“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力

“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！“套路贷”，一般是打着无抵押、快速放款的旗号，通过制造虚假的借条、银行流水、收据等方式诈骗被害人的钱财。如果再加上卖房的“全委”，则可能导致被害人的房产被转移掉。那么，“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力如何呢？ 一、受托人与买房人恶意串通损害房屋所有人利益的房屋买卖合同无效 卖房人（民间借贷债务人）要想证明房屋买卖合同无效首先要找到合适的法律依据，找到一条法律上走得通的路。如果卖房人没有任何法律逻辑地诉苦，甚至词不达意地陈述，就可能“误导”法官对案件事实的认定。 1、无权处分这条路行不通 《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 这个地方所谓的合同有效指的是处分行为（物权行为）有效，所隐含的合同无效也是指的处分行为无效，并非负担行为（债权合同）。另外，《买卖合同司法解释》也明确规定了无权处分不会导致合同无效【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……】。 2、非真实意思表示也不能笼统地讲 有些判决习惯地以“非真实意思表示”为由来认定合同无效。这个观点的法律依据应该是《民

法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”但是，委托人（房屋所有权人）对受托人（其债权人或者第三人）的委托事项中有“代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等”，那么，对该授权范围的解释首先是文义解释，而从文义上理解很明显委托人（房屋所有权人）对受托人（其债权人或者第三人）的委托事项中包含房屋买卖。如果法院将之解释为委托人（房屋所有权人）对受托人（其债权人或者第三人）的委托事项中不包含房屋买卖，或者说出售委托人的房屋不是委托人真实意思的表示显然比较牵强【即便有几个“不合常理”的现象】。 3、“恶意串通损害第三人利益”才是最准确的法律依据 《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……” 受托人（以委托人的名义）与第三人（买受人）签订的房屋买卖合同，如果能够证明第三人并非善意（知道或者应当知道），房价明显偏低【低于市场价的70%，法律依据为《合同法解释二》第十九条：“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”】再加上几个“不合常理”（如买房人没有看房、房屋买卖合同没有经由中介、房屋买卖合同的很多重要条款没

有约定、房屋买卖并没有真实的资金往来、买房人没有按照约定要求卖房人交房、公证委托的代理人和买房人关系密切等）来证明被委托人与第三人恶意串通，就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。但是，如果第三人是善意的（不知道且不应当知道），则可能会适用善意取得制度【《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”】，第三人（买受人）可以合法地保有房屋，当然也就不能适用《合同法》第52条的规定来认定合同无效了（不符合“恶意串通损害第三人利益”的要件）。 在此需要特别注意的是，善意的买房人（不知道且不应当知道受托人无权处分，换个角度讲就是买房人有充分的理由相信受托人代理房屋所有人卖房是房屋所有人的真实意思表示）以低于市场价的70%购买标的房屋的合同的效力如何？市场经济下，买房人以低于市场价的70%购买房屋并不能直接证明其是恶意的，如果交易中还有其他不合常理之处，则可以证明买房人是恶意的，就可以认定合同

无效。反之，如果没有其他的证据与房价低于市场价的70%这个事实（或者说这个证据）形成完整的证据链条来证明买房人是恶意的，则说明买房人是善意的，则不能认定合同无效。但是，由于买房人不符合《物权法》第一百零六条善意取得制度中“以合理的价格转让”这个要件，因此，买房人也不能依据善意取得制度取得房屋的所有权。房屋所有权人可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定【下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。……】行使撤销权。对此，可以参考《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》二十四规定：“民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。 贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若

