家属区物业管理及收费方案(修订)

家属区物业管理方案

一、物业管理目标

保持和提高物业的完好程度。通过加强对小区的管理养护及对使用人的管理和服务，提升小区环境品质和业主生活质量。 二、物业管理内容

1、对小区内房屋建筑物本体共用设施设备（共用上下水管道、共用照明、供电系统、供水系统、供暖系统等）的维修、养护和管理。

2、对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含房屋装饰装修建材垃圾）。 3、对公共绿地、花草树木、建筑小品、健身器材的维护与管理。 4、车辆进出和停泊管理。

5、对小区进行安全监控和巡逻等安保工作。 三、管理标准及要求 1、环境卫生管理

清洁卫生范围：楼宇间的公共部位，如楼梯走道等。物业区域内的公共场所，如物业辖区内的道路、绿化带、停车场、公共娱乐场所等。

监管部门：总务科 标准与要求：

①清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量。做到每天早9点以前对共公区域路面进行清扫。每周对住宅楼楼梯进行一

次清扫，对楼梯间扶手进行擦拭（一次未打扫扣罚物业公司200元）

②垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，实行垃圾袋装化的办法集中收集垃圾，做到楼前无垃圾堆放、垃圾箱外无垃圾外堆现象（垃圾不及时清理或外堆扣罚物业公司200元）。 2、绿化及积雪清扫管理

绿化管理范围：公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地），街道（指物业范围内各种道路）。 标准与要求：

①是做到春夏秋晴天每2到3天浇一次水，时间为晚上12点至早上6点为宜，若遇下雨不浇水。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。

②是定期对灌木施肥、整形，并根据其长势采取合理措施。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。

③是发现死树、死草定期负责补栽、移植。（不按要求补种草木，一次扣罚1000元）

④禁止小区内住户破坏草地绿化，在草地上种菜、私养家禽。（如不及时制止，发现一次扣发物业公司500元）

④冬季积雪及时清运，做到雪停就行动,积雪不过夜。（如不及时清运，一次扣罚1000元。） 3、治安管理

治安管理范围：大门及监控室值班，夜间巡逻，对外来租房人员

实行登记管理，保护业主的人身财产安全等。 监管部门：保卫科

标准与要求：要求值班人员二十四小时值班，对进出人员和进出车辆登记，加大小区巡逻力度，每晚不低于两次。对外来租房人员及出租房业主信息进行登记。禁止收购乞讨商贩进入小区，无外来闲杂人员，确保小区安全，不发生任何被盗、被抢情况，现场无打架斗殴，发现问题及时处理。若未按要求开展各项工作，发现一例扣罚物业公司200-500元。若发生失盗，经当地辖区派出所处理后，视情节扣罚当班人500-1000元。 4、车辆道路管理

车辆道路管理范围：维护小区内车辆的交通秩序和停放秩序，确保住用户的车辆停放有序。 监管部门：总务科 保卫科

标准与要求：对进出车辆实行门卫登记制度，业主的车辆实行登记备案在册并制作发放车辆管理卡。所有车辆必须全部进入指定的停放点停放。对外来车辆实行登记收费制度，非小区业主车辆过夜停放按家属院机动车收费标准收取停放费。 5、有偿服务管理

有偿服务管理范围：为满足业主个别需求受其委托提供的收费服务

监管部门：总务科

标准与要求：针对住用户提出的如上门维修等特约服务事项，与

当事人签定达成协议，明确双方权利义务，做到服务周到，有礼有节，态度谦和热情。尽量让住用户满意，使满意率保持在98%以上。

6、物业装修及施工管理

装修及施工管理范围管理：业主有权对自己所购物业进行装饰、装修和装潢，但装饰、装修、装潢必须在规定的范围内，按有关规定执行。

监管部门：总务科 保卫科

标准与要求：根据国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》，业主在装修前必须向物业管理工作中心进行申请登记，施工方必须与物业签订施工注意事项协议，并对施工人员进行登记造册以便管理。有关专业管理部门如在小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、通讯等管道、管线，需与物业签订路面及绿地复原等事项协议后方可施工。

四、物业收费与开支预算

1、物业管理费与停车费一年共收取241213.8元。 （1）物业管理费。

州医院家属区住宅楼总建筑面积为 31820.28M ，小区物业管理费按昌州计价费（2006）44号文件一级物业标准0.55元/月 平方米收取，每月收取物业管理费为17501.15元，一年共计210013.8元。

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（2）停车位收费。

停车服务收费的标准按昌吉市物价局（2001）051号文件执行，即每车每月收取40元的停车服务费。我院停车位设有65个，一年为31200元。 2开支预算

（1）人工费 211200元/年

（2）工服费(冬夏两套) 8人×600=4800元 （3）管理费、税按10%收取 21120元/年 （4）公共设施维护材料费 14093.8元/年

注：物业费用支出情况由总务科和业主委员会代表进行监督审查，按年公布物业费用支出情况。 3、物业服务项目

（1） 免费服务（业主只需支付材料费，人工费免费）

（2） 有偿服务（业主需支付人工费与材料费）

注：如不在上列服务范围需求，费用由双方自行协商。 五、物业管理人员配置 1、 业主代表委员会 ① 业主代表委员人员

组长：薛光云 副组长：李广义

代表成员：刘洋初、杨建军、曾峰、刘忠明、吴世壮

②业主代表委员会职责

执行上级有关部门的政策和医院的管理规定

负责对物业公司进行监督管理，对物业公司的各项开支的进行审核。

负责向业主解答和宣传有关物业管理的政策和规定。 向医院反映业主的合理诉求及建议。

定期召开会议，检查各项政策和制度落实情况。 2、物业公司人员配置

①专职管理人员1名：具体负责小区值班，清扫保洁、绿化、清雪、垃圾清运、监管、水电物业车位租赁费收缴、小区维修服务等各项具体事务的监督管理工作。

②保安人员2名：具体负责维护小区内住户正常工作，生活和治安秩序，其内容包括：小区公共秩序，停车管理与安全，夜间巡逻，大门安全保卫，监控及消防管理等。

③清扫、保洁人员4名：具体维护小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、给业主营造一个清新、舒适、卫生的人居环境，其内容包括：小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、楼梯间的清扫、扶手的洁净和垃圾的收集、清运，夏季绿化带的养护和冬季公共区域积雪清运。

④水电工1名，上岗人员需持有国家权威部门颁发上岗证，具体负责小区内的住宅及公共区域的水电设施，设备的维修、水电维

修服务等。其内容包括：小区内路灯维修、公用电路、公共上下水管道的维护、业户室内水电问题按收费标准上门维修和维护。

总务科 2014年2月25日修订

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