房地产投资过热的原因以及调控对策研究2
更新时间:2023-03-18 02:49:01 阅读量: 综合文库 文档下载
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湖北经济学院法商学院专科毕业(设计)论文
房地产投资过热的原因以及调控对策研究
摘要:房地产作为中国的支柱产业对中国的发展做出了不可磨灭的贡献,但是由于许多地方政府过度的依赖房地产事业,导致了大量的资金和其他资源过度地追逐房地产,从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。这种现象也使得整个社会产生了一种盲目的去追求房子的畸形心态。本文就是从分析房地产产业为什么会如此火爆以及在这些火爆背后的隐患,从而提出解决房地产过热的对策。
关键词:房地产、房价、改制。
进入到21世纪,中国房地产发展在房地产市场改革下开始迅速升温,房价也开始步步上升。2000年上海市区平均房价为3326元每平米,到了2004年这个数据已经上升到6385元每平米,而现如今2011年房价已经到了22432元每平米。上海只是中国房地产发展的一个典型的缩影。这样的涨幅对社会产生了一系列的影响,甚至产生了诸多社会隐患。
1,中国房地产行业现状
从上海的例子我们可以看到,中国房地产事业的发展速度的迅速,但是同样我们也得到了另一个信息,那就是现在的房价早已超过了人民的购买力,房地产商的过度炒作使得房价一直高居不下。虽然近些年来国家一直都出台一些限制令,在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制,对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时,加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。
中国房地产行业的最大隐患在于,中国并没有形成一个健全的市场。主要有
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以下几条原因:
(1) 房地产资金来源结构单一,开发商自有资金比重低,房地产市场资金
依赖度比较高。
(2) 圈地的可能性依然存在。
(3) 房价增长快,对民众的心理预期比较大,住房比重偏小,结构性矛盾
依然突出。
(4) 住房社会保障的配套政策不健全,可操作性较差,门槛高、受益面窄。 (5) 房地产企业数量多、负债率高。
(6) 二手房房源没有释放,供给不足,市场需要规范。 (7) 房地产中介诚信缺失。
(8) 拆迁安置补偿不合理,城市拆迁问题纠纷不断。
其实所有这些问题的核心在于地方政府的“土地政策”,即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入。开发商赚取高额的利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价,高利润就有了超出当地平均居民家庭年收入10倍20倍的房价。在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续。
我们必须要重视房价的居高不下的问题,因为国际上有很多因为房价泡沫而产生的经济危机。比如80年代末期到90年代初期的日本房地产泡沫崩溃,迎接日本的是近20年的通货紧缩。美国2007年的次贷危机也是由于房地产泡沫为引线,进而导致了全球范围的经济危机,一直到现在。所以我们现如今更应该去重视如何使得中国房地产事业的健康发展。
2,高房价的危害
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高房价的第一个危害是抑制其它方面的需求,造成畸形经济结构。高房价造就了众多的房奴,他们大多从农村走来,十多年学校生涯之后,他们取得了进入大城市的门票——大学文凭,同时也花光父母一生的收入。毕业之后的他们一方 面要赡养父母,另一方面要攒钱买房子,因此他们会尽可能的压缩开支,然而他们又是工薪阶层中的高收入者,也就是未来的中产阶级,他们不消费,整个社会的消费就没有了支撑。第二危害就是抑制其它方面投资,造成畸形发展。目前我国各种尖端技术的 落后和房地产过热不无关系,资本总是流向利润率最高的地方,房地产的行业的 暴利吸引了过多的社会资本,从而削弱了其他方面的投资。经济结构对不动产过强依赖,降低了我们在国际经济环境中的竞争力。最后一点是最重要的一点高房价剥夺了众多房奴的幸福感,毁灭了他们十几年寒窗的梦想,让他们失去了消费的能力的同时,也将他们仅有的业余时间拉到了低成本的网络上,在本应该喝咖啡的时间里在网上发着牢骚。还会让人产生一种仇恨政府的思想。投机盛行,影响社会的创造力,这是任何一种暴利行业的通病。只要社会结构中存在一种暴利行业,人们就会对之产生向往,而当这种暴利的收入远远高于其他社会普通收入的时侯,就会造成投机盛行。而劳动是价值创造的唯一源泉,当劳动所得占整体社会的收入过低,甚至不能满足劳动者基本生存的时候,人们就不会再劳动,社会也就失去了发展的原动力,严重的影响到了社会的和谐。
