海南陵水雅居乐地产清水湾旅游度假区考察调研报告-3

清水湾项目分区域产品介绍

二、 蔚蓝海岸社区实盘及精装修样板房参观体验及调研结果

总户数：847户（一期664户）

栋数：35栋 商业配套部分：7栋，住宅部分：28栋电梯洋房（一期22栋） 总用地面积：270亩（176682㎡），总建筑面积：141395.38

商业配套7栋总面积：28028.81㎡，住宅首层商铺总面积: 7620.4㎡

容积率：0.726，绿化率：40％

停车位：770个（地上：573个 地下：197个）

一期22栋共664户,有一梯两户, 一梯三户, 一梯四户,和一梯六户四种类型,

面积从80.63㎡---208.93㎡不等,

其中两房两厅共448户,面积从80.63㎡---161.98㎡,占总比的67.46%，

三房两厅共216户,面积从118.72㎡---207.3㎡,占总比的

32.54%

参观完滨海的瀚海银滩精装修样板房院落群，清水湾销售人员的带领我们参观了蔚蓝海岸和金色果岭项目的实盘及部分样板房。蔚蓝海岸小区是一个独立商业设施+高层商住+部分点式高层围合的复合型小区，商业街及商业广场占掉了一小半的地块规划用地面积。目前基本完成建筑物及环境景观的施工。如前面所叙，蔚蓝海岸小区的住宅户型、商业建筑的平面及造型大量照搬雅居乐在华南地区其他地区的建成项目，以求达到尽快实施落成的目的。商品房精装修交楼标准。

蔚蓝海岸定位为轻快的乐活小镇，位于金色果岭组团南侧，步行至海滩也仅需20分钟左右。该组团占地约17万㎡，总建筑面积约14.8万㎡，由28栋8-11层电梯洋房组成，商业配套共7栋，一期推出建筑面积从80㎡-208㎡不等，以两房和三房为主。该组团南北走向，西临36米宽的景观大道，南、北面是高尔夫球场，东面田园风光。在规划设计方面以景观为主导（周边高尔夫球场、田园风光、内部园林景观），结合地形的特性，保持原有地

清水湾项目分区域产品介绍

貌，采用现代城市设计手法布局，建筑由低至高圈层点式布置，依次布置2层-3层-9层-11层的建筑，即保证每户住户都能获得良好的景观和开阔的视野，又提高了住户的私密性。极力打造热带度假风情；景观中心是2万㎡的大型水体主题公园，与整区的主干道及高尔夫球场相映成趣，同时提供了大量的亲水平台、湖畔步道、水岸的湖畔商业街等成为整个组团人群聚集的区域；设计中运用了水景、泳池等的造园手法，提供给人们浓厚的热带旅游度假生活氛围。该组团日后是比较成熟的商业街区、配套完善、生活氛围理想的组团。

一轮参观下来，总体感觉蔚蓝海岸属于中档楼盘的标准，和我们在华南地区见到的大多数雅居乐同级别的楼盘的风格和标准基本一致。但我们更多注意到的是一些可能是因各环节都高强度压缩策划及设计周期，以及赶工期带来的不足。

首先，该社区的规划方式注重空间的通透和环境景观的渗透，但对建筑的朝向布置不甚考究，宽松的用地条件和较低的容积率的条件下，绝大多数户型给布置成东西向很是不妥。据我们了解海南当地人选择商品房比较注重南北朝向，对东西晒比较反感。但考虑到清水湾项目基本是休闲度假社区性质，投资型购房客可能就对这方面的缺陷就存在一定的容忍度。在用地西北侧的商业中心沿清水湾大道布置了面积颇大的湖面，但不受商业设施干扰的用地东南侧独立塔式住宅区，住户数较多，大多数无法分享该商业区湖面景观，仅在围合院落中心有一个下沉式的面积仅300平方米左右的小型泳池。该区因远离海滨，目前只能依稀远眺一条线状的远方海景，将来海滨一线的建筑建设完成后，也几无海景可言。规划中住宅社区没有设置完全人车分流，除了处商业建筑地下停车库外，在用地中规划了几处集中式地面停车场，但也有部分停车场地沿组团内道路深入到组团环境中。其实宽松的用地条件可以适当布置一些周边式的停车场地，既可以做到完全人车分流，又能方便住户就近停车返家。

