七星岛高端别墅策划建议书

七星岛(别墅)营销策划建议书

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内容框架

一二 三

本项目的价值体系

本项目的营销体系

本项目的客户定位

一、本项目的价值体系1、豪宅别墅的KPI体系研究2、豪宅别墅的客户需求点归纳 3、本项目的价值体系

1、豪宅别墅的KPI体系：关键驱动 因素

【KPI体系：关键价值指标考核】与城区的快速交通关系 成熟成型的别墅圈 所处地段的特殊价值 社区外部综合环境状况 局部亮点处理

项目地段

自然环境

KPI体系户均资源

内部自然环境质量 景观细节处理 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 景观资源指标 建筑间距 视野开阔度 特征景观的私家占有

土地资源指标

居住私密性

户前院尺度 规划布局形式 户型面积

达标指标户型设计 产品的建筑风格

内部功能空间

通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定出豪宅别墅的产品要点

1、地 段

关键驱动因素2. 环 境

项目调查与客户调查均显示： 高总价别墅项目的市场认可 和客户接受存在关键驱动因 素：地段、内环境。

3. 户均资源

4. 居住私密性

达标动作5. 户型设计

其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。

6. 建筑风格

豪宅的地段分类豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况

第一类：具备与城区距离近的地段优势(七星岛距离目前市区3公里，其本身就是未来淮安市中心)

第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势(周边集中了丰球白鹭湖、长岛一墅、融侨华府别墅等淮 安为数不多的别墅区。清河新区低密度住宅圈)

第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势(古黄河生态园区、青龙湖公园、长荣大剧院、淮扬菜文化馆、奥 特莱斯购物公园等，可以说是整个长三角地区规划最好、设施最齐 全、配套最完整的湿地人文公园景区) ☆ 本项目同时具备以上三种地段优势

1. 地

段境

关键驱动因素2. 环

3. 户均资源4. 居住私密性

达标动作5. 户型设计6. 建筑风格

别墅产品的内涵和客户的购买目的，决定了豪宅别墅项目需在 内部环境上大做文章

内环境的打造方式可分为三种，对客户的冲击力则有所差异

A.大规模制胜按 照 对 客 户 的 打 击 力 排 序 ] [

大面积水体 宽敞的流动水系 成规模的树种 大面积草坪 入口隐蔽处理 外部绿地处理 地形变换

B.局部特色处理

C.精致细节

精致园林小品 情趣空间处理

“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法

宽敞的河道/水系

大湖面

大草坪

大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处 理手法，也是“必要动作”。

“依水而居”的

生活状态已经成为豪宅客户骨子里的情节

长岛澜桥总规图

优山美地总规图

北京玫瑰园总规图

晴翠园总规图

北京玫瑰园总规图

客户访谈显示，豪宅客户在社 区内环境中对于水体的关注度 极高，而且越具规模的水体越 能刺激客户的购买欲望。

以小见大的细节处理

河道节点的私家水岸处理

入户路的道路线行处理

公共空间的处理

局部的特色处理，用与众 不同的手法巧妙的传达豪 宅景观的私有与珍贵

私家水岸小品

水岸庭院的展示

关键驱动 因素

1. 地 2. 环

段 境

土地资源指标 私家庭院面积 私家庭院完整性

3. 户均资源4. 居住私密性 达标动作 5. 户型设计 6. 建筑风格

景观资源指标 视野开阔度 特征景观的私家享有

别墅单体依水而居、线性排布，景观丰富的同时享有开阔的 视野，由此成为绝大多数项目的畅销产品。

豪宅别墅项目绝大多数将水景作 为项目最大的卖点，临水而居已 经成为千万级别墅必备条件。

本项目豪宅别墅居于河道两侧， 视野开阔、景观丰富，享有私家 水岸，势必成为项目极大的卖点。示意图，仅做参考

关键驱动 因素

1. 地 2. 环

段 境

3. 户均资源

4. 居住私密性达标动作 5. 户型设计

建筑间距、规划布局 赠送面积的大小 中式风格独栋别墅

6. 建筑风格

2、豪宅别墅客户具体需求点归纳：

位置选择

选择有山有水的地方，身处城市，亲近自然； 希望在视野上尽量能俯视山景； 对产品的通透性要求高，较喜欢亲水露台和多面采景的大片落地玻璃，但对 多面落地玻璃卧室的家私摆放问题有疑问； 对主功能空间：主卧和客厅的方正度和景观性要求高 偏好艺术化的造型；材质上关注细节和品质感； 关注与自然和生态的融合，关注绿化的茂密程度； 偏好融入水系的园林； 关注园林的层次感和参与性； 公共空间材质更关注生态环保的用材；

户型设计

外立面设计

园林设计

社区配套

关注健康和生态的配套：健身设施、小船、养生的餐饮等； 社区的配套尽量业主专属化，确保社区的私密性和安静； 关注于社区配套与室外自然绿化的融合； 偏好社区配套的人性化细节考虑：遛狗场地、人车行分流等；

智能化要求

对智能化要求高，关注于提高生活舒适度的智能化系统； 特别关注于智能化的安防系统的安全性；

物管的建议

特别关注于社区安全，认可品牌物业公司对于项目价值的提升； 保安定期巡逻，保证保安密度； 严格控制进入人员素质； 关注于物业管理的人性化的细节服务； 关注物管人员的素质；

如何打造淮安顶级别墅高端社区？3、 七 星 岛 项 目 价 值 体 系自然生态指数 贵族血

统 建筑规划指数尽览湖光水色 环岛滨湖人文景观

罕见风水宝地最纯粹别墅区 顶级主题会所 最私密化社区 军事级别安防 同质贵族圈层 会员制会所 纯粹居住环境 大尺度空间 顶级物业服务 周边高端配套

生态岛屿，立体庭院亲水而居 宅景一体化规划 最严密的周界防范 最先进的家居智能 社区彰显尊贵身份

安全私密指数

贵族身份社 交 指 数 居住价值指数 贵族生活 生活服务指数

商务社交平台有天有地，私家庭院 全方位的管家式服务 顶级会所配套服务 五星级酒店配套服务

二、本项目的营销体系1、高端物业营销关键词2、本项目卖点整理

3、高端物业的几种销售模式4、高端物业销售模式特点 5、销售案场服务模式

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/1vxi.html