干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。 法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。” 二、真实、善意、公平的房屋买卖合同有效 买房人或者民间借贷债权人或者委托公证的受托人要想证明合同有效，需分别从自己的角度选择恰当的事实依据：1、买房人主张合同有效的依据：买房是为了居住等合理需求、通过正常渠道得知房源消息、购买房屋经过了实地看房、房屋价款符合当时的市场价（如果比市场价偏低要说清楚原因，如全款买房等）、有充分的理由相信委托公证代理人有权代理（如和房东本人联系过等）、实际支付了房屋价款、不知道房屋所有权人（卖房人）因担保民间借贷债权而做出委托公证、房屋已正常过户自己已取得产权并已实际入住等等；2、民间借贷的债权人或委托公证的受托人主张合同有效的依据：民间借贷债权合法有效、债务人（卖房人）未按约还款、根据合同约定可以卖房偿债（附条件的卖房）、卖房前征得了债务人（卖房人）的同意、房屋价款合理、买房人实际支付了房屋价款、已将房款用于抵债（如有剩余已转账给债务人）等等。 附案例一：戴A与王A房屋买卖合同纠纷案 案情简介：(一)上海市沪太路

XXX弄X号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖情况。系争房屋产权原登记在王A、沈A、王B名下，建筑面积为145.08平方米。抵押权人原为中国民生银行，债权金额分别为人民币(以下币种均为人民币)33万元、24万元。2007年8月21日，出借人曹A(甲方)与借款人王A(乙方)、抵押物共有人沈A、王B(丙方)签订了《房地产借款再抵押合同》，约定借款金额为70万元，月息1.7%，借款期限为2个月，自2007年8月至2007年10月，逾期利息按每日5‰计算；乙方愿以系争房屋不转移占有的方式抵押给甲方，作为借款的担保，丙方作为共有人对此抵押表示同意，并支付合同约定的利息和相关费用等。王A、沈A、王B签署两份《委托书》，委托案外人洪A办理系争房屋抵押、买卖等相关事宜。沈A、王B签署《委托书》，委托王A办理系争房屋抵押事宜。 2007年8月22日，王A、沈A、王B出具收到曹A70万元的收条。上海市长宁区公证处就上述《房地产借款再抵押合同》及《委托书》的签订办理了公证。系争房屋上设立余额抵押，他项权利人为曹A，债权金额为70万元，该抵押于2008年5月16日注销。 2008年5月10日，王A、沈A、王B又向曹A出具收条，收条上载明：今收到曹A首次买房款96万元整，余款在手续交易办理完付清。案外人袁A出具收到王A、沈A、王B身份证的收条。 2008年5月30日，王A、沈A、王B签署《委托书》，委托李A为代理人，有权以委

托人的名义代为签订系争房屋的买卖转让合同、收取所有售房款等事宜，委托期限自2008年6月6日至上述事宜办妥止。王A、沈A、王B与曹A又签订了一份5万元的《借款合同》，借款期限为5天，自2008年5月30日至2008年6月5日。双方约定如发生争议，协商不成时，应提交上海仲裁委员会仲裁。上述委托书及借款合同并经上海市黄浦区公证处公证。 2008年10月17日，李A以王A、沈A、王B的名义与戴A通过案外人上海恒越房地产经纪有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价为188万元。附件三约定，买方应于签订买卖合同当日支付定金5万元，2008年10月25日前支付第一笔房款52万元，过户后七日内支付尾款131万元。 2008年10月，戴A与工行签订《房屋担保借款合同(商业)》，贷款金额为131万元，期限为360个月，戴A授权银行将贷款划入出售方指定账户。 2008年12月4日，系争房屋产权过户至戴A名下。2010年，王A、沈A、王B向原审法院提起诉讼，要求确认其与戴A就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将系争房屋过户至王A、沈A、王B名下。 (二)资金往来情况。1、王A70万元借款的收取情况如下：2007年8月22日，沈A账户内存入43.1万元；8月23日，王A账户内存入6.6万元。王A表示，曹A除了支付上述两笔钱款外，还给付现金9万元，合计58.7万元，其余作为利息曹