清水湾项目分区域产品介绍

蔚蓝海岸社区户型图

所有住宅楼栋皆为9-11层的塔式小高层，一梯两户到一梯六户布局。架空层、大堂、电梯厅等公共空间尺度比较适宜，采光、通风对流效果普遍比较理想，信报箱、可视对讲、公共有遮蔽区域座椅设置都颇为人性化，架空层还做了简练大气的木色条格吊顶。但这些公共区域缺点就是存在装修过渡的缺点，有的大堂面积不大，运用的空间分割太多做法也略嫌复杂，墙地面砖铺装种类和花色过度繁多，天花板吊顶也做得极其复杂，反而显得空间琐碎，格调小气。不如适当作一些减法，运用简练整体的材料表现大的空间形体，在关键的基础点缀一些精致豪华的做法既可，反而更能体现出高雅的品味。

清水湾项目分区域产品介绍

蔚蓝海岸的很多公共空间装修有些过度，但用料和做工还比较到位。

在几套样板房的参观过程也注意到，其户型设计虽然承袭一些雅居乐地产其他建成楼盘的既有做法，但也存在没有针对新的项目条件、新的区域地理气候做仔细优化，也没有充分借鉴瀚海银滩项目新设计户型的一些优点。可能是节省造价和加快工期的因素，这些塔式小高层普遍采用短肢剪力墙的结构布置方式，但在配合具体户型平面设计时，暴露了很多细节问题，如有的不大的卧室，两个内转角和邻近飘窗位置都暴露了相当多的内柱的阳角，很不美观。

户型立面和结构柱考虑欠周，造成室内阳角。 本作为可自隔成其他房间的空中花园里面布置了排水管。 空调插座布置不当。 室内陈列摆设不太考究。 失去了今后改造可能性。

如此宽松的用地条件，部分户型还是存在厨房和卫生间开窗过于临近相邻户型的外窗，不得不把玻璃做成不透明的磨砂玻璃来避免对视。室内空调机位的布置和空调插座全部未作认真紧凑协调，连线杂乱。施工工艺上也存在一定程度粗糙的问题，飘窗台普遍采用石材版面，但在现场施工过程中未注意和窗框安装误差、现浇混凝土墙体及飘窗台胀模偏差相协调，只是机械的把石材面板按设计尺寸切割好装上去了事，结果造成现场石材板面相对于内墙表面突出挑耳距离不均的问题。厨房台面设计普遍存在把灶台故意与台面其他部位故意错开降低的做法，可能是防止污油流淌的考虑，但相对于整个风格的整体性，美观性的品质降低显得不偿失，且在实际使用时也不一定方便。有户型在平面设计上我们注意到可以做到把入户花园和入户走道合并，一来节省建筑面积，二来也给了住户更多的改建选择权，三则可以让入户的空间感和直接通风采光更为理想。现状就是装了一片实墙和木门把入户花园和入户玄关完全分开，本预留条件可改造成房间的入户花园内还直接靠墙中布置了两根雨水管，设计上完全可以做到把这两根水管通过横支管外移的。

清水湾项目分区域产品介绍

因户型设计缺陷，卫生间和厨房距相邻其他户型窗太近，只好用毛玻璃处理

卫生间木门脚改石材脚防腐蚀 洗盆台不着地，但镜子没对齐

综合看来，蔚蓝海岸社区虽然是中档楼盘的标准，但还是应该在户型设计，结构选型，施工图环节，工艺等环节细节品质上还需要多下些功夫。可以看出这个社区的操盘运作相当匆忙仓促，但考虑到这个社区的户型楼型大多有所传承，很多问题应该是能够在雅居乐地产过去得到的经验教训中逐步改善并优化革新的，但我们比较失望的发现很多问题并没有解决，而且还增加了很多新的问题和缺陷。其操盘运作团队的能力和瀚海银滩社区的运作团队也有不小的差距。有些改善举措并不一定会增加成本，也不一定要在材料和工艺上达到瀚海银滩社区那样的高档豪华的级别，但只要采取统一技术措施和规范化的全盘协调管理，应该是能够做出更好的效果的。由此也看到了一个大型地产公司在多个项目运作中，除了单个项目垂直竖向的系统管理战略以外，以及对其他地产企业的优秀经验的汲取，同一个集团各项目之间的管理经验，技术措施经验的相互分享和借鉴机制也是需要加强横向沟通的。

瀚海银滩项目的卫生间进淋浴间的高差处理得当 蔚蓝海岸项目的卫生间进淋浴间做门槛，容易绊倒

清水湾项目分区域产品介绍

五。 金色果岭别墅社区实盘及精装修样板房参观体验及调研结果

金色果岭基本数据:

总户数：398户 别墅：254户 高层住宅：144户

别 墅：171栋 高层：2栋18层洋房

总用地面积：350亩（232038㎡）

总建筑面积：93564.23㎡ 中心会所面积：2341㎡

容积率：0.4 绿化率：46.5％

停车位：626个（地面）

别墅户型：共21种户型，面积从179㎡—567㎡

独栋别墅112栋共112户,双拼别墅47栋94户,四拼别墅12栋48户 .

