏观政策、法规、环境分析研究 2、南京城市规模发展分析

3、未来一到两年南京整个住宅类型物业市场整体走势预测与分析 4、未来一到两年大厂住宅类型物业房地产市场整体走势预测与分析 5、住宅类型物业经典项目、代表个案研究 6、项目相关重点竞争个案市场调查、分析、研究 ①．南京整个区域、大厂区域的典型住宅个案分析 ②．项目相近个案分析

7、南京市住宅类型物业市场客源置业行为微观分析 ①.典型代表个案客户资源分析 ②.住宅、商业市场客源综合分析 ③.市场对本项目的基本客源参考

8、住宅类型物业目标客户消费能力、消费特征、消费动机研究 9、终端客户消费能力、消费特征、消费动机研究 10、项目地块周边市场分析及地块价值评估 11、市场机会分析

①．策划项目（楼盘）市场机会分析 ②．策划项目介入市场身份设定 ③．本案风险研究

A、住宅类型物业在整个房地产市场中存在的风险 B、本项目开发过程的风险 12、市场细分与市场区隔

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13、楼盘开发市场定位建议 14、目标客户定位

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策划项目工作模块（二） 产品力调查与产品机会分析

1、区域市场内，住宅类型物业市场产品力调查、分析、研究 2、住宅类型物业相关重点竞争个案产品力调查、分析、研究 3、住宅类型物业相关市场个案产品及营销策略分析 4、南京城市的核心文化渊源 5、南京城市的文化特质

6、南京城市文化倾向在房地产市场的价值导向 7、本项目住宅类型物业产品的自身产品竞争力研讨 8、针对性产品研究及初步定位 ①．产品描述 ②．产品分析及定位 ③．项目竞争范围概念阐述 9、产品业态区隔定位

整盘产品定位、项目产品概念策划

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策划项目工作模块（三） 建筑规划设计及产品定位策略建议大纲 1、项目建筑规划设计的目标及设计理念 2、项目规划环境布局建议 3、项目建筑风格分析建议

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4、项目开发产品定位

①．项目建筑单体特色设计建议

②．项目组团、院落特色及差异性分析定位 ③．项目建筑物业类型及配比分析定位 ④．项目开发模式及首期开发区位论证设定

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项目景观设计报告大纲

1、住宅类型物业的社区景观设计意义 2、住宅类型物业的社区景观设计范围

3、大型住宅类型物业社区景观设计现状与走势 4、住宅类型物业项目景观设计制约因素分析 5、住宅类型物业项目景观特色风格总体定位 6、景观设计基本原则设定

7、住宅类型物业项目绿化特色设计定位 ①．设计思路 ②．设计原则 ③．设计内容建议 ④．整个小区设计建议

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策划项目工作模块（四） 策划项目工作模块（五） 项目户型设计报告大纲

1、热销住宅类型物业的户型设计特征

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2、项目户型需求现状与特征 3、项目户型设计定位

①． 住宅户型设计制约因素分析 ②． 住宅户型设计原则

③． 住宅户型定位建议及不同户型定位建议 ④． 房型参数指标建议

⑤． 根据住宅类型物业的户型、阳台、窗体、采光等功能设计的调整建议 ⑥． 户型面积定位区隔修正 ⑦． 项目房型规划策略

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策划项目工作模块（六） 项目定价策略报告大纲 1、目标市场分析 ①．市场区隔化的目的 ②．市场区隔化的基础 ③．目标市场需求特性

2、整个城市区域内、住宅楼盘基价定位分析 ①．竞争区域住宅楼盘价格特点 ②．竞争区域住宅楼盘价格规律分析 ③．竞争区域楼盘价格需求分析 ④．竞争区域楼盘价格走势分析

⑤．对于住宅类型物业，客户目标价格承受力分析

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3、分析结果评判 ①．精确度评判 ②．适用性评判 4、定价策略 A：定价原则

B：基础定价分析建议

①．不同的住宅住宅单元定价分析建议 ②．环境不同的住宅住宅单元定价分析建议 ③．不同销售时段定价分析建议 ④．景观不同的单元定价分析建议 5、项目开发校正价格建议 ①．确定楼盘均价的调整系数设定 ②．价格表 ③．付款方式

6、分阶段价格制定及控制策略

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策划项目工作模块（七） 项目销售策划报告大纲

1、住宅类型物业社区销售策略与模式分析 2、项目总体销售战略分析 3、客户培养 ①．客户描述 ②．客户发掘 ③．客户引导 ④．客户跟踪 4、销售控制 ①．销售目标分析

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②．销售模式分析建议 ③．首期推出量设定 ④．首期组团推出节奏设定 ⑤．销售管理系统结构设定 5、项目销售特征分析 ①．项目销售卖点归纳分析 ②．项目销售卖点节奏控制设定 6、项目售楼部设计定位 ①．售楼部设计意义 ②．售楼部设计要求 A：性质要求 B：特色要求 7、售楼部功能设计 8、售楼部内外部氛围营造 9、售楼处选址建议

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策划项目工作模块（八） 项目物业管理模式策划报告大纲 1、物业管理的功能特点

2、区域市场、当地物业管理现状 3、物业管理概念（内涵）的深层剖析

4、住宅类型物业项目物业经营管理模式的决策 ①.物业经营管理的基本原则 ②.物业经营管理的资源配备

③.物业经营管理各阶段的目标与任务 ④.物业经营管理创新机制建立

5、住宅类型物业项目会所功能配套及商家建议

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①.会所经营管理的基本原则 ②.会所经营管理的功能设定 ③.会所经营管理的模式与方法 ④.会所经营管理创新机制建立 ⑤.商铺整体及单体设计建议