A并未实际支付，目前已归还借款8.5万元，但无证据提供。曹A则认为，其实际支付王A70万元，王A至今分文未还。2、曹A96万元买房款的支付情况如下：2008年4月28日、5月7日、5月9日，曹A从工行账户内分别提取了53万元、14万元、31万元，合计98万元；2008年5月6日，曹A上述账户内又存入45万元。曹A表示，由于担心系争房屋被抵债，应王A的要求以现金方式支付96万元用以王A还债。45万元是他人归还给曹A的欠款，与本案无关。王A否认收到96万元，表示因70万元未还清，应曹A的要求书写了96万元的收条，96万元包括之前所借的70万元及利息26万元。如还清96万元，则与曹A的债务全部结清。李A则表示，曹A支付96万元时其在场，但对具体金额不详。3、戴A188万元房款的支付情况如下：2008年10月21日，戴A帐户内存入52万元；同日，戴A帐户内取出52万元；李A帐户内存入52万元；2008年10月24日、10月27日，李A账户内共计取出52万元；2008年12月9日，贷款131万元打入李A账户；12月10日，李A账户内取出131万元。戴A表示，52万元系曹A为归还戴A母亲曹B的欠款而存入戴A账户的。除52万元及131万元房款外，5万元定金以现金方式支付给李A，至此188万元房款全部付清。李A对此表示认可。4、王A中国民生银行贷款的归还情况：2008年11月3日，李A存入王A中国民生银行帐户内8万元现

金；2008年11月4日，戴A母亲曹B账户内取出13.8万元，存入戴A账户内(手续由曹A办理)；2008年11月5日，戴A以本票形式向王A中国民生银行账户内存入13.8万元(付出行签章一栏写有戴A、曹A的身份证号码，并留有曹A手机号码)。戴A表示，当时委托李A办理相关手续，故将身份证和银行卡交予李A，李A未经戴A同意，从戴A账户内划款为王A归还中国民生银行贷款。李A则称已记不清楚。戴A、李A两人均认可垫付的贷款最终由曹A支付。原审法院另查明，2009年8月12日，戴A诉至法院，要求王A、沈A、王B迁出系争房屋，后撤回起诉。 原审审理中，法院征询曹A是否愿就96万元买房款支付与否进行心理测试，曹A表示拒绝接受该心理测试。 裁判原文节选：一审【案号：上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)重字第3号】本案涉及三个法律关系：即王A与曹A之间的债权债务关系；王A、沈A、王B与戴A之间的买卖关系；王A、沈A、王B与李A之间的委托关系。根据查明的事实，就本案的争议焦点分述如下： 1、王A与曹A之间是否存在70万元借款以及该借款是否构成高利贷。首先，该70万元借款办理公证后，王A与沈A账户内有大额资金进帐，王A、沈A、王B亦于2007年8月22日书写过收到70万元的收条；其二，王A自认收到过曹A以现金方式支付的借款，只是对于以现金支付的借款金额有异议，该异议在有大额银行资金进帐且

王A、沈A、王B书写过收条的情况下，难以采信，故可认定实际借款即为70万元；其三，王A未提供已归还8.5万元的证据，对该节事实不予采纳；其四，70万元借款约定的利息未超过银行同类贷款利率的四倍，王A也无其他证据可以证明存在高利贷的情形。综上，原审法院认为，曹A实际支付给王A借款70万元，王A并未归还，该借款未构成高利贷。 2、2008年5月10日王A、沈A、王B是否收到曹A支付的96万元买房款。甄别交易事实并非必然取决于收条或借条，现实中常见出具了收条但钱款未到帐的情形，尤其是大笔金额的交易，不能仅凭收条来决定。王A、沈A、王B虽出具过96万元的收条，但根据曹A的存取款记录，2008年4月28日至2008年5月9日期间曹A虽陆续提取了98万元，但在2008年5月6日曹A又存入45万元，存取款相抵，曹A所提供的证据不足以证明其在2008年5月10日前取出现金96万元。其次，在借款70万元及5万元时，曹A与王A均办理了公证手续，但在支付金额更大的96万元时，却仅凭王A、沈A、王B出具收条一张，不符合当事人的交易习惯。其三，如曹A确实支付了96万元的买房款，在此之后再支付的5万元也应为买房款，但曹A与王A、沈A、王B签订的却是借款合同，不符合常理。其四，如曹A所述属实(即96万元的房款不包含70万元的借款)，其前后三次已支付了171万元，在支付了超过90%房款的情况下，

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