其中三房两厅共108户, 占总比的42.51%,

四房两厅共141户,占总比的55.51%,

五房两厅共5户,占总比的1.98%

高层洋房：有三种户型,面积从132㎡--286㎡不等；

其中两房两厅共71户,占总比的50%,三房两厅共67户,占总比的47.1%,

四房两厅共4户,占总比2.9%

金色果岭交房标准：

别墅交楼标准：送价值4000元/平方米的装修（不含家具电器）；

高层洋房（K1、K2）标准：送价值2000元/平方米的装修（不包括家具电器）

金色果岭高尔夫别墅区:

独立别墅：面积约：311.77---567.44平方米 花园面积约：250 ---1400平方米

双拼别墅：面积约：206.87 ---319.73平方米； 花园面积约：200 ---260平方米 四拼别墅：面积约：179.73 ---183.01平方米 花园面积约：93 ---120平方米

清水湾项目分区域产品介绍

金色果岭组团于海南清水湾旅游度假区的入口段，步行至海滩约20分钟。该地块南北走向，东临36米的景观大道，360度均为高尔夫球场，空间开阔、环境十分优美。组团规划设计以高尔夫景观为主导，结合地形的特性，保持原有地貌，采用坡地式布局规划，由外至内，通过4--6米的高低落差依次布置2层--3层的住宅，以保证每户住户都能获得良好的高尔夫景观，同时又提高住户的私密性。该区主要配套设施均布置在区外，区内建有近2千平方米供该区住户享用的会所，会所有健身中心、泳池、网球场、娱乐室等，满足住户日常的生活休闲需求。因为周边环境条件不错，社区内没有作大片景观水面设计，而是因地制宜，结合会所作了些小面积的游泳池和景观水体。

别墅景观采用内外结合方式，外部是高尔夫球场，内部为小区绿地，使建筑室内外均与景观相融合。很多别墅户型结合地形高差设计布置了赠送面积的半地下室或者全地下室，增加了卖点。别墅都有前后独立花园，楼侧面间距4-10米，有围墙隔开。都预留有温泉入院条件。

清水湾项目分区域产品介绍

小区中心的两栋18层住宅是两梯四户的平面设计，南北通透，通过大阳台和大窗台的户型设计，将高尔夫的美景尽收眼底，同时也增加了别墅区域的人居氛围。每一栋别墅的景观环境设计布置都比较得当，适度宜人。

别墅的户型平面如前所叙，基本都是雅居乐在华南等地开发楼盘的别墅成熟型制。总的来说是没有什么明显的硬伤，但也不是特别出彩的中档感觉。别墅户型注重首层客厅甚至餐厅采用高差设计或者二层挑空增加大空间的空间高度。各层都有大小不等的阳台、露台布置以增加别墅类家居生活的多样可能性。对大面积主卧室都做到设置面积合适的步入式衣橱。别墅体量基本都有层层退台的收分效果。一个遗憾就是大面积的别墅平面设计缺乏专门的家庭仓储空间，但开间和进深较大的双车位车库能部分弥补这个遗憾。室内装饰设计及施工质量也可谓是一种到位但又不标新立异的路子。立面风格也大都是在一些成熟型制基础上作了一定的材料及色彩变化的结果，相较于珠三角地区雅居乐别墅项目常用的较浓郁的西班牙式风格，金色果岭的别墅略偏现代清爽一些。总之走的是一条务实中庸的路子。

金色果岭别墅户型

金色果岭公寓户型

清水湾项目分区域产品介绍

金色果岭别墅实盘外景

金色果岭别墅实盘室内装修

清水湾项目分区域产品介绍

第五节、清水湾项目对我们公司所开发项目的借鉴意义和教训

完成整个清水湾项目的调研过程，再横向比较我们亲自参与的世荣实业在珠海斗门黄杨河畔开发多年，占地5000亩的大型社区—锦绣荣城项目，更是感触良多。

首先，雅居乐地产清水湾项目能够提前多年在当时尚未为人广为所知的陵水抢点布局，并依靠其香港上市公司的优势，拉入海外战略投资机构摩根士丹利作为其合作伙伴。同时也得到了海南省各级政府的重视和大力支持，以实惠价格取得了成片先天条件优异的土地进行统一开发，并顺利闯过了自2007年以来的宏观调控和金融危机的影响，直到今年开始顺利收割巨额成果。这证实了他们超前的战略谋篇布局能力，以及雄厚强大的资金运作能力。也就在各方面抢得先机。