6、附物业管理智能化系统设计方案报告 7、小区安全防范报警系统

①.小区周围的静态戒备（第一层防范） ②.小区的室外监控和巡更系统（第二层防范） ③.家居防范系统（第三层防范） 8、小区智能化系统 ①.综合布线系统 ②.小区网络、通讯系统 9、小区物业管理系统 ①.三表抄表系统

②.一卡通智能系统（智能IC卡） ③.小区设备自控系统 ④.增值服务系统 ⑤.日常管理系统

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策划项目工作模块（九） 项目营销推广策划报告大纲

1、住宅楼盘促销推广特色模式分析； 2、项目促销推广策略设计； 3、概念策划； ①.整盘概念规划； ②.楼盘总体企划概念；

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③.推广总精神及理念； ④.本案广告主标语及广告重点； 4、形象定位； ①. 案名LOGO建议； ②. 物业形象建议； ③. 公司品牌形象建议； 5、主题推广； ①. 市场主题分析； ②. 项目主题分析； ③. 企业主题分析； ④. 主题推广阶段建议； ⑤. 主题推广方法建议； 6、营销推广策略

①. 案前作业进度拟定及控制；

②. 针对住宅物业市场营销策略、导入策略分析； ③. 项目开盘策略

④. 阶段性硬广告策略及阶段性软新闻造势策略； ⑤.阶段性SP造势活动（包括开盘前、开盘中） ⑥.媒体通路策略、项目媒体投放策略、项目行销策略 ⑦.sp活动促销策略 ⑧.项目品牌推广策略

⑨.公关宣传策划、计划的拟定及实施：研讨会、记者招待会、展销会、巡回展览及各类推广活动的策划及协办 7、广告平面设计 ①. 全套VI设计

②. 售楼处的方案及形式建议 ③. 样板房装修及形式建议 ④. 模型制作：

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小区、单体、立面、剖面等制作数量、表现重点的建议 ⑤. 效果图绘制

鸟瞰、单体、中庭、会所、大堂等绘制数量、角度表现重点等建议 ⑥. 墨线图绘制

总平面、地下层、标准层、各户房型等绘制数量、表现重点等建议 ⑦. 户外媒体

横幅、旗帜、看板、围板、围墙、车厢、灯箱等位置、路线、数量、尺寸、材质的建议

⑧.DM派夹海报寄发数量、区域、时机的建议 ⑨.各类相关配合厂商询价、发包协助及质量监督

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产品部工作内容大纲

一. 项目规划设计阶段 1、产品市场分析：

针对项目市调情况进行研究与分析，预判市场产品的趋向 （1）周边建筑特征以及发展趋势分析 （2）户型面积以及户型特征分析 （3）周边景观特征以及发展趋势分析 2.项目定位

根据地块特征、周边现状以及目标客户的定位，确定项目主题定位，特别是对项目产品设计风格进行定位 （1）建筑外立面风格定位 （2）建筑外立面配色及用材方案 （3）建筑主材成本估算

（4）屋顶、窗户以及入口处的处理方案 （5）确定各类户型方案

策划项目工作模块（九）

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（6）景观风格定位

（7）各组团景观植物配置方案 （8）主体景观布局方案 （9）各组团绿地布局方案 3.设计改进方案

代替开发商与设计院进行技术沟通，从专业角度以及市场需求、客户需求角度，对项目规划、产品设计提出改进方案。 （1）整体布局调整方案 （2）建筑外立面细部优化方案 （3）户型细部调整方案 （5）宅旁绿化改进方案 （6）植物配置优化方案 （7）细部景观布局优化方案 （8）景观小品优化方案 （9）会所风格定位 （10）会所布局优化方案 （11）.运用风水学优化住宅方案 二．项目建造阶段 产品优化方案：

4.10，结束漂泊，离开北京。

列车启动的一瞬间，月台上送站的俩波没有看到我双眼溢出的泪水。告诉自己不要流泪，但还是抑制不住。过往几年的一幕幕，在四个小时的车程中像电影片段一样在脑海重现。这些年的欢笑、泪水、一张张熟悉的面孔、不断衔接着我的记忆断层。

我不知道像我这样热爱北京的外地人有多少，更不知道怀揣着美好梦想来到北京的年轻人有多少，当然也不知道迫于各种原因含着不舍离开北京的又有多少。 从专业角度，对产品、配套、工程问题向开发商提出可行性优化方案。 三.项目销售准备阶段 1. 售楼处包装方案：

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对现场售楼处提出建筑风格定位以及周边景观搭配方案，提供室内装修风格建议；对市中心售楼处外立面以及室内布局、装修、软装饰提供技术支持，并监督装修公司完成施工任务。 （1）售楼处外立面风格定位 （2）售楼处外立面装修包装方案 （3）售楼处室内布局及装修风格定位 （4）售楼处室内布局及装修方案 （5）售楼处室内家配及软装方案 （6）售楼处配套景观方案

（7）对市区售楼处装修工程进行监督以及验收 （8）售楼处装修工程预算以及家配、软装预算 2.样板房包装：

根据地块特征、周边现状以及目标客户定位，对样板房风格提出定位，提供样板房家配以及软装饰布置。 （1）样板房风格定位

（2）样板房装修主材清单以及预算 （3）家配以及软装方案 （4）家配以及软装清单及预算 3.看房通道包装

根据不同项目的特殊情况，提出优化看房通道的方案。 四.项目销售阶段

户型分割：针对实际销售需要以及客户需要，对产品户型提出可行性分割方案。

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中央企划中心

2005年***月

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/1wf3.html