3,解决房地产问题的对策
3.1 加强对宏观经济形势和政策的监控
宏观经济形势和政策的改变, 往往会引起其他因素的连锁反应, 包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润,等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控, 制定合适的政策, 是防止房地产过热的首要措施。近几年的政府对房地产的调控还是颇有成效的,比如限购令和房产税的提出使得市场的矛盾有所缓减。
3.2 正确评估房地产抵押价值,减少金融机构风险
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金融机构在发放贷款时, 应根据保守、确实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值, 并严格审查, 以避免呆账、坏账损失与信用膨胀。应先评估抵押房地产的正常价格, 即在合理 (公平) 市场上所能形成的市场价值的货币表示额, 这是将来清偿债权而处置抵押物时所预料的最高价格。从正常价格中扣除各种风险后得到查定价格。查定价格时有把握可能处置的最高价格。确定融资比率或贷款比率, 即以查定价格的一定百分比为贷款的最高限额。
3.3 建立完善独立的经济预警系统、公开无偿的信息服务平台,合理引导公众投资
为避免房地产过热的产生, 政府必须建立完善的经济预警系统。经济预警系统应该成为经济决策系统的重要组成部分, 它通过研究宏观经济活动的波动及其规律, 从中找出先行指标、一致指标和滞后指标, 从而对经济波动趋势做出判断性预测, 特别是在经济出现问题是提前发出警报, 以引起决策层关注, 防止问题的扩大化, 但是在我国实际经济生活中, 经常出现投资过热, 虚拟资本恶性膨胀、金融秩序混乱等现象, 却没有经济预警系统及时发出警报, 决策层也未能及时有效的采取相应的对策和调控措施, 从而导致不应有的损失。
3.4 完善政务公开制度,加强土地资源管理,严格土地招投标业
对于解决房地产过热外在引发原因的非市场因素, 政府部门要加强政务公开制度的建设并将政务公开法制化。第一方面是行政信息公开; 第二方面是行政公开。包括行政审批制度公开, 政府采购公开, 标准化管理制度公开。这些措施可以加强政府政策的透明度。要严格土地招投标业务。在土地的招投标过程中建立科学合理的程序, 按照程序挑选最优的投标方。政府主管部门要加强自身纪律的建设, 建立奖惩制度, 对于在招投标中寻租的政府人员采取相应措施。
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3.5 尽快完善土地税制
我国需要根据房地产市场运作过程, 从土地资源配置全过程, 即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制,达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。政府监测购地者的投资开发进度, 对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税, 例如空地税、土地保有税等; 同时强化土地增值税征收, 对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外, 还应当严格限制土地转手频率。
3.6 严格金融监管力度
推动房地产过热产生的资金, 绝大部分都是从银行流出的。因此, 要加强对银行的监管, 从源头上控制投机资本。另外, 还要加强对外资的监控。东南亚金融危机及地产泡沫的产生, 与外资的引进密切相关。加强对外资的监控, 主要应采取以下措施: 一是要以外商直接投资为主, 间接投资为辅, 以长期外债为主, 短期外债为辅, 控制外债的总规模。二是控制外资投向, 鼓励外资投向技术领域, 严格限制外商投资房地产和金融资产的规模。三是在引进外资的同时, 还应调整本国的产业结构, 培育新的经济增长点,提高生产能力, 提高抵御外资冲击的能力。
总 结
相对于虚拟经济,近些年来我国实体经济发展已经逐渐露出疲态,所以加速产业结构转变,加速技术创新,加快高新技术研发,开发新的投资领域是迫在眉睫的。我国需要加大实体经济发展力度,推进技术创新,使新技术带动新产业,新产业引领新投资方向,把部分社会资金吸引到有发展前景的实体经济上来。这样才能平衡房地产经济与实体经济的前进脚步,避免房地产经济带来的泡沫经济危机。
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参考文献:
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