同时我们也觉察到隐忧所在,在2008年金融危机爆发的高峰期，有关清水湾项目资金链风险的争议在舆论上就喧嚣一时，造成了不小的负面影响。今年开盘以来火爆的销售形势算是彻底平息了这一争议。但我们也知道这一轮火爆行情是拜国家为刺激经济，提供了了充裕的货币供给以提高金融的流动性所致。当前我国实业经济存在因分配机制不合理，百姓收入增长不足而产生的生产过剩的问题。这一波行情增加的金融流动性很大程度没有投入到能构筑持久增长基础的实业经济中去，也没有重点解决好百姓的福利等后顾之忧从而帮助消费者释放消费购买力。相反，世界经济正在陷入滞胀，罪魁祸首正是用以应对金融危机的激进政策。政策制定者们抛弃了正确的应对之道：重组，他们希望用大量的流动性来冲走泡沫破灭的恶果，但这种行为的后果并不是带来下一场繁荣，而是通货膨胀。流动性是使市场再次疯狂的燃料：根据摩根士丹利的统计，在2009年4-5月的10周内流入新兴市场基金的资金就达到210亿美元—这已经达到令人眩目的2007年总流入额的一半。当资产价格随着CPI膨胀之后快速上涨，央行们又必须减少流动性，这将击垮资产市场的泡沫盛宴。（以上为谢国忠的判断）。所以等我国经济决策者决定应对即将来到的通货膨胀问题时，必定会采取一些控制金融流动性泛滥，采取一些控制非常规的信贷规模扩张的措施。倘若世界经济在将来数年因这些问题难以有走上复兴之路，我国当前的金融措施也发生不利于地产业的调整的话，清水湾这种需要大规模密集资金投入的大型社区项目在未来一定时期就会面临一定程度的运作风险。

清水湾项目分区域产品介绍

同时我们也得知，三亚市房产管理局局长李洪海声称：“2008年三亚市商品房销售仅有109万平方米，2009年预计与去年持平。” 每年的前两个月是三亚的旅游旺季，“旺季的销量无法代表全年的趋势。”这意味着，今年，清水湾要完成三亚市1/5的商品房销售量，并不容易。同时，清水湾项目占地15000亩，开发面积973万平方米，按三亚市2008年销售面积100万平方米计算，仅清水湾项目就足以满足三亚市9年的市场需求。三亚国光投资置业有限公司营销总监胡楠木称：“三亚的房地产市场增长率能达到10%—20%就是很好的状态了，按这样的增长速度，3至5年后，三亚年销售200万平方米的时候，清水湾这样的大盘的销售压力才可能缓解。10年内难以完成开发。”更为重要的是，随着大批国内知名开发商的“跑马圈地”，三亚市旅游地产已经出现供大于求的趋势。截至2008年底，三亚市的存

清水湾项目分区域产品介绍

量房已经超过200万平方米。同时我们确实也看到清水湾项目的购置地产客户几乎全部是外地投资人。今后项目的配套商业设施完善起来以后，可能存在实际常年入住人口偏少的问题，短期内常年入住人口可能只是酒店住客及配套的服务人群，相应商业市政设施利用可能会存在利用不充分的问题。

当然以上这些负面数据大都只是基于大三亚地区当前的经济实力和旅游市场能接受的市场能力的静态分析。正如我们所看到的清水湾推介视频资料里所介绍的，我国的旅游休闲市场正处于从以前走马观花似的观光模式向深度休闲度假的模式转型升级阶段。诸多游客也越来越注重质量而不仅仅是数量，而深度休闲度假的旅游模式才能真正给游客带来全方位的完美的人生体验，才能体现真正的高质量的休闲精髓。随着我国经济进一步发展，大家的消费实力提高，以及随着世界经济环境将来的好转，这一趋势会愈发明显。同时，深度休闲度假的旅游模式也能给地方带来更高素质的游客群体，以及更好的经济收益，同时也真正促进了地方旅游产业的升级换代，也带来了城市运营模式和建筑品质的提高，是一条有可持续发展更新动力的路子。现在大三亚地区的休闲旅游地产项目也是配合这个趋势在发展着的，综合前面提及的经济数据，相信清水湾项目在远期还是有着广阔的市场发展前景。

（全文完）

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/1rv4.html